3.2.1. Định hướng giải quyết vấn đề về mua bán nhà ở thương mại:
Về nhà ở riêng lẻ:
Thứ nhất: Quy định Pháp luật hiện hành không quy định về giá cụ thể của nhà ở riêng lẻ và cũng không thể quy định một cách cụ thể được vì giá của nhà ở riêng lẻ phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như diện tích căn nhà, kết cấu hạ tằng của căn nhà, tình hình giao thông và xã hội nơi căn nhà tọa lặc, vị trí tọa lạc…tuy nhiên với cách xác định giá hiện nay thì người ta lấy giá đất sau đó dựa theo những yếu tố nói trên để áp giá cho nhà ở riêng lẻ. Vì vậy khi mua nhà tốt nhất chúng ta nên gặp đúng chủ sở hữu để không bị các đối tượng như chủ đầu tư, người môi giới, cò nhà đất kê cao giá lên, phải tìm hiểu và tham khảo giá thị trường cùng khu vực.
Thứ hai: Phải biết lựa chọn nguồn thông tin và chọn lọc thông tin, khi mua nhà nên hạn chế mua qua môi giới và cò nhà đất để không bị kê cao giá nhà lên và cũng hằm hạn chế việc hành nghề của bộ phận này làm cho thị trường nhà ở ổn định hơn.
Thứ ba: khi đi mua nhà chúng ta cũng nên tìm hiểu xem căn nhà chúng ta muốn mua có nhằm trong dự án quy hoạch hay không, những quy định của Pháp luật về nhà ở ví dụ như trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh thì cần tìm hiểu về Quyết định 60/2017 của UBND TPHCM quy định về diện tích tối thiểu để được tách thổ, và loại đất xây căn nhà đó có đủ điều kiện để được cấp sổ không.
Thứ tư: Không nên xem những thông tin trên mạng cũng như tờ rơi, nếu xem cũng phải biết chọn lọc những trang uy tín, khi đi xem nhà cần phải kiểm tra chi tiết như diện tích thực tế của căn nhà cũng như trên giấy tờ, khu vực, mặt bằng, giao thông có thuận tiện không, vật liệu xây nhà cũng như tiện nghi căn nhà… Cẩn thận trong việc xem nhà và kiểm tra cũng như tìm hiểu về căn nhà và địa bàn căn nhà tọa lạc thì chúng ta khi đi mua nhà sẽ ít gặp rủi ro hơn.
Cuối cùng: Nên tìm hiểu về quyền sở hữu nhà đất, kiểm tra giấy ủy quyền và nên liên lạc với chủ sở hữu để xắc định thông tin bán nhà có chính xác không, tìm hiểu về thông tin quy hoạch tại sở quy hoạch và địa phương. Sau khi tìm hiểu thật kỹ và cảm thấy thật chắc chắn thì hẵn nên mua nhà vì thị trường nhà ở hiện nay rất phức tạp, có như vậy người mua mới tránh được những rủi ro trong tương lai.
Về nhà ở chung cư:
Thứ nhất: Khi tìm hiểu về Dự án, khách hàng cần yêu cầu các Sàn giao dịch và Chủ đầu tư cung cấp các tài liệu theo Điều 6 Luật kinh doanh bất động sản 2014.
Bởi hiện nay, theo tác giả tìm hiểu được biết thì nhiều thông tin không được các Chủ đầu tư và Sàn giao dịch BĐS công khai, tuân thủ công bố trên các phương tiện như: Trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; Tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; Tại sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản.
Thứ hai: Khi soạn thảo hợp đồng yêu cầu ghi rõ thông tin về diện tích sở hữu chung Dự án để đảm bảo quyền lợi của mình khi có Dự án phải được có các tiện ích như đường giao thông, sân chơi trẻ em, các tiện ích công cộng, cây xanh…..Yêu cầu Chủ đầu tư/Sàn giao dịch bất động sản cung cấp Phối cảnh tổng thể của Dự án và cam kết đầu tư đầy đủ như phối cảnh của Dự án, yêu cầu Chủ đầu tư cam kết bàn giao toàn bộ công trình cho người dân phải hoàn thiện các công trình: Phòng cháy chữa cháy được nghiệm thu, tòa nhà đã có đầy đủ điện, nước, xử lý nước thải, nhà để xe, khu sinh hoạt cộng đồng, khu chức năng, cây xanh…Mới được coi là hoàn thiện và bàn giao chứ không nhận bàn giao khi chủ đầu tư chưa đầu tư đồng bộ;
Thứ ba: Người mua cần quan tâm đến vấn đề đặt cọc trước khi giao dịch chính thức. Thông thường, tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá trị mua bán. Tuy nhiên, cần lưu ý, hợp đồng đặt cọc phải nêu đầy đủ chi tiết thống nhất như: Nhân thân của cả hai bên, thời gian và địa điểm đặt cọc, bất động sản mua bán và đặc điểm, giá trị mua bán, tiền đặt cọc và cách thức thanh toán, xác định bên chịu thuế phí và lệ phí, xử lý tiền đặt cọc…Không nên tham được chiết khấu hay quà tặng mà thanh toán hết hoặc gần hết số tiền mua nhà.
Thứ tư: Khi mua nhà đa số là nhà hoàn thành trong tương lai vì vậy trong hợp đồng chúng ta nên có một điều khoản quy định về thời gian giao nhà, chất lượng nhà khi đưa vào sử dụng, diện tích và thiết kế… Phải đúng như thỏa thuận ban đầu nếu sai thì sẽ phải có điều khoản thỏa thuận về phạt vị phạm và bồi thường thiệt hại.
3.2.2. Định hướng giải quyết vấn đề về mua bán nhà ở xã hội:
Rút ngắn và bỏ bớt những thủ tục rườm rà khi mua nhà ở xã hội, người dân hãy mạnh dạn khiếu nại và tố giác những sai phạm của cán bộ và cơ quan có thẩm quyền như việc bao tre cho người nhà không thuộc diện được mua nhà ở xã hội được phép mua nhà ở xã hội.
Các doanh nghiệp, KCX - KCN cần chú trọng và quan tâm hơn đến đời sống của công nhân như nơi ở của công nhân, nên có những quy định Pháp luật cụ thể để
những chủ thể nói trên có trách nhiệm xây dựng NƠXH hỗ trợ nơi ăn ở cho công nhân của mình.
Cần có những quy định Pháp luật về xử phạt đủ sức răn đe đối với chủ đầu tư tự động nâng giá nhà lên cao và có biện pháp xử lý cụ thể tình trạng hết sức cấp thiết hiện nay đó là làm sao để người nghèo, người lao động thu nhập thấp được tiếp cận nguồn vốn vây ngân sách và được hưởng ưu đãi cũng như được mua NƠXH theo đúng với quy định của Pháp luật về đối tượng được mua nhà ở xã hội.
3.2.3. Định hướng giải quyết vấn đề về mua bán nhà ở tái định cư:
Pháp luật cũng cần có những quy định cụ thể về giá bồi thường, phương thức bồi thường, ngoài ra khi đã là đối tượng tái định cư thì không nên cho nhận tiền đền bù thây vì nhận nhà, có những quy định ưu ái hơn trong việc mua bán nhà tái định cư và thủ tục cũng nên rút ngắn lại. Có những quy định khuyến khích về chế độ mua nhà tái định cư. Cần có những bộ phận khảo sát thực tế về nhu cầu cần mua nhà tái định cư từ cấp xã, phường đến cấp quận, huyện để, thống kê chi tiết cụ thể để từ đó lên kế hoạch xây dựng nhà ở tái định cư một cách hợp lý và cân bằng cung cầu, trách việc đầu tư xây dựng tràn lan như hiện tại rồi bán không được.
3.2.4. Định hướng giải quyết vấn đề về mua bán nhà ở công vụ:
Đã là nhà ở cũ không xử dụng nữa nên mới bán, như vậy là nhà thuộc sở hữu nhà nước nên cần phải có những quy định cụ thể về chủ thể bán nhà trong từng trường hợp cụ thể, về giá cả, cần có quy định về khảo sát chất lượng nhà ở, quy định rộng hơn cho những người được mua, rút ngắn quy trình và thủ tục mua nhà.
Vì là tài sản của quốc gia, hơn nữa lại là nhà cũ nhà nước không còn nhu cầu xử dụng vậy về đối tượng được mua nên có ưu đãi hơn cho những người nghèo, người có thu nhập thấp, người có công với đất nước chưa có nhà ở được mua trước tiên và cũng nên có mức giá hợp lý thể hiện tính nhân văn của Pháp luật và của đất nước.
3.2.5. Định hướng giải quyết vấn đề về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai:
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 Luật nhà ở 2014 thì vốn sử dụng cho phát triển nhà ở thương mại gồm 04 loại, trong đó có vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Việc huy động vốn góp như vậy được thể hiện thông qua các hợp đồng góp vốn. Trong giai đoạn dự án chưa đáp ứng các điều kiện để bán nhà ở hình thành trong tương lai (thường là chưa có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng) thì các chủ đầu tư sẽ tổ chức bán hàng với các phương thức như ký kết huy động vốn góp khi nào đủ điều kiện mua bán thì sẽ tiến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chính thức, như vậy cũng cần có chế tài xử lý đối với trường hợp trên.
Mặc dù Nghị định 99/2015/NĐ-CP cũng nêu rõ chủ đầu tư không được phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, tuy nhiên,
phương thức này thật sự chưa có quy định một cách chi tiết, rõ ràng dẫn đến vẫn có những thỏa thuận “ngầm”. Khi trường hợp có xảy ra tranh chấp, vấn đề xử lý sẽ rất phức tạp. Quyền, nghĩa vụ của các bên sẽ căn cứ trên cơ sở chứng cứ cũng như lập luận của mỗi bên đưa ra. Khi đã quy định hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì cần đưa vào áp dụng triệt để, tránh việc chủ đầu tư lách luật, gây rủi ro cho khách hàng; hoặc cần quy định chi tiết hơn nữa về vấn đề hợp đồng góp vốn đối với cá nhân, hộ gia đình.
Theo quy định hiện hành, Khoản 1 Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Đối với những trường hợp này, ngân hàng thương mại thường yêu cầu chủ đầu tư khi kí kết hợp đồng với khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai, trong điều khoản thỏa thuận về việc thanh toán, phải chuyển khoản và tài khoản của ngân hàng đã bảo lãnh để ngân hàng kiểm soát việc sử dụng tiền của chủ đầu tư, đảm bảo nguồn tiền được sử dụng đúng mục đích. Bên cạnh đó, khách hàng cũng sẽ “yên tâm” hơn vì ngân hàng sẽ kiểm soát chủ đầu tư trong việc sử dụng nguồn tiền huy động từ khách hàng. Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều trường hợp khách hàng trả bằng tiền mặt hoặc chuyển vào tài khoản ở ngân hàng khác không phải tài khoản của ngân hàng chủ đầu tư thế chấp và dùng số tiền đó vào mục đích khác thay vì trả nợ ngân hàng, sẽ dẫn đến nguy cơ ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Cần quy định trực tiếp vấn đề này vào luật để tránh việc chủ đầu tư không thực hiện theo những gì đã cam kết với ngân hàng và khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai.