Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Nguyên tắc cung cầu.
Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai.
1.3.4.4 Các bước tiến hành
Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm cho một tài sản có tính đến
28
Bước 2 : Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm
(sữa chữa, bảo hành, điều hành…).
Bước 3 : Xác định lãi suất vốn hóa.
Bước 4 : Dùng công thức vốn hóa ước tính giá trị của bất động sản. 1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản
1.4.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên
Vị trí bất động sản: khả năng sinh lời của các yếu tố mang lại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn. Mỗi bất động sản luôn đồng thời tồn tại hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của bất động sản. Những bất động sản nhà đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những bất động sản nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những bất động sản nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí bất động sản là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là xác định giá đất.
Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đât.
Một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng.
Ví dụ : Tại Hà Nội, với nhu cầu để ở thì loại kích thước và diện tích được xem là tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m – 5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m -15m.
Địa hình nơi bất động sản tọa lạc:
Địa hình nơi bất động sản tọa lạc cao hay thấp sơ với các bất động sản khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị bất động sản. Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của bất động sản sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao.
Hình thức – kiến trúc bên ngoài của bất động sản:
Yếu tố này chỉ áp dụng đối với bất động sản là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác. Nếu hai bất động sản có giá xây dựng như nhau, bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
29
Các yếu tố này bao gồm độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý..Mức độ ảnh hưởng của chúng đến giá trị bất động sản tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất.
Ví dụ : độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.
Tình trạng môi trường
Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản.
Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên.
Những bất động sản nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị bất động sản bị sút giảm và ngược lại.
1.4.2. Nhóm các yếu tố kinh tế
Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản:
Mức thu nhập hàng năm từ bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của bất động sản đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá trị chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại
Những tiện nghi gắn liền với bất động sản:
Những tiện nghi gắn liền với bất động sản bao gồm hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hòa nhiệt độ, thông tin liên lạc…Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị bất động sản càng gia tăng.
1.4.3. Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường
Thị hiếu của người dân đối với từng loại bất động sản. Những khu vực gần trung tâm thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư hơn những nơi hẻo lánh.
Cung – cầu về bất động sản trên thị trường ảnh hưởng đến giá tài sản và ngược lại, giá tài sản cũng ảnh hưởng đến cung – cầu bất động sản.
1.4.4 Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản
Tình trạng pháp lý của bất động sản:
Bao gồm các giấy tờ Chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng…hiện có. Bất động sản có đủ giấy tờ pháp lý thì giá trị cao hơn so với những bất động sản khác,
30
Các quy định về xây dựng kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế về Quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà và công trình xây dựng gắn với bất động sản. Tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế về sở hữu chung hay các quy định về kiến trúc phải phù hợp với các đặc điểm của khu vực lân cận cũng ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
Ví dụ : nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng.
1.4.5. Các yếu tố chung bên ngoài
Các yếu tố chính trị pháp lý:
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng. Từ ảnh hưởng đến giá bất động sản. Cụ thể là:
Các chính sách tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm tăng giá bất động sản.
Các chính sách tác động trực tiếp như:
Chính sách cho phép người Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam.
Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thường trú thành phố mua nhà tại thành phố.
Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.
Các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản.
Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô. Đó là các yếu tố liên quan như:
Các điều kiện của thị trường bất động sản trong khu vực.
Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp nước, cấp điện, thông tin liên lạc…)
31
Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác.
Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng.
Số lượng các lô thửa đất trống trong vùng.
Mức giá bình quân các loại đất trong vùng.
Tỷ lệ thuế và mức thuế suất.
Mức độ lạm phát chung.
Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng.
Các yếu tố xã hội:
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động sản. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng dân số cơ học thì giá trị Bất động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung – cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. Tình trạng những người sống trong bất động sản, tình trạng sức khỏe, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống…Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thủy.
