2.3. Hợp đồng mua bán nhà ở
2.3.1. Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở
Căn cứ theo Pháp luật Dân sự, LKDBĐS, Luật nhà ở thì hợp đồng mua bán nhà ở gồm những nội dung chính sau:
Nội dung cấu trúc của hợp đồng:
Cấu trúc của hợp đồng là các phần cấu thành của hợp đồng thường được trình bày dưới dạng văn bản. Mặc dù Pháp luật không quy định cụ thể nhưng hợp đồng phải được trình bày theo một trật tự cấu trúc chặt chẽ và logic thì cần phải đảm bảo các thành phần sau:
- Phần mở đầu của hợp đồng:Phần này gồm các nội dung như tên, số ký hiệu của hợp đồng ; thời gian, địa điểm lập hợp đồng.
- Phần thông tin của các bên chủ thể hợp đồng: Đây là nội dung quan trọng trong hợp đồng, ngoài việc thể hiện đúng chính xắc thông tin về tên, địa chỉ, điện
thoại, fax…thì các bên cần phải lưu ý về thông tin xác định tư cách pháp lý của các bên như giấy tờ pháp lý chứng minh tư cách chủ thể của các bên, giấy tờ chứng minh thẩm quyền ký hợp đồng của người ký hợp đồng tại thời điểm ký, như điều lệ công ty, quyết đinh bổ nhiệm, giấy ủy quyền…Nhằm trách việc giao kết hợp đồng với chủ thể không có tư cách chủ thể hoặc không có thẩm quyền ký hợp đồng dẫn đến làm vô hiệu hợp đồng.
- Phần các điều khoản nội dung của hợp đồng: nội dung của hợp đồng phải có đối tượng là tài sản hay công việc phải làm, số lượng, chất lượng, giá cả, phương thức thanh toán, trách nhiệm của các bên do vi phạm hợp đồng, điều khoản về cơ chế giải quyết tranh chấp, về luật áp dụng…Trong khoa học pháp lý có thể phân các điều khoản trên thành ba nhóm sau:
Nhóm điều khoản cơ bản; Nhóm điều khoản thường lệ; Nhóm điều khoản tùy nghi.
- Phần ký kết hợp đồng: Hợp đồng bằn văn bản do đó phần ký kết hợp đồng rất quan trọng thể hiện sự xác nhận của các bên về nọi dung của hợp đồng. Thông thường phần này là chữ ký của cá nhân có thẩm quyền ký kết hợp đồng. Tuy nhiên, nếu cá nhân ký kết hợp đồng nhân danh pháp nhân hoặc cá tổ chức mà theo yêu cầu của Pháp luật phải có con dấu của tổ chức đó.
Nội dung các điều khoản của hợp đồng:
Hợp đồng là sự thỏa thuận của các bên, do đó nội dung của hợp đồng là do các bên thỏa thuận, việc thêm hay bớt các nội dung trong hợp đồng là phụ thuộc vào ý trí của các bên tham gia ký kết hợp đồng. Tuy nhiên căn cứ theo Điều 398 Bộ luật Dân sự 2015 thì tùy theo từng loại hợp đồng các bên có thể thỏa thuận về các nội dung sau đây: Đối tượng của hợp đồng là tài sản giao dịch, công việc phải làm hoặc được làm; Số lượng, chất lượng; Gía, phương thức thanh toán; Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng; Quyền, nghĩa vụ của các bên; Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; Phạt vi phạm hợp đông; Phương thức giải quyết tranh chấp.
- Điều khoản về đối tượng của hợp đồng: Đối tượng của hợp đồng có thể là vật hoặc công việc mang tính dịch vụ, đây là điều khoản quan trọng trong hợp đồng
- Điều khoản về số lượng, khối lượng: Xuất phát từ tập quán, quy định Pháp luật và truyền thống khác nhau đặc biệt là trong thương mại quốc tế về các đơn vị tính và hệ số đo lường khối lượng, do đó các bên cần thống nhất và ghi chính xác loại đơn vị tính trong hợp đồng.
- Điều khoản về chất lượng: Đây là điều khoản quan trọng thường sảy ra tranh chấp trong hợp đồng vì sự khác biệt về chất lượng của tài sản, hàng hóa, dịch vụ do được sản xuất, cung cấp bởi nhiều tổ chức, cá nhân khác nhau và với công nghệ, trình độ tay nghề khác nhau. Vì vậy trọng hợp đồng cũng nên chỉ định cụ thể các tổ chức giám định.
- Điều khoản về giá: Đây là điều khoản quan trọng trong hợp đồng, trong điều khoản này các bên cần quy định đồng tiền tính giá và phương pháp tính giá cũng như quy định về việc tăng giảm giá khi phát sinh.
- Điều khoản về thanh toán: Điều khoản thanh toán rất quan trọng vì nó liên quan đến quyền lợi của các bên. Trên thực tế có nhiều phương thức thanh toán với những yêu nhược điểm khác nhau vì vậy các bên dựa trên sự hiểu biết và phong tục tập quán để thỏa thuận thống nhất lựa chọn.
- Điều khoản về thời hạn, địa điểm và phương thức thực hiện hợp đồng: Đây là điều khoản mang tính thường lệ, do đó nếu trong hợp đồng các bên có quy định rõ thời hạn thực hiện hợp đồng là một điểm thời gian nào đó hoạc một khoảng thời gian nòa đó thì thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng. Tương tự, địa điểm và phương thức thực hiện hợp đồng cũng thực hiện theo sự thỏa thuân và quy định trong hợp đồng. Nếu trong hợp đồng không thỏa thuận quy định thì áp dụng Điều 277 Bộ luật Dân sự 2015.
Trường hợp không có thỏa thuận thì địa điểm thực hiện nghĩa vụ được xác định như sau:
Nơi có bất động sản, nếu đối tượng của nghĩa vụ là bất động sản;
Nơi cư trú hoặc trụ sở của bên có quyền, nếu đối tượng của nghĩa vụ không phải là bất động sản.
Hoặc trong hợp đồng các bên không thỏa thuận về thời hạn giao tài sản thì thời hạn giao tài sản được xác định theo khoản 3 Điều 278 và khoản 2 và khoản 3 Điều 434 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
Khi các bên không thỏa thuận về thời hạn giao tài sản thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao tài sản và bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho nhau một thời gian hợp lý.
Bên mua thanh toán tiền theo thời gian thỏa thuận. Nếu không xác định hoặc xác định không rõ ràng thời gian thanh toán thì bên mua phải thanh toán ngay tại thời điểm nhận tài sản mua hoặc nhận giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản.
- Điều khoản quyền và nghĩa vụ của các bên: Đây là điều khoản vừa mang tính thường lệ, vừa mang tính tùy nghi. Trong điều khoản này các bên rằng buộc các nghĩa vụ cụ thể, chi tiết đối với nhau hoặc đưa ra một nghĩa vụ mới mà luật không quy định.
- Điều khoản về trách nghiệm do vi phạm hợp đồng: Trong điều khoản này các bên có thể quy định chi tiết các loại trách nhiệm do vi phạm hợp đồng và điều kiện áp dụng như các loại trách nhiệm buộc thực hiện hợp đồng, tạm đình chỉ hợp đồng, đình chỉ hợp đồng, hủy hợp đồng, bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng, phạt vi phạm hợp đồng. Trong số các loại trách nhiệm do vi phạm hợp đồng đều là loại
điều khoản mang tính thường lệ nhưng phạt vi phạm hợp đồng là loại trách nhiệm mang tính tùy nghi.
- Điều khoản về phương thức giải quyêt tranh chấp: Điều khoản này quy định về các hình thức (phương thức) giải quyết tranh chấp khi có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng như phương thức khiếu nại (thương lượng), trung gian, hòa giải, trọng tài, tòa án.
Hình thức của hợp đồng:
Hợp đồng là sự thỏa thuận, thống nhất ý chí về mặt chủ quan của các bên trong quan hệ hợp đồng và phải biểu hiện dưới một hình thức khách quan nhất định thì mới tạo lặp được bằng chứng và xác định được thời điểm giao kết hợp đồng.
Hình thức của giao dịch dân sự thì hợp đồng cũng chính là một giao dịch dân sự. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp giữ liệu theo quy định của Pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.21
Căn cứ theo khoản 2 Điều 17 luật KDBĐS 2014 và Điều 121 Luật nhà ở 2014 thì hợp đồng về mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản.
Hình thức của hợp đồng có thể do các bên thống nhất, lựa chọn một cách tự do hoặc hình thức của hợp đồng là điều kiện bất buộc để hợp đồng có hiệu lực nếu Pháp luật quy định hợp đồng buộc phải giao kết bằng hình thức nhất định.
Ngoài ra tại Điều 24 Luật thương mại 2005 cũng quy định về hình thức của hợp đồng như sau:
Hợp đồng mua bán hàng hoá được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc được xác lập bằng hành vi cụ thể.
Đối với các loại hợp đồng mua bán hàng hoá mà Pháp luật quy định phải được lập thành văn bản thì phải tuân theo các quy định đó.