Về công tác thẩm định giá bằng phương pháp so sánh tại công ty:
Phương pháp định giá bằng phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình nhất định mà nó dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp một dấu hiệu của giá trị. Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường, vì vậy nó phải có cơ sở vững chắc để các chủ sở hữu và các chuyên gia thừa nhận. Nó dễ được chấp nhận về cơ bản là bao gồm một số vấn đề thực tiễn và các vấn đề về giải thích đòi hỏi tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến hành việc định giá một cách phù hợp, nối vào thông tin thị trường liên quan rất quan trọng đối với độ tin cậy của kết quả. Do đó phải có một nguồn thông tin mới từ thị trường và các vụ chuyển nhượng, mua bán bất động sản phải có thật và được hoàn tất để có thông tin so sánh. Như vậy khi thực hiện so sánh người định giá cần đảm bảo các yêu cầu sau:
90
Thứ nhất: Phải tìm ra đựơc những bất động sản có tính chất tương đồng và
có những yếu tố đồng nhất để có thể so sánh được. Có thể là cùng mục đích sử dụng cùng kiến trúc kết cấu, cùng chủng loại bất động sản hoặc tương đồng về những điều kiện khác. Từ sự tương đồng ta có thể so sánh được các bất động sản với nhau.
Thứ hai: Phương pháp so sánh là việc lấy giá bán trên thị trường do quan hệ
cung cầu, mà quan hệ này thường xuyên thay đổi nên giá bán bất động sản cũng thường xuyên thay đổi. Vì vậy việc thu thập giá của các bất động sản tương đồng cần phải được thu thập trong một khoảng thời gian không quá xa so với thời điểm định giá đồng thời cũng phải có một giá trị thời gian cụ thể để thông tin thị trường không mang tính lịch sử, lạc hậu. Tuy nhiên thị trường bất động sản là ổn định thì người định giá cũng có thể lấy giá cả các giao dịch tương đồng trong một thời gian tương đối dài mà vẫn đảm bảo tính chính xác của các thông tin dùng để so sánh.
Thứ ba: Trong quá trình định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh, mặc dù dựa vào cơ sở giá bán đã hình thành trên thị trường nhưng người định giá vẫn phải ước lượng giá bán mục tiêu. Bởi vì tuy có sự đồng nhất về mục đích sử dụng, chủng loại ...song bất động sản cần định giá vẫn có những điểm riêng biệt do đó việc so sánh trên thực tế này đòi hỏi một kỹ năng, kinh nghiệm và sự nhạy cảm của người định giá để tìm ra được những điểm riêng biệt cho định giá. Ví dụ hai mảnh đất ở cạnh nhau nhiều người cho là hoàn toàn như nhau nhưng vẫn có nhiều người thích mua mảnh đất giá cao hơn vì những lý do nào đó. Tóm lại, không thể có hai mảnh đất trùng vị trí cũng như không thể có hai người giống nhau hoàn toàn nên không thể xác định được giá đất bằng một phương pháp khoa học như so sánh sự giống nhau, tính toán khả năng sinh lợi của đất kết cấu hạ tầng khu dân cư, mức tăng dân số, thu nhập cá nhân ...giá của một mảnh đất chỉ có thể được xác định khi có giao dịch xảy ra và tại thời điểm xảy ra giao dịch chúng ta có giá thị trường của mảnh đất này. Nói cách khác, mảnh đất trên thị trường được hình thành theo quy luật cung - cầu như mọi hàng hoá khác.
