3. í nghĩa khoa học và thực tiễn
1.2.2.Tổng quan về cỏc phương phỏp xỏc định giỏ đất trờn thế giới
Ở cỏc nước đó cú thị trường đất đai phỏt triển, giỏ trị của đất đai trước hết và trực quan nhất chớnh là ý kiến của chuyờn gia đỏnh giỏ giỏ trị bất động sản (valuer) về một mảnh đất cụ thể nào đú. Tuy nhiờn, cỏc chuyờn gia này phải đưa ra ý kiến của mỡnh về giỏ trị thị trường của đất đai. Cỏc "giỏ trị thị trường" này đến lượt nú phải được xỏc định dựa trờn cỏc phương phỏp mang tớnh khoa học và hợp lý mà trước hết là dựa trờn cỏc nguyờn tắc kinh tế của định giỏ đất đai. Nội dung của cỏc nguyờn tắc này thường đó được nờu khỏ nhiều ở cỏc tài liệu về định giỏ đất đai. Cho đến nay, trờn thế giới cú khỏ nhiều phương phỏp khỏc nhau được ỏp dụng để xỏc định giỏ đất. Mặt khỏc đất đai núi chung thường gắn liền với tài sản trờn đất và vỡ vậy, việc xỏc định giỏ trị đất đai khụng thể tỏch rời với việc xỏc định giỏ trị của cỏc tài sản này.
Nhỡn chung, cú thể phõn loại cỏc phương phỏp xỏc định giỏ trị đất đai theo 2 cỏch tiếp cận đú là cỏch tiếp cận truyền thống và cỏch tiếp cận mới. Cú những phương phỏp cú thể ỏp dụng đối với hầu hết cỏc loại đất đai và bất động sản, cú phương phỏp chỉ ỏp dụng cho một số loại bất động sản nhất định.
Trong cỏch tiếp cận truyền thống: 5 phương phỏp thường được ỏp dụng, bao gồm:
1) Phương phỏp so sỏnh trực tiếp (hay so sỏnh giỏ bỏn) (Sales Comparison Method or Comparative Method);
2) Phương phỏp chi phớ hay phương phỏp thầu khoỏn (Cost/contractor's Method); 3) Phương phỏp thu nhập hay phương phỏp đầu tư (Income/investment Method); 4) Phương phỏp lợi nhuận hay phương phỏp kế toỏn (Accounts/profits Method); 5) Phương phỏp thặng dư hay cũn gọi là phương phỏp phỏt triển giả định (Residual Method or Hyphothetical Development Method).
6) Cỏch tiếp cận mới đú là: phương phỏp dựa trờn cỏc mụ hỡnh toỏn học và kỹ thuật mỏy tớnh. Phương phỏp này đó tỏ ra khỏ hiệu quả và được xếp chung thành một nhúm cỏc phương phỏp "Đỏnh giỏ hàng loạt dựa trờn kỹ thuật mỏy tớnh (computer - assisted mass appraisal - CAMA)".
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn
Phương phỏp CAMA phỏt triển theo một số hướng: 1. Mụ hỡnh hoỏ cỏc yếu tố và tỡm thuật giải;
2. Xõy dựng CSDL và dựa vào sự trợ giỳp của hệ thống GIS;
3. Kết hợp hai giải phỏp.
Nhúm phương phỏp đỏnh giỏ hàng loạt dựa trờn kỹ thuật mỏy tớnh (CAMA) xõy dựng cỏc mụ hỡnh toỏn học và ước lượng cỏc hàm hồi qui về giỏ trị đất đai (hoặc bất động sản) với cỏc biến số độc lập là cỏc đặc tớnh của thửa đất hoặc bất động sản đú, trước hết là cỏc đặc tớnh về vị trớ và độ lớn của thửa đất. Tổng quan về phương phỏp này sẽ được đề cập sau trong phần dưới đõy.
1.2.3. Tổng quan về cỏc phương phỏp xỏc định giỏ đất theo phương phỏp CAMA với sự trợ giỳp của hệ thống thụng tin địa lý - GIS và cỏc thụng tin về giỏ
Như đó đề cập ở trờn trong phương phỏp định giỏ thứ 6: nhúm phương phỏp đỏnh giỏ hàng loạt dựa trờn kỹ thuật mỏy tớnh (CAMA). Phương phỏp cơ bản nhất trong nhúm cỏc phương phỏp CAMA là phương phỏp đỏnh giỏ giỏ trị đất đai/bất động sản dựa trờn ý nghĩa "thụ hưởng" (hedonic pricing). Núi một cỏch chung nhất, phương phỏp đỏnh giỏ này dựa trờn ý nghĩa thụ hưởng là phương phỏp dựa trờn nguyờn tắc giỏ trị của một hàng húa kinh tế nào đú phụ thuộc vào tất cả cỏc đặc tớnh của hàng húa đú hoặc cỏc dịch vụ mà hàng húa đú cung cấp.
