a. Quỏ trỡnh khai thỏc quỹ ủất trong cơ chế giao ủất tạo vốn ủầu tư
xõy dựng CSHT ở Việt Nam
Trước năm 1993, trong những quy ủịnh của Luật đất ủai 1988, Nhà nước nghiờm cấm việc mua bỏn ủất ủai và khụng thừa nhận cỏc giao dịch chuyển ủổi, chuyển nhượng, cho thuờ, thế chấp, gúp vốn giỏ trị quyền sử dụng ủất trờn thị trường. Luật đất ủai 1988 mang nặng tớnh hành chớnh, mệnh lệnh, chủ yếu chỉ giải quyết mối quan hệ hành chớnh về ủất ủai giữa Nhà nước với người ủược giao, cấp ủất. Chớnh ủiều ủú ủó làm cho quan hệ ủất ủai khụng vận ủộng theo hướng tớch cực, ủất ủai khụng ủược coi là tài sản quý, tỡnh trạng vụ chủ, sử dụng lóng phớ, lấn chiếm, mua bỏn ngầm diễn ra phổ biến Nhà nước khụng kiểm soỏt ủược.
Trong hoạt ủộng của thị trường bất ủộng sản trong ủú cú quyền sử dụng ủất chuyển sang một giai ủoạn mới của chớch sỏch phỏp luật ủất ủai. Luật đất ủai 1993 ủó cụ thể hoỏ điều 18 - Hiến phỏp 1992 về quyền của người sử dụng ủất. Tuy nhiờn, trong giai ủoạn này thị trường nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ủất khu vực ủụ thị phỏt triển mạnh thụng qua cỏc hỡnh thức chuyển nhượng theo cỏc Ộkờnh ngầmỢ, trước tỡnh hỡnh ủú Nhà nước cũng ủó cú những sửa ủổi bổ sung của Luật ủất ủai.
Thực trạng thị trường bất ủộng sản nước ta núi chung cũng như thị trường nhà ủất tại ủụ thị và khu vực phỏt triển ủụ thị những năm qua ủó cú những chuyển biến tớch cực, gúp phần vào thỳc ủẩy kinh tế - xó hội của ủất nước phỏt triển với nhịp ủộ tương ủối cao, nhiều dự ỏn trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, dịch vụ ủó phỏt huy nguồn vốn trong xó hội, từng bước nõng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh, mức sống của nhõn dõn và làm thay ủổi bộ mặt của nụng thụn, ủụ thị, gúp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng cụng nghiệp húa, hiện ủại húa. Qua thực tiễn hoạt ủộng thị trường bất ủộng sản ở
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ẦẦẦ 16 nước ta, mụi trường ủầu tư cũng như cơ sở phỏp lý ủược hỡnh thành theo hướng phỏt triển nền kinh tế thị trường ủịnh hướng xó hội chủ nghĩa.
Bờn cạnh những hướng tớch cực, hoạt ủộng của thị trường bất ủộng sản núi chung và thị trường quyền sử dụng ủất núi riờng cũng ủó bộc lộ những mặt yếu kộm: Do chưa nhận thức ủầy ủủ về vai trũ, vị trớ của thị trường bất ủộng sản ủối với yờu cầu phỏt triển kinh tế - xó hội, tài sản nhà ủất chưa ủược khai thỏc sử dụng cú hiệu quả, lóng phớ, thất thoỏt lớn; Nhà nước chưa cú biện phỏp hữu hiệu trong quản lý và ủiều tiết thị trường bất ủộng sản, tỡnh trạng ủầu cơ nhà ủất, kớch cầu ảo ủể nõng giỏ bất ủộng sản diễn ra khỏ phổ biến; tỡnh trạng chuyển ủổi mục ủớch sử dụng ủất trỏi quy ủịnh, mua bỏn trao tay và xõy dựng tự phỏt... gõy ảnh hưởng khụng tốt ủến hoạt ủộng ủầu tư cũng như quản lý xõy dựng theo quy hoạch, giảm nguồn thu cho ngõn sỏch, gõy tỏc ủộng xấu tới tõm lý và ủời sống của nhõn dõn nhất là cỏc ủối tượng cú thu nhập thấp... Mặt khỏc, giỏ ủất do Nhà nước quy ủịnh ủể tớnh thuế chuyển quyền sử dụng ủất, thu tiền khi giao ủất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi ủất rất thấp so với giỏ trị thực tế, ngược lại giỏ ủất trờn thị trường lại tăng ủột biến, cú nơi tăng ở mức rất cao tạo nờn sự chờnh lệch giữa hai loại giỏ, những yếu tố cơ bản trờn là nguyờn nhõn làm thất thoỏt nguồn thu lớn cho ngõn sỏch Nhà nước.
