Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.5. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức
3.5.1. Giải pháp về chính sách pháp luật đất đai
Điểm chung nhất của quản lý đất đai phải đem lại hiệu quả cho người sử dụng đất và không gây ra những khó khăn cho người sử dụng đất và những sơ hở dễ lợi dụng của người quản lý, ảnh hưởng đến long tin đối với Nhà nước.
Trong quá trình phát triển nhanh chóng của nền kinh tế đã làm nảy sinh nhiều vấn đề mới trong quản lý và sử dụng đất đai. Chính vì vậy, hệ thống pháp luật đất đai đã liên tục được bổ sung và sửa đổi nhằm giải quyết những mối quan hệ đất đai. Tuy nhiên hiện nay giữa các Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, … và các Nghị định hướng dẫn thi hành đang tồn tại một số bất cập, gây khó khăn cho các chủ đầu tư và cả cơ quan quản lý trong triển khai thực hiện, vì vậy hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai là hết sức cần thiết.
Do đó, để quản lý hiệu quả quỹ đất nói chung và quỹ đất hiện đang do các tổ chức sử dụng, phải có sự điều chỉnh để phù hợp hơn. Cụ thể:
- Hoàn thiện và ổn định hệ thống các chính sách quản lý của Nhà nước đối với đất đai nói chung và đối với đối tượng sử dụng đất là các tổ chức kinh tế nói riêng.
Nội dung quản lý nhà nước về đất đai cần được bổ sung đầy đủ và hoàn chỉnh hơn nhằm đáp yêu cầu quản lý đất đai và khắc phục được những thực trạng quản lý còn lỏng lẻo và kém hiệu quả như hiện nay.
- Cần rà soát, thống nhất xử lý điều chỉnh các mâu thuẫn bất cập giữa Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư và các Nghị định hướng dẫn thi hành.
- Việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư cho người dân bị thu hồi đất là một nhiệm vụ sẽ được tiến hành thường xuyên và lâu dài. Do vậy, Hệ thống pháp luật của nhà nước cũng như của địa phương liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng cần có tính ổn định, có giá trị thi hành lâu dài để hạn chế việc tạo nên những mâu thuẫn bất cập giữa các hộ dân trong cùng một dự án, cùng quyết định thu hồi đất, phải di dời trong các giai đoạn thời gian khác nhau. Các chính sách bồi thường, hỗ trợ và các chính sách về giá đất, giá nhà cần quan tâm ban hành đồng bộ, kịp thời cùng thời điểm.
- Hoàn thiện trình tự, thủ tục về giao đất, cho thuê đất đảm bảo đồng bộ với các thủ tục về đầu tư.
- Hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật về định giá đất để đảm bảo định giá đất sát với giá thị trường.
- Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc quản lý trong sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được giao, cho thuê trên địa bàn thành phố Hạ Long tránh sử dụng lãng phí và đặc biệt có tác động xấu đến môi trường xung quanh.
- UBND phường trên địa bàn thành phố Hạ Long phải công khai danh sách các khu đất do các tổ chức kinh tế đang quản lý, sử dụng tại trụ sở UBND các phường để nhân dân tham gia phát hiện, kiến nghị và xử lý những hành vi, vi phạm pháp luật đất đai của tổ chức kinh tế sử dụng đất.
3.5.2. Giải pháp về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Sự thiếu phù hợp và nhất quán giữa qui hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội và thời hạn giao đất cho người sử dụng dẫn tới những mâu thuẫn phát sinh và gây ra những khó khăn cho các tổ chức.
Theo qui định tại Điều 37 Luật Đất đai 2013 thì kỳ lập quy hoạch sử dụng đất các cấp là 10 năm và có thể được xem xét sửa đổi 5 năm 1 lần, trong khi thời hạn giao đất cho các dự án đầu tư của doanh nghiệp là không quá 50 năm.
Những thay đổi về quy hoạch sẽ làm cho các tổ chức có tâm lý lo ngại và sẽ phải lựa chọn phương án đầu tư ngắn hạn, dẫn tới tình trạng sử dụng đất thiếu hiệu quả, quản lý không hiệu quả.
