3.8.7.1. Sự cần thiết phải xây dựng Bộ Tiêu chí đánh giá:
Theo quy định của pháp luật về đất đai thì một trong những nguyên tắc sử dụng đất theo khoản 2 Điều 11 Luật đất đai là phải “tiết kiệm, có hiệu quả”
nhưng thế nào được gọi là có hiệu quả đối với một dự án cụ thể mà nhà đầu tư và cơ quản chức năng đều có thể cùng đánh giá được là câu hỏi lớn vẫn còn bỏ ngỏ. Các văn bản, quy định của Nhà nước hiện nay chưa có tiêu chí cụ thể về đánh giá hiệu quả kinh tế sử dụng đất của các tổ chức kinh tế.
Khi tổ chức thanh tra, kiểm tra không có điều khoản nào xử lý vi phạm hành chính các tổ chức kinh tế sử dụng đất vi phạm nguyên tắc sử dụng đất là sử dụng không có hiệu quả là vì chúng ta chưa có tiêu chí đánh giá. Việc xem xét trong thực tế hiện nay thường phiến diện, thanh tra viên đất đai thì chỉ đánh giá ở góc độ có để lấn chiếm không, có chuyển mục đích trái phép không…mà không có đánh giá tổng thể. Trong khi các nhà quản lý cấp Tỉnh thì lại rất cần sự đánh giá, kiểm tra toàn diện trên mọi phương diện: đất đai, xây dựng, tài chính, lao động, dư luận xã hội…để có biến pháp điều hành sát với thực tế, mang lại hiệu quả cao.
Do đó việc xây dựng tiêu chí đánh giá là rất cần thiết và là đòi hỏi khách quan cùng với sự phát triển của ngành; chúng ta sẽ xây dựng được Bộ cơ sở dữ liệu đất đai của các tổ chức; mỗi tổ chức có một hồ sơ riêng, có đánh giá, nhận xét hàng năm như đơn vị sử dụng công chức hàng năm chúng ta vẫn làm và nay đã trở thành yêu cầu bắt buộc trong công tác quản lý cán bộ. Vậy, một tài sản vô giá của nhà nước giao cho tổ chức mà chúng ta không xây dựng được hồ sơ lý lịch thì quản lý gặp nhiều khó khăn và sẽ ở mức độ chung chung.
3.8.7.2. Kết quả xây dựng Bộ Tiêu chí đánh giá
Trong quá trình nghiên cứu đề tài này chúng tôi nghiên cứu xây dựng Bộ Tiêu chí đánh giá được lựa chọn xoay xung quanh 3 trục: Kinh tế, xã hội, môi trường trên cơ sở căn cứ các quy định của pháp luật, về tình hình thực tế ở địa phương để xây dựng tiêu chí cho phù hợp với từng thời kỳ, chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng.
Về quan điểm xây dựng dựa trên cơ sở: Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành; mức độ sử dụng đất hợp lý để tạo ra giá trị sản xuất kinh doanh bền vững; so sánh thực tế thực hiện của dự án đầu tư theo từng nhóm ngành nghề với các quy chuẩn của nhà nước về xuất đầu tư tối thiểu, định mức sử dụng
đất và mức độ tạo việc làm thu nhập cho người lao động, đóng góp ngân sách nhà nước và cộng đồng dân cư so với mức trung bình trên cùng địa bàn...
Về phương pháp tiếp cận: Thu thập thông tin thông qua hồ sơ, chứng từ quản lý ở các cơ quan chức năng (Tài nguyên & Môi trường, Tài chính, Thuế, Xây dựng, Kế hoạch và đầu tư) và thông qua điều tra, khảo sát thực tế; phương pháp trao đổi thảo luận; phương pháp chuyên gia; phương pháp phân tích hệ thống kết hợp phương pháp tiếp cận PRA (là phương pháp thu thập, phân tích thông tin mang tính liên ngành, đánh giá trong suốt chu kỳ của dự án).
Với thang điểm là 1.000 điểm, phân bổ cho các nhóm tiêu chí như sau:
- Tiêu chí về hiệu quả kinh tế: các khoản đóng góp cho ngân sách nhà nước từ tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, các khoản đóng góp từ thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng…
- Hiệu quả kinh tế chiếm: 550 điểm.