32
CHƯƠNG 2
ĐÁNH GIÁ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
BẰNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG
TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM – CHI NHÁNH KHÁNH HÒA
2.1 Tổng quan về công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam – Chi nhánh Khánh Hòa nhánh Khánh Hòa
2.1.1. Khái quát về công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam
Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam (The Southem Information and valuation Corporation – SIVC) tiền thân là Trung tâm thông tin và thẩm định giá miền Nam – Bộ Tài chính. Được thành lập và phát triển đầu tiên tại Việt Nam từ năm 1999, SIVC đã xây dựng hệ thống được đánh giá cao cả về quy mô lẫn chất lượng trong lĩnh vực thẩm định giá và tư vấn. SIVC dựa vào các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, thông lệ quốc tế, xử lý chính xác mối quan hệ lợi ích các bên để đảm bảo nguyên tắc đầu tư công bằng. Song song đó, SIVC tập hợp được đội ngũ thẩm định viên, chuyên gia có năng lực chuyên môn, có đạo đức nghề nghiệp và tận tâm phục vụ cùng làm việc trong hệ thống quản lý theo tiêu chuẩn chất lượng ISO 9001:2008. Đó chính là chìa khoá thành công của SIVC trong những năm qua.
2.1.1.1. Quá trình thành lập và phát triển của công ty
Được thành lập theo quyết định số 108/1999/QĐ_BVGCP “V/v thành lập trung tâm thông tin và kiểm định giá miền Nam” của Trưởng ban vật giá Chính Phủ ngày 09/09/1999.
Ngày 17/02/2002, Công ty đổi tên thành Trung tâm thông tin và thẩm định giá miền Nam theo Quyết định số 103/QĐ–BVGCP của Trưởng ban vật giá Chính Phủ.
Ngày 25/07/2003, Công ty chuyển đơn vị trực thuộc theo Quyết định số 113/2003/QĐ–BVGCP của Bộ trưởng Bộ Tài Chính “V/v chuyển Trung Tâm thông tin và thẩm định giá miền Nam trực thuộc Ban vật giá Chính Phủ vào trực thuộc Bộ Tài Chính”.
33
Ngày 01/11/2007, Công ty được phê duyệt cổ phần hóa theo Quyết định số 3506/QĐ–BTC “V/v phê duyệt phương án chuyển Trung tâm thông tin và thẩm định giá Miền Nam (SIVC) thành công ty Cổ phần”.
Đăng ký kinh doanh theo loại hình công ty Cổ phẩn theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 4103009056 ngày 11/01/2008.
2.1.1.2. Lĩnh vực hoạt động
Thẩm định giá bất động sản, máy móc thiết bị, giá trị doanh nghiệp, tài sản vô hình, dự án đầu tư. Đặc biệt thẩm định giá bất động sản được xem là thế mạnh thực sự của SIVC với công tác thẩm định giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công trình xây dựng... phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau của khách hàng.
Bên cạnh đó, để phục vụ nhu cầu thông tin thị trường giá cả của khách hàng và hoạt động thẩm định giá tại đơn vị, SIVC đã tổ chức thu thập, xử lý, cung cấp thông tin về thị trường giá cả của bất động sản, hàng hoá dịch vụ, xây dựng các ngân hàng dữ liệu về giá cả, các loại hàng hoá thông qua các chương trình phần mềm để lưu trữ. Ngân hàng dữ liệu của SIVC gồm các thông tin về giá cả bất động sản ở nhiều tỉnh, thành và hàng hóa chuyên dùng như: giá thuốc, gạo, thiết bị y tế, vật liệu xây dựng, thiết bị trường học… Thông tin thị trường được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau từ các thị trường trong nước và nước ngoài.
Để hỗ trợ thêm cho khách hàng, SIVC thực hiện tư vấn trong các quyết định về tài sản:
Tư vấn phương án cổ phần hoá doanh nghiệp: bao gồm tư vấn cơ cấu tài chính, cơ cấu vốn, phương án lao động và phương hướng hoạt động kinh doanh – ngành nghề – thị trường của doanh nghiệp sau cổ phần… nhằm phát huy lợi thế của doanh nghiệp.
