2.1. Cơ sở lý luận của việc lập quy hoạch sử dụng đất
2.1.3. Các nguyên tắc cơ bản khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh;
- Được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất của cấp dưới;
- Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả;
- Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường;
- Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh;
- Dân chủ và công khai;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của mỗi kỳ phải được quyết định, xét duyệt trong năm cuối của kỳ trước đó (Luật đất đai 2013).
- Bước 1: Điều tra, thu thập thông tin, tài liệu.
- Bước 2: Phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi trường tác động đến việc sử dụng đất.
- Bước 3: Phân tích, đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất, kết quả thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất kỳ trước và tiềm năng đất đai.
- Bước 4: Xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất.
- Bước 5: Lập kế hoạch sử dụng đất năm đầu.
- Bước 6: Xây dựng báo cáo thuyết minh tổng hợp và các tài liệu có liên quan.
- Bước 7: Thẩm định, phê duyệt và công bố công khai.
(Thông tư 29/2014/TT-BTNMT)
2.1.5. Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với các quy hoạch khác 2.1.5.1. Quan hệ giữa các loại hình quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất cả nước và quy hoạch sử dụng đất đai các cấp lãnh thổ hành chính địa phương cùng hợp thành hệ thống quy hoạch sử dụng đất đai hoàn chỉnh. Quy hoạch của cấp trên là cơ sở và chỗ dựa cho quy hoạch sử dụng đất đai của cấp dưới; quy hoạch của cấp dưới là phần tiếp theo, cụ thể hóa quy hoạch của cấp trên và là căn cứ để điều chỉnh các quy hoạch vĩ mô.
Quy hoạch sử dụng đất đai toàn quốc và quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh là quy hoạch chiến lược dung để khống chế vĩ mô và quản lý kế hoạch sử dụng đất.
Quy hoạch cấp huyện phải phù hợp, hài hòa với quy hoạch cấp tỉnh và là giao điểm giữa quy hoạch quản lý vĩ mô và vi mô. Quy hoạch cấp tỉnh là giao điểm giữa quy hoạch quản lý vĩ mô và vi mô. Quy hoạch cấp xã là quy hoạch vi mô và làm cơ sở để thực hiện quy hoạch thiết kế chi tiết (Luật đất đai 2013).
2.1.5.2. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với dự báo và chiến lược dài hạn sử dụng tài nguyên đất
Các nhiệm vụ đặt ra của quy hoạch sử dụng đất đai chỉ có thể được thực hiện thông qua việc xây dựng các dự án quy hoạch với đầy đủ cơ sở về mặt kỹ thuật, kinh tế và pháp lý. Trong thực tế, việc sử dụng các tài liệu điều tra và khảo sát địa hình, thổ nhưỡng, xói mòn đất, thuỷ nông, thảm thực vật… các tài liệu về kế hoạch dài hạn của tỉnh, phường, xã; hệ thống phát triển kinh tế của các ngành ở từng vùng kinh tế - tự nhiên; các dự án quy hoạch phường, quy hoạch xí nghiệp; dự án thiết kế
về cơ sở hạ tầng là điều kiện thuận lợi để nâng cao chất lượng và tăng tính khả thi cho các dự án quy hoạch sử dụng đất đai.
Để xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất đai các cấp vi mô cho một thời gian trước mắt, trước hết phải xác định được định hướng và nhu cầu sử dụng đất dài hạn trên phạm vi lãnh thổ lớn hơn. Khi lập dự báo có thể sử dụng các phương án có độ chính xác không cao, kết quả được thể hiện ở dạng khái lược. Việc thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai được thực hiện trên cơ sở thống kê đầy đủ và chính xác đất đai về mặt số lượng và chất lượng. Dựa vào các số liệu thống kê đất đai và nhu cầu sử dụng đất đai của các ngành sẽ lập dự báo sử dụng đất, sau đó sẽ xây dựng phương án quy hoạch, kế hoạch phân bổ, sử dụng và bảo vệ quỹ đất cho thời gian trước mắt cũng như lâu dài trên phạm vi cả nước, theo đối tượng và mục đích sử dụng đất.
Dự báo cơ cấu đất đai liên quan chặt chẽ với chiến lược sử dụng tài nguyên đất đai, với dự báo sử dụng tài nguyên nước, rừng, dự báo phát triển các công trình thuỷ lợi, thuỷ nông, cơ sở hạ tầng,... Chính vì vậy việc dự báo sử dụng đất với mục tiêu cơ bản là xác định tiềm năng để mở rộng diện tích và cải tạo đất nông - lâm nghiệp, các định định hướng sử dụng đất cho các mục đích chuyên dùng khác phải được xem xét một cách tổng hợp cùng với các dự báo về phát triển khoa học kỹ thuật, dân số, xã hội... trong cùng một hệ thống thống nhất về dự báo phát triển kinh tế - xã hội của cả nước.
Nội dung của chiến lược sử dụng đất đai bao gồm:
- Phân tích hiện trạng phân bố và sử dụng quỹ đất của các ngành kinh tế quốc dân;
- Xác định tiềm năng đất để khai hoang đưa vào sản xuất nông nghiệp;
- Xác định nhu cầu đất đai cho các ngành kinh tế quốc dân;
- Thiết lập các biện pháp cải tạo, phục hồi và bảo vệ quỹ đất cũng như để hoàn thiện việc sử dụng đất;
- Xây dựng dự báo (khoa học - kỹ thuật) phân bổ quỹ đất cho các ngành kinh tế quốc dân, theo các đối tượng và mục đích sử dụng (lập biểu chu chuyển đất đai cho thời kỳ định hướng).
Dự báo sử dụng đất đai là một bộ phận của dự báo dài hạn về phát triển nền kinh tế - xã hội của đất nước phù hợp với trình độ phát triển lực lượng sản xuất và
các mối quan hệ sản xuất. Trong quy hoạch sử dụng đất đai của cả nước và quy hoạch sử dụng đất đai của các cấp đều giải quyết chung một nhiệm vụ là sử dụng hợp lý quỹ đất gắn với phân bổ lực lượng sản xuất theo nguyên tắc từ trên xuống và ngược lại sẽ chỉnh lý, hoàn thiện từ dưới lên trên.
Trong thực tiễn khi quy hoạch sử dụng đất đai thường nảy sinh yêu cầu xây dựng quy hoạch chuyên ngành đối với các công trình cơ sở hạ tầng gắn liền với đất như: hệ thống giao thông, mạng lưới thuỷ lợi, hệ thống các điểm dân cư... Để đảm bảo thống nhất giữa quy hoạch sử dụng đất và các công trình trên, cần dựa trên cơ sở dự báo sử dụng đất chung của vùng.
Quy hoạch sử dụng đất đai không làm thay các quy hoạch chuyên ngành.
Trong phương án quy hoạch sử dụng đất đai, các công trình liên quan tới đất được thể hiện dưới dạng sơ đồ phân bố và xử lý số liệu theo các chỉ tiêu tổng quát. Trên cơ sở sơ đồ phân bố, khi có nhu cầu sẽ xây dựng dự án quy hoạch chuyên ngành theo từng công trình riêng biệt.
Như vậy, các vấn đề liên quan đến việc sử dụng hợp lý đất đai được thực hiện theo tuần tự từ quy hoạch tổng thể sử dụng đất đai đến các dự án quy hoạch chuyên ngành sẽ cho phép giải quyết cụ thể các vấn đề về sử dụng đất trên cơ sở áp dụng các tiến bộ và thành tựu của khoa học kỹ thuật.
Chính vì đất đai là điều kiện chung của sản xuất, là cơ sở không gian để phát triển các ngành kinh tế quốc dân, nên mọi vấn đề về sử dụng hợp lý đất đai ở các cấp độ khác nhau đều liên quan đến các lĩnh vực như: năng lượng, công nghiệp, giao thông, xây dựng... và đặc biệt là dự báo việc phát triển và phân bố lực lượng sản xuất.
Định hướng sử dụng đất đai được đề cập trong nhiều tài liệu dự báo khoa học kỹ thuật thuộc các cấp và lĩnh vực khác nhau. Tuy nhiên, việc xây dựng quy hoạch tổng thể sử dụng đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, mang tính chất tổng hợp dựa trên cở sở của các tài liệu khảo sát chuyên ngành, đưa ra định hướng phân bố và tạo điều kiện thuận lợi về mặt không gian để thực hiện các quyết định về sử dụng đất trong giai đoạn trước mắt, hoàn thiện về các chỉ tiêu kỹ thuật và tạo cơ sở pháp lý cho việc sử dụng đất.
Quy hoạch sử dụng đất đai không chỉ có ý nghĩa về mặt kinh tế mà còn thể hiện rõ tính kỹ thuật cũng như ý nghĩa pháp lý. Các quyết định về quy họạch sử
dụng đất vừa là cơ sở không gian để bố trí các công trình vừa là căn cứ kỹ thuật để lập kế hoạch đầu tư chi tiết.
Xem xét mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai và quản lý đất đai cho thấy: các tài liệu về thống kê số lượng, chất lượng đất đai cũng như đăng ký đất đai phục vụ nhiều cho việc lập quy hoạch sử dụng đất đai. Ngược lại, cơ cấu đất đai được tạo ra trong quá trình quy hoạch sử dụng đất là cơ sở để thống kê đất đai. Các số liệu về phân hạng đánh giá đất cũng được sử dụng để lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai (Luật đất đai 2013).
2.1.5.3. Quan hệ giữa Quy hoạch sử dụng đất đai với Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội là tài liệu mang tính khoa học, sau khi được phê duyệt sẽ mang tính chiến lược chỉ đạo sự phát triểnkinh tế xã hội, được luận chứng bằng nhiều phương án kinh tế - xã hội về phát triển và phân bố lực lượng sản xuất theo không gian có tính đến chuyên môn hoá và phát triển tổng hợp sản xuất của các vùng và các đơn vị cấp dưới.
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội là một trong những tài liệu tiền kế hoạch cung cấp căn cứ khoa học cho việi xây dựng các kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội. Trong đó, có đề cập đến dự kiến sử dụng đất đai ở mức độ phương hướng với một nhiệm vụ chủ yếu. Còn đối tượng của Quy hoạch sử dụng đất đai là tài nguyên đất.
Nhiệm vụ chủ yếu của nó là căn cứ vào yêu cầu của phát triển kinh tế và các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội điều chỉnh cơ cấu và phương hướng sử dụng đất, xây dựng phương án Quy hoạch phân phối sử dụng đất đai thống nhất và hợp lý.
Như vậy, Quy hoạch sử dụng đất đai là quy hoạch tổng hợp chuyên ngành, cụ thể hoá quy hoạch tổng thể phất triển kinh tế xã hội, nhưng nội dung của nó phải được điếu hoà thống nhất với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội (Luật đất đai 2013).
2.1.5.4. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch các ngành
Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch các ngành là quan hệ tương hỗ vừa phát triển vừa hạn chế lẫn nhau. Quy hoạch các ngành là cơ sở và bộ phận hợp thành của quy hoạch sử dụng đất đai, nhưng lại chịu sự chỉ đạo và khống chế quy hoạch của quy hoạch sử dụng đất đai.
Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch các ngành là quan hệ
gian ở cùng một khu vực cụ thể. Tuy nhiên chúng có sự khác nhau rất rõ về tủ tưởng chỉ đạo và nội dung: Một bên là sự sắp xếp chiến thuật, cụ thể, cục bộ (Quy hoạch ngành); một bên là sự định hướng chiến lược có tính toàn diện và toàn cục (Quy hoạch sử dụng đất) (Luật đất đai 2013).
a. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch phát triển nông nghiệp Quy hoạch phát triển nông nghiệp xuất phát từ nhu cầu của phát triển kinh tế - xã hội đối với sản xuất nông nghiệp để xác định hướng đầu tư, biện pháp, bước đi về nhân tài, vật lực đảm bảo cho các ngành trong nông nghiệp phát triển đạt tới quy mô các chỉ tiêu về đất đai, lao động, sản phẩm hàng hoá, giá trị sản phẩm, . . trong một thời gian dài với tốc độ và tỷ lệ nhất định.
Quy hoạch phát triển nông nghiệp là một trong những căn cứ chủ yếu của quy hoạch sử dụng đất đai. Quy hoạch sử dụng đất đai tuy dựa trên quy hoạch và dự báo yêu cầu sử dụng của các ngành trong nông nghiệp, nhưng chỉ có tác dụng chỉ đạo vĩ mô, khống chế và điều hoà quy hoạch phát triển nông nghiệp. Hai loại quy hoạch này có mối quan hệ qua lại vô cùng cần thiết và không thể thay thế lẫn nhau (Luật đất đai 2013).
b. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch đô thị
Căn cứ vào yêu cầu của kế hoạch dài hạn phát triển kinh tế xã hội và phát triển của đô thị, quy hoạch đô thị sẽ định ra tính chất, quy mô, phương châm xây dựng đô thị, các bộ phận hợp thành của đô thị, sắp xếp một cách toàn diện hợp lý toàn diện, bảo đảm cho sự phát triển của đô thị được hài hoà và có trật tự, tạo những điều kiện có lợi cho cuộc sống và sản xuất. Tuy nhiên, trong quy hoạch sử dụng đất đai được tiến hành nhằm xác định chiến lược dài hạn về vị trí, quy mô và cơ cấu sử dụng toàn bộ đất đai như bố cục không gian trong khu vực quy hoạch đô thị.
Quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất công nghiệp có mối quan hệ diện và điểm, cục bộ và toàn bộ. Sự bố cục, qui mô sử dụng đất, các chỉ tiêu chiếm đất xây dựng .., trong quy hoạch đô thị sẽ được điều hoà với quy hoạch sử dụng đất đai. Quy hoạch sử dụng đất đai sẽ tạo điều kiện tốt cho xây dựng và phát triển đô thị (Luật đất đai 2013).
c. Quan hệ giữa Quy hoạch sử dụng đất với các ngành phi nông nghiệp khác
Quan hệ tương hỗ vừa phát triển vừa hạn chế lẫn nhau, quy hoạch các ngành là cơ sở và bộ phận hợp thành của quy hoạch sử dụng đất đai nhưng chịu sự chỉ đạo và khống chế của quy hoạch sử dụng đất đai. Quan hệ giữa chúng là quan hệ cá thể và tổng thể, cục bộ và toàn bộ, không có sự sai khác về quy hoạch theo không gian
và thời gian ở cùng một khu vực cụ thể (có cả quy hoạch ngắn hạn và dài hạn). Tuy nhiên, chúng có sự khác nhau rất rõ về tư tưởng chỉ đạo và nội dung: một bên là sự sắp xếp chiến thuật, cụ thể, cục bộ (quy hoạch ngành); một bên là sự định hướng chiến lược có tính toàn diện và toàn cục (quy hoạch sử dụng đất đai) (Luật đất đai 2013).
2.2. TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
2.2.1. Tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất của một số nước trên thế giới Cộng hòa liên bang Nga: Quy hoạch sử dụng đất đai ở Cộng hòa liên bang Nga chú trọng việc tổ chức lãnh thổ, các biện pháp bảo vệ và sử dụng đất với các nông trang và các đơn vị sử dụng đất nông nghiệp. Quy hoạch sử dụng đất của Nga được chia thành hai cấp: quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết. Quy hoạch chi tiết là tổ chức lãnh thổ sao cho đảm bảo một cách đầy đủ, hợp lý, hiệu quả việc sử dụng đất đai.
Nhật Bản: Quy hoạch sử dụng đất ở Nhật Bản được phát triển từ rất lâu, đặc biệt được đẩy mạnh vào đầu thập kỷ 70 của thế kỷ 20. Quy hoạch sử dụng đất ở Nhật không những chú ý đến hiệu quả kinh tế, xã hội mà còn rất chú trọng đến bảo vệ môi trường, tránh các rủi ro của tự nhiên như động đất, sóng thần,…Quy hoạch sử dụng đất chia ra: quy hoạch sử dụng đất tổng thể và quy hoạch sử dụng đất chi tiết.
- Quy hoạch sử dụng đất tổng thể được xây dựng cho một vùng lãnh thổ rộng lớn tương đương với cấp tỉnh, cấp vùng trở lên. Mục tiêu được xây dựng cho một chiến lược sử dụng đất dài hạn khoảng từ 15-30 năm nhằm đáp ứng các nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội định hướng cho quy hoạch sử dụng đất chi tiết.
- Quy hoạch sử dụng đất chi tiết được xây dựng cho vùng lãnh thổ nhỏ tương đương cấp xã. Giai đoạn lập quy hoạch chi tiết từ 5-10 năm về nội dung quy hoạch chi tiết rất cụ thể, coi trọng tham gia ý kiến của các chủ sử dụng đất. do vậy tính khả thi của phương án cáo và người dân chấp hành quy hoạch sử dụng đất rất tốt.
Anh: Để bắt tay vào công việc xây dựng lại sau chiến tranh, năm 1947 chính phủ Anh đã sửa đổi và công bố Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, trong đó xác lập chế độ quốc hữu về quyền phát triển và xây dựng chế độ cho phép khai thác.
Quy định mọi loại đất đều phải đưa vào chế độ quản lý, mọi người nếu muốn khai thác đất đai, trước hết phải được cơ quan quy hoạch địa phương cho phép, chế độ cho phép khai thác trở thành biện pháp chủ yếu của chế độ quản lý quy hoạch đất đai.