CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.4.1. Phương hướng đối với thành phố Nha Trang
Để khắc phục những mâu thuẫn, bất cập hiện nay giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng ở thành phố Nha Trang, cần giải quyết đồng bộ một số vấn đề sau:
3.4.1.1. Tăng cường sự thống nhất trong quá trình lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng
Đối với các quy hoạch lập mới, cần có sự phối hợp đồng bộ về thời điểm lập quy hoạch. Cả hai loại quy hoạch trên cùng một địa bàn phải căn cứ vào cùng một mục tiêu phát triển chung, cùng dựa trên một cơ sở tính toán chung là các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội cùng một thời điểm thì mới có thể đưa ra các phương án quy hoạch có nội dung thống nhất với nhau. Do kỳ quy hoạch giữa hai loại quy hoạch được quy định khác nhau nên trong mỗi loại quy hoạch cần xác định kỳ kế hoạch phù hợp với kỳ kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội (5 năm) và có kế hoạch thực hiện cụ thể cho
mỗi kỳ kế hoạch làm cơ sở cho việc phối hợp có hiệu quả trong quá trình thực hiện quy hoạch.
Quá trình lập, thẩm định cả hai loại quy hoạch cần có sự phối hợp thường xuyên, chặt chẽ giữa các cơ quan Tài nguyên và Môi trường và Xây dựng. Mỗi phương án quy hoạch do cơ quan này chủ trì phải được sự thống nhất về nội dung của cơ quan kia trước khi phê duyệt.
Bảo đảm vai trò, vị trí của mỗi loại quy hoạch. Việc phối hợp về nội dung lập quy hoạch cần thực hiện theo hướng coi quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch tổng thể chung về phân bố sử dụng đất của đơn vị hành chính lập quy hoạch; quy hoạch xây dựng cụ thể hóa việc sử dụng đất cho các mục đích sử dụng thuộc đối tượng của mình trên cơ sở phạm vi đất đai do quy hoạch sử dụng đất xác định. Đồng thời, quy hoạch sử dụng đất phải căn cứ, tính toán đầy đủ nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích xây dựng, được coi như là công cụ để thực hiện quy hoạch xây dựng.
Đối với điều chỉnh quy hoạch, cần phối hợp để thực hiện điều chỉnh đồng bộ cả quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng cho cùng một địa bàn để vừa thống nhất về nội dung giữa hai loại quy hoạch, vừa bảo đảm phù hợp với yêu cầu và điều kiện thực tiễn.
3.4.1.2. Đẩy mạnh việc rà soát, kiểm tra, giám sát thực hiện quy hoạch
Bên cạnh việc tăng cường lập mới các quy hoạch, thành phố Nha Trang cần quan tâm thực hiện việc rà soát cả quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng nhằm tiến hành điều chỉnh, bổ sung quy hoạch kịp thời vừa đáp ứng đòi hỏi của phát triển kinh tế - xã hội, vừa thống nhất về nội dung quy hoạch.
Trong quá trình tổ chức thực hiện quy hoạch, cần bảo đảm việc kiểm tra, giám sát chặt chẽ nhằm thực hiện quy hoạch theo các yêu cầu, nội dung đã xác định trong các phương án quy hoạch.
3.4.1.3. Thực hiện phối hợp thường xuyên, có hiệu quả giữa các cơ quan chức năng ở các cấp
Chính quyền thành phố Nha Trang cần chỉ đạo các cơ quan: Tài nguyên và Môi trường, Xây dựng và các cơ quan có liên quan thực hiện phối hợp thường xuyên và có hiệu quả trong công tác quy hoạch. Giữa các cơ quan này cần được phân định rõ ràng, cụ thể về chức năng, nhiệm vụ trong công tác quy hoạch, tránh tình trạng chồng chéo trong công tác quản lý nhà nước về đất đai và xây dựng nói chung, trong việc lập và thực hiện hai loại quy hoạch nói riêng.
