CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.2. Đánh giá sự hiểu biết của người sử dụng đất và cán bộ quản lý về chuyển quyền sử dụng đất
3.2.2. Đánh giá sự hiểu biết về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh
3.2.2.1. Đánh giá sự hiểu biết về chuyển đổi quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hình thức mà Luật Đất đai năm 2013 quy định hạn chế hơn Luật Đất đai 2003, chỉ cho phép chuyển đổi đất nông nghiệp trong cùng một đơn vị cấp xã và phải trên cơ sở ngang giá trị. Tại thành phố Vinh, khu vực nội thị (các phường) còn ít đất nông nghiệp, đồng thời đất nông nghiệp tại các phường mang tính đặc thù, rất nhạy cảm nên thành phố quản lý rất chặt chẽ. Vì vậy, trong cả giai đoạn này không có trường hợp chuyển đổi đất nông nghiệp nào diễn ra trên địa bàn thành phố.
Sự hiểu biết của người dân thành phố Vinh về chuyển đổi quyền sử dụng đất được thể hiện ở bảng 3.9:
Bảng 3.9. Sự hiểu biết về chuyển đổi quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh
ĐVT: Tỉ lệ trả lời đúng (%)
TT Nội dung câu hỏi Cán bộ Người
dân 1 Chuyển đổi QSD đất là hành vi chỉ bao hàm việc “đổi đất
lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất 100,00 98,33 2 Việc chuyển đổi QSD đất nhằm mục đích tổ chức lại sản
xuất, khắc phục tình trạng manh mún phân tán đất đai 100,00 93,33 3 “Dồn điền đổi thửa” có phải là một hình thức chuyển đổi
QSD đất 100,00 80,00
4 Hai thửa “đất ở” cạnh nhau có được chuyển đổi hay
không? 94,00 55,00
5 Chuyển đổi quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện đối vối thửa đất nông nghiệp trong cùng một đơn vị hành chính cấp xã
100,00 76,67
Trung bình 98,80 80.67
(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu tác giả điều tra) Số liệu bảng 3.9 cho thấy, sự hiểu biết đúng chung cả 5 câu hỏi về chuyển đổi quyền sử dụng đất đối với người dân thành phố Vinh là rất cao. Trong đó, nhóm cán bộ quản lý có tỷ lệ trả lời đúng các câu hỏi trung bình là 98,8 % (từ 94% đến 100 %); Nhóm người dân có tỷ lệ trả lời đúng trung bình là 80,67 % (từ 55% đến 98,33 %).
Câu hỏi về khái niệm chuyển đổi quyền sử dụng đất có tỷ lệ trả lời đúng cao nhât, đạt 99,17%. Như vậy, hầu hết người dân tại thành phố Vinh đều biết thế nào là chuyển đổi quyền sử dụng đất. Câu hỏi có tỷ lệ trả lời đúng thấp nhất là 2 thửa
“đất ở” cạnh nhau có được đổi cho nhau hay không? Tỷ lệ trả lời đúng câu hỏi này với nhóm người dân chỉ đạt 55 %. Điều này là do từ trước tới nay, việc “đổi ở” đất liền kề cho vuông vắn là việc làm bình thường nên chưa có sự tìm hiểu kĩ càng về luật.