Tuy nhiên không phải là không thể hoàn toàn xác định giá chính xác của một bất động sản nào đó. Vì vậy so sánh mới cho kết quả chính xác sát với giá trị của bất động sản người định giá phải tìm đựơc các thông tin phục vụ cho việc minh chứng cho dấu hiệu so sánh. Chất lượng thông tin là yếu tố quan trọng nhất đảm bảo
91
kết quả thu đựơc có độ tin cậy cao. Khi sử dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải thu thập nhiều thông tin càng tốt và phải đảm bảo hệ thống thông tin được chọn lọc có kết quả và chứa những thông tin cần thiết có liên quan đến bất động sản mục tiêu. Tuy nhiên thời gian giao dịch giữa các bất động sản trước và bất động sản mục tiêu, phải đảm bảo đủ gần để việc so sánh chính xác. Nếu thị trường có sự biến đổi thì người định giá phải cần nhiều thông tin để thực hiện điều chỉnh và so sánh. Thậm chí nếu không có giao dịch nào được thời gian gần đây thì người định giá cần phải xem xét thông tin trên thị trường trong thời gian gần đây để phát hiện xu hướng biến động của giá trị bất động sản và đón nhận xu hướng này cho đến thời điểm việc định giá được thực hiện. Khi sử dụng phương pháp so sánh cần phải xem xét đến tính chất phong phú, đa dạng của bất động sản và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thị trường của các bất động sản.
Mặt khác, do phương pháp so sánh không có một mô hình hay công thức nên việc xác định giá trị còn lại hay điều chỉnh tăng (giảm) giữa các bất động sản còn phụ thuộc vào kinh nghiệm của thẩm định viên. Vì vậy, đề nghị chi nhánh đưa ra mô hình hay công thức riêng để áp dụng một cách khách quan và chính xác hơn.
Về mặt nhân sự tại công ty
Ngày nay các công ty thẩm định được thành lập ngày càng nhiều, đòi hỏi tính cạnh tranh phải được nâng cao, chất lượng cung cấp dịch vụ phải đảm bảo tính chính xác nên công ty cần một đội ngũ nhân viên nói chung, Thẩm định viên nói riêng giàu kinh nghiệm, tận tụy với công việc và trung thành với công ty. Vì vậy cần có một chính sách lương thưởng hợp lý nhằm khích lệ tinh thần làm việc của nhân viên, giữ chân được những Thẩm định viên có kinh nghiệm thẩm định lâu năm.
Bên cạnh đó, cần phải mở thêm nhiều lớp đào tạo cán bộ mới trong công tác thẩm định, thường xuyên cử nhân viên thẩm định đi tập huấn bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định nhằm tăng cường nhân lực cho công tác thẩm định, kiểm tra, đảm bảo tính chính xác của kết quả thẩm định.
Qua quá trình thực tập tại công ty, em xin đưa ra kiến nghị nhỏ về việc áp dụng phương pháp so sánh tại công ty:
Số liệu điều chỉnh chênh lệch tài sản thẩm định và tài sản so sánh bao nhiêu % đều do Thẩm định viên tự ước tính chủ yếu là căn cứ vào kinh nghiệm, vì
92
vậy vẫn còn những hạn chế, sai sót. Chúng ta có thể tính toán ra những số liệu này để có kết quả phù hợp hơn.
Ví dụ: So sánh bất động sản thẩm định A nằm trong hẻm 1, đường Củ Chi. Thực tế,
ta không tìm thấy bất động sản so sánh nào nằm cùng hẻm 1 mà ta tìm được bất động sản so sánh B nẳm mặt tiền đường Củ Chi, bán với giá 1,5 tỷ đồng. Chúng ta đi điều chỉnh xem thử giữa hẻm và mặt tiền đường chênh lệch bao nhiêu %??? Khảo sát bất động sản ta tìm thấy những bất động sản sau:
Bất động sản C nằm ở hẻm 2 đường Củ Chi được bán với giá 10 triệu/ m2
Bất động sản D nằm ở mặt tiền đường Củ Chi được bán với giá 12 triệu/ m2
Bất động sản E nằm ở hẻm 1 đường Bắc Sơn được bán với giá 9 triệu/ m2
Bất động sản F nằm ở mặt tiền đường Bắc Sơn được bán với giá 11 triệu/ m2 Ta có: Tỷ lệ hẻm với mặt tiền đường tại đường Củ Chi là:
% 83 % 100 12 10
Tỷ lệ hẻm với mặt tiền đường tại đường Bắc Sơn là: 100% 82%
11 9
Giữa hẻm với mặt tiền đường chênh lệch trung bình là 82,5%
Đơn giá bất động sản thẩm định A là:
82,5% x 1,5 tỷ = 1.237.500.000 đồng Vậy giá bất động sản thẩm định A là 1.237.500.000 đồng.