Đối với mỗi dự án, phương án quy hoạch cụ thể, Thành phố cần chỉ đạo các cơ quan chức năng thực hiện việc phối hợp thường xuyên và chặt chẽ để giải quyết ngay
các nội dung vướng mắc, mâu thuẫn để hạn chế được các bất cập trong việc lập, điều chỉnh, thực hiện cả hai loại quy hoạch.
3.4.2. Phương hướng sửa đổi nội dung, vai trò, nhiệm vụ, quy định của quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng
Những bất cập, mâu thuẫn trong mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng ở thành phố Nha Trang cũng là những bất cập chung trong việc lập, điều chỉnh, tổ chức thực hiện hai loại quy hoạch này mà nguyên nhân sâu xa là do các quy định chung về công tác quy hoạch chưa hoàn thiện; trình tự, nội dung và phương pháp quy hoạch chưa phù hợp với yêu cầu của thực tiễn. Vì vậy, để giải quyết các bất cập trong công tác quy hoạch của thành phố Nha Trang thì cần giải quyết căn bản các vấn đề chung trong mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng về các quy định, nội dung và phương pháp quy hoạch, bao gồm các nội dung cụ thể sau:
3.4.2.1. Đề xuất sửa đổi, bổ sung nội dung quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng tại thành phố Nha Trang
a. Đối với quy hoạch sử dụng đất
Nội dung quy hoạch sử dụng đất đai đã được quy định tại Điều 23 Luật Đất đai và được quy định chi tiết tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành luật Đất đai, các văn bản hướng dẫn về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên, nội dung quy hoạch sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành chưa thể hiện rõ sự phân biệt, sự khác nhau về nội dung giữa các cấp quy hoạch. Quy hoạch sử dụng đất tại thành phố Nha Trang ở cấp thành phố và cấp phường đều có nội dung được quy định cơ bản là như nhau. Theo các văn bản hướng dẫn lập quy hoạch sử dụng đất hiện nay thì các phương án quy hoạch sử dụng đất ở cấp thành phố và cấp phường có bố cục, nội dung về cơ bản là không khác nhau, thậm chí hệ thống các bảng biểu số liệu quy hoạch cũng giống nhau. Điều đó làm cho công tác quy hoạch sử dụng đất chưa thể hiện vai trò, vị trí riêng đối với từng cấp quy hoạch. Như vậy, nội dung quy hoạch sử dụng đất ở cấp thành phố và cấp phường được quy định cơ bản giống nhau là không hợp lý trong khi vai trò, vị trí, nhiệm vụ và quy mô của quy hoạch cấp thành phố và cấp phường là tương đối khác nhau. Vì vậy, cần nghiên cứu để sửa đổi, bổ sung nội dung quy hoạch sử dụng đất theo hướng:
* Mức độ chi tiết về nội dung của quy hoạch sử dụng đất ở các cấp:
- Mức độ chi tiết về nội dung của quy hoạch sử dụng đất ở các cấp: cấp tỉnh, cấp thành phố, cấp phường cần tăng dần theo nguyên tắc quy hoạch sử dụng đất cấp dưới là cụ thể hóa, chi tiết hóa và phải phù hợp với của quy hoạch sử dụng đất cấp trên. Quy hoạch sử dụng đất thành phố Nha Trang là sự cụ thể hóa, chi tiết hóa quy
hoạch tỉnh Khánh Hòa. Quy hoạch sử dụng đất ở các phường có mức độ chi tiết cao nhất, được thể hiện cụ thể đến từng thửa đất, nhất là đối với nhóm đất phi nông nghiệp; là tài liệu chủ yếu để quản lý, theo dõi việc thực hiện quy hoạch.
