CHƯƠNG 2 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU
2.1 Khái quát về căn hộ chung cƣ
2.1.3 Phân loại căn hộ chung cƣ
Theo thông tư TT14-2008-BXD. Căn cứ vào nhu cầu thực tế và góp phần tạo điều kiện để các cơ quan quản lý nhà nước, các tổ chức, cá nhân có cơ sở phân hạng nhà chung cư khi tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản.
Bộ Xây dựng hướng dẫn các tiêu chí để phân hạng chất lượng sử dụng nhà chung cư như sau:
+ Qui định chung khi phân hạng chung cư:
Thông tư này hướng dẫn tiêu chí đánh giá, phân hạng chất lượng sử dụng nhà chung cư cho các chủ đầu tư (chủ sở hữu) nhà chung cư để tự thực hiện trước khi tham gia giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản.
Nhà chung cư được phân hạng phải đảm bảo phù hợp với các quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế và kỹ thuật hiện hành, quy hoạch chi tiết xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu đối với từng hạng nhà chung cư được quy định tại Mục II của Thông tư này.
Việc đánh giá, phân hạng nhà chung cư được thực hiện sau khi có dự án và thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, được thực hiện đối với từng chung cư độc lập (có một hoặc nhiều đơn nguyên liền nhau thành một khối). Sau khi công trình được nghiệm thu bàn giao theo quy định của pháp luật về xây dựng, thì việc đánh giá phân loại vẫn phải đảm bảo các tiêu chí của Thông tư này.
Đối tượng áp dụng: tổ chức, cá nhân là chủ đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản có xây dựng nhà chung cư nhằm mục đích kinh doanh, tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua, thuê, thuê - mua nhà chung cư trong các dự án khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở thương mại, tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, tổ chức, cá nhân có liên quan đến công tác quản lý và phát triển nhà chung cư trong các dự án khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở thương mại. Không áp dụng Thông tư này đối với nhà chung cư là nhà ở công vụ, nhà ở xã hội do Nhà Nước hoặc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng.
+ Nhà chung cư được phân thành các hạng như sau:
Nhà chung cư hạng 1 (cao cấp): là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo.
Nhà chung cư hạng 2: là hạng có chất lượng sử dụng cao, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo.
Nhà chung cư hạng 3: là hạng có chất lượng sử dụng khá cao, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá.
Nhà chung cư hạng 4: là hạng có chất lượng sử dụng trung bình, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng.
Các tiêu chí đánh giá đối vối từng hạng căn hộ chưng cư được phân thành 4 loại được ban hành kèm theo Thông tư số 14/2008/TT-BXD ngày 02 tháng 06 năm 2008 của Bộ Xây Dựng (Tham khảo phụ lục 15).
2.1.4 Hiện trạng căn hộ chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh
Báo cáo tình hình thị trường Bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh trong quý III/2013 được công bố ngày 03/10/2013. Theo nguồn tin của Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị HUD.
Sau một thời gian dài trầm lắng, thị trường căn hộ trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh đã chuyển biến tích cực trong quý 3/2013 khi chứng kiến sự gia tăng đáng kể số lượng căn hộ được chào bán ra thị trường.
Đây là nhận định của Công ty CBRE Việt Nam trong báo cáo tình hình thị trường Bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh trong quý III/2013 được công bố ngày 03/10/2013.
Theo CBRE, khoảng 1.700 căn hộ được chào bán trong quý khảo sát, tăng 45,8% so với quý trước và tăng 11,6% so với cùng kỳ năm trước. Phần lớn nguồn cung mới này thuộc phân khúc bình dân, chiếm đến 72,4% tổng số căn hộ chào bán. Số lượng các căn hộ chào bán gia tăng cho thấy niềm tin của chủ đầu tư đã phần nào trở lại, trong số đó có những chủ đầu tư tên tuổi như: Capitaland, Phú Mỹ Hưng và Nam Long.