Vậy để đưa ra giá bât động sản chính xác hơn thì chúng ta nên đưa ra mức điều chỉnh, tỷ lệ điều chỉnh khách quan hơn.
Một số kiến nghị khác:
Đề nghị công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam hỗ trợ chi nhánh nhiều hơn nữa về công tác chuyên môn.
Cập nhập nhanh những thông tin về thẩm định giá mới phù hợp với thị trường luôn luôn biến động tại Việt Nam.
Chi nhánh cần có sự liên kết giữa chi nhánh Khánh Hòa với công ty môi giới bất động sản để trong quá trình thực hiện hồ sơ thẩm định giá có một thông tin chính xác.
93
KẾT LUẬN
Định giá bất động sản đối với Việt Nam là một công việc mới mẻ và có nhiều khó khăn. Đặc biệt sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp sẽ còn nhiều khó khăn và bất cập khi người định giá thực hiện định giá bất động sản. Việc thu thập thông tin thị trường để phục vụ cho việc định giá bằng phương pháp so sánh luôn là cần thiết và đòi hỏi sự điều chỉnh hợp lý đảm bảo kết quả định giá là chính xác và sát với thực tế.
Qua thời gian thực tập tại công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam – chi nhánh Khánh Hòa ta có thể thấy được tầm quan trọng của ngành thẩm định giá đối với sự phát triển kinh tế của đất nước ta.
Qua tìm hiểu phương pháp thẩm định giá đặc biệt tiếp cận phương pháp so sánh giúp em biết được công tác thẩm định giá bất động sản và quy trình thực hiện. Đồng thời, qua việc phân tích đánh giá số liệu tại chi nhánh cũng giúp em hiểu rõ hơn về tình hình bất động sản trong những năm 2009 – 2011. Được học tập và tìm hiểu về ngành thẩm định giá bất động sản tại công ty giúp em mở rộng thêm kiến thức chuyên môn, được thực tập tại chi nhánh là điều quý báu và giúp em tự tin hơn trong quá trình thực tập và làm việc.
Em xin chân thành cảm ơn trường Đại học Nha Trang tạo điều kiện cho em được thực tập, cảm ơn cô Phan Thị Lệ Thúy, cảm ơn các anh (chị ) trong công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam – chi nhánh Khánh Hòa đã nhiệt tình giúp đỡ em, chia sẻ kiến thức, kinh nghiệm chuyên môn, để em hoàn thành tốt khóa luận tốt nghiệp.
Tuy nhiên trong thời gian thực tập ngắn và lượng kiến thức còn hạn chế của mình không tránh những thiếu sót và hạn chế. Em rất mong sự chỉ bảo của thầy cô và ban lãnh đạo của chi nhánh giúp em làm chuyên đề này tốt hơn, hoàn thiện hơn.
94
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Giáo trình “ Thẩm định giá trị doanh nghiệp”- Phan Thị Lệ Thúy, Trường Đại Học Nha Trang.
Quyết định số 129/2008/QĐ – BTC về việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3).
Quyết định số 43/2011/QĐ – UBND ngày 22 tháng 12 năm 2011 của UBND tỉnh Khánh Hòa về việc quy định giá các loại đất tỉnh Khánh Hòa năm 2012.
Quyết định số 46/2011/QĐ – UBND ngày 30 tháng 12 năm 2011 của UBND tỉnh Khánh Hòa về việc quy định Bảng giá xây dựng mới các loại công trình, vật kiến trúc và chi phí đền bù, hỗ trợ một số công trình trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa.
Tham khảo “Báo cáo kết quả Thẩm định giá” do Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam - tỉnh Khánh Hòa cung cấp.
www.tailieu.vn