* Xác định các nhóm chỉ tiêu về loại đất được coi là chủ yếu đối với mỗi cấp quy hoạch:
Trong nội dung quy hoạch sử dụng đất tại thành phố Nha Trang, bên cạnh việc xác định cụ thể diện tích các loại đất trên các phường ở thành phố thì cần xác định các nhóm chỉ tiêu sử dụng đất cần tập trung thể hiện cụ thể trong quy hoạch sử dụng đất thành phố Nha Trang, để việc bố trí sử dụng các loại đất đó có ảnh hưởng tích cực đến phát triển kinh tế - xã hội thành phố Nha Trang. Cụ thể:
- Nội dung quy hoạch sử dụng đất tại thành phố Nha Trang bên cạnh việc xác định diện tích các loại đất trên địa bàn thành phố theo quy hoạch sử dụng đất tỉnh Khánh Hòa, cần chú trọng xác định rõ diện tích các loại đất đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Nha Trang như: Đất phát triển hạ tầng, Đất di tích danh thắng, Đất khu du lịch,Đất khu bảo tồn thiên nhiên,… nhằm mục tiêu: “Xây dựng thành phố Nha Trang xứng tầm là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa của tỉnh Khánh Hòa; là trung tâm khoa học-kỹ thuật, giáo dục-đào tạo và dịch vụ của tỉnh và vùng Duyên hải Nam Trung bộ và Tây Nguyên; là trung tâm du lịch-nghỉ dưỡng của cả nước và quốc tế; là thành phố tổ chức các sự kiện lễ hội, văn hóa có ý nghĩa cấp quốc gia và quốc tế”.
- Nội dung quy hoạch sử dụng đất phường bên cạnh việc xác định diện tích các loại đất trên địa phường theo quy hoạch sử dụng thành phố, cần chú trọng xác định rõ diện tích các loại đất đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của phường như: đất cơ sở sản xuất kinh doanh, đất phát triển hạ tầng,…
* Nguyên tắc mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất ở các cấp:
Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp trên có tính tổng hợp bao quát chung, có tính chỉ đạo đối với quy hoạch sử dụng đất cấp dưới. Về nguyên tắc, các nội dung của quy hoạch sử dụng đất cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp trên.
Diện tích các loại đất trên địa bàn quy hoạch được xác định trong quy hoạch sử dụng đất cấp dưới phải phù hợp với diện tích được phân bổ trong quy hoạch sử dụng đất cấp trên. Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp dưới chính là việc cụ thể hóa, chi tiết hóa nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp trên.
Tuy nhiên, mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất các cấp không phải là quan hệ một chiều. Quy hoạch càng cụ thể, nội dung càng chi tiết thì sự phù hợp với yêu cầu của thực tiễn đạt được càng cao. Vì vậy, khi nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp dưới bảo đảm phù hợp với yêu cầu thực tiễn về phát triển kinh tế - xã hội thì nó là căn cứ để bổ sung, điều chỉnh nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp trên.
b. Đối với quy hoạch xây dựng
Để nâng cao chất lượng của quy hoạch sử dụng đất trong mối quan hệ với quy hoạch xây dựng thì việc sửa đổi, bổ sung nội dung quy hoạch sử dụng đất là chưa đủ mà cần phải sửa đổi, bổ sung cả những nội dung có liên quan của quy hoạch xây dựng.
Hướng sửa đổi, bổ sung nội dung quy hoạch xây dựng trong mối quan hệ với quy hoạch sử dụng đất như sau:
- Cần thay đổi các tiêu chí phân loại đất, hệ thống phân loại đất áp dụng trong quy hoạch xây dựng cho phù hợp với phân loại đất áp dụng trong quy hoạch sử dụng đất. Việc thay đổi việc phân loại đất, tên gọi các loại đất vừa phải đáp ứng được yêu cầu của quy hoạch xây dựng, vừa phải đạt mục tiêu thống nhất, tương đồng với các loại đất trong quy hoạch sử dụng đất ở mức độ cao nhất.
- Phần nội dung quy hoạch bố trí sử dụng đất đai trong quy hoạch xây dựng thực chất là quy hoạch sử dụng đất chuyên ngành. Vì vậy, các chỉ tiêu về diện tích các loại đất trong quy hoạch xây dựng về nguyên tắc phải phù hợp với diện tích đã được quy hoạch sử dụng đất xác định và phân bổ. Việc bố trí đất đai trong quy hoạch xây dựng cần tuân thủ theo hướng là sự cụ thể hóa việc sử dụng đất mà quy hoạch sử dụng đất đã xác định.
3.4.2.2. Xác định vai trò, nhiệm vụ của quy hoạch sử dụng đất trong mối quan hệ với quy hoạch xây dựng
Trong mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng, cần xác định rõ vai trò, nhiệm vụ của quy hoạch sử dụng đất đối với quy hoạch xây dựng và ngược lại, vai trò, nhiệm vụ của quy hoạch xây dựng đối với quy hoạch sử dụng đất.
Có thể nói, về phương diện quản lý đất đai thì quy hoạch sử dụng đất có vai trò định hướng, phân bổ đất đai để sử dụng vào các mục đích xây dựng; quy hoạch xây dựng thực hiện việc bố trí sử dụng đất cụ thể trong phạm vi đã được quy hoạch sử dụng đất xác định.
Quy hoạch sử dụng đất có nhiệm vụ xử lý, điều hoà nhu cầu sử dụng đất giữa các ngành, đưa ra các chỉ tiêu khống chế để quản lý vĩ mô đối với từng loại sử dụng đất, trong đó có các loại đất xây dựng. Đối với quy hoạch xây dựng thì quy hoạch sử dụng đất cần được xác định là quy hoạch tổng thể, có ý nghĩa chủ đạo về mặt bố trí sử dụng đất.
3.4.2.3. Hoàn thiện hệ thống các quy định về quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng
a. Sửa đổi, bổ sung các quy định hiện hành
Cần nghiên cứu sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện các quy định về công tác lập, thẩm định, phê duyệt, thực hiện hai loại quy hoạch theo hướng:
- Cần quy định thống nhất tương đối về thời gian, không gian lập quy hoạch. Về thời gian lập quy hoạch, cần quy định thống nhất về thời điểm lập hai loại quy hoạch phù hợp với các giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội. Về kỳ quy hoạch cũng cần có quy định cụ thể khi kỳ quy hoạch giữa hai loại quy hoạch khác nhau thì cần phân kỳ kế hoạch thống nhất.
- Các quy định hiện hành về việc thẩm định, phê duyệt giữa hai loại quy hoạch còn nhiều điểm chưa thống nhất, kể cả quy định về thẩm quyền thẩm định, phê duyệt hai loại quy hoạch ở cùng cấp. Để hai loại quy hoạch có sự phối hợp tốt trên cùng một địa bàn quy hoạch thì cần phải sửa đổi bổ sung các quy định này theo nguyên tắc thống nhất về quy trình và cách thức thực hiện và nguyên tắc các quy hoạch cùng cấp, cùng địa bàn thì thẩm quyền thẩm định, phê duyệt phải tương đương.
b. Thiết lập cơ chế phối hợp trong công tác lập, thẩm định, phê duyệt, thực hiện và quản lý quy hoạch
Cơ chế phối hợp trong công tác lập, thẩm định, phê duyệt, thực hiện và quản lý hai loại quy hoạch thực chất là một phần của việc phối hợp công tác của hai loại cơ quan nhà nước về quản lý đất đai và quản lý xây dựng. Để thiết lập được cơ chế phối hợp này thì trước hết phải phân định rõ về chức năng, nhiệm vụ và thẩm quyền của hai loại cơ quan nhà nước về quản lý đất đai và quản lý xây dựng cả về mặt quy định lẫn trong thực tiễn.
Cơ chế phối hợp trong công tác lập, thẩm định, phê duyệt, thực hiện và quản lý quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng phải bảo đảm thuận lợi cho việc thực hiện chức năng, nhiệm vụ của mỗi cơ quan thực hiện quản lý đất đai, quản lý xây dựng; tạo điều kiện để công tác quy hoạch sử dụng đất cũng như quy hoạch xây dựng thể hiện được vai trò của mình, ngày càng phát huy được hiệu quả.