Phần 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại phường Hoàng Văn Thụ
4.2.1. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất theo hình thức 4.2.1.1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi QSD đất là hình thức đơn giản nhất của chuyển QSD đấy chỉ bao hàm việc “ Đổi đất lấy đất ” giữa các chủ sử dụng đất nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. có 2 hình thức chuyển đổi QSD đất: Một là chuyển đổi QSD đất do “Dồn điền đổi thửa ” do chủ trương của nhà nước, hai là chuyển đổi QSD đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân với nhau.
4 3
Tuy nhiên, sau khi Luật Đất đai 2013 được thi hành cũng như chủ trương của nhà nước thì trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ không có trường hợp nào chuyển đổi QSD đất từ năm 2016 – 2018.
4.2.1.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSD đất là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển QSD đất. Đó là việc người sử dụng đất chuyển QSD đất của mình cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người nhận chuyển nhượng QSD đất phải trả cho người chuyển nhượng QSD đất một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với mọi chi phí mà họ bỏ ra để được QSD đất và tất cả các chi phí là tăng giá trị của đất. Như vậy, chuyển nhượng QSD đất được hiểu là việc mua bán QSD đất giữa các chủ thể sử dụng đất.
Tại Phường Hoàng Văn Thụ sau khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, hoạt động chuyển nhượng QSD đất trên địa bàn diễn ra rất sôi động.
Kết quả chuyển nhượng QSD đất trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ được thể hiện qua bảng 3.3:
Bảng 4.3. Kết quả đánh giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Hoàng Văn Thụ
NĂM
Đối tượng Số lượng Đã hoàn thành
thủ tục Chuyển
Nhượng
Nhận chuyển Nhượng
Trường hợp
Diện tích(m2)
Trường hợp
Diện tích(m2) 2016 Cá nhân Cá nhân 63 8.191,58 62 8.191,58 2017 Cá nhân Cá nhân 98 10.286,52 98 10.286,52 Tổ chức Cá nhân 16 3.330,45 16 3.330,45 2018
Cá nhân Cá nhân 96 11.220,06 96 11.220,06 Tổ chức Cá nhân 27 3.713,45 27 3.713,45
Cá nhân Tổ chức 5 688,5 5 688,5
Tổng 3 0 5 3 7 . 4 3 0 , 5 6 3 0 4 3 . 7 4 3 0 , 5 6
(Nguồn : UBND phường Hoàng Văn Thụ)
4 4
Hoạt động chuyển nhượng QSD đất trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ chủ yếu diễn ra giữa các hộ gia đình, cá nhân, với hộ gia đình, cá nhân.
Trong giai đoạn từ năm 2016 – 2018 trên toàn phường có 305 trường hợp đăng ký chuyển nhượng với tổng diện tích 37430,56m2.
+ Năm 2016 có 1 trường hợp không được đăng ký chuyển nhượng đất đai và bị trả lại hồ sơ vì chưa có giấy chứng nhận QSD đất . Trong năm 2013 có 63 trường hợp đăng kí chuyển nhượng đất đai với diện tích 8191,58m2.
+ Năm 2017 tất cả các trường hợp đều được giải quyết theo đúng nội quy và pháp luật quy định với 114 trường hợp với diện tích 13616,97m2.
+ Năm 2018 tất cả các trường hợp đều được giải quyết theo đúng nội quy và pháp luật quy định với 128 trường hợp và với diện tích 15622,01m2.
Cán bộ địa chính phường phối hợp chặt chẽ với cán bộ quản lí cơ sở thành phố tạo sự thống nhất và nắm chắc mọi hoạt động về đất đai trên địa bàn.
Công tác chuyển nhượng QSD đất cần phải khắc phục trong thời gian tới:
Do việc thực hiện các văn bản pháp luật hướng dẫn bổ sung và quy định mới trong quản lí đất đai chưa được phổ biến rộng nên người dân chưa nắm rõ dẫn tới hoạt động chuyển nhượng QSD đất trong thời gian gần đây gặp không ít khó khăn.
Cơ chế một cửa nhằm đơn giản hoá thủ tục hành chính trong công tác chuyển quyền, song số lượng hồ sơ đăng ký chuyển nhượng QSD đất quá nhiều mà lực lượng cán bộ địa chính còn mỏng, nếu thực hiện đúng theo trình tự thủ tục thì không thể giải quyết trong một thời gian ngắn, gây ra bức xú không thể tránh khỏi đối với người dân. Vì vậy cấp chính quyền cần xem xét để đưa ra những giải pháp khắc phục như điều chỉnh lại thủ tục hay bổ sung thêm đội ngũ cán bộ địa chính trong các khâu… cho phù hợp với công việc.
4 5
4.2.1.3. Cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại QSD đất là việc người sử dụng đất nhường QSD đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê. Còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê.
Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đất đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 và 2013 thì không cấm việc này.