3.2.2.2. Đánh giá sự hiểu biết về tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh
Tặng cho là một hình thức đặc biệt của chuyển quyền sử dụng đất, nó được hình thành từ khi chưa có nhà nước. Trước đây, tặng cho quyền sử dụng đất được vận dung như chuyển nhượng với trường hợp tặng cho không theo huyếnt thống và như thừa kế với trường hợp tặng cho theo huyết thống. Đến khi Luật Đất đai 2003 ra đời, bóc tách riêng tặng cho là một hình thức chuyển sử dụng đất và có những quy định cụ thể cho hình thức này khác với chuyển nhượng và thừa kế quyền sử dụng đất và đến luật 2013 hình thức này cũng được áp dụng như vậy. Theo quy định hiện hành của pháp luật thì những người có thửa đất ở rộng mà không chia tách ra cho các con, nếu không may bị Nhà nước thu hồi sẽ rất thiệt thòi. Vì vậy, hiện tại hoạt động tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn phường nói riêng và toàn quốc nói chung diễn ra rất sôi động, đó là do nhu cầu tách đất, tặng cho các con, người thân trong gia đình để giảm bớt thiệt thòi khi bị Nhà nước thu hồi đất. Chính vì thế, sự hiểu biết của người dân trong lĩnh vực này khá cao.
Tặng cho QSD đất là một hình thức không phải là mới và khá phổ biến ở địa phương, do nhu cầu tặng đất, tách đất cho con cái của các hộ gia đình. Ta thấy trong những năm trước và đặc biệt những năm gần đây hoạt động tặng cho QSD đất trên địa bàn thành phố Vinh diễn ra khá sôi động vì người dân đã phần nào hiểu được những quy định, trình tự, thủ tục của hoạt động này. Tuy chỉ là hiểu biết sơ bộ nhưng người dân có thể nắm được những quy định của pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất, những lợi ích mà người sử dụng đất có thể có trong hình thức tặng cho QSD đất.
Sự hiểu biết của người dân thành phố Vinh về tặng cho QSD đất thể hiện tại bảng 3.10:
Bảng 3.10: Sự hiểu biết về tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh
ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%)
TT Nội dung câu hỏi Cán bộ Người dân
1 Tặng cho QSD đất là việc chuyển QSD đất cho người
khác theo quan hệ tình cảm 100,00 91,67
2 Người tặng cho QSD đất không thu tiền hoặc hiện vật
của người được nhận tặng cho QSD đất 100,00 95,00 3 Tặng cho QSD đất là hình thức chuyển QSD đất chỉ
diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống 100,00 90,00 4 Tặng cho QSD đất là hình thức chuyển quyền mới
được quy định từ Luật đất đai 2003 100,00 86,67 5 Pháp luật quy định trường hợp nào tặng cho QSD đất
không phải chịu thuế thu nhập 100,00 85,00
6 Tỷ lệ thuế thu nhập phải nộp với trường hợp 2 vợ
chồng người anh cho 2 vợ chồng người em QSD đất 92,00 68,33
Trung bình 98,70 86,11
(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu tác giả điều tra) Qua bảng 3.10 ta thấy sự hiểu biết tính chung cho cả 6 câu hỏi của người dân thành phố Vinh về tặng cho QSD đất là rất cao, đạt 86,11 %. Trong đó, tỷ lệ hiểu đúng về 6 câu hỏi tặng cho quyền sử dụng đất của nhóm cán bộ quản lý rất cao, đạt trung bình là 98,7 %; có tới 5 trong 6 câu hỏi nhóm này trả lời đúng 100%.
