Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận
4.3. Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hoá
4.3.2. Kết quả điều tra việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa
4.3.2.1. Kết quả điều tra việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ
Kết quả tổng hợp số liệu điều tra thực tế 40 hộ gia đình, cá nhân tham gia thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn thành phố Thanh Hóa được thể hiện ở Bảng 4.12
Bảng 4.12. Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ
STT Chỉ tiêu Tổng số vụ Tỷ lệ (%)
1 Tổng số vụ chuyển nhượng 40 100
+ Đất ở 37 92,5
+ Đất nông nghiệp 3 7,5
2 Tình hình thực hiện thủ tục 40
Hoàn tất tất cả các thủ tục 31 77,5
Chỉ khai báo tại UBND xã, phường 5 12,5
Giấy tờ viết tay có người làm chứng 2 5
Giấy tờ viết tay không có người làm chứng 2 5
Không có giấy tờ 0 0
3 Thực trạng giấy tờ tại thời điểm chuyển nhượng 40
GCNQSDĐ, QĐ giao đất tạm thời 33 82,5
Giấy tờ hợp pháp khác 5 12,5
Không có giấy tờ 2 5
Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra (2016) Căn cứ vào kết quả điều tra cho thấy:
- Việc chuyển nhượng QSDĐ thực hiện chủ yếu trên đất ở với 37 vụ (chiếm 92,5%), còn lại là đất nông nghiệp với 3 vụ (chiếm 7,5%).
- Về hoàn thiện thủ tục theo quy định của pháp luật: Hoàn tất tất cả các
thủ tục 31 vụ (chiếm 77,5%), chỉ khai báo tại UBND xã, phường 5 vụ (chiếm 12,5%), Giấy tờ viết tay có người làm chứng 2 vụ (chiếm 5%), Giấy tờ viết tay không có người làm chứng 2 vụ (chiếm 5%).
- Về thực trạng giấy tờ tại thời điểm chuyển nhượng: Có GCNQSDĐ hoặc quyết định giao đất tạm thời 33 vụ (chiếm 82,5%), Giấy tờ hợp pháp khác 5 vụ (chiếm 12,5%) và không có giấy tờ 2 vụ (chiếm 5%).
Từ kết quả trên cho thấy số lượng người thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ đến đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền trên địa bàn thành phố Thanh Hoá khá cao, điều này chứng tỏ đa số người dân đã nhận thức và chấp hành thực hiện chuyển nhượng QSDĐ khai báo đăng ký biến động với cơ quan nhà nước. Người nhận chuyển nhượng đã hiểu nên chọn mua những thửa đất có đủ cơ sở pháp lý, ký hợp đồng chuyển nhượng, nộp các khoản thuế, phí theo quy định sẽ được đăng ký sang tên hợp pháp, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất. Tuy nhiên do mức thuế chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân còn cao dẫn đến người dân kê khai giá trị trong hợp đồng chuyển nhượng thường thấp hơn rất nhiều so với giá đất mua bán trên thực tế nhằm giảm tiền thuế phải nộp cho Nhà nước. Bên cạnh đó vẫn còn có những giao dịch không thực hiện việc khai báo tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc chưa thực hiện đầy đủ các thủ tục, do một số nguyên nhân chính như sau:
- Những người chuyển QSDĐ với nhau có quen biết thân thiết hoặc ruột thịt, tin tưởng lẫn nhau.
- Người sử dụng đất không có GCNQSDĐ: Một bộ phận người dân không có giấy tờ gì chứng minh về QSDĐ do bị thất lạc hay hư hỏng. Một bộ phận người sử dụng đất khác tuy có các giấy tờ chứng minh QSDĐ nhưng do nhiều lý do mà chưa được cấp GCNQSDĐ. Trong khi đó, theo quy định của pháp luật thì người có đất chuyển nhượng phải có GCNQSDĐ; trường hợp chưa có GCNQSDĐ thì phải làm thủ tục cấp GCNQSDĐ trước, muốn được cấp GCNQSDĐ thì phải có giấy tờ chứng minh QSDĐ, nếu không có đầy đủ giấy tờ thì việc xét cấp GCNQSDĐ rất nghiêm ngặt, khắt khe và có nhiều trường hợp để được cấp GCNQSDĐ còn phải nộp tiền sử dụng đất. Từ đó, nhiều trường hợp chuyển nhượng, hai bên tự thoả thuận bằng giấy tờ viết tay với nhau (có hoặc không có người làm chứng) mà không ra khai báo với cơ quan nhà nước.
- Tâm lý chung của người có đất là sau khi chuyển nhượng thì việc thực hiện các thủ tục sang tên lại phó mặc cho người nhận chuyển nhượng và
các chi phí trong quá trình làm thủ tục chuyển QSDĐ (bao gồm: thuế chuyển quyền, lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính) thường là do người nhận chuyển nhượng phải chịu.
- Quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ còn rườm rà, phức tạp, thời gian giải quyết một vụ việc còn kéo dài. Từ đó gây tâm lý ngại khai báo, ngại làm thủ tục chuyển quyền, sang tên.
* Nguyên nhân chuyển nhượng
Bảng 4.13. Tổng hợp lý do chuyển nhượng QSDĐ
STT Chỉ tiêu Số vụ Tỷ lệ (%)
1 Chuyển đến nơi ở mới 9 22,5
2 Đầu cơ đất 18 45
3 Lấy tiền để xây dựng 0 0
4 Lấy tiền trả nợ 5 12,5
5 Lấy tiền đầu tư, sản xuất, kinh doanh 8 20
6 Lý do khác 0 0
Tổng 40 100
Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra (2016)Từ kết quả điều tra cho thấy, lý do chuyển nhượng QSDĐ của các hộ gia đình, cá nhân được điều tra phần lớn là do Đầu cơ đất 18 vụ, chiếm 45% ; Chuyển đến nơi ở mới 9 vụ, chiếm 22,5% ; Lấy tiền đầu tư, sản xuất kinh doanh 8 vụ, chiếm 20% ; Lấy tiền trả nợ 5 vụ, chiếm 12,5%.
* Nguồn thông tin chuyển nhượng QSDĐ
Bảng 4.14. Tổng hợp nguồn thông tin chuyển nhượng QSDĐ
STT Chỉ tiêu Số vụ Tỷ lệ (%)
1 Người thân 2 5
2 Bạn bè 7 17,5
3 Người quen biết 2 5
4 Thông tin đại chúng 11 27,5
5 Trung tâm môi giới 18 45
Tổng 40 100
Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra (2016)
Từ kết quả điều tra cho thấy, thông tin để người cần chuyển nhượng QSDĐ và người muốn chuyển nhượng QSDĐ đến được với nhau chủ yếu đến từ Trung tâm môi giới với 18 vụ, chiếm 45% ; Thông tin đại chúng 1 vụ, chiếm 27,5% ; Bạn bè 7 vụ, chiếm 17,5% ; Người thân 2 vụ, chiếm 5% và người quen 2 vụ, chiếm 5%.
* Quan hệ với người nhận chuyển nhượng QSDĐ
Bảng 4.15. Tổng hợp quan hệ với người nhận chuyển nhượng QSDĐ
STT Chỉ tiêu Số vụ Tỷ lệ (%)
1 Họ hàng 4 10
2 Bạn bè 6 15
3 Người quen biết 8 20
4 Người không quen biết 22 55
Tổng 40 100
Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra (2016) Từ kết quả điều tra cho thấy, quan hệ giữa người chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDĐ chủ yếu là người không quen biết 22 vụ, chiếm 55% ; Người quen biết 8 vụ, chiếm 20% ; Bạn bè 6 vụ, chiếm 15% ; Họ hàng 4 vụ, chiếm 10%.
Như vậy, tình hình chuyển nhượng QSDĐ ở trên địa bàn thành phố Thanh Hoá hết sức phong phú và đa dạng về cả số lượng và chất lượng. Trong giai đoạn công nghiệp hóa-hiện đại hóa, đòi hỏi các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn ngày càng phải nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai và quản lý việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất để giúp việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng phát triển, cán cân cung-cầu luôn ổn định và được kiểm soát, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Thanh Hóa.
4.3.2.2. Kết quả điều tra việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ
Kết quả tổng hợp số liệu điều tra thực tế 40 hộ gia đình, cá nhân tham gia thực hiện quyền thừa kế QSDĐ trên địa bàn thành phố Thanh Hóa được thể hiện ở bảng 4.16.
Bảng 4.16. Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ
STT Chỉ tiêu Tổng số vụ Tỷ lệ (%)
1 Tổng số trường hợp thừa kế 40 100,0
+ Đất ở 38 95,0
+ Đất nông nghiệp 2 5,0
2 Tình hình thực hiện quyền thừa kế 40
Hoàn tất tất cả các thủ tục 21 52,5
Chỉ khai báo tại UBND xã, phường 7 17,5
Giấy tờ viết tay có người làm chứng 6 15,0
Giấy tờ viết tay không có người làm chứng 4 10,0
Không có giấy tờ 2 5,0
3 Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thừa kế 40
GCNQSDĐ, QĐ giao đất tạm thời 27 67,5
Giấy tờ hợp pháp khác 6 15,0
Không có giấy tờ 7 17,5
Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra (2016) Căn cứ vào kết quả điều tra cho thấy:
- Việc thừa kế QSDĐ thực hiện chủ yếu trên đất ở với 38 vụ (chiếm 95%), còn lại là đất nông nghiệp với 2 vụ (chiếm 5%).
- Về hoàn thiện thủ tục theo quy định của pháp luật: Hoàn tất tất cả các thủ tục 21 vụ (chiếm 52,5%), chỉ khai báo tại UBND xã, phường 7 vụ (chiếm 17,5%), Giấy tờ viết tay có người làm chứng 6 vụ (chiếm 15%), Giấy tờ viết tay không có người làm chứng 4 vụ (chiếm 10%) và không có giấy tờ 2 vụ (chiếm 5%).
- Về thực trạng giấy tờ tại thời điểm chuyển nhượng: Có GCNQSDĐ hoặc quyết định giao đất tạm thời 27 vụ (chiếm 67,5%), Giấy tờ hợp pháp khác 6 vụ (chiếm 15%) và không có giấy tờ 7 vụ (chiếm 17,5%).
Từ kết quả này cho thấy việc người dân thực hiện việc đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền còn hạn chế do yếu tố nhận thức pháp luật khác nhau, người dân chưa thực sự chủ động vì quyền lợi của mình, chưa hiểu hết được quyền lợi của người được thừa kế. Trước đây, việc thừa kế QSDĐ thường được coi là việc nội bộ của gia đình, không cần thiết phải có sự can thiệp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Họ chỉ làm thủ tục khi có nhu cầu phát sinh thực hiện các giao dịch về QSDĐ như thế chấp, chuyển nhượng. Tuy nhiên, với giá trị đất
ngày càng tăng, nhiều vấn đề phức tạp nảy sinh, để bảo vệ quyền lợi của mình, người nhận thừa kế đã có ý thức hoàn thành các thủ tục đăng ký đất đai tại cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên, vẫn còn một số trường hợp thừa kế QSDĐ chưa hoàn tất thủ tục. Đây chính là một trong những nguyên nhân của các vụ tranh chấp đất đai giữa các thành viên trong gia đình gây khó khăn không chỉ đối với các cơ quan chức năng trong việc xử lý các vụ việc liên quan đến đất đai mà còn làm ảnh hưởng đến tiến độ cấp GCNQSDĐ cho bản thân những người được hưởng thừa kế. Tình trạng này có giảm dần theo thời gian, giai đoạn sau tỷ lệ số vụ không khai báo có giảm so với giai đoạn trước. Điều này cho thấy nhận thức của người dân ngày càng được nâng cao trong vấn đề khai báo khi thực hiện quyền thừa kế QSDĐ.
Qua điều tra thực tế tại các xã, phường trên địa bàn thành phố Thanh Hoá cho thấy một số nguyên nhân chủ yếu của tình trạng thừa kế QSDĐ mà không khai báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:
- Vấn đề thừa kế QSDĐ thường được người dân coi đó là vấn đề nội bộ trong gia đình, khi phải phân chia thừa kế thì anh, em tự thỏa thuận với nhau có sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan nhà nước. Đất đai của bố mẹ để lại thường là chỉ cho con trai trong gia đình.
- Đối với các hộ gia đình, cá nhân sau khi hưởng thừa kế mà vẫn tiếp tục sử dụng ổn định, không có nhu cầu thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp…QSDĐ thì trước mắt thường họ không khai báo và làm các thủ tục, phần lớn họ chỉ làm thủ tục đặng ký khi có nhu cầu chuyển nhượng, thế chấp bằng giá trị QSDĐ.
- Một bộ phận người dân không có các giấy tờ chứng minh về QSDĐ hoặc đất đang sử dụng thuộc diện phải nộp tiền sử dụng khi đăng ký nên họ không thực hiện khai báo. Bên cạnh đó tâm lý người dân còn ngại các thủ tục hành chính, họ cho rằng quá rắc rối, phức tạp dẫn đến tình trạng thực hiện quyền thừa kế QSDĐ nhưng không muốn đến khai báo đối với cơ quan Nhà nước.
Từ khi việc thừa kế theo di chúc hay thừa kế theo luật định được Luật Dân sự quy định cụ thể và nhất là giá trị đất đai ngày càng tăng thì vấn đề thừa kế đất đai lại là vấn đề rất phức tạp trong xã hội hiện nay. Ý thức được mức độ quan trọng của người được hưởng thừa kế đất đai nên các hộ gia đình ngày nay khi phát sinh vấn đề phân chia đất đai đa số đã có ý thức tiến hành làm thủ tục và đến đăng ký tại cơ quan chức năng.
Đối với cơ quan nhà nước, cần tiếp tục tuyên truyền các quy định của pháp luật liên quan đến việc khai nhận thừa kế QSDĐ để người dân nắm được các quy định của pháp luật, nhất là khi đất đai ngày càng có giá trị.
4.3.2.3. Kết quả điều tra việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ
Kết quả tổng hợp số liệu điều tra thực tế 40 hộ gia đình, cá nhân tham gia thực hiện quyền tặng cho QSDĐ trên địa bàn thành phố Thanh Hóa được thể hiện ở bảng 4.17.
Bảng 4.17. Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ
STT Chỉ tiêu Tổng số
vụ Tỷ lệ (%)
1 Tổng số trường hợp tặng cho 40 100
+ Đất ở 36 90
+ Đất nông nghiệp 4 10
2 Tình hình thực hiện quyền tặng cho 40
Hoàn tất tất cả các thủ tục 28 70
Chỉ khai báo tại UBND xã, phường 10 25
Giấy tờ viết tay có người làm chứng 2 5
Giấy tờ viết tay không có người làm chứng 0 0
Không có giấy tờ 0 0
3 Thực trạng giấy tờ tại thời điểm tặng cho 40
GCNQSDĐ, QĐ giao đất tạm thời 27 67,5
Giấy tờ hợp pháp khác 8 20
Không có giấy tờ 5 12,5
Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra (2016) Căn cứ vào kết quả điều tra cho thấy:
- Việc tặng cho QSDĐ thực hiện chủ yếu trên đất ở với 36 vụ (chiếm 90%), còn lại là đất nông nghiệp với 4 vụ (chiếm 10%).
- Về hoàn thiện thủ tục theo quy định của pháp luật: Hoàn tất tất cả các thủ tục 28 vụ (chiếm 70%), chỉ khai báo tại UBND xã, phường 10 vụ (chiếm 25%), Giấy tờ viết tay có người làm chứng 2 vụ (chiếm 5%).
- Về thực trạng giấy tờ tại thời điểm tặng cho: Có GCNQSDĐ hoặc quyết
định giao đất tạm thời 27 vụ (chiếm 67,5%), Giấy tờ hợp pháp khác 8 vụ (chiếm 20%) và không có giấy tờ 5 vụ (chiếm 12,5%).
Quyền tặng cho QSDĐ là rất phổ biến và phần lớn các trường hợp tặng cho QSDĐ thường là những người có quan hệ huyết thống như bố mẹ cho con, ông bà cho cháu...
Do quyền tặng cho QSDĐ một mặt liên quan trực tiếp tới quyền lợi của bên nhận, một mặt giá đất ngày một tăng cao, để tránh tranh chấp sau này nên số vụ khai báo hoàn tất các thủ tục với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chiếm tỷ lệ cao. Tuy nhiên vẫn còn số ít trường hợp không khai báo với cơ quan nhà nước để hoàn tất thủ tục tặng cho QSDĐ do một số nguyên nhân chính như sau:
- Thửa đất chưa được cấp GCNQSDĐ nên không thể hoàn thiện hồ sơ và thường người tặng cho và người nhận tặng cho là những người trong cùng một gia đình, cùng huyết thống vì vậy theo họ không cần thiết phải làm các thủ tục khai báo rườm rà, phức tạp.
- Cũng như quyền thừa kế đối với các hộ gia đình, các cá nhân được tặng cho mà không có nhu cầu sử dụng QSDĐ để thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, chuyển đổi, thế chấp QSDĐ thì họ không thực hiện thủ tục để hoàn tất, họ chỉ hoàn tất thủ tục theo quy định của pháp luật khi họ cần GCNQSDĐ hoặc khi thành phố tổ chức rà soát để cấp GCNQSDĐ đồng loạt.
Từ kết quả điều tra cho thấy nhận thức của người dân về việc thực hiện tặng cho quyền sử dụng ngày càng quan trọng. Do đó, cơ quan nhà nước có thể quản lý tốt hơn tình hình biến động sử dụng đất của các hộ gia đình tại các địa phương. Do nhu cầu chia tách trong nội bộ gia đình rất cao tỷ lệ thuận với tốc độ tăng dân số, nếu không quản lý được thì rất phức tạp sau này. Mặt khác, việc thực hiện quyền tặng cho để chia tách đất cho các thành viên trong gia đình đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người nhận tặng cho quyền sử dụng trong việc thực hiện các quyền sử dụng khác như: thế chấp quyền sử dụng, chuyển nhượng quyền sử dụng theo quy định pháp luật khi có nhu cầu.
4.3.2.4. Kết quả điều tra việc thực hiện quyền thế chấp QSDĐ
Kết quả tổng hợp số liệu điều tra thực tế 40 hộ gia đình, cá nhân tham gia thực hiện quyền thế chấp QSDĐ trên địa bàn thành phố Thanh Hóa được thể hiện ở bảng 4.18
Bảng 4.18. Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thế chấp QSDĐ
STT Chỉ tiêu Tổng số vụ Tỷ lệ (%)
1 Tổng số trường hợp tặng cho 40 100
+ Đất ở 40 100
+ Đất nông nghiệp 0 0
2 Tình hình thực hiện quyền tặng cho 40
Hoàn tất tất cả các thủ tục 40 100
Chỉ khai báo tại UBND xã, phường 0 0
Giấy tờ viết tay có người làm chứng 0 0
Giấy tờ viết tay không có người làm chứng 0 0
Không có giấy tờ 0 0
3 Thực trạng giấy tờ tại thời điểm tặng cho 40
GCNQSDĐ, QĐ giao đất tạm thời 40 100
Giấy tờ hợp pháp khác 0 0
Không có giấy tờ 0 0
Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra (2016) Đối với quyền thế chấp QSDĐ để có thể mang QSDĐ thế chấp vay vốn ngân hàng, theo quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 là khi người sử dụng đất đã được cấp GCNQSDĐ, trường hợp nhận thừa kế QSDĐ thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện để cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trong trường hợp trên đất có nhà ở, thì khi thế chấp cả QSDĐ và quyền sở hữu nhà ở, còn phải tuân thủ các điều kiện thế chấp nhà ở quy định tại Điểm a khoản 1 Điều 91 Luật Nhà ở về “Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch”, cụ thể là nhà ở phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật. Khi thực hiện thế chấp QSDĐ bắt buộc phải có sự xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền vào hồ sơ xin thế chấp mới được các tổ chức tín dụng cho vay vốn. Do đó kết quả điều tra 40 hộ gia đình, cá nhân có thực hiện quyền thế chấp QSDĐ tại thời điểm thế chấp 100% đã có GCNQSDĐ hoặc giấy tờ hợp pháp khác và 100% các hộ gia đình, cá nhân đã hoàn tất thủ tục thế chấp QSDĐ theo quy định.
Đất đai không chỉ là nơi cư trú nay trở thành nguồn vốn để đầu tư sản xuất trong một xã hội có nền kinh tế ngày càng phát triển. Việc quy định phải đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký QSDĐ đã có tác dụng quản lý được việc thế chấp QSDĐ giữa người sử dụng đất với Ngân hàng, cơ quan nhà nước là người