3.1. Cơ sở lý luận
3.1.1. Khái niệm về bat động sản
Hiện nay, pháp luật Việt Nam không có bat kỳ quy định đưa ra khái niệm về bất động sản. Tuy nhiên, tại Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định như sau:
“Điều 105. Tài sản
1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyên tai sản.
2. Tài sản bao gồm bat động san và động san. Bat động sản và động sản có thé là tài
sản hiện có và tải sản hình thành trong tương lai.”
Như vậy, chúng ta có thể hiểu rằng bất động sản là một dạng tải sản.
Tại Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định thêm như sau:
“Điều 107. Bất động sản và động sản 1. Bất động sản bao gồm:
a. Đất đai;
b. Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c. Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
d. Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.”
Theo đó, những loại bất động sản mà chúng ta thường gặp bao gồm đất đai, nhà, công tình xây dựng gắn liền với đất.
Như vậy, mặc dù không có khái niệm, định nghĩa cụ thể về bất động sản.
Nhưng thông qua những quy định nêu trên thì ta có thể hiểu bất động sản chính là một dạng tài sản gồm có những loại thường gặp như đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai,...
Môi giới bất động sản
Căn cứ vào khoản 2 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định như sau: “Điều 3. Giải thích từ ngữ. Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như
sau:
Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyền nhượng, cho thuê, cho thuê lai, cho thuê mua bat động sản.”
Theo đó, môi giới bất động sản là trường hợp một người hoặc một tô chức đứng ra làm trung gian, giới thiêu cho các bên biết nhau dé tiến hành hoạt động mua bán, thuê, cho thuê, thuê mua bất động sản.
Sàn giao dịch bất động sản
Căn cứ vào khoản 6 Điều 3 Luật Kinh doanh bat động sản 2014 quy định như sau: “Điều 3. Giải thích từ ngữ. Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như
sau:
San giao dịch bat động san là nơi diễn ra các giao dich về mua bán, chuyên
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bat động sản.”
Như vậy, có thể hiểu sản giao dịch bất động sản là nơi mà các hoạt động mua bán, thuê, cho thuê, thuê mua bắt động sản được thực hiện.
Tư van bat động sản
Căn cứ vào khoản 8 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định như sau: “Điều 3. Giải thích từ ngữ. Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như
sau:
8. Tu van bat động san là hoạt động trợ giúp về các vấn đề liên quan đến kinh doanh bat động sản theo yêu cầu của các bên.”
Theo đó tư vấn bất động sản được hiểu là dịch vụ mà khi một bên có yêu cầu thì bên tư van sẽ trợ giúp các van dé liên quan đến hoạt động kinh doanh bat động sản.
Bong bóng bat động sản
Đây là thuật ngữ thường thấy trên báo chí, mạng xã hội. Hiện nay, pháp luật Việt Nam không có quy định nào định nghĩa về bong bóng bat động sản. Nhưng chúng ta có thé hiểu rằng bong bóng bat động sản là hiện tưởng giá cả của bat động sản tăng nhanh chóng cho đến một thời điểm thì chững lại và rớt giá như hiện tượng bong bóng
VƠ.
21
Bắt động sản nghỉ dưỡng
Bat động sản nghỉ dưỡng là loại hình bat động sản được xây dựng bên trong các khu nghỉ dưỡng, sau đó được bán lại cho các chủ đầu tư. Các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng có thé kể đến như: biệt thự nghỉ dưỡng, condotel (căn hộ khách sạn),
shophouse, mini hotel...
Đây là loại hình bất động san cho nha đầu tư thứ cấp hợp tác với chủ đầu tư nhằm kiếm lợi nhuận ồn định từ thị trường một cách bền vững, tăng tai sản đầu tư.
Khi đó nhà đầu tư có thể tự đứng ra kinh doanh hoặc cho chủ đầu tư thuê lại để vận hành kinh doanh. Sau đó hưởng phần lợi nhuận trong quá trình kinh doanh.
Một số hình thức của bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay:
Biệt thự biển nghỉ dưỡng: là các căn biệt thự được xây dựng tại các hòn đảo, bãi biển đẹp, nồi tiếng.
Căn hộ khách sạn: là một phòng khách sạn, nhưng có bếp nau nướng dé các thành viên
tự chăm sóc nhau.
Khu đô thị nghỉ dưỡng: có kết cấu của một khu đô thị nhưng được vận hanh dé phuc
vụ du lich và nghỉ dưỡng.
Khu phố cổ mở rộng: là một phần của khu phố cô, được thiết kết theo phong cách phố cô kết hợp với sự hạ tầng hiện đại sẽ làm cho chúng ta có một trải nghiệm hoàn toàn
mới.