Trên đây chỉ là một trong rất nhiều ảnh hưởng của quy hoạch đất đai đến tình hình quản lý đất đai không chỉ của các đối tượng là các tổ chức mà còn ảnh hưởng tới toàn bộ công tác quản lý Nhà nước về đất đai hiện nay. Hiện nay, Quy hoạch sử dụng đất không những là một vấn đề nóng được toàn xã hội quan tâm mà còn là khâu yếu nhất trong toàn bộ các khâu chính sách đất đai. Một lý giải đưa ra cho yếu kém này là quy hoạch đất đai hiện tại chưa thực sự xây dựng dựa trên nhu cầu thực tế sản xuất của doanh nghiệp và cuộc sống dân cư, mà dựa trên nhu cầu sử dụng của bốn cấp hành chính. Do đó, nó đã tạo ra rất nhiều nhu cầu
ảo vì lợi ích riêng tư, nhiều quy hoạch thiếu tính thực tế, thiếu sự thống nhất với các quy hoạch khác về xây dựng và đô thị.
Chính vì vậy, xuất phát từ thực tế và những tác động của quy hoạch sử dụng đất, các giải pháp về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được đề cập ngay sau giải pháp hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật về đất đai. Cụ thể như sau:
- Lập quy hoạch sử dụng đất thành phố Hạ Long đến năm 2020 phải đồng bộ với Quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của thành phố đến năm 2020 và các quy hoạch chuyên ngành. Đối với các phường đã có quy hoạch xây dựng chung tỷ lệ 1/2000, các xã thực hiện quy hoạch nông thôn mới thì không phải lập quy hoạch sử dụng đất riêng mà chỉ lập kế hoạch sử dụng đất để tránh chồng chéo, lãng phí.
- Đối với diện tích đất đang cho mượn, chuyển nhượng trái pháp luật cần củng cố các cơ sở pháp lý để lập thủ tục thu hồi và giao cho Trung tâm phát triển quỹ đất đối với địa bàn của thành phố, các huyện còn lại giao cho UBND cấp xã quản lý, lập kế hoạch khai thác, sử dụng hoặc chuyển giao cho các đối tượng hiện đang có nhu cầu sử dụng đất; kiên quyết không để các các tổ chức kinh tế đã cho mượn, chuyển nhượng trái pháp luật tự khắc phục hậu quả như đòi lại, mua lại.
- Đối với các dự án đầu tư chậm tiến độ do khó khăn trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, đề nghị UBND Tỉnh giao trách nhiệm cho các Sở, ngành xem xét nguyên nhân và đề xuất việc gia hạn thời gian thực hiện hoặc chấm dứt thực hiện đối với từng dự án cụ thể.
Riêng đối với các dự án đầu tư do thiếu vốn hoặc chậm triển khai quá quy định của pháp luật đất đai, kiên quyết chấm dứt thực hiện dự án và lập thủ tục thu hồi đất, không gia hạn thời gian thực hiện dự án đầu tư.
- Đối với các khu đất sử dụng không đúng mục đích của các tổ chức kinh tế, Sở Tài nguyên và Môi trường thông báo cho các tổ chức biết để đưa những diện tích này vào sử dụng đúng mục đích trong thời gian không quá 06 tháng.
Trường hợp tổ chức không khắc phục sẽ tiến hành xử lý vi phạm hành chính, lập
các thủ tục để thu hồi và giao cho Trung tâm phát triển quỹ đất trên địa bàn thành phố, đối với các huyện giao UBND cấp xã quản lý, lập kế hoạch khai thác sử dụng đúng mục đích.
- Rà soát, tập trung giải quyết dứt điểm các tranh chấp về ranh giới, quyền sử dụng đất của các tổ chức. Trên cơ sở đó, xác lập quyền sử dụng đất cho các tổ chức đối với các khu đất này để an tâm đầu tư, khai thác, sử dụng đất có hiệu quả.
- Muốn xây dựng quy hoạch sử dụng đất “sát với thực tế” nên tạo cơ hội để các doanh nghiệp, chuyên gia và các nhà khoa học có thể đóng góp ý kiến, cũng như cần các biện pháp nhằm bảo đảm minh bạch thông tin về đất đai tốt hơn.