để khắc phục tỡnh trạng trờn, Nhà nước chủ trương Ộủổi ủất lấy cơ sở hạ tầngỢ với hai hỡnh thức ủấu thầu dự ỏn và ủấu giỏ quyền sử dụng ủất, trong ủú thực hiện cỏc dự ỏn sử dụng quỹ ủất tạo vốn xõy dựng cơ sở hạ tầng thụng qua phương thức ủấu giỏ quyền sử dụng ủất là một giải phỏp hữu hiệu nhằm khắc phục những khú khăn về vốn ủầu tư trực tiếp cho cỏc ủịa phương, tập trung khai thỏc nguồn nội lực của ủất nước, khắc phục ủược những nhược ủiểm của cơ chế giao ủất cú thu tiền sử dụng ủất.
Với chủ trương Ộđổi ủất lấy CSHTỢ của Chớnh phủ, nhiều tỉnh, thành phố ủú chủ ủộng tiến hành giao ủất cú thu tiền sử dụng nhằm huy ủộng nguồn vốn ủầu tư xõy dựng, cải tạo, nõng cấp hệ thống CSHT ủịa phương. Với chủ trương
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ẦẦẦ 17 này, trong khoảng hơn 10 năm trở lại ủõy, việc thực hiện cỏc dự ỏn sử dụng quỹ ủất tạo vốn xõy dựng CSHT ủú ủược nhõn rộng trờn phạm vi cả nước. đõy là một giải phỏp hữu hiệu khắc phục những khú khăn về vốn xõy dựng CSHT, tập trung khai thỏc nguồn nội lực của ủất nước phục vụ sự nghiệp cụng nghiệp hoỏ - hiện ủại hoỏ. Dưới hỡnh thức giao ủất cú thu tiền sử dụng, nhiều ủịa phương ủú huy ủộng ủược nguồn thu lớn cho ngõn sỏch, ủầu tư xõy dựng, cải tạo, nõng cấp hệ thống chợ, trường, ủường, trạm, từng bước gúp phần cải thiện ủời sống vật chất, tinh thần cho nhõn dõn. chớnh sỏch giao ủất ủể tạo vốn ủầu tư xõy dựng CSHT ủú mang lại hiệu quả kinh tế, xó hội to lớn.
Thực chất quỏ trỡnh tạo vốn từ quỹ ủất ủể xõy dựng CSHT tại cỏc ủịa phương ủược tiến hành dưới cỏc hỡnh thức chủ yếu sau:
- Hỡnh thức 1: UBND cấp tỉnh cho phộp cỏc nhà ủầu tư cú năng lực tài chớnh nhận làm cỏc cụng trỡnh. Sau khi hoàn thành, UBND cấp tỉnh sẽ thanh toỏn bằng ủất cho nhà ủầu tư theo khối lượng thi cụng ủược nghiệm thu.
- Hỡnh thức 2: UBND cấp tỉnh chỉ tuyển chọn cỏc nhà ủầu tư vừa cú năng lực tài chớnh, vừa cú năng lực thi cụng ủể trực tiếp xõy dựng cụng trỡnh. Sau khi hoàn tất cụng trỡnh, UBND cấp tỉnh sẽ thanh toỏn bằng ủất cho nhà ủầu tư theo khối lượng thi cụng ủược nghiệm thu.
