42
- Địa điểm xây dựng: Lô đất NO3.7 thuộc quy hoạch đường Láng Hạ - Thanh Xuân
- Các cơ quan có liên quan:
Người có thâm quyền quyết định đầu tư: HĐQT tổng công ty đầu tư và phát
trién nhà Hà Nội
Cơ quan chủ đầu tư: Công ty HANDICo 6
Cơ quan tư vấn lập báo cáo nghiên cứu khả thi: công ty tư vấn đầu tư xây dựng và phát triển nhà Hà Nội
- Thể loại công trình: công trình xây dựng dân dụng, khu nhà ở cao tầng kết hợp
văn phòng cho thuê, dự án nhóm B
- Quy mô dw án:
Việc đầu tư xây dựng khu nhà ở cao tầng kết hợp văn phòng cho thuê bao gồm:
Đầu tư xây dựng 46.925 m2 sàn trong đó 13.900 m2 văn phòng, bảo đảm nhu cau làm việc cho 900 người va 30.340 m2 sàn ở ( 272 căn hộ) bảo đảm nhu cau thuê
nhà ở cho khoảng 1088 người, quy mô xây dựng từng công trình ( số tầng cao, diện tích sàn) theo nội dung của quy hoạch chỉ tiết cụ thể như sau:
+ Khu nhà ở cao tầng kết hợp văn phòng cho thuê — Nhà A: cao 17 đến 21 tầng
Khối ở: 02 khối cao 17 tầng: tầng hầm để xe, tang 1 dich vụ cho thuê, từ tầng 2
đến tầng 17 là các căn hộ cho thuê với 05 căn trên 1 tang ở
Khối văn phòng cho thuê: cao 21 tầng: tang ham dé xe, tang 1 là sảnh khối văn
phòng cho thuê, tầng 2 dành cho bộ phận quản lý tòa nhà, tâng 3,4 là phòng họp lớn và
các phòng hội thảo, từ tang 5 đền tang 21 là không gian lớn dành cho văn phòng cho
thuê, bình quân mỗi tầng khoang 480m2 văn phòng cho thuê.
+ Khu nhà ở cao tang cho thuê — Nhà B: cao 15 tầng: tang ham dé xe, tầng | dich vu cho thué, tir tang 2 dén tang 15 là các căn hộ cho thuê với 08 căn trên | tang ở
+ Hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà, bãi đỗ xe, sân vườn cây xanh tạo cảnh quan đồng
bộ cho khu nhà ở cao tầng kết hợp văn phòng cho thuê.
- Hình thức dau tư: tat cả các hạng mục trong nội dung đầu tư của dự án đều
được đầu tư xây dựng mới
- Nguồn vốn thực hiện du dn:
+ Nguồn vốn đầu tư thực hiện dự án xây dựng khu nhà ở cao tầng kết hợp văn
phòng cho thuê bao gồm: Vốn tự có,Vốn vay ngân hàng với lãi suất ưu đãi,Vốn huy
động bằng vốn ứng trước của các co quan, đơn vị, cá nhân có nhu cầu thuê nhà ở và
văn phòng làm việc,Các nguồn vốn hợp pháp khác
43
+ Nhu câu vôn của dự án: vôn đâu tư của toàn bộ dự án sẽ được chủ đầu tư ứng
trước một phần, vay tín dụng và các nguồn vốn hợp pháp khác. Trong quá trình đầu tư,
vôn được thu hôi dân băng việc bán các căn hộ đã xây xong trong từng giai đoạn.
