1. Tổng quan về thị trờng Bất động sản
2.3.2 Gía nhà cho thuê quá cao
Gía thuê văn phòng tại thời điểm hiện tại tăng quá nhanh, nguồn cung không đáp ứng so với nhu cầu của các DN trong và ngoài nớc. Do áp lực hội nhập, nhiều tổ chức, DN nớc ngoài vào đầu t tại Việt Nam nên nhu cầu thuê văn phòng làm trụ sở giao dịch là rất lớn. Chính vì điều đó đã làm đẩy giá cho thuê tại các cao ốc lên nhanh. Với mức giá thuê hiện tại làm cho các DN khó chấp nhận trong một thời gian dài. Theo ớc tính hàng năm giá thuê văn phòng tăng trung bình khoảng 10%, dự báo năm 2007-2008, giá thuê cao ốc hạng A tăng khoảng 20%, hạng B tăng 10% và hạng C tăng nhẹ 5%, trong khi đó nguồn cung vẫn không đáp ứng nhu cầu tăng mạnh từ phía các DN. Việc không đáp ứng đợc nhu cầu sẽ khiến các DN chuyển hớng đầu t sang các nớc khác với chi phí rẻ hơn mang lại nhiều thuận lợi cho họ trong đầu t kinh doanh lâu dài. Có thể thấy giá cho thuê văn phòng tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh và một số thành phố khác của một số thành phố khác trong khu vực đợc thể hiện qua bảng sau:
Bảng 10 : Gía thuê văn phòng ở một số thành phố của một số quốc gia trong khu vực cập nhật 25/5/2006
Đơn vị $/m2
TP.HCM 29-31 Hà Nội 28-35 Manila 8-11 Bangkok 15-22 Hongkong 50-53 Singapore 37-40
Nh vậy có thể thấy giá cho thuê văn phòng trung bình trong giai đoạn này cao hơn so với giai đoạn 2001-2002.Thị trờng nhà đất từ cuối năm 2003 đến cuối năm 2005 diễn ra trầm lắng. Ngợc lại thị trờng văn phòng, căn hộ cho thuê và các khu thơng mại diễn ra sôi động. Trong giai đoạn từ năm 2006 đến nay thị trờng BĐS sôi động trở lại trên tất cả các mảng thị trờng lợng cung tăng nhanh nhng vẫn không đáp ứng nhu cầu. Gía cả vẫn ở mức cao, thị trờng văn phòng, căn hộ cho thuê và các khu thơng mại vẫn còn nhiều tiềm năng.
2.3.3.Chính sách của nhà nớc.
Chính sách hoạch định phát triển thị trờng nhà cho thuê không mang tính đồng bộ trong nhiều nghành lĩnh vực. Nhà nớc cha điều tiết tốt thị trờng về giá cả, nguồn cung, vốn đầu t ,chính sách mang tính vĩ mô .v.v... Thị trờng BĐS phát triển nằm ngoài sự kiểm soát của NN nh giá cả tăng quá nhanh trong một thời gian ngắn. Nhà nớc có sự điều chỉnh nhng thờng mang tính chất làm nóng thêm, cha can thiệp đợc sâu vào thị trờng. Việc sử dụng nguồn vốn còn thiếu hiệu quả trong việc giải quyết nhu cầu về nhà ở cho đa số ngời có thu nhập thấp. Còn tồn tại nhiều chính sách làm hạn chế việc phát triển nhà ở nh chính sách thuế, chính sách huy động vốn ,cơ chế quản lý các dự án là các quy chế khai thác sử dụng nhà không thống nhất, không rõ ràng gây khó khăn cho phát triển thị trờng nhà ở. Nguồn vốn đầu t chủ yếu cho thị truờng nhà cho thuê là lấy từ ngân sách nhà nớc. Nhà nớc cha khuyến khích đợc các thành phần kinh tế tham gia đầu t phát triển kinh doanh nhà ở theo quy định bán trả chậm, trả dần cho thuê và thuê mua cho đối tợng thu nhập thấp. Trong các dự án nhà thì cha chú trọng phát triển đa dạng các loại nhà, kể cả quy mô căn hộ, tiêu chuẩn thiết bị nội thất, hình thức kinh doanh( bán trả chậm , cho thuê, thuê mua ) phù hợp với khả năng tài chính và điều kiện… thu nhập của các đối tợng thu nhập thấp.
