CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.1. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn TP Vinh
3.1.1. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo các hình thức chuyển quyền
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất, chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún phân tán đất đai hiện nay. Có 2 loại hình chuyển đổi quyền SDĐ: một là chuyển đổi quyền sử dụng đất do “dồn điền đổi thửa” theo chủ trương của Nhà nước, hai là chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình với nhau.
Tuy nhiên, sau khi Luật Đất đai được thi hành cũng như chủ trương của Nhà nước được thực hiện thì trên địa bàn thành phố Vinh trong giai đoạn 2014 – 2016 không có trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nào.
3.1.1.2 Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2014- 2016.
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ biến nhất trong việc chuyển QSDĐ.
Đó là việc người sử dụng đất chuyển QSDĐ của mình cho người khác trên cơ sở có giá trị. Khi thực hiện chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, người sử dụng đất phải nộp các khoản thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ đối với diện tích đất và tài sản khác gắn liền với đất chuyển nhượng. Ngoài các thông tư hướng dẫn về việc của Bộ tài chính liên quan đến các khoản phí, lệ phí khi thực hiện chuyển nhượng QSD đất như thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011; thông tư 34/2013/TT-BTC ngày 28/3/2013; thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 hướng dẫn thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân...thì UBMD tỉnh Nghệ An và UBND Thành phố Vinh còn ban hành các văn bản hướng dẫn quy trình thực hiện chuyển nhượng QSD đất như: Quyết định số 10/2013/QĐ-UBND ngày 22/01/2013 quy định về việc cấp GCN QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An;
Quyết định số 09/2010/QĐ-UBND ngày 13/7/2010 ban hành quy định về công nhận lại quyền sử dụng đất, tách thửa, hợp thửa, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng, tặng cho QSD đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Vinh; Quyết định số 49/QĐ-UBND ngày 19/8/2014 ban hành quy đình về cấp GCN QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
Bảng 3.1. Kết quả công tác chuyển nhượng QSD đất trên địa bàn TP Vinh giai đoạn 2014 - 2016.
Năm
Hồ sơ (bộ) Diện tích (ha)
Đăng ký Hoàn thành
Tỷ lệ % hoàn thành
Đăng ký
Hoàn thành
Tỷ lệ % hoàn thành
2014 4209 4209 100 66.3 66.3 100
2015 3939 3939 100 56.72 56.72 100
2016 5258 5249 99.82 74.66 74.57 99.87 Tổng 13406 13397 99.93 197.68 197.59 99.95
(Nguồn VPĐK QSD TP Vinh) Từ bảng 3.1 cho thấy hoạt động chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2014 - 2016 diễn ra khá sôi động. Năm 2015, có số lượng hồ sơ đi xuống so với năm 2014 nhưng năm 2016 lại tăng rất nhanh. Qua tìm hiểu và nghiên cứu thì năm 2015 nguồn đất đấu giá và đất dự án cung cấp ra thị trường rất lớn nên hoạt động chuyển nhượng diễn ra ít hơn năm 2014. Đến 2016 thì giao dịch chuyển nhượng lại từ nguồn đất đấu giá và đất dự án rất lớn nên lượng hồ sơ tăng lên đột biến. Tất cả các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ chủ yếu là đất ở và đất trồng cây lâu năm, đất sản xuất nông nghiệp chiếm số lượng nhỏ. Các trường hợp chuyển nhượng đều đăng ký và được giải quyết theo đúng quy định của pháp luật, đúnh thời gian.
Theo điều tra, các phường trung tâm có số lượng hồ sơ chuyển nhượng cao hơn cả như phường Quán Bàu, Hà Huy Tập, Vinh Tân, Hưng Dũng… Các xã, phường xã trung tâm có số hồ sơ ít hơn như: Hưng Đông, Nghi Liên, Hưng Hòa…
Một số hồ sơ chuyển nhượng không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp nhận, chủ yếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các cá nhân với nhau và với loại đất là đất ở. Nguyên nhân do đất đai vẫn còn tranh chấp với các hộ xung quanh, đang có quyết định thu hồi đất, không lập được văn bản thừa kế...
