a) Về chính sách pháp luật
Hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật thời gian qua còn một số bất cập, thường xuyên thay đổi và còn bị chồng chéo không thống nhất giữa các văn bản đã ảnh hưởng đến chất lượng, hiệu quả việc thực hiện các thủ tục hành chính về giao đất, cho thuê đất.
Luật Đất đai 2003 đưa ra 2 cơ chế để tạo đất cho dự án đầu tư: Nhà nước thu hồi đất, nhà đầu tư tự thoả thuận với người đang sử dụng đất. Một số dự án
không thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất theo quy định tại khoản 1 Điều 38 Luật Đất đai, chủ đầu tư phải tự thỏa thuận để nhận quyền sử dụng đất theo khoản 2 Điều 40 Luật Đất đai. Trong quá trình thực hiện, nhiều nhà đầu tư ngao ngán vì có người thoả thuận được có người không, diện tích nhận chuyển nhượng thì xôi đỗ, không xây dựng được hạng mục công trình nào; dẫn đến dự án “treo”. Việc pháp luật quy định có hai hình thức thu hồi hoặc phải thoả thuận dẫn đến cùng một diện tích, cùng loại đất, có thể cùng thửa đất người dân nhận được các mức bồi thường, thoả thuận trên cùng một đơn vị diện tích có chênh lệch lớn, có chỗ chênh nhau đến 3 lần; đơn thư xuất hiện, một số hộ chây ì không nhận tiền bồi thường, không giải phóng mặt bằng, các công trình thuộc diện nhà nước thu hồi đất cùng bị khó khăn trong GPMB.
Việc thu hồi đất do bị vi phạm theo quy định tại khoản 2, 3, 5, 8, 9, 11 và 12 Điều 38 của Luật Đất đai cũng rất khó khăn vì theo quy định phải thu hồi Giấy chứng nhận đầu tư, thu hồi đất lại phải thành lập Hội đồng đánh giá giá trị tài sản đã đầu tư trên đất, giao cho xã quản lý thì UBND xã phải trả kinh phí này cho nhà đầu tư.
Một số địa phương thu hút đầu tư tốt thì việc xử lý dễ dàng hơn vì lại có thể giao ngay cho nhà đầu tư khác, kinh phí chi trả do tổ chức này tự bỏ vốn trả.
Ngân sách không phải chi một khoản tiền để trả cho nhà đầu tư. Trong khi đó khi bàn giao về cho chính quyền địa phương thì ai, lực lượng nào, kinh phí ở đâu bảo vệ tài sản đã đầu tư trên đất. Đây là bất cập khi thực hiện trong thực tế.
Tại Tuyên Quang cũng đã sảy ra trường hợp dự án “treo” phải xử lý mất rất nhiều công sức và tiền của để giải quyết việc này; như: Dự án Nhà máy Xi măng Sơn Dương, Dự án đầu tư khu du lịch vui chơi giải trí nghỉ dưỡng suối khoáng Mỹ Lâm…
Nhà nước đưa ra 3 cơ chế giao đất, cho thuê đất đối với dự án đầu tư: đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất và giao đất trực tiếp. Cơ chế giao đất, cho thuê đất như vậy nên một số nhà đầu tư đặt bài toán đầu tư như một hình thức để có đất và tìm kiếm lợi ích từ mua bản đất thô chưa được đầu tư. Đây là một cơ chế mang hình dáng “xin – cho” khá rõ nhất là UBND cấp tỉnh vừa có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất vừa có thẩm quyền quyết định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Luật Đất đai cần xem xét , nghiên cứu để hạn chế lại việc áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất để giao trực tiếp cho doanh nghiệp đã được chỉ định. Cơ chế nhà nước cho thuê đất như vậy áp dụng thống nhất cho cả dự án đầu tư trong nước, dự án đầu tư nước ngoài và đầu tư liên doanh.
b) Về công tác quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất chủ yếu dựa vào quy hoạch phát triển các ngành trong khi quy hoạch các ngành cũng chưa thực sự ổn định; chưa có sự thống nhất giữa quy hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển nông thôn mới và quy hoạch sử dụng đất, gây khó khăn cho công tác lập và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, việc giao đất cho thuê đất để thực hiện các dự án phải “chạy theo” quy hoạch xây dựng. Chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhìn chung còn có hạn chế.
c) Đối với việc lựa chọn nhà đầu tư và dự án đầu tư
Chưa có quy định, hướng dẫn, xây dựng tiêu chí đánh giá thật cụ thể cho công tác thẩm định Dự án và lựa chọn nhà đầu tư. Các cơ quan nhà nước và các địa phương còn gặp nhiều khó khăn trong việc đánh giá năng lực của nhà đầu tư nên đã có một số chủ đầu tư năng lực tài chính còn hạn chế hoặc không có khả năng huy động vốn, hoặc chỉ đăng ký đầu tư với mục đích giữ đất xong mới kêu gọi góp vốn, sử dụng dự án vay vốn ngân hàng... dẫn đến tỷ lệ dự án chậm triển khai, dự án “treo” là rất cao.
Việc giám sát, dự báo trước những dự án “treo” còn hạn chế nên khi nhà đầu tư để đất trống quá lâu các cơ quan nhà nước mới thành lập các Đoàn thành tra, kiểm tra, lập hồ sơ xử lý vi phạm.
Việc xem xét nhu cầu sử dụng đất và tính khả của các dự án khi trình chấp thuận đầu tư hoặc cấp giấy chứng nhận đầu tư còn coi nhẹ, dẫn đến một số dự án sau khi được chấp thuận đầu tư không triển khai thực hiện, triển khai chậm hoặc tình trạng thuê đất để giữ chỗ, chuyển nhượng dự án thu lợi.
- Đối với công tác quản lý đất sau khi giao và cho thuê
Có thể nói việc thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất đai sau khi giao và cho thuê dù đã được được quan tâm nhưng chưa đáp ứng hết nhu cầu công việc.
Công tác thanh tra, kiểm tra xử lý các vi phạm về đất đai trên địa bàn thực hiện chưa được nhiều, chủ yếu là do Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện, cấp huyện chưa tổ chức được các cuộc thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất của các tổ chức, doanh nghiệp.
Việc xử lý các vi phạm quy định về đất đai còn hạn chế, hiệu quả chưa cao. UBND cấp huyện, cấp xã chưa kịp thời ngăn chặn các vi phạm trong quản lý, sử dụng đất của các đơn vị trên địa bàn, có những trường hợp vi phạm xử lý chưa kiên quyết.
d) Đối với công tác tài chính:
Do nguồn kinh phí của tỉnh có hạn nên chưa tạo ra được quỹ đất
“sạch” để kêu gọi các nhà đầu tư, chưa nâng cao được chất lượng quy hoạch, khó khăn trong việc tổ chức các cuộc thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất của các tổ chức...
e) Về phía các tổ chức sử dụng đất
Một số tổ chức chậm đưa đất vào sử dụng; sử dụng đất sai mục đích, không sử dụng đất, cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái phép, quản lý đất lỏng lẻo để bị lấn, bị chiếm.
3.7.2.2. Nguyên nhân của những tồn tại
Một là: Cơ chế, chính sách trong lĩnh vực đất đai liên tục có sự thay đổi và vẫn có nhiều điểm bất cập. Các văn bản Luật, Nghị định, Thông tư, Chỉ thị về quản lý đất đai thiếu tính đồng bộ, còn một số điểm mâu thuẫn và chồng chéo gây khó khăn trong công tác triển khai thực hiện, ảnh hưởng trực tiếp đến công tác giao và cho thuê đất.
Hai là: Công tác quy hoạch sử dụng đất chưa được thật sự chú trọng. Mặt khác các tiêu quy hoạch sử dụng đất quá chi tiết, quy hoạch cho từng hạng mục công trình được dự báo trong thời gian 10 năm; chúng ta đang cứng hoá quy hoạch nên trong quá trình thực hiện có sự xuất hiện những yếu tố mới thì lại phải điều chỉnh nên cứ đánh giá chất lượng quy hoạch kém. Phải chăng đây là sự tất yếu, vì sự vật và hiện tương luôn vận động nhưng quy hoạch lại bó cứng thì việc điều chỉnh là không thể tránh khỏi.
Ba là: Chưa có hướng dẫn chi tiết, cụ thể hoặc có khung quy định về suất đầu tư theo từng vùng để làm cơ sở xem xét nhu cầu sử dụng đất của các dự án.
Việc xem xét lựa chọn chủ đầu tư có năng lực tài chính còn bị coi nhẹ. Mặt khăc trên thực tế việc thẩm định để đánh giá chính xác nhà đầu tư này có bao nhiêu tiền là cực kỳ khó khăn, kiểm soát nguồn tiền này lại không thuộc về các cơ quan quản lý nhà nước. Nên chăng phải yêu cầu nhà đầu tư ký cam kết, đặt cọc một khoản tiền theo tỷ lệ tổng mức đầu tư của Dự án. Nếu không đầu tư thì thu hồi xung quỹ phát triển của Tỉnh.
Bốn là: Công tác thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất của các tổ chức, doanh nghiệp thực hiện chưa được nhiều là do lực lượng cán bộ làm công tác thanh tra của Sở Tài nguyên và Môi trường còn ít, mặt khác những năm gần đây phải tập trung chủ yếu vào công tác giải quyết đơn thư khiếu nại, tố cáo; đối với cấp huyện chưa quan tâm và chưa thấy rõ trách nhiệm trong công tác thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất của các tổ chức, doanh nghiệp trên địa bàn. Nhiều địa
phương vẫn cho rằng công tác thanh, kiểm tra việc sử dụng đất của các tổ chức thuộc cấp tỉnh, trong khi đó Điều 143 của Luật Đất đai đã quy định rõ trách nhiệm của Chủ tịch UBND các cấp trong việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý vi phạm về quản lý đất đai trên địa bàn.
Năm là: Quy định của pháp luật về đất đai trong việc xử lý các vi phạm trong lĩnh vực đất đai còn bất cập, chưa đủ mạnh; việc xử lý về tài chính trên diện tích đất thu hồi do vi phạm gặp khó khăn do không có nguồn, cho các chủ sử dụng đất không hợp tác.
Sáu là: Nguồn kinh phí của tỉnh dành cho công tác quản lý nhà nước về đất đai còn có hạn, chưa đáp ứng đủ cho nhu cầu của quản lý.
Bảy là: Sự phối hợp giữa các cơ quan, ban ngành vẫn còn hạn chế.
Công tác giao và cho thuê đất là công tác có liên quan đến nhiều cơ quan ban ngành như Kế hoạch và Đầu tư, Xây dựng, Giao thông vận tải, Tài chính và nhiều ngành có liên quan khác. Một cơ quan thực hiện không tốt công việc của mình thì sẽ làm ảnh hưởng tới tiến độ và kết quả chung của công tác giao và cho thuê đất.
3.8. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang
3.8.1. Giải pháp về chính sách pháp luật đất đai
Điểm chung nhất của quản lý đất đai phải đem lại hiệu quả cho người sử dụng đất và không gây ra những khó khăn cho người sử dụng đất và những sơ hở dễ lợi dụng của người quản lý, ảnh hưởng đến lòng tin đối với Nhà nước.
Trong quá trình phát triển nhanh chóng của nền kinh tế đã làm nảy sinh nhiều vấn đề mới trong quản lý và sử dụng đất đai. Chính vì vậy, hệ thống pháp luật đất đai đã liên tục được bổ sung và sửa đổi nhằm giải quyết những mối quan hệ đất đai. Tuy nhiên hiện nay giữa các Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, … và các Nghị định hướng dẫn thi hành đang tồn tại một số bất cập, gây khó khăn cho các chủ đầu tư và cả cơ quan quản lý trong triển khai thực hiện, có thể nêu một số bất cập sau:
* Mâu thuẫn giữa những quy định của Luật Đất đai và các Luật khác:
- Giữa Luật Đất đai và Luật Xây dựng:
Theo Điều 122 Luật Đất đai năm 2003, yêu cầu hồ sơ xin cấp đất của nhà đầu tư phải có đơn xin cấp đất, giấy phép đầu tư (quyết định đầu tư), và hồ sơ dự án mới được giao đất. Nhưng theo Điều 37 Luật Xây dựng thì nhà đầu tư lại
phải có các văn bản: thông tin giải trình về dự án (tác động về kinh tế, xã hội, môi trường...), thiết kế cơ bản cho các công trình (thiết kế công trình, giải pháp xây dựng và sử dụng đất) nên nhà đầu tư không thể xin phê duyệt và cấp phép đầu tư nếu không có đất cho dự án.
- Giữa Luật Đất đai với Luật Nhà ở
Luật đất đai 2003 cũng qui định thời điểm chuyển quyền sử dụng đất là từ khi người nhận chuyển nhượng hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.
Nhưng, theo Luật nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà sẽ được tính ngay từ khi công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho, chuyển đổi nhà ở.
* Mâu thuẫn giữa Luật Đất đai và các Nghị định hướng dẫn:
Về căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, theo quy định tại Điều 31 của Luật Đất đai thì có 2 căn cứ để giao đất, cho thuê, chuyển đổi mục đích sử dụng đất là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Nhưng theo Điều 30 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP và Điều 2 Nghị định 17/2006/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 181/2004/NĐ-CP đã bổ sung thêm 2 căn cứ nữa. Cụ thể: Một là, việc chấp hành tốt pháp luật về đất đai của người xin giao đất, thuê đất đối với trường hợp người xin giao đất, thuê đất đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trước đó để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh, dịch vụ. Hai là, suất đầu tư trên một đơn vị diện tích đất được tính bằng tổng số vốn đầu tư trên đất chia cho tổng diện tích đất của dự án.
Như vậy, việc quy định bổ sung 2 khoản về căn cứ giao đất là không phù hợp với quy định của Luật Đất đai, không đại diện cho tất cả các trường hợp xin giao đất, làm phát sinh thêm nhiều thủ tục, giấy tờ gây khó khăn cho các nhà đầu tư, đặc biệt là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
* Một số mâu thuẫn khác:
- Quy định về thẩm định nhu cầu sử dụng đất trong đó có quy định việc xem xét về chấp hành pháp luật đất đai do chủ đầu tư tự khai báo (kể cả các tổ chức kinh tế khác có cùng chủ sở hữu) và phải được xác nhận của Sở Tài nguyên Môi trường nơi có đất đã giao cho chủ đầu tư trước đó;
- Nghị định 17/2006/NĐ-CP trong đó quy định về suất đầu tư tối thiểu đối với từng loại dự án và từng địa bàn làm căn cứ cho việc thẩm định dự án và thẩm định nhu cầu sử dụng đất sẽ rất khó khăn cho cả người sử dụng đất và cơ
quan nhà nước về xác định cụ thể suất đầu tư (thực tế việc xây dựng suất đầu tư tối thiếu đối với từng loại dự án và từng địa bàn thay đổi theo thời gian và không gian vì vậy việc cơ quan quản lý Nhà nước ban hành quy định này vừa khó khăn vừa tốn kém thời gian và kinh phí để khảo sát, trong khi đó các dự án thì vẫn yêu cầu phải được triển khai).
- Thực hiện Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư thì các dự án đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách phải làm thủ tục đăng ký đầu tư, thẩm tra, cấp Giấy chứng nhận đầu tư, theo quy định của Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai cũng phải được các Sở ngành tham gia thẩm định nhu cầu sử dụng đất của dự án. Ngày 25/12/2006 Bộ Tài nguyên Môi trường có Văn bản số 5775/BTNMT-ĐĐ hướng dẫn thẩm định nhu cầu sử dụng đất, trong đó có nội dung: “Đối với Dự án đầu tư mà trong Giấy phép đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đầu tư đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật Đầu tư mà có ghi rõ vị trí, quy mô diện tích đất thì không cần thiết phải tổ chức thẩm định nhu cầu sử dụng đất”.
Do đó, để quản lý hiệu quả quỹ đất nói chung và quỹ đất hiện đang do các tổ chức sử dụng, phải có sự điều chỉnh để phù hợp hơn. Cụ thể:
- Hoàn thiện và ổn định hệ thống các chính sách quản lý của Nhà nước đối với đất đai nói chung và đối với đối tượng sử dụng đất là các tổ chức kinh tế nói riêng.
Nội dung quản lý nhà nước về đất đai cần được bổ sung đầy đủ và hoàn chỉnh hơn nhằm đáp yêu cầu quản lý đất đai và khắc phục được những thực trạng quản lý còn lỏng lẻo và kém hiệu quả như hiện nay.
- Cần rà soát, thống nhất xử lý điều chỉnh các mâu thuẫn bất cập giữa Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư và các Nghị định hướng dẫn thi hành.
- Việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư cho người dân bị thu hồi đất là một nhiệm vụ sẽ được tiến hành thường xuyên và lâu dài. Do vậy, Hệ thống pháp luật của nhà nước cũng như của địa phương liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng cần có tính ổn định, có giá trị thi hành lâu dài để hạn chế việc tạo nên những mâu thuẫn bất cập giữa các hộ dân trong cùng một dự án, cùng quyết định thu hồi đất, phải di dời trong các giai đoạn thời gian khác nhau.
Các chính sách bồi thường, hỗ trợ và các chính sách về giá đất, giá nhà cần quan tâm ban hành đồng bộ, kịp thời cùng thời điểm.