Tình trạng buông lỏng quản lý trong thị trờng nhà cho thuê cha đợc khắc phục, gây ra thất thoát lãng phí đối với ngân sách NN. Các chính sách
của NN không khuyến khích đợc sự tham gia của các DN trong đầu t phát triển.
2.4.Một số quy định của NN trong việc phát triển thị trờng nhà cho thuê.
Đại hội đại biểu lần thứ IV của Đảng Cộng Sản đã xác định:” quản lý chặt chẽ đất đai và thị trờng BĐS” là một trong bốn hoạt động chủ yếu để “ tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trờng”.Đại hội định hớng cho hoạt động này trong thời kỳ 1996-2000 là ban hành những quy chế cụ thể về sử dụng và sở hữu BĐS. Năm 2003 Luật đất đai mới ra đời thay thế cho Luật đất đai 1993 và Luật này có hiệu lực vào ngày 1/7/2004. Cho đến nay NN đã ban hành nhiều quy cụ định về quyền sử dụng đất, quy định việc tính giá trị quyền sử dụng đất trong giá trị BĐS , tiền tệ hoá BĐS thuộc sở hữu NN làm cơ sở cho việc hoạch định chính sách đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng, cổ phần hoá một số DN NN, ban hành các chính sách phát triển của các khu công nghiệp, khu dân c mới và nhà ở. Trong Luật Nhà cũng nêu mục tiêu về phát triển nhà ở đó là phát triển nhà ở là việc đầu t xây mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện tích nhà ở. Phát triển nhà ở phải đảm bảo cho công dân có chỗ ở phù hợp với khả năng thu nhập của các đối tợng khác nhau, điều kiện kinh tế- xã hội của đất nớc, của từng địa phơng; từng bứơc cải thiện chỗ ở của các tầng lớp dân c, thúc đẩy hình thành và phát triển thị trờng BĐS nhà ở; góp phần phát triển đô thị và nông thôn theo hớng văn minh, hiện đại và phù hợp với bản sắc văn hoá dân tộc.
Đối với nhà ở, Pháp lệnh năm 1991 đã quy định quyền sở hữu nhà ở của dân c. Nghị định 60/CP của Chính phủ ra ngày 5/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị, đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhằm hớng thịt trờng bất động sản thành thị trờng chính thức. Để tạo điều kiện cho các giao dịch chuyển dịch nhà đất thuận lợi, Chính phủ đã ban hành Nghị định 61/CP của Chính phủ ra ngày 5/7/1994 về mua bán kinh doanh nhà ở, Nghị định 21/CP của Chính phủ ra ngày 16/4/1996 vầ sửa đổi bổ sung Điều 5 và Điều 7 của Nghị định 61/CP, bộ Luật dân sự từ Điều 443 đến Điều 451 về hợp đồng mua bán nhà và Điều 489 đến Điều 502 về hợp đồng thuê nhà và nhiều văn bản khác. Qúa trình phát triển và hoàn thiện pháp luật về nhà ở đã đợc đánh dấu bằng sự ra đời của Luật nhà ở đợc Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2005 và sẽ có hiệu lực từ ngày 1 tháng 7 năm 2006. Luật nhà ở đã giành toàn bộ chơng 5 với 35 điều để điều chỉnh các quan hệ giao dịch về
nhà ở.