3.2.2.3. Đánh giá sự hiểu biết về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất, ngoài xã hội gọi là “mua bán”. Sự hiểu biết của người dân thành phố Vinh về chuyển nhượng QSD đất thể hiện tại bảng 3.11:
Bảng 3.11. Sự hiểu biết về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh
ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%)
TT Nội dung câu hỏi Cán bộ Người dân
1 Chuyển nhượng QSD đất là việc chuyển QSD đất cho
người khác trên cơ sở có giá trị 100,00 91,67
2 Người được nhận quyền sử dụng đất phải trả cho người chuyển nhượng quyền sử dụng đất một khoản chi phí bằng hoặc hiện vật
100,00 95,00
3 Chuyển nhượng QSD đất chính là việc mua bán đất đai 100,00 83,33 4 Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải
đóng tất cả các loại thuế và lệ phí 100,00 85,00 5 Hộ gia đình, cá nhân chỉ nhận chuyển QSD đất chuyên
trồng lúa nước khi trực tiếp sản xuất nông nghiệp 94,00 63,33 6 Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có
hộ khẩu thường trú tại đơn vị cấp xã nơi có đất 100,00 75,00
Trung bình 99,00 82,22
(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu tác giả điều tra)
Qua bảng 3.11 ta thấy tỷ lệ hiểu đúng tính bình quân cho cả 6 câu hỏi của người dân thành phố Vinh về chuyển nhượng QSD đất là rất cao (82,22%). Thực tế thấy rằng hoạt động chuyển nhượng QSD đất tại thành phố Vinh trong những năm gần đây rất sôi động. Vì vậy, sự hiểu biết đúng của người dân về vấn đề này là rất cao. Trong đó, nhóm cán bộ quản lý có tỷ lệ trả lời đúng rất cao, trung bình cả 6 câu hỏi đạt 99 % (dao động từ 94% đến 100 % tùy câu hỏi); đặc biệt, có tới 5 trong 6 câu hỏi cả 100 % số người trong nhóm này trả lời đúng.
3.2.2.4. Đánh giá sự hiểu biết về thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh Cùng với tặng cho quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền có từ xa xưa. Hình thức này với mỗi người đều trải qua ít nhất 2 lần, một lần nhận thừa kế và một lần để thừa kế.Tuy nhiên, nét đặc biệt của thừa kế là người để lại tài sản thừa kế đã chết và người nhận thừa kế tài sản thường
không phải trả tiền nên hay sẩy ra tranh chấp. Vì vậy, hiện nay pháp luật quy định khá chặt chẽ về thủ tục nhận thừa kế tài sản nói chung và thừa kế quyền sử dụng đất nói riêng.
Thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn phường diễn ra cũng khá nhiều, chủ yếu là theo di chúc của người đã chết, một phần nhỏ là thừa kế theo pháp luật. Sự hiểu biết của người dân thành phố Vinh về để thừa kế QSD đất thể hiện ở bảng 3.12:
Bảng 3.12. Sự hiểu biết về thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh
ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%)
TT Nội dung câu hỏi Cán bộ Người dân
1 Để thừa kế QSD đất là việc người sử dụng đất khi chết
để lại QSD đất của mình cho người khác 100,00 93.33 2 Để thừa kế QSD đất được thực hiện theo di chúc hoặc
theo pháp luật 96,00 80,00
3 Cơ quan nhà nước có thẩm quyền được chia QSD đất theo di chúc nếu những người được hưởng thừa kế không thỏa thuận được với nhau
84,00 70,00 4 Những đối tượng thuộc hàng thừa kế thứ nhất 100,00 93.33 5 Những đối tượng thuộc hàng thừa kế thứ hai 92,00 85,00 6 Những đối tượng thuộc hàng thừa kế thứ ba 90,00 81,67 7 Người trong một hàng thừa kế theo pháp luật được
hưởng như nhau 96,00 83,33
8 Người hàng sau chỉ được nhận thừa kế khi không còn
người nào ở hàng trước 96,00 81,67
Trung bình 94,30 83,54
(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu tác giả điều tra) Qua bảng 3.12 ta thấy rằng sự hiểu biết của người dân thành phố Vinh chung cho cả 2 nhóm đối tượng phỏng vấn và 8 câu hỏi về thừa kế QSD đất là khá cao.
Nhóm cán bộ quản lý có tỷ lệ trả lời đúng trung bình cho cả 8 câu hỏi là 94,3 % (dao động từ 84% đến 100 %). Nhóm người dân có tỷ lệ trả lời đúng cũng khá cao, trung bình cho cả 8 câu hỏi là 83,54 % (dao động từ 70% đến 93,33 %).