Nhu cầu vốn đầu tư cho dự án theo tiến độ đầu tư và được cụ thể bằng bảng sau:
Bảng 1.7: Nhu cầu vốn đầu tư của dự án
Don vị tính: triệu đồng
Stt | Các hạng mục 2016 | 2017 2018 Cong
| CB đâu tư 925 0 0 925
2 | Nộp tiên hạ tầng khu đất |
+ Dong góp ngân sách 21.965 0 0 21.965
L3 Ha tang kỹ thuật ngoài nhà 0 0 3.380 3.380
4 | Đơn nguyên | ( nhà A) 9.767 29.300 14.650 53.716 5 | Don nguyên 2 (nha A) 15.343 46.030 23.015 84.388 6 | Đơn nguyên 3 ( nha A) 9.767 29.300 14.650 53.716 7 |NhàB 10.392 SULIT 15.588 57.157
Nhu cau von
Trong đó
A - Vốn tự có 68.159 14.415 82.575 b - Vốn tự huy động 38.790} 16.259 55.050
C - Vốn vay 82.600 55.065 137.665
1.4.2. Quan lý dự án theo giai doan
Nguôn: Ban quan lý dự án Công ty HANDICo 6 - Sự cẩn thiết phải đâu tu:
+ Nhu câu về nhà ở tại các đô thị lớn nói chung và Hà Nội nói riêng:
s* Giai đoạn chuân bị dau tư và thực hiện đầu tư
Chủ đầu tư trực tiếp thực hiện dự án đầu tư theo quy hoạch chỉ tiết đã được sở
Quy hoạch kiên trúc châp thuận bao gồm các phân việc từ khâu chuẩn bị đầu tư, giải
phóng mặt bằng, xây dựng công trình. Chủ đầu tư dự án giữ vai trò quản lý chung về
hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch kiến trúc trong giai đoạn xây dựng các hạng mục công trình. Chất lượng các công trình xây dựng sẽ được giám định bởi cơ quan giám định
độc lập trong quá trình xây dựng cũng như khi hoàn thành theo các quy định trong
nghị định số 209/2013/NĐ-CP của Chính phủ ngày 16 tháng 12 năm 2013 về quản lý
chất lượng công trình.
44
> Giai đoạn chuẩn bị dau tu:
Giai đoạn chuẩn bị đầu tư thực hiện dự án 3.7 cũng được thực hiện theo đúng
quy trình quản lý dự án đầu tư nói chung của công ty. Xuất phát từ kế hoạch, quy
hoạch phát triển nhà ở của UBND thành phó Hà Nội đến năm 2025 và nhu cầu về nhà ở của thành phố ý tưởng xây dựng khu nhà ở cao tầng kết hợp văn phòng cho thuê
được hình thành. Và khi ý tưởng về dự án đầu tư được hình thành, ban lãnh đạo công
ty đã ủy quyền cho ban QLDA thực hiện các thủ tục về việc xác định địa điểm. Đầu
tiên, ban QLDA sẽ tự giới thiệu địa điểm là 6 đất 3.7-CC thuộc quy hoạch đường Láng Hạ - Thanh Xuân gửi Sở quy hoạch kiến trúc thành phố Hà Nội để xin chấp thuận, sau
đó ban QLDA sẽ tiếp xúc với UBND quận Thanh Xuân, UBND phường Nhân Chính
dé giới thiệu sơ bộ địa điểm và xin giấy phép đầu tư xây dựng. UBND thành phố là cơ quan có thầm quyền ra quyết định cho phép đầu tư.
Sau khi hoàn tất các thủ tục về Việc xin chấp thuận địa điểm và xin quyết định cho phép đầu tư, ban QLDA lựa chọn đơn vị tư vấn và ký hợp đồng tu. Ban QLDA phối hợp cùng với đơn vị tư vấn lập hồ sơ xin chấp thuận quy hoạch tổng thể mặt bằng
của dự án trình Sở quy hoạch kiến trúc Hà Nội xem xét trình UBND thành phố Hà Nội
quyết định phê duyệt. Cùng với đó, ban QLDA cũng phải tiến hành các thủ tục xin
thỏa thuận với các cơ quan chuyên ngành về cấp điện, nước, môi trường, quân sự, tổ chức giao thông, phòng cháy chữa cháy... Và công việc cuối cùng của giai đoạn chuẩn
bị đầu tư là lựa chọn đơn vi tu vấn dé lập báo cáo nghiên cứu khả thi. Đơn vị tư vấn
được lựa chọn dé lập báo cáo nghiên cứu khả thi cho dự án 3.7 đó là Công ty tư vấn -
đầu tư xây dựng và phát triển nhà Hà Nội. Đây là một trong những đơn vị tư vấn có uy
tín trong việc tư vấn lập báo cáo nghiên cứu khả thi đã được công ty lựa chọn.
> Giai đoạn thực hiện đầu tu:
Sau khi dự án đầu tư được phê duyệt, ban QLDA tiến hành lập hồ sơ xin giao
dat, thuê dat trình Sở tài nguyên môi trường và nhà đất xem xét và phê duyệt. Khi có quyết định về việc giao đất, thuê dat, công ty tiền hành hoạt động giải phóng mặt bằng.