- Hiệu quả về xã hội: Vấn đề giải quyết việc làm, thu nhập tiền lương cho người lao động. Hiệu quả xã hội chiếm: 250 điểm
- Hiệu quả về môi trường chiếm: 100 điểm - Tính đầy đủ hồ sơ pháp lý về đất đai: 100 điểm Phân loại mức độ hiệu quả như sau:
+ Hiệu quả cao: Đạt từ 850 điểm trở lên + Hiệu quả: Đạt từ 610-849 điểm
+ Hiệu quả thấp: Đạt từ 500-609 điểm + Không hiệu quả: Dưới 500 điểm
Bảng 3.10: Đề xuất hệ thống tiêu chí đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế
TT Điểm cộng Điểm chuẩn tối
đa
A HIỆU QUẢ KINH TẾ 550
I
Sử dụng đất theo đúng định mức ban hành kèm theo CV 5763//BTNMT-ĐKTK ngày 25/12/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
200
II Suất đầu tư theo từng nhóm ngành 100
1 Bằng suất đầu tư tối thiểu 50
2 Lớn hơn suất đầu tư tối thiểu
- Lớn hơn đến 20% 10
- Lớn hơn từ trên 20%-40% 20
Lớn hơn từ trên 40%-60% 30
Lớn hơn từ 60% trở lên 50
III
Xây dựng đầy đủ các hạng mục công trình theo Dự án, quy hoạch được duyệt (đúng vị trí, quy mô kết cấu, công năng)
100
IV Tiến độ xây dựng công trình 50
1 Đúng theo kế hoạch thực hiện trong Dự án 30
2 Nhanh hơn trong dự án
- Nhanh hơn đến 20% tổng thời gian XD trong dự án 10 - Nhanh hơn từ trên 20% tổng thời gian XD trong dự án 20 V Đóng góp cho ngân sách nhà nước 150
1 Nộp đầy đủ tiền thuê đất, thuế SD đất phi nông nghiệp
(không nợ) 100
2 Tốc độ tăng đóng góp thuế thu nhập doanh nghiệp cho
ngân sách
- Bằng tốc độ tăng trưởng kinh tế của tỉnh 10
TT Điểm cộng Điểm chuẩn tối đa
- Cao hơn tốc độ tăng trưởng kinh tế 20
3 Được khen thưởng
- Bằng khen của Thủ tướng Chính phủ 30
- Bằng khen của UBND tỉnh và các Bộ ngành TW 20
- Giấy khen 10
B HIỆU QUẢ XÃ HỘI 250
I Về giải quyết việc làm 200
1
Số lượng công nhân có đóng BHXH lớn hơn hoặc bằng số lượng ghi trong dự án và quyết định phê duyệt dự án đầu tư
100
3 Mức lương chi trả (tăng lớn hơn tỷ lệ tăng mức lương tối
thiểu trong các doanh nghiệp) 50
4
Giải quyết việc làm cho người lao động địa phương nơi doanh nghiệp đóng trên địa bàn từ 80% trở lên tính cho tất cả các bộ phận trực tiếp và gián tiếp
20
5
Giải quyết việc làm cho người lao động địa phương nơi doanh nghiệp đóng trên địa bàn là người dân tộc thiểu số chiếm từ 30% trở lên.
20
6 Đóng đầy đủ BHXH cho người lao động ổn định, thường
xuyên. 5
7 Đóng đầy đủ BHYT cho người lao động ổn định, thường
xuyên. 3
8 Đóng đầy đủ BHTN cho người lao động ổn định, thường
xuyên. 2
II Về đóng góp cho cộng đồng và các hoạt động khác do
địa phương phát động 50
1
Tham gia đóng góp đầy đủ các đợt phát động ủng hộ cho thôn, xóm, xã và các đợt phát động của Mặt trận Tổ quốc…
30
TT Điểm cộng Điểm chuẩn tối đa
2
Mức chi cao hơn tỷ lệ được trích lập lại từ lợi nhuận của Công ty theo Điều lệ tổ chức, hoạt động của doanh nghiệp
20
C HIỆU QUẢ MÔI TRƯỜNG 100
1 Đầu tư mới dây chuyền công nghệ tiên tiến 40 2 Báo cáo quan trắc môi trường hàng năm, tỷ lệ các chất
gây ô nhiễm môi trường giảm dần 60
D MỨC ĐỘ ĐẦY ĐỦ HỒ SƠ PHÁP LÝ 100
1 Có quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 20
2 Có quyết định giao đất, cho thuê đất 30
3 Có Hợp đồng thuê đất 30
4
Có Giấy chứng nhận QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất 20
TT Điểm trừ Điểm
A HIỆU QUẢ KINH TẾ
I
Sử dụng đất nhiều hơn định mức ban hành kèm theo CV 5763//BTNMT-ĐKTK ngày 25/12/2006 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường 150
Cứ tăng lên 10% trừ 1,5 điểm 150
II