Tư vấn tài chính – đầu tư: trong các lĩnh vực bất động sản, chứng khoán, đấu thầu, đấu giá, lập dự án khả thi, phát hành cổ phiếu ra công chúng…
Tư vấn lập dự án khả thi.
Tư vấn bất động sản, giá đất.
Thực hiện và tư vấn các dịch vụ tài chính, kế toán.
Thực hiện các dịch vụ tư vấn và chuyển giao kết quả nghiên cứu, các công nghệ tiến tiến, các cơ sở luận chứng kinh tế – kỹ thuật và quản lý kinh tế.
34
Tư vấn mua bán doanh nghiệp.
2.1.1.3. Những thành tựu đạt được
Với những nỗ lực không ngừng để phát triển cùng những kết quả đã đạt được, SIVC đã vinh dự nhận được nhiều phần thưởng cao quý trong các năm qua:
Huân chương Lao động hạng III năm 2004.
Đạt tiêu chuẩn quản lý chất lượng quốc tế ISO 9001:2000 do Tập đoàn DNN cấp giấy chứng nhận số 22932–2008 AQ – VNM – VKAS.
Huân chương Lao động hạng III cho phòng thẩm định giá bất động sản năm 2007.
Cờ thi đua của Chính phủ năm 2009.
Bằng khen của Thủ Tướng Chính phủ năm 2002.
Cúp vàng Chất lượng hội nhập 2007.
Bằng khen của Nhà nước, Bộ Tài chính cho các cá nhân và tập thể từ năm 2002–2010.
2.1.2. Khái quát về công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam – chi nhánh Khánh Hòa nhánh Khánh Hòa
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế theo cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước theo định hướng XHCN. Ở Việt Nam nhiều loại hình dịch vụ công từng bước được hình thành và phát triển nhằm phục vụ cho công cuộc xây dựng và phát triển đất nước, trong đó có công tác thẩm định giá. Công tác thẩm định giá ra đời đã góp phần giải quyết kịp thời nhu cầu của xã hội, nó còn là yêu cầu cần thiết và quan trọng trong nền kinh tế. Công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam đã không ngừng nỗ lực để tự khẳng định mình và đáp ứng một cách nhanh chóng, hiệu quả nhu cầu tư vấn, thẩm định giá của xã hội.
Chi nhánh công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam tại Khánh Hòa là đơn vị hành chính sự nghiệp có thu, là một trong 25 Chi nhánh trực thuộc công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam (SIVC).
Tên chính thức: Công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam – Chi nhánh Khánh Hòa.
Ngày thành lập: Ngày 20 tháng 12 năm 2003.
Địa chỉ: Số 98 Hồng Bàng, phường Tân Lập, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa.
35
Từ ngày thành lập đến nay Chi nhánh luôn có sự đầu tư và phát triển với tốc độ lớn, nỗ lực phát huy năng lực, tham gia hợp đồng thi công, tham gia đấu thầu các công trình lớn, kiếm việc làm, tăng sản lượng thực hiện, một mặt góp phần tăng nguồn thu ngân sách cho tỉnh nhà, một mặt góp phần tăng thu nhập cho người lao động.
2.1.2.1 Chức năng, nhiệm vụ của công ty
Chức năng:
Ngày 31/03/2003 được UBND tỉnh Khánh Hòa ra quyết định số 910/UB “V/v cho phép Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam đặt chi nhánh tại Nha Trang”. Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam phải tuân thủ mọi chính sách pháp luật của Nhà nước và các quy định của UBND tỉnh Khánh Hòa.
Là đơn vị Nhà nước, Chi nhánh công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam tại Khánh Hòa là đơn vị hạch toán phụ thuộc, có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng. Chi nhánh hoạt động theo kiểu tự thu tự chi, khi nào doanh thu không bù đắp chi phí thì phải có ý kiến xin sự hỗ trợ từ công ty.