Trong Điều 6 Luật Nhà ở năm 2005 có quy định chính sách phát triển nhà ở bao gồm: 1, Nhà nớc có chính sách về quy hoạch, đất đai, tài chính, tín dụng, về nghiên cứu ứng dụng công nghệ và vật liệu xây dựng mới; về thị tr- ờng BĐS nhà ở và thực hiện công khai, minh bạch thủ tục hành chính để tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân tham gia phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật.2 Nhà nớc khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu t phát triển nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua đáp ứng nhu cầu nhà ở của ngời có thu nhập thấp và các tầng lớp dân c trong xã hội.3 Nhà nớc chủ động đầu t phát triển quỹ nhà ở thuộc sở hữu NN để cho thuê, cho thuê mua, phục vụ nhu cầu điều động, luân chuyên cán bộ, công chức; có chính sách hỗ trợ trực tiếp đối với một số đối tợng thuộc diện chính sách xã hội cải thiện nhà ở. Nhà nớc quy định trong điều 39 về mua bán, cho thuê nhà ở thơng mại : Phơng thức mua bán, cho thuê nhà ở thơng mại đợc thực hiện thông qua hình thức trả tiền một lần hoặc trả chậm, trả dần.Điều 45 quy định quỹ nhà ở xã hội: NN có cơ chế, chính sách phát triển quỹ nhà ở xã hội để các đối tợng quy định tại điều 53 và 54 của Luật Nhà ở.NN khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nớc và nớc ngoài đầu t phát triển quỹ nhà ở xã hội. Tổ chức, cá nhân phát triển quỹ nhà ở xã hội đợc NN miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với đất xây dựng nhà ở xã hội; đợc miễn, giảm các khoản thuế liên quan theo quy định của pháp luật. Điều 53 và 54 đối tợng và điều kiện đợc thuê nhà ở xã hội; đối t- ợng đợc thuê nhà ở xã hội là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lợng vũ trang nhân dân,công nhân làm việc tại các khu công nghiệp và các đối tợng khác theo quy định của chính phủ. Gía cho thuê nhà ở đợc quy định trong điều 99: 1 Gía cho thuê nhà ở do các bên thoả thuận, trờng hợp pháp luật có quy định về khung giá cho thuê nhà ở thì không đợc vợt quá khung giá đó. Trờng hợp cha hết hạn hợp đồng mà bên cho thuê nhà ở cải tạo nhà ở và đợc bên thuê nhà ở đồng ý thì bên cho thuê nhà ở đợc quyền điều chỉnh giá cho thuê nhà.
Ngày 5/1/2006, Chính phủ đã ban hành nghị định số 02/2006/NĐ-CP , quy chế khu đô thị mới đã tiến thêm một bớc mới trong việc quản lý các hoạt động đầu t phát triển bất động sản và góp phần làm lành mạnh, phát triển ổn định vững chắc thị trờng bất động sản. Năm 2007 thủ tớng chính phủ ra chỉ
thị số 11/ 2007 về việc triển khai thi hành Luật kinh doanh BĐS. Trong đó yêu cầu Bộ TN-MT chủ trì nghiên cứu bổ sung hình thức cho thuê đất để xây dựng nhà ở cho thuê đối với các tổ chức trong nớc; quy định rõ diện tích đất không phảI nộp tiền sử dụng đất trong các dự án đầu t kinh doanh BĐS. Bộ tài chính nghiên cứu, ban hành quy định về bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp định giá BĐS; quy định về việc cho vay u đãi đầu t đối với các dự án xây dựng nhà ở đẻ cho thuê, thuê mua, cho ngời thu nhập thấp, sinh viên, công nhân làm việc trong các khu chế xuất, khu công nghiệp..
Trong năm 2007, Bộ xây dựng nghiên cứu trình chính phủ đề án mở rộng từng bớc quyền của các nhà đầu t nớc ngoài tham gia vào thị trờng BĐS phù hợp với lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế. NN luôn tạo điều kiện cho các DN trong nớc hợp tác với các DN nớc ngoài nh về tài chính, kỹ thuật, quản lý....nhằm đa thị trờng BĐS của Việt Nam hội nhập chủ động và theo đúng tiến trình cam kết quốc tế.