Tuy nhiên, thời gian giải phóng mặt bằng của dự án kéo dài hơn dự kiến do có chênh
lệch giữa đơn giá đền bù cho diện tích đất nông nghiệp của người dân với đơn giá của
đất sau chuyên đổi mục đích sử dụng do đó ảnh hưởng đến tâm lý người dân. Chính vì
thời gian giải phóng mặt bằng kéo dài đã ảnh hưởng đến tiến độ của dự án. Việc đền bù giải phóng mặt bằng được thực hiện dưới sự phối hợp của Hội đồng GPMB, tổ
công tác GPMB, ban QLDA . Sau khi tiến hành đền bù xong, ban QLDA nhận bàn
45
giao mặt bằng. Song song với quá trình đền bù giải phóng mặt bằng, ban QLDA cũng
tiến hành lập hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công, dự toán các hạng mục công trình, tổng
dự toán trình các cơ quan có thầm quyền phê duyệt. Sau khi, mặt bằng thực hiện dự án
được chuẩn bị xong và hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công, tổng dự toán được duyệt, ban QLDA tiến hành làm các thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng.Dự án sẽ được đi vào thi
công xây dựng khi giấy phép xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Trong quá trình thi công, các cán bộ ban QLDA phối hợp với don vi thi công
cùng với tư vấn giám sát theo dõi, kiểm tra về chất lượng, tiến độ, an toàn lao động và
vệ sinh môi trường trong thi công. Đồng thời còn có sự phối hợp giữa ban QLDA và
các phòng chức năng dé kiểm soát về giá cả, chất lượng của nguyên vật liệu đầu vào,
cập nhật thông báo giá nguyên vật liệu cung cấp thực tế vào dự án để công ty phê
duyệt. Ngoài ra, ban QLDA cùng tư vấn giám sát đôn đốc kiểm tra các đơn vị thi công thực hiện các thủ tục hoàn công những công việc đã hoàn thành. Khi hạng mục công việc được hoàn thành thì trực tiếp làm công tác nghiệm thu và xác nhận khối lượng
hoàn thành, đơn giá của từng hạng mục công trình.n Việc quản lý, giám sát được thực
hiện ngay từ đầu từ khi khởi công xây dựng công trình và thực hiện thường xuyên,
liêm tục trong cả quá trình thi công xây dựng đến khi dự án hoàn thành xong.
s* Giai đoạn vân hành khai thác công trình
- Nguyên tắc tổ chức dich vu quan lý, vận hành, khai thác
Viêc tổ chức dịch vụ quản lý, vận hành khai thác khu nhà ở cao tầng kết hợp
văn phòng cho thuê thực hiện trên nguyên tắc lấy thu bù chỉ. Sau khi xây dựng, bàn
giao nhà cho khách hàng, chủ đầu tư phải khai thác toàn bộ diện tích dịch vụ công cộng trong 50 năm theo Quyết địn số 173/2012/QD - UB ngày 16 tháng 12 năm 2025
cua UBND thanh phé Hà Nội về việc ban hành quy định lựa chọn nhà đầu tư các dự án
thí điểm xây dựng nhà ở cao tầng cho thuê tại các ô đất hai bên tuyến đường Láng Hạ -
Thanh Xuân.
Trong quá trình 50 năm đó, chủ đầu tư phải thành lập một ban quản lý chuyên
trách trực thuộc đề thực hiện công tác dịch vụ quản lý, vận hành, khai thác. Để thực
hiện được việc này, chủ đầu tư phải ký hợp đồng tổ chức dịch vụ quản lý, vận hành,
khai thác với Sở tài nguyên môi trường và nhà đất Hà Nội với đầy đủ những nội dung
về quyền lợi và nghĩa vụ theo quy định.
- Tổ chức doanh nghiệp quản lý, vận hành, khai thác khu nhà ở cao tang két
hop van phong cho thué
46
+ Chức năng, nhiệm vụ
Duy trì chất lượng, kiến trúc của khu nhà ở cao tầng kết hợp văn phòng cho
thuê. Sửa chữa kịp thời những hư hỏng phát sinh thuộc phần sở hữu chung: khung, cột, tường, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang, thang máy, đường thoát hiểm, lồng
xả rác, hộp kỹ thuật, noi dé xe, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh truyền hình, bể
phốt, thu lôi, cứu hỏa...
Đảm bảo vệ sinh môi trường, thu gom rác thải và vận chuyên đến địa điểm tập
kết của khu vực.