Trong 8 câu hỏi thì “những đối tượng thuộc hàng thừa kế thứ nhất” được cả 2 nhóm đối tượng trả lời đúng cao nhất, đạt 96,67 %. Điều này chứng tỏ người dân đã tìm hiểu rất kỹ về quy định của pháp luật đối với các đối tượng được nhận thừa kế.
3.2.2.5. Đánh giá sự hiểu biết về thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh
Thế chấp là một hình thức mới của chuyển quyền sử dụng đất, chỉ mới được pháp luật đất đai đưa vào quy định từ năm 1993. Đến Luật Đất đai năm 2003 và đến Luật Đất đai năm 2013 vẫn giữ nguyên quy định này, người sử dụng đất được coi quyền sử dụng đất như một loại tài sản dân sự để thế chấp làm tin tại các tổ chức tín dụng để vay tiền.
Từ Luật Đất đai năm 1993, 2003 đến Luật Đất đai năm 2013, các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất ngày càng được hoàn thiện. Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất là hoạt động rất phổ biến hiện nay.
Sự hiểu biết của người dân thành phố Vinh về thế chấp bằng giá trị QSD đất được thể hiện ở bảng 3.13:
Bảng 3.13. Sự hiểu biết về thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh
ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%)
TT Nội dung câu hỏi Cán bộ Người dân
1 Thế chấp bằng giá trị QSD đất là người sử dụng đất mang QSD đất đi thế chấp cho một tổ chức hoặc các nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền trong một thời gian nhất định theo thoả thuận
92,00 76,67 2 Thế chấp bằng giá trị QSD đất là hình thức chuyển SD
đất nửa vời 82,00 66,67
3 Luật đất đai quy định các đối tượng chỉ được thế chấp giá trị QSD đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động
tại Việt Nam 92,00 70,00
4 Hộ gia đình, cá nhân trong nước có thể được thế chấp giá trị QSD đất tại các tổ kinh tế hoặc cá nhân nước ngoài được phép hoạt động tại Viêt Nam
94,00 73,33 5 Sau khi thế chấp, đến hạn trả tiền mà người sử dụng đất
không trả được gốc và lãi đã vay thì nhà nước phát mại QSD đất đó
100,00 93,33
Trung bình 92,00 76,00
(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu tác giả điều tra) Tỷ lệ hiểu đúng của người dân thành phố Vinh đối với cả 5 câu hỏi và 2 nhóm đối tượng phòng vấn về thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất khá cao (84
%). Trong đó, nhóm cán bộ quản lý có tỷ lệ hiểu đúng cao hơn, trung bình cả 5 câu hỏi là 92 % (dao động từ 82% đến 100 %); nhóm người dân có tỷ lệ hiểu đúng trung bình cả 5 câu hỏi là 76 % (dao động từ 66,67% đến 93,33%).
3.2.2.6. Đánh giá sự hiểu biết về cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất cũng là hình thứ chuyển quyền sử dụng đất mới được pháp luật đất đai quy định từ năm 1993. Đến khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời, rồi đến luật luật đất đai 2013 hình thức này được quy định hoàn thiện thêm. Sự hiểu biết của người dân thành phố Vinh về cho thuê, cho thuê lại QSD đất thể hiện tại bảng 3.14:
Bảng 3.14. Sự hiểu biết về cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh
ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%)
TT
Nội dung câu hỏi Cán bộ Người dân
1 Cho thuê, cho thuê lại là việc người sử dụng đất nhượng QSD đất của mình cho người khác theo thoả thuận trong thời gian nhất định bằng hợp đồng, có thu tiền hoặc hiện vật tương ứng
90,00 70,00 2
Cho thuê, cho thuê lại QSD đất được thể hiện bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật
98,00 76,67 3
Cho thuê, cho thuê lại là hình thức chuyển quyền mới được quy định từ Luật đất đai 2003