3.1.1.3 Đánh giá kết quả công tác cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2014- 6/2016
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Trong những năm qua trên địa bàn tỉnh Nghệ An hoạt động kinh tế diễn ra rất sôi động, tỉnh đã có nhiều chính sách đúng đắn để thu hút đầu tư, rất nhiều tổ chức đã thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh, đặc biệt là các doanh nghiệp trong và ngoài nước. Việc cho thuê đất tập trung ở hầu hết các huyện, thị xã, thành phố.
Đặc biệt là thành phố Vinh.
Bảng 3.2. Kết quả công tác cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2014- 2016.
Năm
Hồ sơ (bộ) Diện tích (ha)
Đăng ký Hoàn thành
Tỷ lệ (%)
hoàn thành Đăng ký Hoàn thành
Tỷ lệ (%) hoàn thành
2014 16 16 100,00 8.55 8.55 100,00
2015 14 14 100,00 9.56 9.56 100,00
2016 6 6 100,00 5.67 5.67 100,00
Tổng 36 36 100,00 23.78 23.78 100,00
Nguồn VPĐK QSD TP Vinh) Theo số liệu điều tra được, trong giai đoạn từ năm 2014 – 2016 trên
địa bàn thành phố Vinh có 36 hồ sơ xin thuê đất với tổng diện tích là 23.78 ha. Chủ yếu là doanh nghiệp thuê đất của Nhà nước để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh.
Đối với các dự án được nhà nước cho thuê đất để sản xuất kinh doanh, đại bộ phận các doanh nghiệp sau khi được thuê đất đã tích triển khai đầu tư đưa đất đai vào sử
dụng phát huy hiệu quả cao, tạo điều kiện cho người lao động, tăng nguồn thu cho ngân sách địa phương.
3.1.1.4 Đánh giá kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2014- 2016.
Tặng cho QSDĐ là hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm. Người chuyển QSDĐ không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó thường diễn ra diễn ra trong quan hệ huyết thống.Tuy nhiên, nó cũng có thể tồn tại ở những mối quan hệ khác ngoài huyết thống.
Bảng 3.3. Kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2014 - 2016.
Năm
Hồ sơ (bộ) Diện tích (ha)
Đăng ký Hoàn thành
Tỷ lệ (%) hoàn thành
Đăng ký
Hoàn thành
Tỷ lệ (%) hoàn thành
2014 304 304 100 4.49 4.49 100
2015 271 271 100 3.87 3.87 100
2016 389 384 98.71 5.99 5.91 98.66
Tổng 964 959 99.48 14.35 14.27 99.44
(Nguồn VPĐK QSD TP Vinh) Dựa vào bảng số liệu ta thấy, hoạt động tặng cho quyền SDĐ trên địa bàn thành phố Vinh diễn ra cơ bản ít so với hoạt động chuyển nhượng QSD đất. Trong giai đoạn từ năm 2014 - 2016 có 964 trường hợp đăng ký tặng cho quyền sử dụng đất với diện tích là 14.35 ha và tất cả các trường hợp tặng cho QSDĐ được đăng ký đều là của bố mẹ cho con. Các trường hợp tặng cho mà không cùng huyết thống thì phải nộp thuế thu nhập10% nên hầu hết các trường hợp này các hộ đều chuyển sang hình thức chuyển nhượng để trốn phần thuế này. Hồ sơ tặng cho QSDĐ đa số đều được giải quyết và hoàn thành các thủ tục theo quy định của pháp luật.
