CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ NHÀ MÁY THỦY ĐIỆN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH VÀ THẨM ĐỊNH TÀI SẢN VIỆT NAM
2.1. Cơ sở lý luận
2.1.2. Các phương pháp thẩm định giá nhà máy thủy điện
a. Khái niệm
Căn cứ theo điều 4 khoản 15 luật giá 11/2012/QH13 ngày 20/6/2012 thì
“Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.”
Còn rất nhiều khái niệm khác nhau về thẩm định giá nhưng khi đề cập đến thẩm định giá đều có chung một số yếu tố nhất định là:
- Thẩm định giá là công việc ước tính giá trị tài sản tại thời điểm đánh giá - Thẩm định giá đòi hỏi tính chuyên môn về nghiệp vụ thẩm định giá - Giá trị của tài sản được biểu hiện dưới hình thái tiền tệ
- Thẩm định giá cho một yêu cầu, mục đích nhất định
- Xác định tại một thời điểm, địa điểm cụ thể, trong một thị trường nhất định với những điều kiện nhất định
- Được dựa trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu tố của thị trường.
b. Vai trò
Thẩm định giá tài sản nói chung, thẩm định giá nhà máy thủy điện nói riêng là một hoạt động rất cần thiết cho sự vận hành của nền kinh tế thị trường, có thể coi là trung tâm của tất cả các hoạt động kinh tế. Bởi tất cả các mọi việc liên quan đến hoạt động kinh tế đều chịu tác động bởi khái niệm giá trị mà việc thẩm định giá là để xác định giá trị tài sản trên thị trường.
Thẩm định giá có vai trò quan trọng trong việc giúp chúng ta đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản. Dịch vụ thẩm định giá phục vụ bất kì người nào có quan hệ giao dịch tài sản.Ví dụ như thẩm định viên về giá có thể được tư vấn cho người bán về giá bán tài sản của mình, cho người thuê về tiền thuê tài sản hàng năm họ phải trả, cho người nhận đồ thế chấp về giá trị của tài sản đảm bảo và về số tiền cho vay theo giá trị của vật thế chấp mà người đó giao cho người đi vay…
Thẩm định giá giúp định giá đúng giá trị thị trường của các nguồn lực góp phần để cơ chế thị trường tự động phân bổ tối ưu các nguồn lực và nền kinh tế đạt hiệu quả. Hơn nữa thẩm định giá còn góp phần làm minh bạch thị trường, góp phần
Luận văn thạc sĩ Quản lý Kinh tế
thúc đẩy sự phát triển của thị trường tài sản trong nước cũng như trên toàn thế giới.
Tất cả vai trò đó tạo điều kiện thuận lợi cho toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế trên thế giới.
c) Các nguyên tắc trong thẩm định giá
Chúng ta biết rằng Nhà máy thủy điện cũng là một loại bất động sản, nên nó cũng có các nguyên tắc thẩm định giá giống với các bất động sản khác. Cụ thể như sau:
Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất
Một tài sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất nếu tại thời điểm thẩm định giá tài sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập dòng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập dòng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định. Nguyên tắc này được xem như là một trong những nguyên tắc quan trọng nhất của thẩm định giá bất động sản. Nguyên tắc này đòi hỏi bất động sản được định giá trên cơ sở ứng dụng tại thời điểm mà nó có khả năng tạo ra thu nhập lớn nhất hoặc đạt hiểu quả cao nhất.
Nguyên tắc cung-cầu
Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị thị trường xác định bởi sự tác động qua lại giữa các lượng cung và lượng cầu trên thị trường. Khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên; khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng giảm của cung và cầu. Như vậy giá cả trên thị trường có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung.
Khi thẩm định giá, phải phân tích và đánh giá sự ảnh hưởng của cung – cầu đến giá trị thị trường của tài sản ở hiện tại cũng như ở tương lai. Khi phân tích thông tin trên thị trường cần cân nhắc đến tình trạng thị trường trước khi thực hiện các điều chỉnh.
Nguyên tắc nhất quán
Nguyên tắc này cho rằng định giá một bất động sản phải căn cứ trên các cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó (cả địa điểm và công trình xây dựng phải được định giá với cùng một tính chất sử dụng. Trên thực tế một số bất động sản được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau như: Để ở, để kinh doanh thương mại dịch vụ, để xây nhà máy thủy điện… vì thế một bất động sản cùng một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau: Giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại – dịch vụ, giá trị để khai thác kinh doanh…
Luận văn thạc sĩ Quản lý Kinh tế
“Nhất quán” được hiểu: đó là sự phù hợp giữa mục đích sử dụng đất và mục đích đầu tư công trình. Trong đó mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối toàn bộ bất động sản. Vì vậy khi thẩm định giá bất động sản không lẫn lộn với các mục đích sử dụng khác, mà cần phải căn cứ vào mục đích chính của bất động sản, hay chính là căn cứ vào mục đích sử dụng đất.
Nguyên tắc thay đối
Nguyên tắc này cho rằng: Các yếu tố trong thị trường bất động sản không bao giờ giữ nguyên vì các yếu tố tự nhiên, kinh tế , nhà nước, pháp luật, xã hội, môi trường luôn tác động đến bất động sản tạo ra các thay đổi như: Thay đổi trong nhu cầu, thị hiếu;trong quá trình sử dụng (hao mòn, lạc hậu,..) … Những thay đổi đó làm cho giá trị các bất động sản luôn biến động.
Tuân thủ nguyên tắc này đòi hỏi người đánh giá ngoài việc hiểu rõ những nhân tố ảnh hưởng đến giá cả thị trường tại thời điểm hiện tại, còn phải dự đoán các yếu tố tác động đến giá cả thị trường ở thời điểm tương lai.
Nguyên tắc cạnh tranh
Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, cung bất động sản thường phản ứng chậm hơn so với cầu (cung không đáp ứng đủ cầu) nên tính chất và mức độ cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hóa thông thường. Cạnh tranh trong bất động sản là biểu hiện của chủ thể hành vi kinh tế cùng loại trong thị trường vì tính đến lợi ích của bản thân. Các mảnh đất tuy không giống nhau nhưng vẫn có thể thay thế cho nhau. Người mua bất động sản thuộc khu vực dân cư có thể thích một vị trí hoặc một loại nhà riêng biệt, nhưng người đó cũng có thể thay bằng một vị trí hoặc một loại nhà khác nếu giá cả hấp dẫn hơn. Nhà kinh doanh bất động sản cũng có thể chuyển từ thị trường bất động sản của địa phương này đến thị trường bất động sản của địa phương khác để đạt được mục đích của họ, đó là tối đa hóa lợi nhuận.
Yếu tố cạnh tranh đóng vai trò quan trọng nên khi thẩm định giá bất động sản cần phải xem xét đến yếu tố này. Nếu như bất động sản đang nằm trong môi trường cạnh tranh thì phải căn cứ vào giá trị được hình thành trên thị trường. Ngược lại nếu bất động sản mang tính độc quyền cao thì phải sử dụng phương pháp chuyên biệt cho tài sản đó.
Nguyên tắc cân đối
Nguyên tắc cân đối cho rằng: Giá trị thu được từ một bất động sản sẽ đạt ở mức cao nhất khi sự đầu tư giữa bốn yếu tố sản xuất: đất đai, lao động, vốn và quản
Luận văn thạc sĩ Quản lý Kinh tế
lý đạt trạng thái cân đối. Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thị trường của một bất động sản hoặc các bất động sản trong cùng một khu vực để giá trị thu được từ chúng đạt mức cao nhất.
Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tạo ra thu nhập của bất động sản Thu nhập của bất động sản được tạo ra bởi sự đóng góp của bốn yếu tố đó là:
lao động, vốn, đất đai và quản lý. Nguyên tắc này cho rằng để xác định giá trị thực của một bất động sản, cần phải đánh giá sự tham gia đầy đủ của bốn yếu tố nói trên trong quá trình tạo ra thu nhập của bất động sản cũng như nhà máy thủy điện. Việc đánh giá đó thông qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố.
Trong quá trình đánh giá ta thường đưa các giá trị về cùng một mốc thời gian với mục đích đảm bảo tính thống nhất về mặt giá trị. Trong quá trình thẩm định giá bất động sản cần căn cứ vào bốn yếu tố đó để xác định đúng giá trị của bất động sản đang thẩm định giá.
Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc này cho rằng giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản phụ thuộc vào lượng giá trị mà nó đóng góp vào toàn bộ giá trị của bất động sản là bao nhiêu (nghĩa là khi có sự hiện diện hoặc vắng mặt của tài sản đó thì giá trị của bất động sản sẽ tăng lên hoặc giảm đi bao nhiêu)
Nguyên tắc này chỉ ra rằng khi thẩm định giá bất động sản cần phải xem xét mức độ đóng góp của từng yếu tố bất động sản vào giá trị của bất động sản nói chung
Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi
Nguyên tắc này cho rằng khi có sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác không đổi thì thu nhập dòng sẽ tăng lên đến một giới hạn không đổi. Sau đó sự gia tăng liên tục của yếu tố đó sẽ làm giảm thu nhập dòng trong tương lai. Nghĩa là phần sinh lợi không tăng đồng đều khi tăng các yếu tố đầu tư.
Vì vậy khi đánh giá phải xem xét lợi nhuận trước mắt cũng như lợi nhuận ở tương lai.
Nguyên tắc ngoại ứng
Nguyên tắc này cho rằng trong một quần thể bất động sản luôn có sự ảnh hưởng lẫn nhau giữa các bất động sản. Sự tác động qua lại đó làm tăng hoặc giảm giá trị của bất động sản. Những bất động sản tuy có giá trị thực thấp nhưng lại nằm
Luận văn thạc sĩ Quản lý Kinh tế
trong một khu vực mà chủ yếu toàn bất động sản có giá trị cao thì giá thị trường của bất động sản có xu hướng cao hơn giá trị thực của nó. Và ngược lại những bất động sản có giá trị cao nhưng lại nằm trong khu vực nhiều bất động sản giá trị thấp hoặc an ninh không tốt, dân trí thấp… thì giá thị trường của bất động sản đó sẽ có xu hướng thấp hơn giá trị thực.
Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này chỉ ra rằng giá trị thị trường của một bất động sản chủ thể có xu hướng bị ảnh hưởng bởi chi phí mua một bất động sản thay thế khác tương tự về giá trị so với bất động sản chủ thể, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế đó. Như chúng ta biết một người mua cẩn trọng sẽ không trả tiền nhiều hơn để mua một tài sản như vậy trên thị trường mở. Do vậy giá trị của tài sản thẩm định không thể cao hơn giá của tài sản tương tự trên thị trường.
Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp thẩm định giá bất động sản: Thẩm định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và thu nhập.
d) Các văn bản quy phạm về thẩm định giá
- Luật giá Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ngày 20/06/2012;
- Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 của Chính phủ về Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá;
- Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04;
- Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07.
- Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09, 10;
- Thông tư số 122/2017/TT-BTC ngày 15/11/2017 của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12;
- Vận dụng Nghị định số 59/2011/NĐ-CP ngày 18/7/2011 của Chính phủ về chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần;
2.1.2.2. Các phương pháp sử dụng trong thẩm định giá và thẩm định nhà máy thủy điện a. Các phương pháp thẩm định giá chung
Theo quy định tại Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP về Thẩm định giá thì các phương pháp thẩm định giá bao gồm:
Luận văn thạc sĩ Quản lý Kinh tế
Phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản có giao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường.
Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua sử dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.
Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập (hay còn gọi là phương pháp đầu tư) là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần thẩm định giá thành giá trị vốn hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà tài sản đó có khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai và đã xác định tỷ lệ vốn hoá thu nhập.
Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ sở ước tính bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
Phương pháp thặng dư chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá bất động sản có tiềm năng phát triển.
Phương pháp lợi nhuận
Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Luận văn thạc sĩ Quản lý Kinh tế
Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản như khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng,…
b. Các phương pháp thẩm định giá thường áp dụng đối với nhà máy thủy điện
Do nhà máy thủy điện có những đặc điểm riêng có của nó đã được đề cập ở phần trên nên đối với tài sản là giá trị nhà máy thủy điện thì các chuyên viên thường áp dụng các phương pháp thẩm định giá sau đây: Phương pháp thu nhập và phương pháp chi phí.
Các NMTĐ có vai trò rất quan trọng đối với xã hội, nên Nhà nước cũng kiểm soát chặt hơn về việc xây dựng cũng như hoạt động sản xuất của các NMTĐ này.
Do vậy các NMTĐ đều lưu trữ các hồ sơ về quyết toán xây dựng, báo cáo tình hình kinh doanh rất cẩn thận và đầy đủ. Do vậy khi được cung cấp đầy đủ các hồ sơ tài liệu này, TĐV có thể tiến hành thẩm định giá không quá khó khăn. Cụ thể hai phương pháp tính được trình bày chi tiết dưới đây:
Phương pháp thu nhập
Cụ thể là phương pháp dòng tiền chiết khấu: Xác định trên cơ sở chiết khấu dòng tiền thuần tạo ra từ hoạt động vận hành các dự án nhà máy thủy điện.
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 10 của Việt Nam: Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.
Trong đó: Tỷ suất chiết khấu là tỷ suất được sử dụng để chuyển đổi dòng thu nhập trong tương lai về giá trị hiện tại. Tỷ suất chiết khấu không chỉ phản ánh giá trị thời gian của tiền mà còn phản ánh rủi ro trong việc tạo ra thu nhập từ tài sản thẩm định giá.
(1) Ta có công thức tính sau:
+ Trường hợp dòng tiền không đều:
Luận văn thạc sĩ Quản lý Kinh tế