Suất đầu tư nhỏ hơn suất đầu tư tối thiểu theo từng
nhóm ngành 100
- Nhỏ hơn đến 20% 20
- Nhỏ hơn từ trên 20%-40% 40
- Nhỏ hơn từ trên 40%-60% 60
- Nhỏ hơn trên 60% 100
III Xây dựng công trình 100
TT Điểm trừ Điểm 1 Thiếu các hạng mục công trình theo Dự án, quy hoạch
được duyệt 20
2 Không đúng vị trí 10
3 Không đúng quy mô kết cấu 20
4 Sử dụng không đúng công năng 10
5
Vi phạm Giấy phép XD bị xử phạt hành chính hoặc bị
đình chỉ 40
IV
Tiến độ xây dựng công trình chậm hơn so với kế hoạch mà không có văn bản đồng ý của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền 50
- Chậm hơn đến 20% tổng thời gian XD trong dự án 10 - Chậm hơn từ trên 20% tổng thời gian XD trong dự án 20
-
Chậm quá thời hạn quy định tại Khoản 12 Điều 38 Luật
Đất đai năm 2003. 50
V Đóng góp cho ngân sách nhà nước 150
1 Về thực hiện nghĩa vụ người sử dụng đất 100
- Nợ tiền thuê đất, tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 50
-
Không nộp tiền thuê đất, tiền thuế sử dụng đất phi nông
nghiệp 100
2 Tổng thuế thu nhập doanh nghiệp nộp cho ngân sách
giảm so với năm trước
Cứ giảm 50% trừ 1 điểm 20
3 Bị xử phạt vi phạm hành chính 30
B HIỆU QUẢ XÃ HỘI 250
I Về giải quyết việc làm 200
1 Số lượng công nhân có đóng BHXH ít hơn trong dự án
giảm 20% 10
Số lượng công nhân có đóng BHXH ít hơn trong dự án
giảm 40% 20
TT Điểm trừ Điểm
Số lượng công nhân có đóng BHXH ít hơn trong dự án
giảm 60% 30
Số lượng công nhân có đóng BHXH ít hơn trong dự án
giảm 80% 40
Số lượng công nhân có đóng BHXH ít hơn trong dự án
giảm >80% 50
2 Mức lương chi trả (giảm so với cùng kỳ năm trước) - Giảm so với cùng kỳ đến trả bằng mức lương tối thiểu 20 - Không trả được lương cho người lao động chậm lương
<6 tháng 25
Không trả được lương cho người lao động chậm lương >
6 tháng 50
3 Toàn bộ người lao động không phải là người ở địa
phương nơi bị thu hồi đất 20
4 Không đóng BHXH cho người lao động 10
5 Để sảy ra tai nạn lao động nghiêm trọng 70 II Về đóng góp cho cộng đồng và các hoạt động khác do
địa phương phát động 50
Không tham gia đóng góp đầy đủ các đợt phát động ủng hộ cho thôn, xóm, xã và các đợt phát động của Mặt trận
Tổ quốc… 50
C HIỆU QUẢ MÔI TRƯỜNG 100
1 Xuất hiện mới các điểm gây ô nhiễm môi trường cục bộ 40 2 Báo cáo quan trắc môi trường hàng năm, tỷ lệ các chất
gây ô nhiễm môi trường tăng dần 60
D MỨC ĐỘ ĐẦY ĐỦ HỒ SƠ PHÁP LÝ 100
1 Không có quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 20 2 Không có quyết định giao đất, cho thuê đất 30
TT Điểm trừ Điểm
3 Không có Hợp đồng thuê đất 30
4 Không có Giấy chứng nhận QSD đất, QSH nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất 20
3.8.8. Một số giải pháp khác
3.8.8.1. Các tổ chức, cá nhân (gọi tắt là nhà đầu tư) trong nước được UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư; nhà đầu tư nước ngoài được UBND tỉnh cấp Giấy chứng nhận đầu tư, phải có nghĩa vụ cam kết tài chính thực hiện dự án trong một thời gian nhất định thông qua tổ chức tín dụng nhằm đảm bảo trách nhiệm của nhà đầu tư đối với việc triển khai thực hiện dự án đầu tư theo tiến độ đã cam kết trong hồ sơ dự án hoặc Giấy chứng nhận đầu tư, tạo môi trường đầu tư tích cực, nâng cao hiệu quả trong việc sử dụng đất đai.
3.8.8.2. Về thời hạn giao đất cho thuê đất
Việc quyết định thời hạn giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế căn cứ vào dự án và bảo đảm nguyên tắc không nhỏ hơn thời gian hoàn vốn và không quá 50 năm.