Vận hành, bảo dưỡng, sửa chữa hệ thông hạ tầng kỹ thuật của toàn khu bao gồm:
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu nhà.
Thảm cỏ, vườn hoa, cây xanh tập trung và cây xanh phân tán.
Quản lý hệ thống đường giao thông, bãi đỗ xe trong khu nhà. Thực hiện nhiệm
vụ sửa chữa nhỏ và có trách nhiệm cùng Ban quản trị các nhà trung cư trong khu nhà
lập kế hoạch đề xuất với thành phố thực hiện các sửa chữa lớn trong quá trình khai
thác như cải tạo nâng cấp khu nhà, trải nhựa, bê tông hóa, thảm lại mặt đường...
+ Quyên lợi
Quản lý, khai thác hoặc ký hợp đồng cho các tổ chức, cá nhân khai thác tầng
ham và tang I nhà chung cư cao tầng
Các diện tích phục vụ mục đích công cộng như kinh doanh dịch vụ, bãi đỗ xe.
Hưởng toàn bộ lợi nhuận do tổ chức khai thác tốt các nội dung trên sau khi đã
trang trải đủ chi phí phục vụ quan lý, vận hành.
+ Tổ chức nhân sự
Cơ cau tổ chức của doanh nghiệp quản lý, vận hành, khai thác khu nhà ở cao tầng kết hợp văn phòng cho thuê như sau:
Giám đốc I người
Phó giám đốc 1 người
Phòng hành chính, kế hoạch, tài vụ | người
Đội tuần tra bảo vệ an ninh chung 2 người
Đội tuần tra bảo vệ an ninh các khunhà cao tầng 4 người
Đội thu gom rác thải và vệ sinh môi trườn 3 người Vận hành, phục vụ tại các khu nhà cao tầng 8 người Cộng 20 người
1.4.3. Quản lý dự án theo nội dung
47
+ Quản lý phạm vi của dụ án
Sau khi kê hoạch dự án được phê duyệt, các cán bộ quản lý tiên hành thực hiện việc quản lý phạm vi của dự án. Tức là xác định những công việc nào thuộc phạm vi dự án.
Bảng 1.8: Các hạng mục công trình của dự án
STT Hạng mục Khoi lượng Don vị
I Ha tang ngoai nha
| Đường giao thông, vỉa hè 500 mĩ 2| Hào kỹ thuật 100 m 3 Thoát nước ma 300 m
4 | Thoát nước ban 200 m
5 Cap nước ngoài nha l 200 m
6 Hệ thông cấp điện và chiếu sáng | HT
7 Vườn hoa, cây cảnh 1.000 mĩ
Il | Xây lắp các công trình kiến trúc |
trong khu nha
l Đơn nguyên | ( nha A) 10.540 mĩ 2 Đơn nguyên 2 ( nha A) 14.595 | m>
3 | Don nguyên 3 ( nha A) 10.540 mĩ 4 | NhaB 11.250 mí
5 Tang ham 2.408 mĩ Nguồn: Ban quan lý dự án Công ty HANDICo 6
Từ những hạng mục lớn ở trên, các cán bộ quản ly sử dụng cây công việc dé
tiến hành chia nhỏ dần từng hạng mục. Và kết quả cuối cùng sẽ được một ké hoạch
phạm vi của dự án. Như vậy nhìn vào kế hoạch phạm vi chúng ta sẽ biết được những
công việc nào cần phải làm và với khối lượng bao nhiêu.
+ Quan lý chỉ phi của dự an:
s* Các căn cứ tính toán chỉ phí của dự án:
> Tính toán giá trị xây lắp:
- Suất đầu tư xây dựng cơ bản do viện kinh tế Bộ xây dựng hướng dẫn và thực tế tong dự toán xây dựng một số công trình tương tự.
- Hướng dẫn lập dự toán XDCB ban hành kèm theo thông tư số 05/2012/TT —
BXD ngày 16 tháng 03 năm 2012 của Bộ xây dựng.
- Nghị định 158/2012/NĐ-CP, quy định chỉ tiết thi hành luật thuế GTGT và
luật sửa đồi, bé sung một số điều của luật thuế GTGT.
48
- Thông báo giá vật tư thiết bị mới nhất của các nhà cung cấp.
- Dinh mức xây dựng số 1242/1998/QĐ-BXD ngày 25 tháng 11 năm 1998.