74,00 63,33 4
Đất mà người sử dụng đất cho thuê là đất có nguồn gốc không phải là đất thuê của nhà nước
70,00 41,67 5
Đất mà người sử dụng đất cho thuê là đất có nguồn gốc từ thuê của nhà nước
76,00 43,33 6
Luật Đất đai 2003 cấm việc cho thuê đất mà đất đó có nguồn gốc từ thuê của người khác
70,00 48,33
Trung bình 79,67 57,22
(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu tác giả điều tra) Qua bảng 3.14 ta thấy tỷ lệ hiểu đúng của người dân thành phố Vinh tính chung với cả 2 nhóm đối tượng phỏng vấn và cho cả 6 câu hỏi về cho thuê, cho thuê lại QSD đất là chưa cao. Như vậy, có thể nhận xét rằng hoạt động cho thuê, cho
thuê lại trên địa bàn thành phố không sôi động nên người dân ít tìm hiểu về các quy định này dẫn đến sự hiểu biết của người dân về vấn đề này chưa cao. Trong 2 nhóm đối tượng phỏng vấn thì nhóm cán bộ quản lý có tỷ lệ trả lời đúng cao hơn nhóm người dân. Tính chung cho cả 6 câu hỏi thì nhóm cán bộ quản lý đạt 79,67 % trả lời đúng (dao động từ 70% đến 98 %); nhóm người dân đạt 57,22 % trả lời đúng (dao động từ 41,67% đến 76,67%).
Trong thời gian tới để hoạt động cho thuê, cho thuê lại hoạt động sôi động hơn nhà nước các cấp, đặc biệt là cấp thành phố cần tuyên truyền, phổ biến với người dân hiểu về cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, cũng như những lợi ích của hoạt động này.
3.2.2.7. Đánh giá sự hiểu biết về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh
Người sử dụng đất được sử dụng giá trị quyền sử dụng đất của mình để góp với chủ thể khác cùng sản xuất kinh doanh được coi là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất khi hình thành pháp nhân mới. Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất mới được pháp luật đất đai quy định từ khi sửa Luật Đất đai 1993.
Sự hiểu biết của người dân thành phố Vinh về góp vốn bằng giá trị QSD đất thể hiện tại bảng 3.15:
Bảng 3.15. Sự hiểu biết về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh
ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%)
TT Nội dung câu hỏi Cán bộ Người dân
1 Góp vốn bằng giá trị QSD đất là người sử dụng đất có quyền coi giá trị QSD đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh
72,00 50,00
2 Trường hợp A có QSD đất, cho B đầu tư kinh doanh và thỏa thuận phân chia lợi nhuận có phải là hình thức góp vốn bằng giá trị QSD đất không?
68,00 45,00
3 Góp vốn bằng giá trị QSD đất có thể thực hiện linh
động giữa hai hay nhiều đối tác 64,00 43,33
4 Góp vốn bằng giá trị QSD đất cũng được quy định
trong Bộ luật Dân sự 70,00 43,33
Trung bình 68,50 45,42
(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu tác giả điều tra)
Hình thức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thường chỉ xảy ra với các chủ thể là tổ chức (doanh nghiệp). Vì vậy, đối với cả 2 nhóm đối tượng phỏng vấn ở đây sự hiểu biết đúng về hình thức này đều chưa cao lắm, chỉ đạt trung bình với cả 2 nhóm đối tượng phòng vấn (bảng 3.15).
Số liệu bảng 3.15 còn cho thấy sự hiểu biết đúng về hình thức góp vốn của nhóm cán bộ quản lý cũng chỉ là 68,5 % (dao động từ 64% đến 72 %); của nhóm người dân là 45,42 % (dao động từ 43,33% đến 50 %).
Do đây là hình thức chuyển QSD đất mới được quy định trong Luật Đất đai nên sự hiểu biết của người dân vẫn còn thấp. Hơn nữa, trong thực tế hình thức này cũng người dân ít có cơ hội được tham gia vào, do vậy sự hiểu biết của người dân về lĩnh vực này còn nhiều hạn chế.