3.1.2. Kinh doanh bat động sản
Kinh doanh bat động sản có thé hiểu đó là việc đầu tư một số vốn nhất định vào một bất động sản nao đó với mục đích là để sinh lợi nhuận. Các hoạt động đầu tư bất động sản nhằm sinh lời bao gồm việc mua, bán, xây dựng để cho thuê, cho thuê lại, chuyền nhượng hoặc tham gia giao dịch trên các sản giao dịch bất động sản, thực hiện dịch vụ môi giới bat động san, dịch vụ tư vấn hoặc quản lý bat động san.
Căn cứ vào khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bat động sản 2014 quy dịnh như sau: “Điều 3. Giải thích từ ngữ. Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như
sau:
1. Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn dé thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyền nhượng dé bán, chuyên nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê
mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bat động san; dich vu san giao dich bat
động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh
lợi”.
Theo đó, kinh doanh bất động là việc cá nhân, tô chức thực hiện hoạt các hoạt
động như xây dựng, mua bán, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bat động san dé tim kiếm lợi nhuận.
Căn cứ Luật Kinh doanh bat động sản 2014, kinh doanh bat động sản có những nguyên tắc sau:
Mọi hoạt động kinh doanh bat động sản đều được bình dang trước pháp luật;
các bên được tự do thỏa thuận thông qua hợp đồng dựa trên cơ sở tôn trọng quyền va
lợi ích hợp pháp của nhau vả không trái quy định của pháp luật.
Bat động sản đưa vào kinh đoanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản.
Kinh doanh bat động sản phải thực hiện công khai, minh bạch và trung thực.
Cá nhân, tổ chức có quyền kinh doanh bất động sản ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt bởi cơ quan Nhà nước có thấm quyên.
3.1.3. Thị trường bat động sản
Thị trường bất động sản là lĩnh vực rộng lớn liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực như đất đai, xây dựng, kiến trúc, môi trường, thuế, giao dịch đảm bảo....Bên cạnh đó bất động sản là một loại hàng hóa có tính đặc thù kinh doanh loại hình này sẽ tác động đến hành vi kinh doanh, đầu tư, tái đầu tư, tài chính, tiền tệ, đầu cơ, quỹ dự trữ, dự phòng.. bat động san có quan hệ mật thiết tới xây dựng, quản lí Nhà nước về đất đai, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.
Việt Nam đang chuyền dần sang nền kinh tế thị trường, nhu cầu kinh doanh BĐS cũng đang phát triển mạnh mẽ và sôi động, đa dạng về hình thức. Thị trường bất động sản vừa mang tính khu vực, vừa mang tính chịu sự chi phối, vừa mang tính đa phương của các yếu tô quốc tế. Pháp luật về quyền sử dụng đất.
Thị trường bat động sản là một bộ phận pháp luật có vi trí quan trong trong pháp luật về đất đai nhà ở của Việt Nam.
Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các mỗi quan hệ của con người về giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản trên đất tại một khu vực địa lí nhất định, trong một
23
khoảng thời gian cụ thể. Như vậy, thị trường bất động sản là nơi mà các hoạt động kinh doanh liên quan đến bất động sản như: chuyền nhượng, mua bán, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất, thừa kế tài sản là bất động sản được tiến hành.
Thị trường bat động sản hình thành và phát triển thúc day việc tiết kiệm đất đai trong sản xuất kinh doanh. Người sử dụng đất ngày càng khai thác đất đai có hiệu quả hơn. Thị trường bất động sản là thước đo trình độ chuyền sang cơ chế thị trường của mỗi một quốc gia. Thị trường bất động sản sẽ phản ánh nhu cầu giao dịch đa dạng của thị trường quyền sử dụng đất trong quá trình lưu thông.
3.1.4. Phan tích hoạt động kinh doanh
Phân tích hoạt động kinh doanh là quá trình nghiên cứu dé đánh giá toàn bộ quá trình và kết quả của hoạt động kinh doanh; các nguồn tiềm năng cần khai thác ở doanh nghiệp, trên cơ sở đó đề ra các phương án và giải pháp dé nâng cao hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của DN.
“Phân tích, hiểu theo nghĩa chung nhất là sự chia nhỏ sự vật và hiện tượng trong mối quan hệ hữu cơ giữa các bộ phận cau thành sự vật, hiện tượng đó”.
“Phân tích hoạt động kinh doanh (Phân tích kinh doanh) là quá trình nghiên cứu dé đánh giá toàn bộ quá trình và kết quả của hoạt động kinh doanh; các nguồn tiềm năng cần khai thác ở DN, trên cơ sở đó đề ra các phương án và giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của DN”.
