Chương 2: PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ THẨM QUYỀN GIẢI QUYẾT
2.2. Pháp luật hiện hành về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Ủy
Dù theo trình tự tố tụng tại Tòa án hay trình tự giải quyết tại cơ quan hành chính thì thủ tục hòa giải tại Ủy nhân nhân dân xã vẫn là bắt buộc. Tuy nhiên, luật Đất đai năm 2013 còn có quy định khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở, nếu không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
Theo khoản 24 Điều 3 luật Đất đai năm 2013 quy định: Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Theo đó, tranh chấp đất đai gồm 02 loại chủ yếu sau:
- Tranh chấp về ranh giới giữa các thửa đất liền kề;
- Tranh chấp về việc ai là chủ của thửa đất (ai có quyền sử dụng đất).
Việc phân loại tranh chấp nào là tranh chấp đất đai có ý nghĩa rất quan trọng, vì những lý do sau:
32
- Tranh chấp đất đai thì sẽ do luật Đất đai điều chỉnh, cụ thể:
+ Thủ tục giải quyết tranh chấp theo quy định của luật Đất đai buộc phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã (xã, phường, thị trấn); Nếu không hòa giải mà khởi kiện tại Tòa án thì Tòa sẽ trả lại đơn khởi kiện.
+ Trường hợp đất tranh chấp mà có giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền giải quyết sẽ khác với việc không có giấy tờ.
- Tranh chấp liên quan đến đất đai (loại 2) thì chủ yếu do Bộ luật dân sự quy định nên thủ tục giải quyết khác (không giải quyết theo thủ tục của luật Đất đai). Các bên có thể khởi kiện trực tiếp tại Tòa án mà không phải thông qua hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Ðiều 202 luật Đất đai năm 2013, Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật Đất đai khi xảy ra tranh chấp đất đaiNhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai thông qua hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) nơi có đất tranh chấp, trong quá trình tổ chức phải phối hợp với Mặt trận tổ quốc Việt Nam cấp xã, và các tổ chức thành viên của Mặt trận các tổ chức xã hội khác. Việc hòa giải phải lập thành biên bản có chữ ký của các bên tham gia hòa giải. Sau khi Ủy ban nhân dân cấp xã đã tiến hành hòa giải mà một hoặc các bên đương sự không nhất trí thì có thể yêu cầu Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện để giải quyết hoặc có thể nộp đơn khởi kiện lên Tòa án để yêu cầu Tòa án giải quyết.
Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.
Khoản 24 Điều 3 luật Đất đai năm 2013 quy định: Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ
33
đất đai.Theo Điều 202 luật Đất đai năm 2013 “Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải”. Kết quả hòa giải tại UBND cấp xã xảy ra một trong hai trường hợp sau:
- Trường hợp 1: Hòa giải thành (sẽ kết thúc tranh chấp) - Trường hợp 2: Hòa giải không thành
Khi hòa giải không thành thì được giải quyết như sau:
+ Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của luật Đất đai năm 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết (khởi kiện tại Toà án)
+ Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của luật Đất đai năm 2013 thì chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp sau:
Theo thủ tục hành chính:
+ Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất giải quyết.
+ Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết.
Mọi tranh chấp tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất đều phải bắt buộc hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp, nếu không hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì sẽ không được quyền khởi kiện tại tòa án hoặc yêu cầu Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện giải quyết.
Theo quy định tại Điều 202 luật Đất đai năm 2013 và Khoản 1 Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật Đất đai năm 2013, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ
34
chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình với thành phần Hội đồng hòa giải cấp xã gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng;
đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; công chức địa chính – xây dựng – đô thị và môi trường (đối với phường, thị trấn) hoặc địa chính – nông nghiệp – xây dựng và môi trường (đối với xã), công chức Tư pháp – Hộ tịch xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh... .
Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác để trình UBND cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Sau khi tiến hành hòa giải, các bên có ý kiến phát sinh thì sau thời hạn 10 ngày, kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản về nội dung khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành, thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành; Đối với trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành, mà có ít nhất một trong
35
các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải: Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.
Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp nộp đơn trực tiếp hoặc gửi qua đường Bưu điện đến Ủy ban nhân dân cấp huyện.
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết. Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết) và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai.
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành Quyết định giải quyết tranh chấp hoặc Quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp nộp đơn trực tiếp hoặc gửi qua đường Bưu điện đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Một hoặc các bên tranh chấp không đồng ý với quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện thì có quyền
36
gửi đơn khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh hoặc khởi kiện theo quy định của Luật tố tụng hành chính.
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết. Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết) và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai. Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh giải quyết tranh chấp đất, ranh đất giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với nhau hoặc giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư.
Giải quyết tranh chấp đối với trường hợp Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện đã giải quyết nhưng một hoặc các bên tranh chấp không đồng ý với kết quả giải quyết
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành Quyết định giải quyết tranh chấp hoặc Quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan.
Trong trường hợp công dân lựa chọn giải quyết tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, đối với tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ có thẩm quyền giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại tòa theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
Giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự hành chính
Trình tự này sẽ được áp dụng đối với những tranh chấp mà các đương sự không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định và lựa chọn giải quyết tranh
37
chấp tại UBND. Đối với tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì khiếu nại đến chủ thể có thẩm quyền giải quyết là Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện. Nếu một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Đối với tranh chấp giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với nhau hoặc giữa các đối tượng đó với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thì các đương sự này có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Nếu một trong các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu này thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường để yêu cầu giải quyết.
Ngoài ra, Luật cũng có quy định nếu đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết tranh chấp lần đầu thì vẫn có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp Luật tố tụng hành chính. Quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho các cá nhân, cơ quan, tổ chức trong xã hội trong việc lựa chọn phương thức bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, đảm bảo tính khách quan trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai.
Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội khóa XIII kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014. Đạo luật này thay thế luật Đất đai năm 2003 và có nhiều sửa đổi, bổ sung. Một trong những sửa đổi, bổ sung của luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành thể hiện trong nội dung các quy định về giải quyết tranh chấp đất đai. Những sửa đổi, bổ sung về hòa giải tranh chấp đất đai về hòa giải tranh chấp đất đai được quy định tại Điều 202 luật Đất đai năm 2013 và Khoản 1 Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của luật Đất đai. Tìm hiểu nội dung quy định về hòa giải tranh chấp đất đai của các văn bản pháp luật này cho thấy có những sửa đổi, bổ sung cơ bản sau đây:
38
Thứ nhất, về thời hạn hòa giải, luật Đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung quy định về thời hạn hòa giải; theo đó, thời hạn hòa giải không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
Thứ hai, bổ sung quy định về trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp xã trong việc thực hiện hòa giải, theo đó, khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
- Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;
- Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải. Thành phần Hội đồng gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh;
- Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ 2 thì được coi là việc hòa giải không thành.
Thứ ba, sửa đổi, bổ sung quy định kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm có các nội dung: Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải;
thành phần tham dự hòa giải; tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả