3.2.1 Nhóm giải pháp v̀ chính sách, pháp luật
3.2.1.1 Làm rõ các quy định của pháp luật về TTQSDĐ
- Có quy đ nh rõ v quy n c a ng i nh n chuyển nh ng vƠ ng i chuyển nh ng trong giao d ch đ i v i t ng lo i đ t trong nông nghi p nông thôn (đ t nông nghi p, đ t lơm nghi p, đ t , ...)
- Có các quy đ nh c thể v bi n pháp để ng i nh n chuyển nh ng vƠ ng i chuyển nh ng QSDĐ g p v i nhau (quy đ nh v c ch thông báo, qu ng cáo, v ngh môi gi i, t v n...)
- Quy đ nh thể th c h p đ ng trong chuyển nh ng QSDĐ sao cho thông d ng, d th c hi n, phù h p v i ng i nông dơn mƠ v n đ m b o đ c s pháp lỦ.
- V giá c chuyển nh ng, theo c ch t tho thu n giá chuyển nh ng, không có s can thi p c a bên ngoƠi. C quan NhƠ n c ch lƠm nhi m v theo dõi s chuyển nh ng.
- Quy đ nh c thể v các c quan có ch c năng cung c p thông tin cho ng i nh n chuyển nh ng, chuyển nh ng QSDĐ, tr c h t lƠ nh ng lo i thông tin nh : tính h p pháp c a QSDĐ c a ng i chuyển nh ng, nh ng d ki n quy ho ch không gian trên khu v c...
- Quy đ nh rõ nh ng nghĩa v v tƠi chính c a ng i chuyển nh ng ch a gi i quy t tr c khi chuyển nh ng mƠ trong giao c s̃ tr thƠnh nghĩa v c a ng i nh n chuyển nh ng.
- Quy đ nh c thể v bi n pháp để ng i nh n chuyển nh ng, chuyển nh ng chuyển giao QSDĐ cho nhau theo đúng quyđ nh trong h p đ ng;
- Các giao d ch v QSDĐ ch tuơn theo lu t đ nh ch không ph i qua kiểm soát xét duy t hƠnh chính (h t ch u trách nhi m tr c pháp lu t khi có vi ph m);
- Có bi n pháp b o đ m quy n s h u đ ng tên ng i nh n chuyển nh ng để lo i b nh ng m i đe do đ n quy n đó (đăng kỦ công khai ho c theo trình t th t c thông d ng);
- Quy đ nh c thể v th ch p để b o đ m cho ng i vay thu n khi ng i vay không tr đ c n theo nh cam k t (phát m i t QSDĐ th ch p để thu n );
3.2.1.2 Giải pháp về chính sách tạo ra nguồn cung hàng hoá QSDĐ
* Điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất gắn với phát triển TTQSDĐ:
Quy ho ch s d ng đ t ch a đ c ti n hƠnh đ ng b trên ph m vi c n c vƠ các ngƠnh, các đ a ph ng. Vi c chuyển đ i m c đích s d ng đ t, đ c bi t vi c chuyển đ t nông nghi p để s d ng vƠo các m c đích khác ch a đ c qu n lỦ ch t ch̃, ch a tính đ c yêu cầu cơn đ i gi a nhi m v an toƠn l ng th c v i nhu cầu công nghi p hóa, đô th hóa. Quá trình chuyển d ch c c u lao đ ng nông nghi p ch ađ c kiểm soát ch t ch̃ để nhi u h nông dơn không có đ t s n xu t trong khi ch a có đi u ki n chuyển lao đ ng sang ngƠnh ngh khác nh ch bi n nông s n ho c d ch v nông nghi p.
Đ nh h ng đi u ch nh quy ho ch, k ho ch s d ng đ t đai g n v i nhi m v chuyển đ i c c u kinh t vƠ phát triển th tr ng b t đ ng s n nh sau:
- Điều chỉnh đất nông nghiệp:
+ Đ y nhanh công nghi p hoá, hi n đ i hoá nông nghi p vƠ nông thôn theo h ng hình thƠnh n n nông nghi p hƠng hoá l n phù h p v i nhu cầu th tr ng và đi u ki n sinh thái c a t ng vùng.
+ Xơy d ng h p lỦ c c u s n xu t nông nghi p.
+ Chuyển m t b ph n lao đ ng nông nghi p sang các ngƠnh ngh khác. T ng b c tăng quỹ đ t canh tác cho m i lao đ ng nông nghi p, m r ng quy mô s n xu t, tăng vi c lƠm vƠ thu nh p cho dơn c nông thôn.
Theo đ nh h ng trên trong quy ho ch s d ng đ t đai ph i tính đ n s hình thƠnh th tr ng QSD đ t nhằm tích t đ t đai ph c v cho s hình thƠnh n n nông nghi p hƠng hoá. Quá trình tích t đ t đai tuỳ thu c vƠo đi u ki n vƠ đ c điểm c a t ng vùng:
Trong quá trình tích t đ t đai m t s v n đ xư h i s̃ phát sinh đòi h i ph i có các chính sách, gi i pháp ch đ ng đi u ch nh vƠ gi i quy t các v n đ : ng i dơn không có đ t s n xu t, th t nghi p, t n n xư h i ...
Khi chuyển sang n n kinh t th tr ng đa s các b t đ ng s n g n v i đ t chuyên dùng s̃ tr thƠnh b t đ ng s n hƠng hoá.
Xét v ch ng lo i b t đ ng s n g n v i đ t chuyên dùng, tr m t s lo i r t đ c thù nh đ t qu c phòng - an ninh, đ t di tích l ch s văn hoá, đ t xơy d ng tr s c quan các đ n v hƠnh chính s nghi p v.v... s̃ không ph i lƠ hƠng hoá, các b t đ ng s n còn l i do hình th c đầu t khác nhau nên cùng m t lo i b t đ ng s n nh ng có cái s̃ thƠnh hƠng hoá có cái thì không, ví d đ t nghĩa trang, nghĩa đ a đa s t i các đ a ph ng áp d ng hình th c s d ng đ t không ph i tr ti n m c dù NhƠ n c đư đầu t vƠ hƠng năm kinh phí NhƠ n c ph i b ra để chi tr l ng cho ban qu n lỦ nghĩa trang vƠ c p kinh phí để tu s a v.v...
- Điều chỉnh đất khu dân cư nông thôn:
Quá trình phát triển kinh t , xư h i c a n c ta t nay đ n 2020 s̃ tác đ ng đ n khu dơn c nông thôn nh sau:
+ Quá trình phát triển đô th vƠ m r ng không gian đô th d n đ n vi c sát nh p m t s khu dơn c nông thôn vƠo đ t đô th . Các khu dơn c nông thôn nƠy s̃ đ c c i t o, phát triển vƠ t ng b c tr thƠnh m t b ph n c u thƠnh c a đ t đô th nh ng v n gi l i nh ng b n s c văn hoá vƠ l i s ng c a văn minh nông nghi p. Quá trình đô th hoá khu dơn c nông thôn theo hình th c nƠy đ ng th i cũng kèm theo vi c chuyển d ch c c u kinh t - xư h i vƠ lao đ ng t nông nghi p sang phi nông nghi p.
+ Trong m ng l i các điểm dơn c nông thôn, m t s điểm dơn c nông thôn có v trí thu n l i để thu hút m t s ngƠnh công nghi p vƠ d ch v s̃ đ c xơy d ng thƠnh các trung tơm xư, c m xư, t o ti n đ cho vi c chuyển hoá c c u kinh t lao đ ng xư h i.
Các điểm dơn c nƠy cần đ c quy ho ch m r ng.
+ M t s điểm dơn c nông thôn s̃ đ c hình thƠnh m i v i nh ng ngƠnh ngh d ch v , s n xu t tiểu th công nghi p, ho c lƠ bên c nh các khu công nghi p v.v...
Nh ng khu dơn c nƠy ít g n v i ho t đ ng s n xu t nông nghi p truy n th ng.
+ M t s điểm dơn c nông thôn v i ho t đ ng s n xu t nông nghi p truy n th ng s̃ đ c hình thƠnh t i m t s xư vùng biên gi i, vùng sơu vùng xa theo các ch ng trình c a NhƠ n c.
+ Các khu dơn c nông thôn đư có v i ho t đ ng s n xu t nông nghi p truy n th ng s̃ có m t đ dơn s gi m dần đơy s̃ di n ra quá trình chuyển nh ng đ t , đ t v n trong khu dơn c vƠ các khu dơn c nƠy dần s̃ mang s c thái kinh t trang tr i.
Trong t ng khu dơn c nông thôn truy n th ng, nhi u gia đình có nhu cầu tách h ; đ t s̃ đ c các gia đình trên t gi i quy t trong th a đ t c a gia đình vƠ cũng có thể nh n chuyển nh ng QSDĐ n i khác. Nh v y đ i v i các khu dơn c nông thôn nƠy công tác quy ho ch s d ng đ t ch y u lƠ để phát triển c s h tầng kỹ thu t vƠ h tầng xư h i.