- Hỡnh thức 3: UBND cấp tỉnh cho phộp cỏc nhà ủầu tư nộp một khoản tiền vào ngõn sỏch Nhà nước ủể ủầu tư xõy dựng một cụng trỡnh thuộc danh mục cụng trỡnh ủầu tư bằng quỹ ủất ủược Chớnh phủ cho phộp và theo tổng mức ủầu tư ủược duyệt. Sau khi hoàn tất thủ tục nộp tiền, UBND cấp tỉnh sẽ giao cho nhà ủầu tư một diện tớch ủất cú giỏ trị tương ứng ủể thanh toỏn. Với số tiền thu ủược, UBND cấp tỉnh tự tổ chức ủầu tư xõy dựng cụng trỡnh.
Song cựng với những biến ủộng về giỏ cả ủất ủai trờn thị trường BđS, giỏ chuyển nhượng thực tế cao gấp nhiều lần so với giỏ ủất do Nhà nước quy ủịnh, chớnh sỏch giao ủất ủể tạo vốn ủầu tư xõy dựng CSHT ủú bộc lộ những hạn chế, nhược ủiểm nhất ủịnh, vớ dụ như bảng giỏ ủất ủú ủược Nhà nước
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ẦẦẦ 18 chỉnh sửa hệ số k nhiều lần song vẫn quỏ lạc hậu, giỏ ủất do Nhà nước ủặt ra là rất thấp so với thực tế, nhất là ở cỏc ủụ thị, cỏc khu cụng nghiệp, du lịch, dịch vụ. Chớnh sự chờnh lệch về giỏ ủất do Nhà nước quy ủịnh với giỏ ủất chuyển nhượng thực tế trờn thị trường mà trong thực tế, một số giao dịch ủất ủai làm phỏt sinh ra những khoản ủịa tụ mà Nhà nước khụng kiểm soỏt ủược dẫn ủến thất thoỏt một nguồn thu lớn. Bờn cạnh ủú, Nhà nước mới chỉ chỳ ý ủến giao mà chưa chỳ ý ủến kiểm soỏt, ủặc biệt là sự chờnh về thời giỏ dẫn ủến khụng huy ủộng ủược tối ủa nguồn thu cho ngõn sỏch Nhà nước, giỏ ủất khi Nhà nước giao ủất chờnh lệch quỏ lớn so với giỏ ủất trờn thị trường ủó làm thất thoỏt một nguồn thu lớn cho ngõn sỏch. [30, 35]
b. Chủ trương ủấu giỏ ủất ủược hỡnh thành
Giao ủất cú thu tiền sử dụng với mục ủớch nhằm khai thỏc quỹ ủất, tạo vốn ủầu tư xõy dựng CSHT mặc dự ủó phỏt huy hiệu quả, mang lại nhiều giỏ trị kinh tế, xó hội to lớn trong thời gian qua. Song cựng với sự phỏt triển của nền kinh tế - xó hội, sự biến ủộng của giỏ cả ủất ủai trờn thị trường BđS, cơ chế giao ủất cú thu tiền sử dụng ủó bộc lộ những nhược ủiểm hạn chế nhất ủịnh.
Cơ chế ủấu giỏ quyền SDđ tạo vốn ủầu tư xõy dựng CSHT ủược ỏp dụng thớ ủiểm tại một số ủịa phương ủó mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phục những nhược ủiểm, hạn chế của cơ chế giao ủất cú thu tiền sử dụng. để cụ thể húa ủiều ủú, ngày 18/2/2003, Bộ Tài chớnh ủó ban hành Quyết ủịnh số 22/2003/Qđ-BTC về cơ chế tài chớnh trong việc sử dụng quỹ ủất tạo vốn xõy dựng CSHT, trong ủú quy ủịnh rừ cơ chế tài chớnh ỏp dụng cho cỏc dự ỏn sử dụng quỹ ủất xõy dựng CSHT là phải thực hiện ủấu thầu cụng trỡnh xõy dựng CSHT hoặc ủấu giỏ ủất ủối với quỹ ủất dựng ủể tạo vốn.
Từ ủú ủến nay, cụng tỏc ủấu giỏ quyền SDđ ủược coi là một giải phỏp hữu hiệu ủỏp ứng ủược yờu cầu của cụng tỏc quản lý và SDđ trong giai ủoạn hiện nay, ủảm bảo cho cỏc dự ỏn sử dụng quỹ ủất tạo vốn ủầu tư xõy dựng CSHT mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất [2] [25] [26].
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ẦẦẦ 19
c. Khỏi niệm vềủấu giỏ quyền sử dụng ủất
đấu giỏ quyền sử dụng ủất là việc cơ quan Nhà nước cú thẩm quyền cụng khai lựa chọn nhà ủầu tư là cỏc tổ chức, hộ gia ủỡnh, cỏ nhõn thuộc mọi thành phần kinh tế cú ủủ ủiều kiện về vốn và khả năng ủảm bảo về kỹ thuật của dự ỏn ủể giao ủất cú thu tiền sử dụng ủất hoặc cho thuờ ủất, nhằm tạo vốn ủầu tư xõy dựng cụng trỡnh cơ sở hạ tầng, phỏt triển kinh tế - xó hội .
đấu giỏ ủất là hoạt ủộng của những người tham gia ủấu giỏ tự ủặt giỏ ủất ủối với quỹ ủất tạo vốn xõy dựng cụng trỡnh cơ sở hạ tầng. đấu giỏ ủất ủối với quỹ ủất tạo vốn xõy dựng cơ sở hạ tầng là ủưa quyền sử dụng ủất tham gia vào thị trường bất ủộng sản, trỏnh tỡnh trạng cơ chế xin cho trong quản lý ủất ủai và khai thỏc nguồn vốn to lớn từ ủất, tăng nguồn thu cho ngõn sỏch Nhà nước, tăng cỏc cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật, gúp phần nõng cao ủời sống nhõn dõn, phỏt triển kinh tế - xó hội.
Khỏi niệm trờn sẽ cho ta cỏi nhỡn tổng quỏt về cụng tỏc ủấu giỏ quyền sử dụng ủất và từ ủú cú thể thấy ủược tầm quan trọng của cụng tỏc ủấu giỏ quyền sử dụng ủất.
d. Quy ủịnh vềủấu giỏ ủất theo Luật đất ủai 2003
Ngày 01/7/2004, Luật đất ủai năm 2003 cú hiệu lực. Trong Luật đất ủai năm 2003, tại chương II, mục 6 cú quy ủịnh tài chớnh về ủất ủai và giỏ cả, mục 7 quy ủịnh về quyền SDđ trong thị trường BđS ủó nờu rừ:
- Giỏ ủất ủảm bảo sỏt với giỏ chuyển nhượng quyền SDđ thực tế trờn thị trường trong ủiều kiện bỡnh thường; Khi cú chờnh lệch lớn so với giỏ chuyển nhượng quyền SDđ thực tế thỡ phải ủiều chỉnh cho phự hợp.
- Giỏ ủất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ủịnh ủược cụng bố vào ngày 01 thỏng 01 hàng năm.
Bờn cạnh ủú, Luật đất ủai năm 2003 cú quy ủịnh cho phộp doanh nghiệp cú khả năng chuyờn mụn làm dịch vụ tư vấn về giỏ ủất ủể thuận lợi trong giao
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ẦẦẦ 20 dịch quyền SDđ; Bổ sung quy ủịnh về ủấu giỏ quyền SDđ và ủấu thầu dự ỏn trong ủú cú quyền SDđ; Bổ sung cỏc biện phỏp ủể Nhà nước quản lý ủất ủai chặt chẽ hơn nhưng khụng kỡm hóm sự phỏt triển của thị trường BđS...
để cụ thể húa Luật đất ủai năm 2003, Nghị ủịnh 181/2004/Nđ-CP ra ủời và tại chương VI, từ ủiều 59 ủến ủiều 67 cú quy ủịnh về quyền SDđ trong thị trường BđS.
Việc tổ chức Sàn giao dịch về quyền SDđ, tài sản gắn liền với ủất ủược qui ủịnh do doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế cú ủăng ký kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh BđS, tư vấn dịch vụ trong quản lý, SDđ, dịch vụ bỏn ủấu giỏ BđS thành lập.