Một số yếu tố xem xét thời hạn giao đất, cho thuê đất:
- Cấp nhà và công trình xây dựng, ví dụ: nhà cấp IV (chất lượng sử dụng thấp, có độ bền vững công trình và niên hạn sử dụng dưới 20 năm), nhà xây cấp III (chất lượng sử dụng trung bình, có độ bền vững công trình và niên hạn sử dụng trên 20 năm), nhà xây cấp II (chất lượng sử dụng tương đối cao, có độ bền vững công trình và niên hạn sử dụng trên 50 năm)…
- Tổng vốn đầu tư dự án và khả năng thu hồi vốn, điều kiện địa bàn kinh tế - xã hội khu vực đầu tư.
- Kỳ quy hoạch sử dụng đất các cấp: tỉnh, huyện, xã là 10 năm (theo quy định tại Điều 24 Luật Đất đai năm 2003.
Cụ thể thời hạn thuê đất của một số loại hình như sau:
+ Đối với các tổ chức nguồn vốn đầu tư ít, qui mô nhỏ lẻ, xây dựng nhà cấp IV, tính bền vững thấp như: dự án của các Hợp tác xã, dự án xây dựng nhà kho hàng, điểm thu mua nông sản…: thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 10 năm.
+ Đối với các nhà máy sản xuất ở các khu, cụm, điểm công nghiệp: thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 30 năm. Đối với các nhà máy sản xuất ở ngoài khu, cụm, điểm công nghiệp có nguy cơ gây ô nhiễm môi trường cao…:
thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 20 năm.
+ Đối với công trình chính của dự án Thuỷ điện, nhà máy xử lý môi trường (rác thải, nước thải …): thời hạn giao đất, cho thuê đất có thể được xem xét đến 50 năm.
+ Các dự án khác do Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định, trình UBND tỉnh quyết định thời hạn sử dụng đất trong quyết định giao đất, cho thuê đất.
3.8.8.3. Về phân giai đoạn thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất
Cơ bản không nhất trí việc phân giai đoạn thu hồi, giao đất, cho thuê đất (trừ trường hợp các trường hợp đặc biệt, như: dự án khai thác khoáng sản theo Điều 94 Luật đất đai thì có thể chia theo kế hoạch tiến độ thăm dò, khai thác…) để bảo đảm thực hiện nghiêm theo quy hoạch xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
3.8.8.4. Giao Uỷ ban nhân dân các huyện, thành phố phối hợp với các ngành: khoanh định phân khu chức rõ ràng từng khu vực (khu thương mại riêng, khu sản xuất riêng, khu nghỉ dưỡng riêng…), những khu vực dự kiến giao đất có thu tiền sử dụng đất, những khu vực cho thuê đất, làm cơ sở quảng bá, giới thiệu và thu hút đầu tư. Xây dựng kế hoạch tạo quỹ đất sạch dặc biệt những khu đất có lợi thế, có khả năng sinh lời cao để đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn xây dựng kết cấu hạ tầng của địa phương.
3.8.8.5. Trong quá trình thực hiện dự án mà kiểm tra, thanh tra không thực hiện đúng cam kết và nội dung dự án sẽ bị sử lý theo luật định, đồng thời trường hợp thực hiện dự án tốt sẽ được gia hạn.
3.8.8.6. Đẩy mạnh triển khai thực hiện các dự án đầu tư đổi đất lấy hạ tầng Qua trao đổi kinh nghiệm của một số Tỉnh (Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Quảng Ninh) thì việc triển khai thực hiện các dự án đổi đất lấy hạ tầng là rất có hiệu quả trong tình hình Tuyên Quang có nguồn thu ngân sách thấp, cơ sở hạ tầng còn nhiều hạn chế. Việc thu hút các nhà đầu tư theo hình thức này sẽ xây dựng được hạ tầng kỹ thuật, hình thành các khu đô thị mới hiện đại, cơ sở hạ tầng đồng bộ, là động lực thúc đẩy kinh tế tỉnh nhà phát triển, tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật.
Để triển khai có hiệu quả công tác này, đề nghị UBND tỉnh giao Sở Kế hoạch và Đầu tư tham mưu UBND tỉnh ban hành quy định về quản lý dự án đầu tư xây dựng - kinh doanh hạ tầng đô thị; quy định về trình tự, thủ tục thực hiện dự án đầu tư theo hình thức BT để làm cơ sở quảng bá, giới thiệu thu hút các nhà đầu tư vào khai thác, xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và phát triển đô thị trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang.