CHƯƠNG 1. KHÁI QUÁT VỀ THỜI HẠN GIAO ĐẤT NÔNG NGHIỆP CHO HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN
1.2 Những quy định của pháp luật hiện hành về thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân
1.2.3 Gia hạn thời hạn sử dụng đất đối với đất nông nghiệp sử dụng có thời hạn
Đất nông nghiệp được giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng có thời hạn đương nhiên đến một thời điểm nào đó sẽ hết hạn sử dụng. Không giống như bất kỳ loại hàng hóa thông thường khi hết hạn thì gần như sản phẩm đó không còn giá trị sử dụng, hay nói nôm na là hàng “quá đát”. Tuy nhiên đặc thù của đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt và quyền sử dụng đất cũng vậy. Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành cũng đã dự trù trường hợp khi hết thời hạn giao đất người sử dụng đất, cơ quan quản lý đất đai phải xử lí ra sao. Theo đó khi hết thời hạn giao đất người sử dụng đất có thể lựa chọn tiếp tục xin gia hạn thời hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu sử dụng. Để xin gia hạn thời hạn sử dụng đất, trước thời điểm kết thúc thời hạn sử dụng đất sáu (06) tháng nếu người sử dụng đất có nhu cầu thì làm hồ sơ gia hạn gửi cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất xem xét giải quyết.
Để được gia hạn thời hạn sử dụng đất người sử dụng đất phải đáp ứng những điều kiện: (1) chấp hành tốt pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng;
(2) việc sử dụng đất đó phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được xét duyệt18. Bên cạnh đó ở Khoản 1 Điều 34 Nghị định 181/2004/NĐ-CP chỉ quy định khi hết thời hạn sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng, nhận chuyển quyền sử dụng được tiếp tục sử dụng đất với thời hạn sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 67 của Luật Đất đai trừ trường hợp19: “Nhà nước có quyết định thu hồi đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng , phát triển kinh tế; Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất; Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế; Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất; Đất trồng cây hằng năm không được sử dụng trong mười hai tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong mười tám tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong hai mươi bốn tháng liền”;
Riêng trường hợp khi hết hạn sử dụng đất mà hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có nhu cầu sử dụng tiếp, đến thời điểm kết thúc thời hạn đó cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất sẽ ra quyết định thu hồi đất theo quy định ở khoản 10 Điều 38 Luật đất đai năm 2003.
18 Đoạn 4 Khoản 1 Điều 67 Luật đất đai năm 2003.
19 Khoản 1 Khoản 4 Khoản 7 Khoản 8 Khoản 11 Điều 38 Luật đất đai năm 2003.
Có thể thấy rằng khi đất sử dụng sắp hết thời hạn điều kiện cần thiết để được gia hạn là sử dụng đất có hiệu quả và không vi phạm pháp luật về đất đai.
Nhưng cơ quan nào sẽ xác nhận việc sử dụng đất có hiệu quả, trong khi luật không có quy định cụ thể cho vấn đề này. Trong thực tế việc xác nhận sử dụng đất có hiệu quả và chấp hành tốt pháp luật đất đai được giao cho Ủy ban nhân dân cấp xã, tuy nhiên thật khó để xác định được hộ gia đình hay cá nhân này sử dụng đất không hiệu quả, theo người viết tiêu chí này khá chung chung và mang tính lý thuyết khi rơi vào trường hợp như thế người dân phải cầu cạnh chính quyền, chính cơ chế xin cho này thường dẫn đến tiêu cực, tham nhũng. Mặt khác nếu xác định người sử dụng đất không hiệu quả thì đất không được gia hạn và khi hết thời hạn sẽ được giao cho người khác sử dụng, liệu với quá trình đầu tư sản xuất gắn bó lâu dài với đất đai thì khi Nhà nước thu hồi đất để giao cho người khác có nhận được sự đồng tình của người dân hay là gặp phải những khiếu kiện kéo dài hoặc lớn hơn nữa dễ dẫn đến sự chống đối. Vụ án thu hồi đất ở Tiên Lãng – Hải Phòng là một ví dụ điển hình cho sự thiếu trách nhiệm của cơ quan quản lý đất đai và khi người dân bị dồn ép đến đường cùng không lối thoát khi đã trót đầu tư tất cả nguồn vốn vào đất đai. Với cơ quan quản lý Nhà nước thu hồi đất đơn thuần chỉ là một quyết định hành chính, nếu không được người dân tuân theo thì sẵn sàng có lực lượng hỗ trợ cưỡng chế, riêng đối với người dân đất đai là vấn đề sống còn, mất đất đồng nghĩa với sự kiệt quệ của kinh tế gia đình và tương lai con cái.
Về mặt thủ tục xin gia hạn sử dụng đất, trong Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn có nêu rõ các điều kiện song có rất nhiều địa phương lúng túng trước những hồ sơ, thủ tục xin gia hạn sử dụng đất. Có địa phương thì linh hoạt đặt ra những giấy tờ cần có trong hồ sơ, thời hạn tiếp nhận, xử lí và trả kết quả. Có một số địa phương thì vẫn còn chờ văn bản hướng dẫn của cơ quan cấp trên, do vậy để xin gia hạn thời hạn sử dụng đất nông nghiệp có thời hạn, hộ gia đình và cá nhân mất khá nhiều thời gian, công sức.
Gia hạn thời hạn sử dụng đất có ý nghĩa rất quan trọng đối với đời sống kinh tế của các hộ gia đình, cá nhân hiện nay, vì không chỉ có ý nghĩa trong ổn định sản xuất, thúc đẩy đầu tư vào nông nghiệp mà đất đai còn là giải pháp giúp cho người nông dân huy động được nguồn vốn đầu tư với lãi suất thấp vào sản xuất thông qua các hoạt động cho vay thế chấp của hệ thống các ngân hàng, các tổ chức tín dụng hoặc gần gũi với đời sống của người nông dân là tập quán “cố
đất” ở nông thôn. Chính điều đó làm cho người nông dân có trách nhiệm hơn với sản xuất với đất đai, từ đó sản xuất nông nghiệp sẽ được hiệu quả hơn.
Nhưng do thời hạn sử dụng đất thể hiện trên Giấy chứng nhận sắp hết hạn hoặc đã hết hạn nên có tổ chức tín dụng, người dân không dám cầm cố đất đai vô hình trung đã hạn chế bớt đi một số quyền chính đáng của người sử dụng đất. Người sử dụng đất không thể thực hiện chuyển quyền hoặc thế chấp khi thời hạn sử dụng đất đã hết hoặc sắp hết do cơ quan công chứng từ chối việc công chứng hợp đồng cũng gây khó khăn cho người sử dụng đất trong việc huy động nguồn vốn cho sản xuất và phát triển kinh tế.