Trước đây, trong điều kiện sản xuất kinh doanh đơn giản và với quy mô nhỏ, yêu cầu thông tin cho nhà quản trị chưa nhiều và chưa phức tạp, công việc phân tích thường được tiến hành giản đơn, có thể thấy ngay trong công tác hạch toán. Khi sản xuất kinh doanh càng phát triển thì nhu cầu thông tin cho nhà quản trị càng nhiều, đa dạng và phức tạp. Phân tích kinh doanh hình thành và phát triển như một môn khoa học độc lập, dé đáp ứng nhu cầu thông tin cho các nhà quản trị.
Phân tích như là một hoạt động thực tiễn, vì nó luôn đi trước quyết định và là cơ sở cho việc ra quyết định. Phân tích kinh doanh như là một ngành khoa học, nó nghiên cứu một cách có hệ thống toàn bộ hoạt động sản xuất, kinh doanh để từ đó đề xuất những giải pháp hữu hiệu cho mỗi DN.
Như vậy, phân tích kinh doanh là quá trình nhận biết bản chất và sự tác động
các mặt của hoạt động kinh doanh, là quá trình nhận thức và cải tạo hoạt động kinh
doanh một cách tự giác và có ý thức, phù hợp với điều kiện cụ thể của từng DN và phù hợp với yêu cầu của các quy luật kinh tế khách quan nhằm mang lại hiệu quả kinh
doanh cao.
a. Ý nghĩa của việc phân tích hoạt động kinh doanh
Phân tích hoạt động kinh doanh là công cụ quan trọng dé phát hiện khả năng tiềm tàng trong hoạt động kinh doanh.
Thông qua phân tích hoạt động DN chúng ta mới thấy rõ được các nguyên nhân, nhân tổ cũng như nguồn gốc phát sinh của các nguyên nhân và nhân tố ảnh hưởng, từ đó dé có các giải pháp cụ thé và kịp thời trong công tác tổ chức và quản lý sản xuất. Do đó nó là công cụ cải tiến cơ chế quản lý trong kinh doanh.
Phân tích kinh doanh giúp DN nhìn nhận đúng đắn về khả năng, sức mạnh cũng như những hạn chế trong DN của mình. Chính trên cơ sở này các DN sẽ xác định đúng đắn mục tiêu và chiến lược kinh doanh có hiệu quả.
Phân tích kinh doanh là công cụ quan trọng trong chức năng quản trị, là cơ sở
dé đề ra các quyết định đúng đắn trong chức năng quản lý, nhất là trong các chức năng kiểm tra, đánh giá và điều hành hoạt động sản xuất kinh doanh trong DN.
Phân tích hoạt động kinh doanh là biện pháp quan trọng đề phòng ngừa và ngăn chặn những rủi ro có thê xảy ra. Phân tích hoạt động kinh doanh cần thiết cho các cấp quản lý trong DN và cả các đối tượng bên ngoai DN.
b. Nhiệm vụ của phân tích hoạt động kinh doanh
Phân tích hoạt động kinh doanh có rất nhiều ý nghĩa đối với hoạt động của
doanh nghiệp. Tuy nhiên, nhiệm vụ chính của hoạt động này là:
Đánh giá mức độ thực hiện các chỉ tiêu kế hoạch và việc chấp hành các chế độ chính sách về kinh tế tài chính mà nhà nước đã ban hành đối với doanh nghiệp.
Xác định những nguyên nhân và nhân tố ảnh hưởng đến quá trình và kết quả kinh tế, tính mức độ ảnh hưởng của từng nhân tổ đến quá trình và kết quả kinh tế.
Đề xuất các biện pháp nhằm hạn chế và loại trừ ảnh hưởng của các nhân tổ tiêu cực, phát huy ảnh hưởng của các nhân tổ tích cực, từ đó động viên khai thác kha năng tiềm
tảng trong nội bộ doanh nghiệp.
25
c. Vai trò của phan tích hoạt động kinh doanh
Phân tích hoạt động kinh doanh là một công cụ quản lý kinh tế có hiệu quả các
hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Hiện nay các doanh nghiệp hoạt động kinh
doanh trong điều kiện nền kinh tế thị trường, vấn đề đặt lên hàng đầu là phải hoạt động kinh doanh có hiệu qua. Dé làm được điều đó, doanh nghiệp phải thường xuyên kiểm tra, đánh giá đầy đủ chính xác mọi diễn biến và kết quả hoạt động kinh doanh, những mặt mạnh, mặt yếu của doanh nghiệp trong mối quan hệ với môi trường kinh doanh và tìm mọi biện pháp để không ngừng nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh. Việc tiến
hành phân tích một cách toàn diện mọi mặt hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp là
hết sức cần thiết và có vị trí hết sức quan trọng.
Phân tích hoạt động kinh doanh có vai trò trong việc đánh giá, xem xét việc thực hiện các chỉ tiêu phản ánh hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Xem xét việc
thực hiện các mục tiêu hoạt động kinh doanh, những tôn tại, nguyên nhân khách quan, chủ quan và đề ra biện pháp khắc phục nhằm tận dụng một cách triệt để thế mạnh của doanh nghiệp. Kết quả phân tích hoạt động kinh doanh là những căn cứ quan trọng để doanh nghiệp có thể hoạch định chiến lược phát triển và phương án hoạt động kinh
doanh của doanh nghiệp có hiệu quả.
Phân tích hoạt động kinh doanh gắn liền với quá trình hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, nó có vai trò và tác dụng đối với doanh nghiệp trong chỉ đạo mọi hoạt
động kinh doanh của mình.
Phân tích hoạt động kinh doanh không chỉ được thực hiện trong mỗi kỳ kinh doanh, mà nó còn được thực hiện trước khi tiến hành hoạt động kinh doanh. Vì vậy phân tích hoạt động kinh doanh sẽ giúp các nhà đầu tư quyết định hướng đầu tư và các dự án đầu tư
Phân tích hoạt động kinh doanh là điều hết sức cần thiết và có vai trò quan trọng đối với mọi doanh nghiệp. Nó gắn liền với hoạt động kinh doanh, là cơ sở của nhiều quyết định quan trọng và chỉ ra phương hướng phát triển của các doanh nghiệp.
d. Cac chỉ tiêu thường dùng trong phan tích hoạt dộng kinh doanh
Theo tính chất chỉ tiêu: chỉ tiêu số lượng và chất lượng.
Chỉ tiêu số lượng: phản ánh quy mô, kết quả hay điều kiện KD
Chỉ tiêu chất lượng: phản ánh hiệu suất KD hay hiệu suất sử dụng máy móc thiết bị
Theo phương pháp tính toán: chỉ tiêu tuyệt đối, chỉ tiêu tương đối
Chỉ tiêu tuyệt đối: thường dùng để đánh giá quy mô sản xuất, kết quả kinh doanh tại thời gian và không gian cụ thê.
Chỉ tiêu tương đối: dùng dé phân tích quan hệ kinh tế giữa các bộ phận, cơ câu hay xu hướng phát triển
Ngoài ra còn có chỉ tiêu bằng hiện vật (sản lượng sp), chỉ tiêu thời gian, chỉ tiêu về giá tri,...
3.1.5. Chỉ tiêu đánh giá kết quả hoạt động kinh doanh
a. Doanh thu (TR)
Doanh thu của doanh nghiệp là toàn bộ số tiền sẽ thu được do tiêu thụ sản phẩm, cung cấp dịch vụ, hoạt động tải chính và các hoạt động khác của doanh nghiệp.
Trong kinh tế học, doanh thu thường được xác định bằng giá bán nhân với sản lượng.
Phần doanh thu có thêm nhờ sản xuất thêm được một đơn vị sản phẩm gọi là doanh thu biên. Nó có thể diễn đạt bằng tỷ lệ giữa mức thay đổi trong doanh thu với mức thay đổi trong sản lượng. Công thức tính doanh thu biên, vì thế có thé viết như sau:
Doanh thu = Sản lượng x Giá bán
Doanh thu bán hang và cung cấp dich vụ: Là tong giá trị hợp lý của các khoản đã thu được tiền, hoặc sẽ thu được tiền từ các giao dịch và nghiệp vụ phát sinh doanh thu như bán sản phẩm, hàng hóa, bất động sản đầu tư, cung cấp dịch vụ cho khách hàng bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm ngoài giá bán.
Phân loại doanh thu trong doanh nghiệp:
- Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ: Là số tiền ghi trên hoá đơn bán hàng hay hợp đồng cung cấp lao vụ, dịch vụ.
- Doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ: Là số chênh lệch giữa tổng doanh thu với các khoản giảm giá hàng bán, doanh thu của số hàng bán bị trả lại, chiết khấu thương mại và số thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế xuất khẩu hay thuế giá tri gia tăng tính theo phương pháp trực tiếp phải nộp.
- Doanh thu tiêu thụ nội bộ: Là số tiền thu được đo bán hàng hoá, sản phẩm, cung cấp dịch vụ tiêu thụ nội bộ giữa các đơn vi trực thuộc một Công ty, tổng Công ty.
- Doanh thu hoạt động tài chính: Bao gồm các khoản doanh thu tiền lãi, tiền bản quyền, cô tức, lợi nhuận được chia và doanh thu hoạt động tài chính khác được coi là
27