Niềm tin của chủ đầu tư đã được đáp trả thông qua những phản ứng tích cực của người mua đối với các dự án mới chào bán. Một dự án thuộc phân khúc bình dân
(Ehom 3) chào bán vào cuối tháng 9/2013 vừa qua đã đón nhận trên 600 người đến tham dự và đã bán hơn 100 căn trong đợt cuối tuần qua. Một dự án cao cấp mới chào bán thêm ở Quận 2 (The Vista -Tháp 4) cũng bán được hơn 50 căn.
Theo CBRE, sự thành công của Thành Phố Hồ Chí Minh cũng lan truyền sang các tỉnh lân cận, với một dự án ở Bình Dương cũng cho thấy số lượng giao dịch thành công tăng lên.
Mức giá mới trong phân khúc cao cấp cũng đang tiến triển khá do có nhiều các ưu đãi khác. Điều này giải thích lý do tại sao các dự án vừa được tung ra đã hấp dẫn hơn nhiều so với những dự án trước đó.
Ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc Điều hành của CBRE Việt Nam cho biết, giao dịch thành công diễn ra nhiều nhất ở phân khúc bình dân hay phân khúc cao cấp có thời gian thanh toán dài hơn. Trong quý 3/2013, một số chủ đầu tư trước đây rất thận trọng trong việc kéo dài thời hạn thanh toán giờ đây cũng linh hoạt hơn trong điều khoản thanh toán.
Theo UBND Thành Phố Hồ Chí Minh, từ đầu năm đến nay, các doanh nghiệp bất động sản cũng đã bán được 4.437 căn hộ/14.490 căn hộ (chiếm tỷ lệ 30,62% trong tổng số tồn kho bất động sản báo cáo cuối năm 2012), với giá trị ước khoảng 7.795,53 tỷ.
Thực hiện Thông tư số 02/2013/TT-BXD của Bộ Xây dựng, thành phố tiếp tục thực hiện chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Đến nay, thành phố đã chuyển đổi 9 dự án nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội với quy mô sử dụng đất 20,17ha, số lượng căn hộ xin chuyển sang làm nhà ở xã hội là 9.218 căn hộ (tăng 4.032 căn), tổng mức đầu tư khoảng 7.300 tỷ đồng.
Theo UBND Thành Phố Hồ Chí Minh, thành phố sẽ tiếp tục triển khai chính sách cho vay hỗ trợ nhà ở theo Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013 của Ngân hàng Nhà nước và Thông tư số 07/2013/TT-BXD ngày 15/5/2013 của Bộ Xây dựng. Đến ngày 15/8/2013, đã có 51 khách hàng cá nhân được vay vốn mua nhà ở thương mại, trong đó có 18 khách hàng đã được giải ngân; tổng hạn mức đã ký kết là 30,08 tỷ đồng, đã giải ngân 5,93 tỷ đồng, dư nợ đến thời điểm hiện tại là 5,92 tỷ đồng.
Dự báo triển vọng thị trường căn hộ 2014 – 2015.
Theo Hiệp Hội VNREA Việt Nam dự báo về cơ bản thị trường từ nay đến cuối 2014 và cả năm 2015.
Thị trường bất động sản hiện đang có những tín hiệu khởi sắc ở mảng căn hộ để bán. Điểm đáng chú ý trên thị trường thời gian qua là thanh khoản giao dịch ở loại căn hộ sắp hoàn thiện hoặc đã đi vào bàn giao tăng cao.
Điều này dẫn đến thực trạng trên thị trường Hà Nội nguồn cung căn hộ có thể ở ngay hoặc sắp đi vào sử dụng còn tồn ở các dự án đang dần cạn. Trong khi đó, thị trường Thành Phố Hồ Chí Minh lượng cung mới dự báo sẽ bùng nổ với hàng chục nghìn căn hộ từ nhiều dự án mới đang thúc dục triển khai để đón sự phục hồi của thị trường trong những năm tới.