- Giá dự toán ca máy số 1260/1998/QĐ-BXD ngày 28 tháng 11 năm 1998.
- Định mức số 22/2001/QĐ-BXD ngày 24 thang 8 năm 2001 của Bộ xây dựng.
- Don giá theo quyết định số 24/1999/QD-UB ngày 15 tháng 4 năm 1999 của UBND thành phố Hà Nội.
- Thông báo giá vật liệu xây dựng số 01/ TBVLLS ngày 22 tháng 4 năm 2013
của Sở Tài Chính Vật Giá- Xây dựng thành phố Hà Nội.
- Thông tư số 05/2012/TT-BXD ngày l4 tháng 3 năm 2012 của Bộ xây dựng
về việc điều chỉnh dự toán công trình xây dựng.
> Tinh toán chỉ phí khác:
- Định mức chi phí tư vấn đầu tư và xây dựng ban hành theo quyết định số
15/2001/QĐ-BXD ngày 20/7/2001 của Bộ xây dựng
- Quyết định số 12/2001/ QĐ-BXD ngày 20/7/2001 của Bộ xây dựng về việc
ban hành định mức chỉ phí thiết kế công trình.
- Thông tư số 09/2000/TT-BXD ngày 17 tháng 7 năm 2000 của Bộ xây dựng
về việc “ Hướng dẫn lập chỉ phí xây dựng công trình thuộc các dự án đầu tư”
- Quyết định số 173/2012/QD-UB ngày 16 tháng 12 năm 2012 của UBND thành phó Hà Nội về việc ban hành quy định lựa chọn nhà đầu tư các dự án thí điểm
xây dựng nhà ở cao tầng cho thuê tại các ô đất hai bên tuyến đường Láng Hạ- Thanh Xuân ( đường Đồi mới).
- Quyết định số 3153/QD-UB ngày 21/5/2013 của UBND thành phố Hà Nội
về việc phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư dự án thí điểm xây dựng nhà ở cao tầng cho thuê tại các ô đất hai bên tuyến đường Láng Hạ-Thanh Xuân.
“+ Xác định tổng mức đầu tư của dự án:
Trên cơ sở xác định phạm vi của dự án và các công việc cần làm, ban quản lý
dự án xác định tong mức dau tư theo các bước sau:
- Xác định tông chi phí trực tiếp cho mỗi công việc và hạng mục công việc.
- Dự toán quy mô các khoản mục chi phí gián tiếp. Phân bổ các chi phí này cho từng công việc theo phương pháp hợp lý.
- Tổng hợp dự toán kinh phí cho dự án
- Tổng mức đầu tư cụ thể của dự án như sau:
Bang1.9: Tong mức đầu tư của dự án
49
Don vị tính: triệu dong
Stt Tong hợp tông mức đầu tư Khối lượngĐv Giá trị sau thuế 1 | Chi phí xây lắp 188.518 2 | Chi phí thiết bị [ 18.271
3 | Dong góp ngân sách thành phố 6.989
(theo quyết định sô 3135/QD/UB)
4 | Nộp tiền đầu tư xây dựng hạ tâng | 9.984 m?
kỹ thuật theo diện tích lô đất 14.976
5 | Chi phí khác 8.730 6_ | Du phòng 10% 21.683
| Công 259.037 Lãi vay wu đãi trong thời gian xa
ae - OS ad 9.843
Lãi von tự huy động trong thời
gian xây dựng nes ' 9.285
Tong mức dau tw 274.165
Lam tron 274.165
Nguôn: Ban quan ly dự án Công ty HANDICo 6
Trong đó các chi phi cu thé được tính như sau:
> Chỉ phí xây lắp
Xây lắp hạ tầng ngoài nhà
Bảng 1.10: Chỉ phí xây lắp hạ tầng ngoài nhà
Don vị tính: triệu dong STT Hạng mục Khoi luong DV Giá trị sau thuế
| Đường giao thông, vỉa hè 5.000 m> 1.100
2 Hào kỹ thuật 100 m 110
3 | Thoát nước ma 300 m 66
4 Thoát nước ban 200 m 88
5 Cap nước ngoài nha 200 m 44
6 Hệ thong cấp điện và chiếu IHT 330
sáng
7 | Vườn hoa, cây cảnh 1.000 m? 220
Cộng 1.985
Nguồn: Ban quan ly dw án Công ty HANDICo 6