Có được kết quả như vậy là do:
- Luật Đất đai 2013 đã quy định tặng cho QSDĐ là một hình thức đặc biệt trong chuyển nhượng QSDĐ, không phải chịu thuế với nhà nước và phải chịu thuế nhà nước đã được quy định rất chặt chẽ. Vì vậy mà công tác giải quyết các trường
hợp tặng cho QSDĐ cũng được giải quyết khá nhanh chóng mà vẫn đầy đủ các thủ tục pháp lý.
- Hầu hết các trường hợp tặng cho trên địa bàn thành phố là các trường hợp bố mẹ cho QSDĐ của mình đối với con, anh chị em ruột tặng cho nhau nhằm mục đích tách hộ khẩu. Khi bố mẹ cho con QSD đất thì không phải chịu thuế nhà nước do vậy khi thực hiện các hình thức chuyển quyền này không cần phải nộp thuế như hình thức khác, các thủ tục từ đó cũng được đơn giản hơn rất nhiều.
- Nhu cầu tách riêng giấy chứng nhận QSD đất để thuận lợi cho đăng ký thế chấp bằng giá trị QSD đất phục vụ cho nhu cầu kinh doanh.
3.1.1.5. Đánh giá kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2014- 2016
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết đi để lại QSDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này là vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép người sử dụng rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó QSDĐ được coi như một tài sản đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của bộ luật dân sự về thừa kế.
Bảng 3.4. Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2014 - 2016
Năm
Hồ sơ (bộ) Diện tích (ha)
Đăng ký Hoàn thành
Tỷ lệ % hoàn
thành Đăng ký Hoàn thành
Tỷ lệ % hoàn thành
2014 312 312 100 4.87 4.87 100
2015 413 413 100 6.44 6.44 100
2016 324 324 100 5.05 5.05 100
Tổng 1.049 1.049 100 16.36 16.36 100 (Nguồn VPĐK QSD TP Vinh)
Qua bảng 3.4 ta thấy từ năm 2014 - 2016 có khá nhiều trường hợp đăng ký thừa kế QSD đất trên địa bàn Thành phố. Trong đó đã hoàn thành 1049 trường hợp với tổng diện tích 16.36 ha với thủ tục theo quy định của pháp luật.
Hình thức thừa kế QSDĐ đã tồn tại khá lâu cả khi Luật Đất đai chưa có quy định cụ thể về thừa kế QSDĐ. Từ Khi Luật Đất đai 2013 ra đời đã cũng cố thêm những quy định cụ thể, rõ ràng hơn nhằm đảm bảo những di nguyện của người đã khuất.
Trên thực tế thừa kế là quan hệ mang tính dân sự và có nhiều vấn đề nhạy cảm nên thời gian thực hiện và giải quyết còn chậm hơn các hình thức chuyển quyền khác.
3.1.1.6. Đánh giá kết quả công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2014- 2016.
Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang giá trị QSDĐ của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hóa trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là
chuyển quyền nửa vời. Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại thành phố Vinh giai đoạn 2014 - 2016 được thể hiện tại bảng 3.5.
Bảng 3.5. Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2014 - 2016.
Năm
Hồ sơ (bộ) Diện tích (ha)
Đăng ký Hoàn thành
Tỷ lệ %
hoàn thành Đăng ký Hoàn thành
Tỷ lệ % hoàn thành 2014 12.104 12.104 100 239.66 239.66 100 2015 11.655 11.655 100 181.82 181.82 100 2016 14.431 14.431 100 225.12 225.12 100 Tổng 38.190 38.190 100 646.60 646.60 100
(Nguồn VPĐK QSD TP Vinh) Qua bảng số liệu trên ta thấy từ năm 2014 - 2016 toàn thành phố có 38190 trường hợp đăng ký thế chấp bằng giá trị QSD đất với tổng diện tích là 646.60ha
trong đó 100% trường hợp đăng ký đã được chỉnh lý hồ sơ địa chính.Từ kết quả này cho thấy hoạt động thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa thành phố Vinh là hết sức sôi động việc thế chấp này diễn ra chủ yếu giữa cá nhân và tổ chức tín dụng được phép hoạt động theo quy định của pháp luật. Có được kết quả trên là do:
Thời gian gần đây nền kinh tế của thành phố phát triển không ngừng trên tất cả các lĩnh vực bởi vậy mà nguồn vốn là rất cần thiết đối với quá trình sản xuất và kinh doanh các nguồn vốn được huy động từ rất nhiều hình thức khác nhau và thế chấp bằng giá trị QSD đất là một hình thức mà rất nhiều người kinh doanh, sản xuất đã lựa chọn và là hình thức huy động vốn chủ yếu.
