Vì đất đai là một loạI bất động sản có giá trị lớn và thờng xuyên động chạm đến các vấn đề đời thờng nh mua bán, đổi chá, chuyển nhợng thế chấp vv.. vì vậy nhà nớc với t cách ngời đạI diện cao nhất cho quyền lợi của quốc gia và của công dân, cũng nh ngời quản lý vĩ mô nền khinh tê sẽ giữ vai trò quản lý lớn nhất đối với giá đất đai. Tuy nhiên, chúng ta hiểu rằng vai trò quản lý này không phảI thể hiện ở chỗ nhà nớc quy định giá của tùng mảnh đất. Nhà nớc không thể và cũng không nên làm nh thế cũng nh nhà nớc đã từng không tham gia can thiệp quá sâu vào việc định giá các hàng hoá khác. Vai trò quản lý vĩ mô của nhà nớc đối với gia đất đai trớc hết là ở chỗ tạo đIều kiện để hình thành một thị trờng bất động sản, có sự quản lý của nhà n- ớc thông qua văn bản pháp lý, vừa chặt chẽ, nhng vừa phảI tạo đIũu kiện cho các giao dịch trên thị trờng này diễn ra một cách bình thờng, thuận lợi
1. Hoàn chỉnh, chi tiết hoá bản đồ địa chínhkèm t6heo với việc phân loạI, phân hạng đất.
2. Cụ thể hoá và chi tiết hoá các quyêng về đất đai để cho những ai có nhu cầu mua bán, chuyển nhueoẹng thùa kế, sử dụng đất đai biết rõ xem họ phảI thực hiện các quyền này gia sao.
3. Xác định giõ phạm vi, quyền hạn của các cấp chính quyềncác cơ quan chức năng trong việc quản lý đất đaivà bảo đảm không một ngời nào,không một tổ chức nào lợi dụng quyền quản lý để cố ý gây phiền hà, gây khó dễ cho việc mua bán nhà của, đất đai nếu đó là nhu cầu chính đáng, đợc pháp luật bảo hộ. Các cấp chính quyền, cáccơ quan chức năng không đợc làm luật riêng mà chỉ đợc phép cụ thể hoá, chi tiết hoá những diều luật địnhvà thống nhất với các văn bản pháp luật.
4. Trên cơ sở hành lang pháp lý đã đợc thiết lập một cách thống nhất, từ trên xuồng dới và các tàI liệu về quy hoạch, bản đồ địa chính hoặc các tiêu chuẩn hoặc các quy diịnh về phân loạI và phân hạng đất, các đối tác trong việc giao dịch, mua bán chuyển nhựơng, cầm cố sẽ xuất hiện trên thị trờng bất động sản một cách công bằng trớc pháp luật và giá nhà, đất sẽ đợc hình thành tuỳ theo tơng quan cung cầu, và gia thi trờng về nhà, đất sẽ là giá đợc công nhận để làm căn cứ tính toáncác chỉ tiêu có liên quan khác nh mức độ góp vốn; Việc giao dịch, mua bán chuyển nhợng nhà -đất tuy phảI tôn trọng pháp lý, phảI chặt chẽ nhng không quá phiền hà, rắc rối.
5. Cần hình thành các công tythẩm định giá, am hiẻu các chuẩn mực quốc tếvà luật pháp việt nam để tiến hành thẩm định giá đất mà các bên đối tác việt nam góp vốn vào các liên doanh với nớc ngoài. Các dụ án đầu t nớc ngoàI hoặc trong nớc, có liên quan đến giá đất, nhất thiết phảI qua thẩm định giá của các công ty này.
Kết luận
Qua một thời gian tiến hành nghiên cứu thị trờng đất đai và giá đất ở cùng với các yếu tố chi phối đến giá đất em rút ra một số kết luận nh sau:
- Giá đất thị trờng cao hơn nhiều so với giá quy định.
- Giá đất ở đô thị có sự biến động khác nhau theo từng đờng phố.
- Giá đất trên thị trờng cao nhất ở các trung tâm dịch vụ kinh doanh, càng xa trung tâm giá đất càng giảm.
- Do khung giá đất cha đợc sát với thị trờng nên trong chính sách đền bù khi giải phóng mặt bằng vẫn cha thỏa đáng gây nên những khiếu kiện, khiếu nại.
- Xu hớng đổ về thành thị ở các vùng nông thôn khiến cho đất đô thị càng trở nên chật chội dẫn đến giá nhà, đất không ngừng gia tăng.
Trên đây là những kết luận chủ yếu đợc nêu ra nhằm giúp Nhà nớc nói riêng và toàn dân nói chung có biện pháp để hoàn thiện về vấn đề giá đất.
Tài liệu tham khảo
1. Giáo trình Kinh tế tài nguyên đất - PGS.TS Ngô Đức Cát chủ biên.
2. Giáo trình Nguyên lý thị trờng nhà đất - PGS. TSKH Lê Đình Thắng chủ biên.
3. Dự án hợp tác Việt Nam - Thụy Điển trong việc định giá đất ở thành phố HCM.
4. Các văn bản của Nhà nớc, Luật đất đai và nhà ở năm 2000. 5 Hội thảo giá đất ( 12/97 bộ tàI chính )
6 Các tài liệu khác (Tạp chí Địa chính, Thời báo kinh tế, Báo Đầu t... )
Mục lục
Trang
Lời mở đầu...1
Chơng I: Cơ sở lý luận về định giá đất đai...4
I- Khái niệm về định giá đất và vai trò của nó trong việc phát triển thị trờng đất đai...4
1. Khái niệm về định giá ...4
2. Vai trò của định giá trong phát triển thị trờng đất đai...5
II- Cơ sở hình thành giá đất đai...5
1. Cơ sở lý luận hình thành giá đất...5
2. Cơ sở lý luận về định giá ...8
3. Cơ sở khoa học hình thành giá đất...9 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
III- phơng pháp định giá đất đai...13
1. Bản chất giá đất ...13
2. Sự cần thiết phải định giá đất:...13
3. Phơng pháp định giá đất trên thế giới:...14
4. Phơng pháp xác định giá đất ở Việt Nam...18
5. Phơng pháp xác định giá đất đô thị...18
IV- các bớc tiến hành khi định giá đất đai...22
Chơng II- Định giá đất đai và phát triển thị trờng đất đai ở việt nam ...25
I- Phơng pháp định giá đất đai áp dụng ở việt nam...25
II- Tổng quan về hình thành và phát triển thị trờng đất đai ở việt Nam...26
CHƯƠNG III: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện công việc định gia đất đai...30
I- Quan điểm...30
II- Các kiến nghị...31
Kết luận...33