Cụng thức tổng quỏt của mụ hỡnh giỏ trị đất đai/bất động sản với cỏc yếu tố "thụ hưởng như sau:
P = f (z1, z2...zn) + ui
Trong đú: P: giỏ của đất đai/bất động sản; Zi: Đặc tớnh i; N: số lượng cỏc đặc tớnh của cỏc thửa đất; ui: sai số.
Dạng hàm số f là một trong những quan tõm trong quỏ trỡnh ước lượng và phụ thuộc vào cỏc giả định của mối quan hệ cụ thể của thuộc tớnh với cỏc thửa đất của địa phương đang xem xột.
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn
Kỹ thuật số húa của cỏc hệ thống thụng tin địa lý (GIS) cho phộp cỏc nhà đỏnh giỏ bất động sản cú thể ghi lại được cỏc thụng tin về địa chớnh của đất đai và cỏc thụng tin khỏc liờn quan đến đất đai (kể cả giỏ bỏn hoặc giỏ trị đất đai).
Kỹ thuật này cũng được dựng để đỏnh giỏ giỏ trị đất đai để so sỏnh hoặc kết hợp với cỏc phương phỏp khỏc. Quỏ trỡnh ước lượng được thực hiện với việc ước lượng bằng cỏc phương trỡnh toỏn học ở chỗ, cú được phỏt triển bằng quỏ trỡnh phõn tớch khụng gian (vị trớ địa lý...) của GIS để ước lượng tỏc động của cỏc yếu tố về vị trớ địa lý, về khụng gian... đến giỏ trị của đất đai và so sỏnh với giỏ bỏn thực tế hoặc dữ liệu đỏnh giỏ từ cỏc phương phỏp khỏc.
Kỹ thuật GIS cũng cú thể giỳp cung cấp cỏc dữ liệu cho phương phỏp CAMA và kết hợp với phương phỏp này để trở thành một cụng cụ tốt trong quản lý đất đai và xỏc định giỏ trị đất đai một cỏch hệ thống, đồng bộ và hiện đại.
Ưu điểm của phương phỏp này là:
+ Ước lượng được tỏc động của nhiều yếu tố đến giỏ trị đất đai và tớnh chất "động" của cỏc mối quan hệ này đó được tớnh đến;
+ Cụng cụ ước lượng hiện đại với kỹ thuật mỏy tớnh nờn cú thể rất linh hoạt trong xỏc định giỏ trị đất đai khi cú sự thay đổi về cỏc yếu tố kinh tế - xó hội hoặc cỏc điều kiện khỏc liờn quan đến đất đai;
+ Cú cỏch nhỡn tổng thể về giỏ trị đất đai của một vựng, tỉnh, hay cả nước.
Hạn chờ' và cỏc yờu cầu sử dụng phương phỏp này là:
+ Cần cú số lượng lớn cỏc quan sỏt (cơ sở dữ liệu) và yờu cầu cỏc giỏ trị quansỏt cú độ tin cậy cao.
+ Kết quả phụ thuộc rất nhiều vào dạng hàm số của mụ hỡnh. Vỡ vậy, việc chọn dạng hàm số chớnh xỏc là rất quantrọng;
+ Nếu mụ hỡnh cú độ tin cậy về thống kờ khụng cao, sẽ khụng cho kết quả sỏt vớithực tế thị trường;
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn
+ Kỹ thuật ước lượng phức tạp, việc phõn tớch kết quả khụng đơn giản, đũi hỏi chuyờn gia đỏnh giỏ phải cú chuyờn mụn về phương phỏp toỏn thống kê, phương phỏp này cú thời gian thực hiện và chi phớ thường cao hơn cỏc phương phỏp truyền thống. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Cú thể đi sõu nghiờn cứu vấn đề này theo mụ hỡnh tại một số nước dưới đõy:
Tại Úc.
Phương phỏp định giỏ CAMA: Sử dụng cỏc dữ liệu cú được từ HTTT thụng tin về địa chớnh, đất đai và cỏc thụng tin khỏc liờn quan đến đất đai (kể cả giỏ bỏn hoặc giỏ trị đất đai, sử dụng hệ thống phần mềm Arc/Info và mụ hỡnh tin and TIN (Triangulated Irregular Network) tạo ra cỏc bản đồ giỏ trị đất (thậm chớ cả từ cỏc dữ liệu Raster).
Tổng giỏ trị bất động sản danh nghĩa V của thửa đất được tớnh bằng V = Sni=1V i= AREA i * (P i * W i)
- V tổng giỏ trị bất động sản danh nghĩa của thửa đất; - AREA I Diện tớch của thuộc vựng tỏc động của yếu tố i
- P i - yếu tố giỏ thứ I ;
- W i trọng số của yếu tố thứ 1...
Yờu cầu dữ liệu để phõn tớch định giỏ đất được nhận từ bất động sản, vựng, cỏc tiờu chớ bản đồ địa hỡnh, và cỏc dữ liệu thụng tin liờn quan khỏc định giỏ được trợ giỳp của hệ thống.