Hơn nữa trong những năm qua tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tế giữa các ngành trên địa bàn thành phố đang chuyển dịch theo hướng tiểu thủ công nghiệp và thương mại dịch vụ dẫn đến tăng nhu cầu thế chấp bằng giá trị QSD đất.
Bảng 3.6. Kết quả xóa thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thành phố Vinh giai đoạn 2014 – 2016
Năm
Hồ sơ (bộ) Diện tích (ha)
Đăng ký Hoàn thành
Tỷ lệ % hoàn
thành Đăng ký Hoàn thành
Tỷ lệ % hoàn thành 2014 11.243 11.243 100 210.24 175.39 100 2015 12.524 12.524 100 195.37 195.37 100 2016 12.432 12.432 100 193.94 193.94 100 Tổng 36.199 36.199 100 599.56 564.70 100
(Nguồn VPĐK QSD TP Vinh) Qua bảng 3.6 ta thấy, trong giai đoạn 2014 - 2016 trên địa bàn thành phố có 36199 hồ sơ xin đăng ký xóa thế chấp với diện tích 599.56 ha, các hồ sơ xin xóa thế chấp đều được giải quyết đúng quy trình.
3.1.1.7. Đánh giá kết quả công tác góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2014- 6/2016
Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác để
cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động có thể là góp đất, góp tiền, hoặc góp sức lao động, công nghệ, máy móc… theo thỏa thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời các đối tác có thể phát huy sức mạnh của riêng mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất kinh doanh nói chung. Tuy nhiên, trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai 2003 ban hành và có hiệu lực thì hình thức chuyển quyền này vẫn chưa được phát triển. Trên địa bàn thành phố Vinh hoạt động góp vốn xảy ra không nhiều và không thấy đến đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. Qua tìm hiểu thì những trường hợp góp vốn bằng QSD đất thì các cá nhân thường tự thế chấp QSD đất của minh và dùng số tiền vay được đầu tư trực tiếp cho các tổ chức hay công ty đó.
Biểu đồ 3.1a. Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất
Qua biểu 3.1a cho thấy hoạt động chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2014 - 2016 diễn ra khá sôi động. Năm 2015, có số lượng hồ sơ đi xuống so với năm 2014 nhưng năm 2016 lại tăng rất nhanh. Qua tìm hiểu và nghiên cứu thì năm 2015 nguồn đất đấu giá và đất dự án cung cấp ra thị trường rất lớn nên hoạt động chuyển nhượng diễn ra ít hơn năm 2014. Đến 2016 thì giao dịch chuyển nhượng lại từ nguồn đất đấu giá và đất dự án rất lớn nên lượng hồ sơ tăng lên đột biến.
Biểu đồ 3.1b. Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất
Qua biểu đồ 3.1b cho thấy giai đoạn 2014 - 2016 trên địa bàn thành phố có 239.66 hồ sơ xin đăng ký thế chấp năm 2014, đến năm 2015 hồ sơ xin đăng ký thế chấp giảm còn 181.82 bộ so với năm 2014. Đến 2016 thì giao dịch chuyển nhượng lại từ nguồn đất đấu giá và đất dự án rất lớn nên lượng hồ sơ đăng ký thế chấp lại tăng lên gần bằng so với bộ hồ sơ xin đăng ký năm 2014.