- Phường Hoàng Văn Thụ các hoạt động sản xuất nông nghiệp ngày càng giảm, các hoạt động sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp phát triển nhưng chủ yếu quy mô nhỏ ở các hộ gia đình, quy mô chưa lớn. Hầu hết các hộ sản xuất phi nông nghiệp đều sử dụng đất của gia đình để làm địa điểm sản xuất kinh doanh. Vậy nên trường hợp cho thuê đất trên địa bàn phường diễn ra chưa sôi nổi.
Bảng 4.4: Kết quả cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ
Năm
Đối tượng Số lượng đăng ký Đã hoàn thành thủ tục Cho
thuê
Nhận cho thuê
Trường hợp
Diện tích (m2)
Trường hợp
Diện tích (m2)
2017 Cá nhân Cá nhân 3 3.500 3 3.500
2018 Cá nhân Cá nhân 4 5.678 4 5.678
Tổng 7 9.178 7 9.178
(Nguồn : UBND phường Hoàng Văn Thụ)
Trên thực tế vẫn có những trường hợp cho thuê đất giữa các hộ gia đình, cá nhân với nhau nhưng là thoả thuận với nhau không đăng ký với cơ
4 6
quan nhà nước. Đây là một vấn đề khó khăn trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Để khắc phục tình trạng trên cần tuyên truyền, giải thích lợi ích của việc đăng ký chuyển QSD đất dưới hình thức cho thuê, cho thuê lại QSD đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền đến người dân. Đồng thời cũng cần giám sát chặt chẽ hơn nữa hoạt động cho thuê, cho thuê lại QSD đất trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ cũng như trên toàn thành phố. Tất cả các trường hợp ở bảng trên đều do đề tài điều tra hỏi thực tế vì hình thức này không được đăng kí với Ủy ban nhân dân phường.
4.2.1.4. Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại phường Hoàng Văn Thụ giai đoạn 2016 – 2018
Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển QSD đất cho người khác theo quan hệ tình cảm. Người chuyển QSD đất không thu lại tiền hay hiện vật nào.
Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm, huyết thống. Tuy nhiên nó cũng không ngoại trừ ngoài quan hệ này.
Kết quả tặng cho QSD đất tại phường Hoàng Văn Thụ giai đoạn 2016 – 2018 được thể hiện ở bảng 4.5:
Bảng 4.5 : Kết quả tặng cho QSD đất tại phường Hoàng Văn Thụ
giai đoạn 2016 - 2018
Năm
Đối tượng Số lượng Đã hoàn thành
thủ tục Tặng cho Nhận
Tặng Cho
Trường hợp
Diện tích (m2)
Trường hợp
Diện tích (m2) 2016 Cá nhân Cá nhân 20 2.449,45 20 2.449,45 2017 Cá nhân Cá nhân 54 5.979,74 54 5.979,74 2018 Cá nhân Cá nhân 39 4.049,85 39 4.049,85
Tổng 113 12.479,04 113 12.479,04
(Nguồn: UBND phường Hoàng Văn Thụ )
4 7
Trong giai đoạn từ năm 2016 – 2018 trên đại bàn phường Hoàng Văn Thụ có 113 trường hợp đăng ký tặng cho quyền sử dụng đất với diện tích 12479,04m2 và 100% là cá nhân tặng cho cá nhân.
Năm 2016 có 20 trường hợp đăng kí tặng cho QSD đất với diện tích 2449,45 m2
Năm 2017 có 54 trường hợp đăng kí tặng cho QSD đất với diện tích 5979,74 m2
Năm 2018có 39 trường hợp đăng kí tặng cho QSD đất với diện tích 4049,85 m2
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức đặc biệt của chuyển QSD đất, không phải chịu thuế của Nhà nước. Những trường hợp chịu thuế hoặc không phải chịu thuế của Nhà nước được quy định tại Luật 2013. Chính vì vậy những thuận lợi trong công tác giải quyết chuyển nhượng QSD đất.
Hầu hết các trường hợp tặng cho QSD đất trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ cũng như toàn thành phố hầu như là cha mẹ tặng cho con cái, một phần là tặng cho QSD đất giữa các anh chị em ruột. Do nhu cầu tách khẩu ra ở riêng của con cái đồng nghĩa với đó là nhu cầu về đất ở và đất sản xuất.
Trong khi đó cha mẹ đã già yếu không thể lao động sản xuất như trước, do vậy họ tách đất của mình để chia cho các con ổn định cuộc sống. Đồng thời hình thức tặng cho QSD đât giữa cha mẹ và con cái là hình thức không phải chịu thuế của nhà nước, do vậy khi thực hiện quan hệ này nhười dân không phải nộp tiền như các hình thức khác.
Nhu cầu tách tiêng giấy chứng nhận QSD đất để thuận lợi cho việc đăng kí thế chấp bằng giá trị QSD đất phục vụ cho nhu cầu sản xuất kinh doanh.
4.2.1.5. Đánh giá tình hình kết quả thừa kế quyền sử dụng đất tại phường Hoàng Văn Thụ giai đoạn 2016- 2018
Thừa kế QSD đất là việc người sử dụng đất khi chết đi để lại QSD đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
4 8
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng , nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị – xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi nhà nước thừa nhận QSD đất có giá trị và cho phép người sử dụng được chuyển quyềm sử dụng rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó QSD đất được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của bộ luật dân sự về để thừa kế.
Kết quả để thừa kế QSD đất tại phường Hoàng Văn Thụ giai đoạn 2016 – 2018 được thể hiện qua bảng 4.6:
Bảng 4.6: Kết quả để thừa kế QSD đất tại phường Hoàng Văn Thụ
giai đoạn 2016 – 2018
Năm
Đối tượng Số lượng Đã hoàn thành
thủ tục Để thừa
kế
Nhận thừa kế
Trường hợp
Diện tích (m2)
Trường hợp
Diện tích (m2)
2016 Cá nhân Cá nhân 9 1.450,49 9 1.450,49
2017 Cá nhân Cá nhân 12 1.903,35 12 1.903,35 2018 Cá nhân Cá nhân 15 1.802,65 10 1.802,65
Tổng 36 5.156,49 36 5.156,49
( Nguồn: UBND phường Hoàng Văn Thụ )
Trong giai đoạn từ năm 2016 – 2018 trên toàn phường có 36 trường hợp đăng ký thừa kế QSD đất với tổng diện tích 5156,49m2 và tất cả các trường hợp đều được giải quyết.
Năm 2016 có nhiều trường hợp đăng kí thừa kế nhất với 15 trường hợp nhưng diện tích thừa kế chỉ có 1802,65m2
4 9
Năm 2017 có 12 trường hợp đăng kí thừa kế QSD đất đai với diện tích 1903,35m2 cao hơn năm 2013 và 2015
Năm 2018 có 9 trường hợp đăng kí với diện tích 1450,49m2 Có được kết quả trên là do:
Từ khi Luật Đất đai 2013 ra đời, quy định rõ hơn cụ thể hơn về thừa kế QSD đất nên công tác chuyển QSD đất dưới hình thức thừa kế quyền sử dụng đất được người dân quan tâm, hơn nữa thừa kế là một hoạt động đã hình thành từ rất lâu đời và đó là một nhu cầu tất yếu khi người ta muốn để lại tài sản của mình cho người thân khi chết. Luật pháp ban hành luật để bảo về quyền lợi và bảo vệ đúng di nguyện của người đã khuất.
Tuy nhiên về bản chất thì thừa kế là một dạng quan hệ đặc biệt mang tính dân sự và có nhiều vấn đề nhạy cảm nên thời gian giải quyết và thực hiện có chậm hơn so với các hình thức chuyển quyền khác.
4.2.1.6. Thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp QSD đất là hình thức người sử dụng đất mang QSD đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hóa trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận. Vì vậy, người ta nói thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
4.2.1.7. Đánh giá tình hình góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại phường Hoàng Văn Thụ giai đoạn 2016 – 2018
Góp vốn bằng giá trị QSD đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị QSD đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, tiền, sức lao động hay công nghệ máy móc theo thoả thuận.
5 0
Góp vốn bằng giá trị QSD đất cũng như là một hình thức chuyển QSD đất mới được quy định từ Luật Đất đai 2003 đến nay nhưng cũng như hình thức bảo lãnh bằng giá trị QSD đất cũng không được người dân sử dụng hình thức này phổ biến. Nguyên nhân do:
- Hầu hết các hoạt động sản xuất kinh doanh trên địa bàn phường là do tư nhân đầu tư, không có hoặc có sự hợp tác đầu tư sản xuất nhỏ nhưng không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Vì vậy, cơ quan nhà nước không kiểm soát bà quản lý được.
- Sự hiểu biết của người dân về hình thức chuyển quyền mới này còn hạn chế. trong thời gian tới, nhằm thúc đẩy hoạt động này và đưa hoạt động này nằm trong sự quản lý của nhà nước. Các cơ quan có thẩm quyền cần kết hợp với các ngành, các cấp ở địa phương để tuyên truyền, nâng cao sự hiểu biết của người dân về các quy định của hình thức chuyển quyền này, cũng như lợi ích của việc đăng ký góp vốn bằng giá trị QSD đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
4.2.1.8. Tổng hợp tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại phường Hoàng Văn Thụ giai đoạn 2016 – 2018
Bảng 4.7. Tổng hợp tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại phường Hoàng Văn Thụ giai đoạn 2016 - 2018
Năm Hình thức
2016 2017 2018
Trường hợp
Diện Tích (m2)
Trường hợp
Diện Tích (m2)
Trường hợp
Diện Tích (m2) Chuyển
nhượng 63 8.189,58 114 13.616,97 128 15.622,01 Tặng cho 20 2.449,45 54 5.979,74 39 4.049,85 Cho thuê,
Cho thuê lại 0 0 3 3.500 4 5.678
Thừa kế 9 1.450,49 12 1.903,35 15 1.802,65