V i quá trình phát triển các khu dơn c nông thôn đ c d báo nh trên đ t ra v n đ trong quy ho ch s d ng đ t khu dơn c nông thôn cần ph i xác đ nh m i huy n có m t m ng l i các điểm dơn c nông thôn. Trong m ng l i nƠy ph i xác đ nh đ c các điểm dơn c nông thôn đ c sát nh p vƠo đô th , các điểm s̃ tr thƠnh th tr n, các điểm đ c thƠnh l p m i, các điểm dơn c nông thôn s̃ t n t i v i ho t đ ng s n xu t nông nghi p truy n th ng.
3.2.1.3 Hoàn thiện công tác giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đẩt
Vi c giao đ t, đăng kỦ, c p GCN, nh t lƠ vi c l p h s đ a chính có Ủ nghĩa đ c bi t quan tr ng trong qu n lỦ nhƠ n c v đ t đai, lƠ đi u ki n quan tr ng thúc đ y th tr ng QSDĐ phát triển. Do v y, công vi c nƠy ph i đ t thƠnh ch ng trình v i m c tiêu hoƠn thƠnh c b n vƠo năm 2015 vƠ đ c xơy d ng thƠnh h th ng đăng kỦ hi n đ i trên c s ng d ng công ngh thông tin vƠo năm 2020 để đáp ng yêu cầu qu n lỦ nhƠ n c v đ t đai.
3.2.2 Nhóm giải pháp v̀ tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến đ̣ ćp gíy chứng nhận quỳn sử dụng đ́t,quỳn sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn lìn với đ́t
- Th tr ng b t đ ng s n phát triển lƠnh m nh tr c h t ph i d a trên c s m t h th ng hƠng hóa vƠ các quan h trao đ i công khai, n đ nh lƠnh m nh vƠ h p pháp. Do v y, vi c t o l p tính ch t pháp lỦ cho hƠng hóa b t đ ng s n tr c h t lƠ c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t vƠ quy n s h u nhƠ, đóng vai trò h t s c quan tr ng.
Qua kh o sát t i qu n Nam T Liêm còn hầu h t đ t t i các khu t p thể, đ t
vƠo quy ho ch chi ti t 1/500, ho c đ t c p trái th m quy n sau năm 1993 ch a đ c c p GCNQSDĐ. Để vi c th c hi n các QSDĐ đ c d dƠng, cần đ y nhanh ti n đ c p gi y ch ng nh n quy n s h u nhƠ vƠ quy n s d ng đ t.
- Qua th c t cho th y rằng n u các th t c không quá ph c t p, rõ rƠng vƠ minh b ch s̃ lƠm cho các cu c giao d ch v đ t đai tr nên d dƠng h n. Th tr ng đ t đai tr nên thông thoáng h n để nh ng ai có nhu cầu chính đáng d dƠng mua đ c vƠ nh ng ai có nhu cầu thay đ i, chuyển nh ng đ t đai, nhƠ cũng có thể d dƠng bán ho c chuyển nh ng. Qu n Nam T Liêm đư không ng ng c i ti n, nơng cao vi c áp d ng công ngh thông tin vƠo ch ng trình qu n lỦ ti p nh n vƠ tr k t qu h s . T t c h s ti p nh n đ u đ c g n m t mư s qu n lỦ riêng, d theo dõi, qu n lỦ vƠ đôn đ c tình tr ng h s . Tuy nhiên, trong đi u ki n kinh t - xã h i ngƠy cƠng bi n đ i không ng ng vƠ đòi h i s đáp ng c a b máy NhƠ n c ngƠy cƠng ti n b vƠ phát triển. Do đó, n u không c i cách th t c hƠnh chính thì không thể đáp ng vƠ phù h p v i yêu cầu th c t . Đ c bi t lƠ qu n Nam T Liêm, nhu cầu th c hi n QSDĐ đang r t cao, nh t lƠ chuyển nh ng QSDĐ, cho thuê vƠ th ch p (ho c b o lưnh) QSDĐ. Mu n gi i quy t tình tr ng nƠy, tr c h t huy n vƠ ThƠnh ph cần c i cách m nh m̃ th t c hƠnh chính, nghiên c u vƠ đ xu t các bi n pháp th c hi n nhằm đ n gi n hóa các th t c hƠnh chính, t o đi u ki n để ng i s d ng đ t th c hi n quy n SDĐ đ c thu n l i, nhanh chóng. VƠ th c hi n d ch v công v đ t đai nh cung c p thông tin v quy ho ch, thông tin v đ t đai, h tr pháp lỦ trong các giao d ch đ t đai, trong vi c th c hi n th t c hƠnh chính pháp lỦ trong chuyển nh ng đ t đai.
- Công tác tuyên truy n ph bi n pháp lu t v đ t đai t i ng i dơn còn nhi u b t c p, m t b ph n ng i dơn vƠ th m chí c nh ng cán b c s còn ch a n m b t đ c đầy đ quy đ nh pháp lu t hi n hƠnh trong lĩnh v c đ t đai nói chung vƠ trong vi c th c hi n các quy n c a ng i s d ng đ t nói riêng. Do đó, ngoƠi vi c tăng c ng tuyên truy n, ph bi n trên các ph ng ti n thông tin, cần xơy d ng c s d li u pháp lu t v đ t đai theo các ch đ phù h p v i n i dung qu n lỦ nhƠ n c v đ t đai để cung c p cho các đ a ph ng.
iải pháp v̀ tổ chức phát triển nguồn nhân lực và cơ sở vật ch́t
- UBND qu n cần ti n hƠnh đầu t trang thi t b cần thi t để ph c v t t h n công vi c c aPhòng TƠi nguyên & Môi tr ng.
- L c l ng biên ch lƠm vi c t i Phòng còn quá m ng ch a đ đáp ng nhu cầu trong qu n lỦ đ t đai hi n nay. Cần th ng xuyên b i d ỡng, đƠo t o chuyên môn nghi p v cho cán b chuyên môn, cán b đ a chính c s để nơng cao năng l c nghi p v đ m b o th c hi n t t ch c năng, nhi m v đ c giao. Cần có quy đ nh dƠnh m t tỷ l nh t đ nh trong ngu n thu tƠi chính t đ t đai để đầu t tr c ti p cho công tác qu n lỦ đ t đai c a đ a ph ng nh đƠo t o ngu n nhơn l c, mua s m trang thi t b , cung c p thông tin, tƠi li u chuyên môn,... khen th ng ng i có công.
3.2.4 Ṃt số giải pháp riêng trên địa bàn nghiên cứu
- Qu n vƠ ThƠnh ph cần tăng c ng bi n pháp qu n lỦ vi c cho thuê đ t nông nghi p vƠ đ t s n xu t kinh doanh phi nông nghi p t i đ a ph ng. T o đi u ki n thu n l i để khuy n khích h gia đình, cá nhơn th c hi n th t c thuê đ t theo quy đ nh. Có nh v y, h gia đình, cá nhơn đ c thuê đ t s̃ yên tơm đầu t s n xu t mang l i hi u qu kinh t cao h n.
- ThƠnh ph cần có nh ng quy đ nh c thể v quy trình th t c chuyển nh ng đ t nông nghi p cho các d án đầu t phù h p v i quy ho ch s d ng đ t để qu n lỦ vi c chuyển nh ng quy n s d ng đ t. Ng i s d ng đ t đ c quy n chuyển nh ng đ t nông nghi p theo quy đ nh v i d án đầu t chuyển m c đích s d ng đ t s̃ mang l i l i ích cao h n cho ng i s d ng đ t. Vì h đ c th a thu n v giá chuyển nh ng tr c ti p v i ch đầu t . NhƠ n c đư cho phép ng i s d ng đ t quy n nƠy, tuy nhiên NhƠ n c cần có bi n pháp qu n lỦ t t để phát huy hi u qu xư h i.
- Qu n vƠ ThƠnh ph cần ti p t c th c hi n c i cách th t c hƠnh chính để ng i s d ng đ t th c hi n các QSDĐ đ c thu n ti n, nhanh chóng. Th t c hƠnh chính đ t ra cho c quan nhƠ n c vƠ ng i s d ng đ t khi ng i s d ng đ t th c hi n QSDĐ đúng quy đ nh pháp lu t vƠ th c hi n m t các th ng nh t. Trong đi u ki n kinh t -xư h i ngƠy cƠng bi n đ i không ng ng vƠ đòi h i s đáp ng c a b máy nhƠ n c ngƠy cƠng ti n b , phát triển. Do đó, n u không c i cách th t c hƠnh chính thì không thể đáp ng vƠ phù h p v i yêu cầu th c t đ c. Nh t lƠ t i qu n
Nam T Liêm, nhu cầu th c hi n các QSDĐ r t cao, đ c bi t lƠ chuyển nh ng QSDĐ, th ch p, b o lưnh bằng giá tr QSDĐ. Vì v y, trong th i gian t i, chúng ta cần ti p t c có bi n pháp c i cách các th t c hƠnh chính h n n a.
Cu i cùng, quath c t t i đ a bƠn Qu nv cho thuê QSDĐ, đ a ph ng cần có các bi n pháp nhằm t n thu thu cho thuê nhƠ đ t trong dơn, gi i quy t tình tr ng th t thu thu nh hi n nay.