3.5.3. Giải pháp để đổi mới hệ thống tài chính đất đai
Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng quản lý đất đai của các tổ chức ngày càng trở nên phức tạp đó chính là cơ chế chính sách tài chính về đất đai. Trong các nội dung của hệ thống tài chính đất đai, thì những vấn đề liên quan đến giá đất có ảnh hưởng sâu sắc nhất tới công tác quản lý đất đai của các tổ chức kinh tế. Chính vì vậy, trong nội dung luận văn, chỉ xin đề cập đến những vấn đề liên quan đến giá đất.
* Những bât cập giữa hệ thống quản lý đất đai và hệ thống giá
- Sự tồn tại hai hệ thống giá - là giá do Nhà nước qui định và giá trên thị trường đất đai, vẫn đang là một vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai và trong việc xác định tiền thuê đất, tiền sử dụng đất đối với các trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất.
Đối với các trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thì giá đất thuê được căn cứ vào giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm (giá đất theo khung). Trên thực tế, giá thuê đất này cũng chưa hợp lý, vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá thực tế trên thị trường
Đối với các trường hợp được giao đất có thu tiền sử dụng đất, thì giá đất được xác định sát với giá thị trường. Tuy nhiên, trong các văn bản lại không đê câp cung như không quy đinh xac đinh gia đât sat vơi thi trương như thê nao (bao gôm cơ sơ, quy trinh va thâm quyên xac đinh gia) nên khi ap dung vao thưc
tê vân còn nhiều khó khăn và không có chuẩn . Hiên nay, viêc xac đinh tiên sư dụng đất đối với các trường hợp nêu trên chủ yếu thông qua khảo sát các vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành công trên địa bàn có cùng loại đường phố, vị trí, khu vực. Nhưng hạn chế lớn nhất của phương pháp này là kiểm soát việc các hộ gia đình cung cấp thông tin, họ thường khai thấp hơn thực tế vì sợ bị truy thu thuế thu nhập cá nhân; mặt khác khi đến Phòng công chứng điều tra thì Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất thường lấy bằng giá đất quy định của UBND Tỉnh đang có hiệu lực thi hành. Sự chênh lệch khi xác định lại vẫn là rất lớn.
- Trong công tac giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ tái định cư
Sau khi Luật Đất đai năm 1993 xác định đất đai có giá thì các vấn đề liên quan đến đất đai ngày càng trở nên rất nhạy cảm và phức tạp. Theo thống kê hiện nay, các vụ tranh chấp, khiếu kiên liên quan đến đất đai mà chủ yếu là liên quan bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, chiếm khoảng 75%
trên tổng số các vụ tranh chấp, khiếu kiện. Một trong những vướng mắc chính của công tác giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư chính là giá đất bồi thường . Hiện nay, trong công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng vẫn áp dụng cơ chế hai giá: Giá theo khung (hay con goi la gia cứng) - giá thị trường hoặc giá tự thỏa thuận, gây búc xúc và khiếu kiện kéo dài.
Xuất phát từ những tồn tại nêu trên, để đổi mới hệ thống tài chính đất đai cần phải thực hiện các giải pháp cụ thể sau:
Thứ nhất: áp dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong mọi trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất vào mục đích sản xuất - kinh doanh phi nông nghiệp, sử dụng quỹ đất để tạo vốn; áp dụng hình thức đấu thầu công trình gắn liền với đất trong mọi trường hợp xây dựng kinh doanh nhà ở, xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp; từ đó đưa mặt bằng giá đất dần về giá đất thực tế đối với nguồn cung đất đai từ Nhà nước.
Thứ hai: hoàn chỉnh tổ chức cơ quan định giá đất
Thứ ba: Thành lập các doanh nghiệp nhà nước có chức năng phát triển quỹ đất nắm một quỹ đất dự trữ nhất định trong từng khu vực để đóng vai trò chủ đạo của Nhà nước trong điều tiết nguồn cung về đất để bình ổn giá đất thực tế.
Thứ tư: Nhà nước chủ động thực hiện bồi thường mặt bằng, tái định cư khi thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng - an ninh, mục đích công cộng, mục đích phát triển kinh tế thông qua 2 biện pháp:
- Thực hiện thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng ngay từ khi có quy hoạch xây dựng mà chưa có dự án xây dựng để giá trị bồi thường sát với mục đích sử dụng đất trước khi xây dựng công trình.
- Thu hồi đất rộng hơn phần đất xây dựng công trình trong quy hoạch tổng thể công trình gắn với khu dân cư phụ cận. Nhà nước giao việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư cho doanh nghiệp nhà nước phát triển quỹ đất thực hiện và quản lý sử dụng đất trong thời gian từ khi thu hồi cho tới khi bàn giao mặt bằng cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng công trình.
3.5.4. Giải pháp đẩy nhanh việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức
Để giải quyết được cơ bản, rành mạch vấn đề đất đai trước hết phải có chủ trên từng thửa đất. Phải rõ ràng: chủ là ai, không rõ chủ thì khó mà quản lý. Khi rõ rồi thì khó có ai xâm phạm được mỗi chủ sử dụng đất đều phải chịu trách nhiệm trước pháp luật và Nhà nước phải là người quản lý thống nhất. Như vậy phải đẩy nhanh và hoàn thành công tác cấp Giấy chứng nhận để quản lý chặt chẽ quỹ đất đai và phát huy được nội lực từ đất tham gia phát triển sản xuất, kinh doanh.
3.5.5. Giải pháp về công nghệ thông tin
Đẩy nhanh việc hoàn thành xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai toàn tỉnh (hiện nay đã thực hiện trên địa bàn tỉnh là thành phố Cẩm Phả và Uông Bí) để bảo bảo đảm cung cấp thông tin đất đai đầy đủ và minh bạch, nhằm cung cấp các thông tin về đất đai đầy đủ và chính xác cho các nhà đầu tư, người dân. Đặc biệt là khu vực có quy hoạch, các khu vực đã được giải phóng mặt bằng chờ đầu tư,... Đáp ứng cho công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hạ Long và phát triển chính phủ điện tử trên địa bàn thành phố Hạ Long cũng như tỉnh Quảng Ninh.
3.5.6. Giải pháp về cải cách hành chính
- Tiếp tục đẩy mạnh cải cách hành chính tại các cơ quan quản lý Nhà nước, tại chính quyền địa phương các cấp trong công tác quản lý đất đai, trong việc giao đất, thu hồi đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Rà soát lại đội ngũ cán bộ về chuyên môn được đào tạo, có kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng về nghiệp vụ chuyên môn cho số cán bộ làm trái ngành, thường xuyên tập huấn về kiến thức quản lý Nhà nước, văn bản pháp quy để nâng cao trình độ nghiệp vụ, chất lượng chuyên môn nhằm đáp ứng được yêu cầu ngày càng cao của công tác quản lý đất trong cơ chế thị trường.
- Giảm thiểu tối đa các thủ tục hành chính đối với các hồ sơ đất (như giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thẩm định nhu cầu sử dụng đất, đăng ký biến động sử dụng đất,...) của các tổ chức; đảm bảo đúng quy định của pháp luật, thuận tiện cho quản lý và đưa cải cách hành chính thực sự đi vào chiều sâu nhằm tạo thuận lợi, không gây phiền hà.
3.5.7. Giải pháp đề xuất Bộ Tiêu chí đánh giá hiệu quả sử dụng đất giao cho các tổ chức kinh tế
3.5.7.1. Sự cần thiết phải xây dựng Bộ Tiêu chí đánh giá:
Theo quy định của pháp luật về đất đai thì một trong những nguyên tắc sử dụng là phải “tiết kiệm, có hiệu quả” nhưng thế nào được gọi là có hiệu quả đối với một dự án cụ thể mà nhà đầu tư và cơ quản chức năng đều có thể cùng đánh giá được là câu hỏi lớn vẫn còn bỏ ngỏ. Các văn bản, quy định của Nhà nước hiện nay chưa có tiêu chí cụ thể về đánh giá hiệu quả kinh tế sử dụng đất của các tổ chức kinh tế.
Khi tổ chức thanh tra, kiểm tra không có điều khoản nào xử lý vi phạm hành chính các tổ chức kinh tế sử dụng đất vi phạm nguyên tắc sử dụng đất là sử dụng không có hiệu quả là vì chúng ta chưa có tiêu chí đánh giá. Việc xem xét trong thực tế hiện nay thường phiến diện, thanhtra viên đất đai thì chỉ đánh giá ở góc độ có để lấn chiếm không, có chuyển mục đích trái phép không…mà không có đánh giá tổng thể. Trong khi các nhà quản lý cấp Tỉnh thì lại rất cần sự đánh