2.3.1 T̀nh h̀nh chuyển nhượngQSDĐ
Theo quy đ nh c a Quy t đ nh 158/2002/QĐ-UB ngƠy 25/11/2002 vƠ Quy t đ nh 156/2004/QĐ-UBND c a UBND thƠnh ph HƠ N i, ng i s d ng đ t đ c c p Gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t thì đ c th c hi n th t c chuyển nh ng quy n s d ng đ t t i c quan nhƠ n c có th m quy n. H gia đình, cá nhơn lƠm th t c đăng kỦ bi n đ ng t i Phòng TƠi nguyên vƠ môi tr ng thu c UBND huy n (đ i v i gi y ch ng nh n do UBND c p huy n c p), ho c t i Văn phòng đăng kỦ đ t đai HƠ N i thu c S TƠi nguyên vƠ Môi tr ng (đ i v i GCN do UBND thành ph c p).
Theo k t qu đi u tra 150 h gia đình c a 3 ph ng nghiên c u trong giai đo n t năm 2008 đ n h t năm 2013 cho th y, có 115 h tham gia chuyển nh ng QSDĐ, trong đó có 29 h tham gia chuyển nh ng 2 lần, do đó t ng s tr ng h p chuyển nh ng vƠ nh n chuyển nh ng QSDĐ c a các h đ c đi u tra lƠ 144 tr ng h p; chi m 76,67% s h đ c h i.
T k t qu đi u tra cho th y các tr ng h p chuyển nh ng QSDĐ di n ra ch y u đ i v i đ t , chi m 79,86% t ng s tr ng h p chuyển nh ng; s tr ng h p chuyển nh ng QSDĐ v n, ao li n k ch chi m 20,14% t ng s các tr ng h p chuyển nh ng. LỦ do chuyển nh ng QSDĐ phần l n lƠ đầu c kinh doanh b t đ ng s n (38,19% t ng s tr ng h p) vƠ vì n i c trú (chi m 28,47%); ngoƠi ra có 15,28% t ng s tr ng h p chuyển nh ng đ t để l y ti n xơy d ng nhƠ ; 11,82% t ng s tr ng h p chuyển nh ng đ t để l y ti n đầu t s n xu t kinh doanh; có r t ít tr ng h p chuyển nh ng v i m c đích l y ti n tr n ho c chi tiêu cho cu c s ng hƠng ngƠy.
Tình hình chuyển nh ng QSDĐ c a các h gia đình thể hi n trong b ng 2.5 đ c t ng h p t ph l c s 3 vƠ 4.
B ngă2.5. Tình hình chuyểnănh ngăQSDĐătheoăcác ph nggiaiăđo nă2008-2015
Stt Ch ătiêu Đvt
Ph ngă MỹăĐìnhă
1
Ph ngăă Đ iăM
Ph ngăă Trung
Vĕn
T ng
1. T ng s tr ng h p chuyển nh ng
tr ng
h p 61 47 36 144
Trong đó: Đất ở 55 40 20 115
Đất vườn, ao liền kề 6 7 16 29
2. Di n tích m2 4.131,11 3244,19 2719,25 10.094,55 3. Tình hình th c hi n th t c đăng kỦ
bi n đ ng
tr ng h p
3.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục 37 28 17 82
3.2. Chỉ khai báo tại UBND xã 6 5 1 12
3.3. Giấy tờ viết tay có người làm chứng 12 11 11 34
3.4 Giấy tờ viết tay 6 6 4 16
3.5 Không có giấy tờ cam kết 0 0 0 0
4. Th c tr ng gi y t t i th i điểm chuyển nh ng
tr ng h p
4.1 GCNQSDĐ, QĐ giao đất tạm thời 45 28 24 97
4.2 Giấy tờ hợp pháp khác 22 15 10 47
4.3 Không có giấy tờ 0 0 0 0
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)
Qua b ng trên cho th y tình hình chuyển nh ng QSDĐ t i 3 ph ngđi u tra có đi u ki n phát triển khác nhau có s khác bi t. T i nh ng ph ng phát triển v công nghi p, th ng m i d ch v thì vi c "mua bán đ t" di n ra sôi đ ng h n t i nh ng ph ng xa trung tâm hƠnh chính. Tuy nhiên m i ph ng khác nhau cũng có s bi n đ i khác bi t, c thể nh sau:
Đ i v i ph ng Mỹ Đình 1, n i quá trình đô th hóa m nh, phát triển nhanh các đi u ki n c s h tầng so v i các ph ng khác nên s l ng giao d ch chuyển nh ng QSDĐ t nh ng năm 2008 cho đ n nay đ u l n vƠ có m c đ khá n đ nh.
L ng giao d ch h s mua bán trên đ t lƠ 55 tr ng h p c th i kỳ, 06 tr ng h p giao d ch đ t v n, ao li n k (chi m 42,36% s tr ng h p c a c 3 ph ng
công ty, doanh nghi p thì l ng giao d ch chuyển nh ng có xu h ng tăng lên. Có thể nói, t sau khi các văn b n quy đ nh vi c chuyển quy n s d ng đ t đ c m r ng v ph m vi, đ i t ng, phí vƠ l phí, cũng nh vi c công b quy ho ch t ng thể toàn huy n T Liêm cũ t 2005-2020 vƠ quy ho ch s d ng đ t đ n năm 2020, k ho ch s d ng đ t 5 năm kỳ đầu (2011-2015) c a huy n T Liêm cũ thì l ng giao d ch mua bán t i ph ng di n ra r t m nh, đ c bi t t khi có đ án tách huy n để thƠnh l p 2 qu n. Giá đ t Ph ng Mỹ Đình 1tăng lên r t cao, dao đ ng t 40-50 tri u (trong ngõ nh ), trong khi Ph ng Trung Văn giá dao đ ng t 20 tri u đ n 38 tri u/m2 t i các khu đ t có v trí đẹp.
T i ph ng Đ i M , l ng giao d ch chuyển nh ng đ t đai di n ra cũng r t sôi đ ng. L ng giao d ch h s mua bán trên đ t lƠ 40 v c th i kỳ, 6 v chuyển nh ng đ t v n, ao (chi m 32,64% s tr ng h p c a c 3 ph ng đi u tra). Song nhìn chung th c t l ng giao d chtrong giai đo n đi u tra có xu h ng ch ng l i do giá QSDĐ (sau đơy g i t t lƠ giá đ t) tăng lên cao khi n phần l n ng i có nhu cầu v đ t đơy không có kh năng chi tr (qua đi u tra th c t ph ng giá 1m2 đ t kho ng t 30-40 tri u đ ng, giá đ t v n trong ngõ xóm cũng dao đ ng t 15-25 tri u đ ng).
T i ph ng Trung Văn, nhìn chung vi c chuyển nh ng QSDĐ nông thôn ít x y ra h n (ch chi m 25% s tr ng h p c th i kỳ t i 3 ph ng đi u tra). Tr c đơy khi ch a thƠnh l p qu n Nam T Liêm thì Trung VănlƠ xư thuần nôngc a huy n T Liêm cũnên tình hình chuyển nh ng QSDĐ v n, ao li n k l i x y ra khá ph bi n. Riêng c 2 giai đo n, t i Trung Văn có 16 tr ng h p, chi m 55,17% t ng s tr ng h p chuyển nh ng đ t ao, v n li n k c a c 3 ph ng trong th i kỳ đi u tra. Nguyên nhân chính c a tình hình nƠy lƠ t i ph ng hi n t i cũng nh quy ho ch đ n năm 2020, tỷ l m t đ t để m r ng đ ng quy ho ch không l n, nh ng bù vƠo l i nằm sát các đ ng quy ho ch, các khu nông thôn m i. Trong giai đo n 2008-2010 giá đ t t i đơy khá th p, ch có t 5-10 tri u đ ng/m2đ t v n, ao li n k ; 18-30 tri u đ ng/m2 đ t ; đ n giai đo n 2011-2015 giá đ t đư tăng đ u thêm 10 tri u đ ng/m2 đ t các lo i, th m chí có n i gần đ ng l n giá đ t lên t i 60-70 tri u đ ng/m2.
Hình 2.1: T̀nh h̀nh giao dịchchuyển nhượng QSDĐ theo 2 giai đoạn
Vi c giao d ch chuyển nh ng QSDĐ nông thôn t i 3 xư (khi ch a tách huy n T Liêm cũ) chia theo 2 giai đo n đ c thể hi n qua hình 3.2:
- Giai đo n I (t năm 2008 đ n năm 2010)
Trong giai đo n I có 58 v chuyển nh ng (bao g m các tr ng h p chuyển nh ng và nh n chuyển nh ng) chi m 42,28% t ng s v trong c th i kỳ. Trong giai đo n nƠy, s v chuyển nh ng lƠm đầy đ các th t c khai báo v i các c quan nhƠ n c có th m quy n lƠ 28 v (chi m 48,28%); s v có xác nh n t i UBND xã ph ng nh ng không th c hi n h t các th t c còn l i (th c hi n nghĩa v tƠi chính) lƠ 11 v (chi m 18,97%); 19 v còn l i (chi m 32,75%) hoƠn toƠn không th c hi n các th t c khai báo ("giao d ch ngầm"). Trong s các v "giao d ch ngầm", 16 v giao d ch bằng gi y t vi t tay có ng i lƠm ch ng, 3 v giao d ch bằng gi y t vi t tay vƠ không có v nƠo giao d ch bằng gi y t cam k t.
- Giai đo n II (t năm 2011 đ n năm 2015)
Trong giai đo n nƠy s v chuyển nh ng lƠ 86 v , tăng nhanh so v i giai đo n tr c. Tỷ l các v chuyển nh ng lƠm đầy đ các th t c chuyển nh ng lƠ 62,79% (54 v ); s v có xác nh n t i UBND xư ph ng nh ng không th c hi n h t các th t c còn l i (th c hi n nghĩa v tƠi chính) lƠ 1 v (chi m 1,16%); 31 v còn l i (chi m 36,05%) hoƠn toƠn không th c hi n các th t c khai báo ("giao d ch ngầm"). Trong s các v "giao d ch ngầm", 18 v giao d ch bằng gi y t vi t tay có ng i lƠm ch ng, 13 v giao d ch bằng gi y t vi t tay vƠ không có v nƠo giao d ch bằng gi y t cam k t.
Nh v y, so v i giai đo n I trong giai đo n nƠy tỷ l s v lƠm đầy đ các th t c khi tham gia chuyển nh ng QSDĐ tăng thêm 14,51%. Ch ng t các văn b n pháp lỦ c a NhƠ n c quy đ nh vi c th c hi n quy n s d ng đ t ngƠy cƠng ch t ch̃ h n, do v y để đ m b o v m t pháp lỦ vƠ quy n l i h p pháp v i th a đ t chuyển nh ng thì yêu cầu ng i dơn ph i đăng kỦ v i NhƠ n c. Đ ng th i, vi c th c hi n chuyển nh ng QSDĐ trên đ a bƠn qu n có các đi u ki n thu n l i trên các ph ng di n: đi u ki n t nhiên v đ t đai thu n l i vƠ c s pháp lỦ c a NhƠ n c.
* Nguyên nhân củaviệc chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn quận Nam Từ Liêm:
K t qu đi u tra t i 3 ph ng qu n Nam T Liêm cho th y có 8 nguyên nhơn c a vi c chuyển nh ng QSDĐ nh b ng sau:
B ngă2.6. Nguyênănhơnăc aăvi căchuyểnănh ngăQSDĐ t iă3ăph ng c aăqu n
TT Nguyên nhân Ph ngăMỹă
Đìnhă1
Ph ngăTrungă Vĕn
Ph ngăĐ iă M
1 LƠm vi c khác 25,22 19,22 23,12
2 Chuyển n i m i 21,37 26,67 25,15
3 Thi u lao đ ng 5,32 10,33 8,32
4 Đầu t s n xu t 12,17 17,25 5,66
5 Xơy d ng nhƠ c a 14,58 11,47 11,22
6 L y ti n tr n 11,72 6,62 15,47
7 L y ti n g i ti t ki m 6,67 7,21 7,28
8 Nguyên nhân khác 2,95 1,23 3,78
Nh v y, nguyên nhơn chính c a vi c chuyển nh ng QSDĐ 3 ph ng lƠ do chuyển đ n n i m i ho c lƠm vi c khác.
* Nguồn thông tin từ đâu:
các thƠnh ph , th xư, khu công nghi p t p trung... thông tin v các đ a ch cần chuyển nh ng QSDĐcó thể tìm d dƠng đƠi báo, trên m ng internet, các công ty môi gi i...
nông thôn, nh ng hình th c trên ng i dơn ch a đ c ti p c n, h có cách lƠm riêng c a mình. K t qu đi u tra cho th y:
B ngă2.7. K tăqu ăđi uătraăv ăngu năthôngătinăđểăcungăcầuăg pănhau
Đơn vị: %
TT Ph ng Trong gia
đình
Ng i quen
Thông tin đ i chúng
Qua môi
gi i Khác
1 Mỹ Đình 1 25,00 43,75 3,13 18,75 9,37
2 Trung Văn 11,90 40,48 7,14 23,81 16,67
3 Đ i M 12,90 45,16 6,45 22,58 12,91
Chuyển nh ng QSDĐ gi a các thƠnh viên trong gia đình, anh em h hƠng v n còn s l ng cao. Trong nông thôn, t t ng gia đình, dòng h v n còn nh h ng l n đ n cu c s ng hƠng ngƠy, đ n các m i quan h khác. Khi m t thƠnh viên trong dòng h có nhu cầu chuyển nh ng QSDĐ thì th ng lƠ nh ng ng i trong gia đình, trong dòng h bi t thông tin tr c vƠ h đ c u tiên tr c h t.
Thông tin truy n mi ng qua ng i quen v n còn chi m m t tỷ l l n c 3 xư.
Khi m t ng i mu n chuyển nh ng, ho c mu n nh n chuyển nh ng, h th ng h i thông tin t nh ng ng i quen bi t, nh ng n i mƠ h g p gỡ nhau. c 3 ph ng, có hình th c ắc m biển”, ng i có nhu cầu chuyển nh ng, vi t nh ng thông tin ng n g n vƠo m t chi c biển, vƠ c m n i có nhi u ng i đi l i. Nhi u ng i dùng hình th c đ n gi n lƠ t n d ng luôn m t b c t ng c a ai đó, n i có nhi u ng i qua l i để vi t thông báo, m t hình th c thông báo chuyển nh ng đ n gi n, để nhi u ng i cùng bi t.
các vùng nông thôn đư t phát hình thƠnh nh ng ng i trung gian (th ng g i cò đ t), nh ng ng i nƠy cung c p thông tin cho ng i nh n chuyển nh ng vƠ ng i chuyển nh ng, để 2 bên d dƠng g p nhau, vƠ h đ c t v n v giá đ t qua các ắcò đ t” nƠy. Phần l n các v chuyển nh ng c 3 ph ng lƠ nh các môi gi i. Khi th tr ng QSDĐ phát triển thì hình th c nƠy s̃ phát triển theo, t nh ng ng i nông dơn lƠm thêm ắcò đ t” để ăn hoa h ng, dần h s̃ tr thƠnh nhƠ môi gi i b t đ ng s n trong t ng lai gần.
Nh v y các hình th c qu ng cáo thông tin c a th tr ng QSDĐ cho các bên cung vƠ bên cầu còn đ n gi n vƠ h n ch . Nh ng thông tin truy n mi ng, c m biển, qua các cò đ t... Kh năng truy n đ t thông tin r t h n ch , s l ng ng i đ c ti p c n không nhi u, nh ng ng i n i khác đ n, cần có thông tin thì chẳng bi t ti p c n bằng cách nƠo. Hi n nay, vùng nông thôn đang r t cần m t n i nh cái ắch ”, n i để ng i có ngu n cung, cần chuyển nh ng QSDĐ tr ng bƠy ắhƠng hoá” c a mình; ng i có ắcầu” đ n đó để l a ch n hƠng hóa cho mình.
Tóm l i, tình hình chuyển nh ng quy n s d ng đ t trên đ a bƠn qu n h t s c phong phú vƠ đa d ng v c s l ng vƠ ch t l ng, còn nhi u th a đ t c a các khu v c trong t ng lai để cung c p cho nh ng ng i có nhu cầu. Ch t l ng QSDĐ có thể đáp ng đ c đa s ng i dơn có nhu cầu t giá tr th p đ n giá tr cao. Trong giai đo n công nghi p hóa - hi n đ i hóa, đòi h i các c quan qu n lỦ NhƠ n c v đ t đai trên đ a bƠn ngƠy cƠng ph i nơng cao hi u qu qu n lỦ nhƠ n c v đ t đai vƠ qu n lỦ vi c th c hi n các quy n c a ng i s d ng đ t để giúp vi c th c hi n các quy n c a ng i s d ng đ t ngƠy cƠng phát triển, cán cân cung - cầu luôn n đ nh vƠ đ c kiểm soát, góp phần thúc đ y phát triển kinh t - xư h i c a qu nnói riêng vƠ ThƠnh ph HƠ N i nói chung.
* Địa điểm giao dịch:
Th i gian tr c khi có Lu t đ t đai năm 2003, ch có s l ng nh di n tích đ t nông nghi p vƠ đ t nông thôn đ c c p gi y ch ng nh n QSDĐ, m t khác trình t th t c chuyển nh ng ch a quy đ nh rõ rƠng, nên ng i dơn ng i không
mu n đ n tr s UBND hay c quan Đ a chính để lƠm th t c, mƠ t tho thu n giá c v i nhau, thanh toán t i nhƠ riêng lƠ khá ph bi n.
S li u đi u tra t i 3 ph ng v đ a điểm giao d ch chuyển nh ng QSDĐ trong giai đo n 2008 ậ 2015 đư đ c t ng h p b ng 2.8 d i đơy:
B ngă2.8. Đ aăđiểmăgiaoăd chchuyểnănh ngăQSDĐ
Đơn vị: % Ph ng Mỹ Đình 1 Ph ng Trung Văn Ph ng Đ i M
T i nhƠ riêng 5,71 1,45 4,48
Tr s UBND ph ng 44,29 48,34 45,54
N i khác 1,43 3,38 3,22
T i văn phòng ĐK 48,57 46,83 46,76
Nh v y t năm 2008 đ n nay, hi n t ng chuyển nh ng không lƠm các th t c gi m dần, hầu h t các giao d ch đ u lƠmth t c chuyển QSDĐ Tr s UBND ph ng, văn phòng đăng kí QSDĐ. Hi n t ng t trao đ i tho thu n vƠ thanh toán v i nhau t i nhƠ riêng ch còn l i r t ít.
T i qu n Nam T Liêm, đ c bi t lƠ 3 ph ngđi u tra, do văn phòng đăng kí QSDĐ ho t đ ng hi u qu nên đ n 90% các v giao d ch đ u đ n văn phòng đăng kí QSDĐđể lƠm th t c sang tên tr c b .
Vì v y, k t qu đi u tra cho th y, đ n nay hi n t ng chuyển nh ng QSDĐ ắngầm”, không khai báo v i chính quy n đang gi m dần, ch còn r t ít, do r t nhi u nguyên nhơn. Theo Ủ ki n c a đa s các h dơn vƠ cán b lƠ công tác qu n lỦ đư đ c t ng h pthì đó lƠ nh ng nguyên nhơn c b n sau :
- Pháp lu t công nh n vƠ không h n ch vi c chuyển nh ng QSDĐ, ch h n ch trong m t s tr ng h p đ c bi t.
- Vi c c p GCNQSDĐ ngƠy cƠng tăng thêm, đơy lƠ đi u ki n c b n cho vi c chuyển nh ng h p pháp.
- Các trình t th t c đ c c i ti n theo h ng đ n gi n, thu n ti n h n đ c bi t sau khi th c hi n c ch ắm t c a”, đư h n ch vi c cán b gơy phi n hƠ nhũng nhi u cho
- Thu chuyển quy n s d ng đ t, l phí ... đư gi m xu ng, ng i dơn có thể ch p nh n đ c.
- Đ i đa s ng i dơn th y đ c vai trò quan tr ng tính h p pháp c a vi c chuyển nh ng QSDĐ. Ng i nh n chuyển nh ng QSDĐ, h cần đ c chính quy n công nh n tính h p pháp c a vi c chuyển nh ng, vì sau đó h đ c pháp lu t b o v quy n l i c a mình n u sau nƠy có tranh ch p ...
* Thời gian thanh toán:
Trong th c t th i gian thanh toán các giao d ch đ c ng i dơn th c hi n r t phong phú, do tho thu n gi a các bên liên quan. Ví d : có tr ng h p, tr c khi kí h p đ ng, ng i nh n chuyển nh ng ph i đ t tr c m t kho n ắđ t c c”, tr ng h p khác thì không cần... Th i gian thanh toán c a các giao d ch đ c tho thu n gi a bên nh n chuyển nh ng vƠ bên chuyển nh ng đ c trình bƠy nh b ng sau:
K t qu đi u tra cho th y phần l n các giao d ch s̃ thanh toán ngay m t lần sau khi 2 bên đ t đ c tho thu n. Vi c thanh toán 100% có thể đ c th c hi n khi đư hoƠn t t th t c, trong nhi u tr ng h p có đ tin c y cao thì có thể thanh toán ngay c ch a hoƠn thƠnh th t c sang tên tr c b .
B ngă2.9. Th iăgianăthanhătoán
Đơn vị: % Theo ph ng
Th iăgian Mỹ Đình 1 Trung Văn Đ i M
Tr 1 lần sau giao d ch 46,88 52,38 58,06
Thanh toán nhi u lần 28,12 35,72 32,26
Hình th c khác 25,00 11,90 9,68
Nh v y, phần l n s ti n đ c thanh toán sau khi kí k t h p đ ng, m t phần s̃ đ c thanh toán n t khi hoƠn thƠnh các th t c cần thi t, ng i nh n chuyển nh ng nh n đ c gi y ch ng nh n QSDĐv i tên chính ch c a mình.
* Giấy tờ và phương thức hợp đồng sau khi chuyển nhượng:
B ngă2.10. Th cătr ngăgi yăt ăvƠăph ngăth căh păđ ng
Đơn vị: %
STT M căl c Ph ng Mỹ
Đình 1
Ph ng Trung Văn
Ph ng Đ i M
T ngăs ătr ngăh pă 140
I Th cătr ngăgi yăt
1 Đư có gi y CNQSD đ t 85,38 82,12 88,89
2 Có gi y giao c p đ t t m th i 7,14 9,72 6,73
3 Không gi y t 7,48 8,16 4,38
II Hìnhăth căh păđ ng
1 Không lƠm h p đ ng 3,15 4,47 6,45
2 T lƠm h p đ ng v i nhau 3,48 6,46 3,16
3 H p đ ng có ng i lƠm ch ng 3,56 6,43 5,47
4 H p đ ng có xác nh n UBND xư 1,59 6,38 2,41 5 LƠm h p đ ng vƠ các th t c sang
tên tr c b theo quy đ nh 88,22 76,26 82,51 Khi giao d ch, h p đ ng lƠ ch ng th quy đ nh v trách nhi m, nghĩa v vƠ quy n l i vƠ đi u ki n cho 2 bên thi hƠnh. Tuy nhiên cách th c lƠm h p đ ng cũng r t khác nhau tuỳ thu c vƠo phong t c t p quán, vƠo trình đ dơn trí c a t ng vùng, t ng th i kì.
Nh v y hình th c th c hi n ch y u lƠ lƠm h p đ ng vƠ các th t c sang tên tr c b theo quy đ nh. Th c t , giao d ch lƠm đầy đ các th t c sang tên tr c b tr c kia không nhi u, ch y u giai đo n sau năm 2003, b i vì giai đo n nƠy m i có GCNQSDĐ, th t c thu n ti n, công tác qu n lỦ nhƠ n c đ c tăng c ng hoƠn thi n vƠ ch t ch̃ h n.
2.3.2 T̀nh h̀nh cho thuê, cho thuê lạiQSDĐ
T i qu n Nam T Liêm, ng i s d ng đ t đang th c hi n quy n cho thuê quy n s d ng đ t theo hai hình th c lƠ xơy d ng nhƠ v i di n tích nh có s l ng nhi u để cho thuê nhƠ tr , ho c xơy d ng nhƠ cho các t ch c kinh doanh thuê nhƠ g n li n v i quy n s d ng đ t.
Khi th c hi n cho thuê nhƠ thì ng i s d ng đ t ph i n p các kho n thu theo quy đ nh c a pháp lu t. Tr c ngƠy 01/01/2009, ng i cho thuê ph i n p các kho n Giá tr gia tăng vƠ Thu nh p doanh nghi p c tính t ng s kho ng 22,5% doanh thu. T sau ngƠy 01/01/2009, ng i cho thuê nhƠ đ t ph i n p thu Giá tr gia tăng vƠ thu Thu nh p cá nhơn kho ng 4% t ng doanh thu. Nh v y, NhƠ n c đư gi m thu thu khi cho thuê nhƠ đ t để t o đi u ki n khuy n khích ng i cho thuê nhƠ đ t th c hi n th t c khai báo n p thu .
Theo Chi c c thu huy n T Liêm cũ, hƠng năm huy n th t thu thu nhƠ do các h gia đình có nhƠ cho thuê ch a t giác kê khai n p thu , tr m t s ít tr ng h p cho t ch c kinh doanh lƠm tr s công ty thuê nhƠ đ t. Ng i cho thuê nhƠ đ t ch đ n c quan thu kê khai n p ti n thu cho thuê nhƠ đ t khi t ch c thuê nhƠ đ t yêu cầu có hoá đ n, ch ng t đầu vƠo cho doanh nghi p thuê nhƠ đ t. Th c t lƠ không có bi n pháp ch tƠi đ m nh c a NhƠ n c nên vi c qu n lỦ thu thu cho thuê nhà đ t r t khó khăn.
Theo quy đ nh c a Quy t đ nh s 24/2014/QĐ-UBND c a UBND thƠnh ph HƠ N i ngày 20/6/2014, tr ng h p ng i s d ng đ t đư có Gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t ho c gi y ch ng nh n quy n s h u nhƠ g n li n v i quy n s d ng đ t mƠ cho thuê quy n s d ng đ t ho c quy n s h u nhƠ g n li n v i quy n s d ng đ t thì ngoƠi vi c n p nghĩa v thu v i NhƠ n c, ph i đ n UBND xư, ph ng để xác nh n vƠo H p đ ng cho thuê vƠ đăng kỦ vƠo s theo dõi vi c cho thuê quy n s d ng đ t.
Qua đi u tra 150 h gia đình, cá nhơn t i 3 ph ng giai đo n 2008-2015 thì có 87 h đư t ng cho thuê vƠ đang thuê nhƠ đ t để , s n xu t kinh doanh. Nh v y, đư có 58% s h đ c đi u tra đư cho thuê vƠ thuê nhƠ đ t, tỷ l cao nh tlƠ ph ng Mỹ Đình 1 (46%), th p nh tlƠ ph ng Trung Văn(kho ng 12,64%).
Di n tích cho thuê vƠ nh n thuê qua các th i kỳ lƠ 5.298,4 m2, lo i đ t cho thuê lƠ đ t chi m 82,35% t ng di n tích đ t cho thuê (4.363,3 m2); đ t v n, ao li n k cho thuê ch có 17,65%. N i có tỷ l cho thuê đ t cao nh t lƠ ph ng Mỹ Đình 1 vƠ ph ng Đ i M . Hầu h t các tr ng h p cho thuê quy n s d ng đ t theo hai hình th c lƠ xơy d ng nhƠ v i di n tích nh v i s l ng nhi u để cho thuê nhƠ tr , ho c xơy d ng nhƠ cho các cá nhơn, t ch c thuê nhƠ g n li n v i quy n s d ng đ t để kinh doanh.
Tình hình giao d ch cho thuê QSDĐ trên th tr ng 3 ph ng nghiên c u thể hi n b ng 2.12 đ c t ng h p t ph l c 5.
K t qu b ng trên cho th y: các ph ng khác nhau, tình hình cho thuê đ t có s khác nhau. Tình hình cho thuê đ t t i các ph ng phát triển nh Mỹ Đình 1, Đ i M di n ra sôi đ ng h n các ph ng xa trung tơm (Trung Văn). các ph ng trên, s h tham gia vƠo các ho t đ ng s n xu t kinh doanh, th ng m i, buôn bán các m t hƠng chi m tỷ l l n. Nh ng h đư có công vi c lƠm n đ nh t i các c quan NhƠ n c, có ch khác, ho c h không có v n để đầu t kinh doanh nên h cho thuê đ t để s n xu t kinh doanh, ho c cho thuê nhằm m c đích để .
Trong giai đo n 2008-2015, s tr ng h p thuê đ t t i Mỹ Đình 1 là 40 tr ng h p, Đ i M lƠ 36 tr ng h p, trong đó ch có 3 tr ng h p ch đ t đư xơy d ng nhƠ trên đ t v n để cho thuê . S tr ng h p cho thuê, nh n thuê đ t tăng lên trong các năm t 2011-2015.
T i Trung Văn, s tr ng h p cho thuê QSDĐ ít h n, ch có 11 tr ng h p cho c th i kỳ (chi m 12,64% t ng s tr ng h p c th i kỳ), trong đó có 06 tr ng h p cho thuê đ t vƠ 05 tr ng h p cho thuê trên đ t v n, ao li n k trong giai đo n 2008-2013. Nguyên nhơn do ng i dơn đơy s ng ch y u v n d a vào ngh nông, s h gia đình chuyển sang kinh doanh, buôn bán nh lẻ chi m tỷ l r t ít. Hầu h t các tr ng h p di n tích đ t l n, h gia đình xơy d ng nhƠ cho thuê đ t để , kinh doanh nh . M t s tr ng h p mua đ t nh ng ch a có nhu cầu s d ng, h cũng xơy d ng nhƠ cho thuê nhằm m c đích để gi đ t kh i hoang hóa, l n chi m ch không quan tr ng vì m c đích kinh t .