đến nay một số ủịa phương ủó xỏc ủịnh ủược tầm quan trọng của Sàn giao dịch trong thị trường BđS nờn ủang tiến hành xõy dựng và từng bước chẩn bị cơ sở vật chất ủể ủưa Sàn giao dịch BđS sớm ủi vào hoạt ủộng.
Cho tới nay cụng tỏc ủấu giỏ quyền SDđ ủó ủược thực hiện rộng khắp trờn ủịa bàn cả nước, mặc dự phương phỏp giao ủất bằng ủấu giỏ ủất vẫn cũn mới và chưa ủược hướng dẫn cụ thể nhưng cỏc ủịa phương ủó tiến hành thực hiện khỏ tốt và ủem lại những hiệu quả nhất ủịnh cho ủịa phương. [10]
2.3.2 Giỏ ủất và ủịnh giỏ ủất trong thực hiện ủấu giỏ quyền SDđ
a. Khỏi niệm giỏ ủất
Theo khoản 23 điều 4 Luật đất ủai 2003 quy ủịnh: Giỏ quyền sử dụng ủất (sau ủõy gọi là giỏ ủất) là số tiền tớnh trờn một ủơn vị diện tớch ủất do Nhà nước quy ủịnh hoặc ủược hỡnh thành trong giao dịch về QSDđ.
Giỏ ủất ủược hỡnh thành trong cỏc trường hợp sau:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy ủịnh giỏ .
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ẦẦẦ 21 - Do người sử dụng ủất thoả thuận về giỏ ủất với những người cú liờn quan khi thực hiện cỏc quyền chuyển nhượng, cho thuờ, cho thuờ lại quyền sử dụng ủất, gúp vốn bằng quyền sử dụng ủất.
Trờn thực tế cú hai loại giỏ ủất: Giỏ ủất do Nhà nước quy ủịnh và giỏ ủất thị trường. Nhà nước là người ủại diện chủ sở hữu quy ủịnh ra giỏ ủất, sử dụng giỏ ủất làm cụng cụ kinh tế ủể người quản lý và người sử dụng ủất tiếp cận với cơ chế thị trường ủồng thời cũng là căn cứ ủể ủỏnh giỏ sự cụng bằng trong phõn phối ủất ủai. Như vậy giỏ ủất do Nhà nước quy ủịnh chỉ nhằm ủể giải quyết mối quan hệ kinh tế ủất giữa Nhà nước - chủ sở hữu ủất và người sử dụng ủất - người ủược Nhà nước giao ủất hoặc cho thuờ ủất. Khụng ỏp dụng giỏ này cho giao dịch dõn sự như chuyển quyền sử dụng ủất, thế chấp, bóo lónh... giữa cỏc chủ sử dụng ủất. Ngược lại giỏ thị trường là giỏ ủược hỡnh thành trong quỏ trỡnh thực hiện chuyển quyền sử dụng ủất, thế chấp, gúp vốn bằng tài sản ủất giữa cỏc chủ sử dụng ủất. Hai giỏ này ủều cú mặt trong việc xử lý cỏc quan hệ ủất ủai (hoặc trực tiếp hoặc giỏn tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng ủất và giữa người sử dụng ủất với nhau. Do ủú, ủể tạo sự cụng bằng trong việc xử lý cỏc mối quan hệ ủất ủai núi trờn cần phải cú hỡnh thức ủấu giỏ quyền sử dụng ủất.
b. định giỏ ủất
Giỏ ủất là sự ủiều tiết mối quan hệ giữa ủất ủai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước, giỏ ủất chịu tỏc ủộng của nền kinh tế thị trường bởi cỏc qui luật cạnh tranh, qui luật giỏ trị, qui luật cung - cầu. Nhà nước ủiều tiết và quản lý thị trường chuyển nhượng quyền SDđ theo giỏ cả, nhưng giỏ ủất lại phụ thuộc vào khả năng, phương thức sinh lợi của ủất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố nờn khi