Nguồn cung ồ ạt ra thị trường:
Nhận thấy thị trường bắt đầu có tín hiệu thanh khoản cao ở những dự án tốt, có đầu ra cho sản phẩm. Nhiều dự án bắt đầu tái khởi động lại, tạo nên một dòng sản phẩm mới có tính cạnh tranh cao hơn nhờ vào thiết kế hợp lý khác hẳn những năm trước.
Thị trường tại Thành Phố Hồ Chí Minh cho thấy nguồn cung mới đang ồ ạt tấn công thị trường. Báo cáo mới nhất của Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) cho thấy nguồn cung căn hộ khá dồi dào trong thời gian tới. Những dự án chung cư cao cấp lại đang tạo được sự quan tâm trên thị trường với sự xuất hiện 2 dự án mới là Vinhomes Nguyễn Chí Thanh và Home City với tổng số 1500 căn.
Theo dự báo nguồn cung cho năm 2015 của một sàn giao dịch bất động sản, thị trường căn hộ dự kiến có thêm khoảng 7000 căn hộ ra thị trường. VNREA cho biết, bước sang quý 4 cùng với sự bùng nổ của phân khúc căn hộ giá rẻ, chưa bao giờ thị trường lại đón nhận nhiều dự án ra hàng, với tổng cung lên đến hàng nghìn căn như hiện nay.
Cũng theo báo cáo của VNREA, thị trường địa ốc Thành Phố Hồ Chí Minh cuối năm 2014 có tới hàng chục nghìn căn hộ được tung ra thị trường. Đáng chú ý là dự án Vinhomes Central Park tại Tân Cảng, quận Bình Thạnh do Vingroup phát triển với quy
mô lên tới 10.000 căn; Novaland mở bán hàng nghìn căn từ 9 dự án quy mô lớn; Phú Mỹ Hưng cung cấp sản phẩm dự án Scenic Valley khoảng 400 căn .v.v.
Theo đánh giá của VNREA, giao dịch bất động sản trong những tháng cuối năm đã nhộn nhịp trở lại. Hầu hết các sàn giao dịch có uy tín đều tập trung tối đa năng lực cho việc bán hàng. Nhân sự các công ty bất động sản cũng đang có xu hướng tăng cao, thậm chí có đơn vị phân phối công bố tuyển tới 1000 nhân viên.
Năm 2015, thị trường căn hộ sẽ ra sao?
Trước những tín hiệu khởi sắc của thị trường, câu hỏi đặt ra là liệu thị trường đã phục hồi? Nhiều chuyên gia trong ngành đều cho rằng thị trường địa ốc phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố, trong đó kinh tế vĩ mô sẽ có tác động rõ nét nhất, cùng với đó là những giải pháp kích cầu, tháo gỡ khó khăn cho thị trường đang tạo dựng được niềm tin cho người mua nhà.
Theo VNREA dự báo về cơ bản thị trường vẫn tiếp tục khó khăn từ nay đến cuối 2014 và cả năm 2015 mặc dù thị trường đang có dấu hiệu phục hồi. Tuy thị trường đã có cải thiện về thanh khoản nhưng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn chưa hết khó khăn. Trong đó, chủ yếu là khó khăn về vốn, tiếp cận vốn. Phần lớn chủ đầu tư, doanh nghiệp phải đi vay với lãi suất 13%/năm và dường như ngoài ngói 30.000 tỷ đồng thì vẫn chưa nhận được sự hỗ trợ nào. Trong khi đó, tỷ lệ giải ngân gói 30.000 tỷ vẫn ở mức thấp chỉ khoảng 10%.
Mặc dù thị trường đã khởi sắc nhưng vẫn còn phân hóa, khu vực phía Nam có tốc độ cải thiện nhanh hơn phía Bắc. Theo Bộ Xây dựng, từ đầu năm đến nay, tại Hà Nội, chỉ riêng phân khúc căn hộ đã bán thành công 6.500 căn, trong quý 3 đã giao dịch thành công 2.500 căn, tăng 2% so với quý trước. Giá có chiều hướng tăng nhẹ, một số