Tất cả những quy định trên đều nhằm tạo điều kiện cho việc kinh doanh, mua bán nhà đất thuận lợi, đồng thời khắc phục các hiện tợng tiêu cực trong quan hệ nhà đất, động viên các thành phần kinh tế tham gia đầu t xây dựng giải quyết đợc phần nào khó khăn về nhu cầu nhà ở hiện nay.
3.Giải pháp để đẩy nhanh phát triển thị trờng nhà cho thuê ở Việt Nam.
3.1.Giải pháp nhà cho thuê dành cho ngời có thu nhập thấp
Việc đầu t cho BĐS nhà ở gặp nhiều khó khăn vì việc vay vốn của các hộ gia đình để mua nhà còn gặp nhiều khó khăn vuớng mắc do họ không có đủ tiềm lực tài chính. Khả năng họ chi trả vốn vay của các hộ gia đình có thu nhập thấp là khó xác định. Chính vì vậy NN nớc phải có những chính sách giải quyết bài toán trên nh NN đầu t xay dựng quỹ nhà ở xã hội để tạo điều kiện cho ngời thu nhập thấp có thể thuê và thuê mua. Tạo lập quỹ nhà cho thuê, thuê mua với giá cả phù hợp là một trong những biện pháp quan trọng để giải quyết nhà ở cho ngời thu nhập thấp. Việc NN đầu t xây dựng quỹ nhà ở để cho thuê và thuê mua vừa góp phần giải quyết nhu cầu bức xúc cho ngời lao động vừa dảm bảo sự công bằng xã hội. Mặc dù hình thức cho thuê nhà ở thu hồi vốn chậm hơn so với trờng hợp bán đứt cho ngời mua nhng theo đánh giá của chuyên gia , NN không bị thất thoát tài sản vì quỹ nhà này vẵn do NN
nắm giữ. Tuy nhiên việc quản lý quỹ nhà ở cho thuê thuộc sở hữu NN đòi hỏi phải có những thay đổi theo hớng quy định rõ quyền lợi, nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê nhà ở. Cụ thể là xây dựng khu chung c cho những đối t- ợng trên không quá 6 tầng, căn hộ rộng từ 30-60m2 đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Với trờng hợp thuê nhà thì ngời ở sẽ trả tiền hàng tháng cho đơn vị quản lý, còn thuê mua thì phải trả trớc 20% giá trị căn hộ và trả tiền thuê hàng tháng trong vòng 15 năm thì căn hộ đợc sang tên chủ. Việc thuê và thuê mua phải đúng theo nguyên tắc quản lý, nếu vi phạm sẽ bị thu hồi. Nguồn vốn sẽ đợc huy động từ ngân sách NN, từ các thành phần kinh tế khác hoặc từ kiều bào, kiều hối. NN nớc sẽ có những u đãi nh miễn tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất của dự án .
Để giải quyết nhu cầu nhà ở của ngời có thu nhập thấp, phải có chính sách khuyến khích phát triển quỹ nhà ở để cho thuê, thuê mua. Việc tạo lập quỹ tài chính dành để phát triển nhà ở, góp phần điều tiết thị trờng nhà ở cũng là một giải pháp hiệu quả mà nhiều nớc đã áp dụng. Bên cạnh đó, cần khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu t kinh doanh BĐS với ph- ơng châm đa dạng hoá cả về nhà ở và phơng thức thanh toán. NN cần đa ra các chính sách nh tạo điều kiện về đất đai và hạ tầng; thu thuế nhà đất đối với nhà đã mua nhng để không; không thu thuế thu nhập đối với nhà cho thuê; điều chỉnh theo hớng giảm khung giá đất của các địa phơng; thu hút đầu t n- ớc vào thị trờng BĐS…