Khi tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp cần phải tuân theo các bước sau :
Bước 1: Chuẩn bị tìm kiếm và tập hợp thông tin về những tài sản được bán
trong thời gian gần đây (cách thời điểm thẩm định giá trong vòng 6 tháng) mà có thể so sánh với tài sản đối tượng cần thẩm định.
Các tiêu chí để lựa chọn bất động sản so sánh:
Cùng kết cấu và kiểu xây dựng.
Cùng kích cỡ. Cùng số lượng phòng. Gần cùng độ tuổi. Cùng khu lân cận. Cùng cảnh quan. Cùng mức giá gần nhau.
18
Bước 2: Tiến hành kiểm tra các tài sản có thể so sánh, để xác định giá trị của
nó và đảm bảo rằng các tài sản này có thể so sánh được làm cơ sở để so sánh với tài sản mục tiêu cần thẩm định.
Bước 3: Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh được thích hợp (khoảng 3 - 5 cái). Bước 4: Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt hơn và xấu
hơn) của mỗi một tài sản so với tài sản mục tiêu và tiến hành điều chỉnh (tăng lên hoặc giảm giá).
Bước 5: Bước cuối cùng là ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá trên cơ sở giá bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh.
Khi tiến hành phương pháp so sánh trực tiếp cần chú ý:
Các tài sản sử dụng để so sánh nên là các tài sản tương tự trong cùng khu vực gần cận với các giao dịch bán mới được tiến hành. Trong trường hợp ít tài sản so sánh đáp ứng được các yêu cầu trên sẽ cho các kết quả có độ chính xác kém hơn.
Trong trường hợp nhà thẩm định không tìm được những so sánh đáp ứng được yêu cầu thì phương pháp so sánh trực tiếp không thể áp dụng được.
Giữa bất động sản thẩm định và bất động sản so sánh bao giờ cũng có sự khác nhau, vì bất động sản không có tính đồng nhất. Vì vậy, cần phải xem xét các yếu tôt khác nhau để điều chỉnh giữa bất động sản thẩm định và bất động sản so sánh. Các yếu tố so sánh tác động đến giá trị bất động sản (các yếu tố điều chỉnh):
Vị trí mặt bằng:
Bao gồm kích thước lô đất, bề rộng mặt tiền, hình dạng và nét đặc trưng địa lý.
Kích thước lô đất: phù hợp hay không phù hợp với kiến trúc của bất động sản và loại hình bất động sản. Nếu không phù hợp thì nó sẽ làm giảm giá trị của bất động sản trên thị trường.
Hình dáng lô đất: lô đất có hình dáng méo mó hoặc tóp hậu thì có giá trị kém hơn lô đất có hình dáng vuông.
Quy mô đất: đây cũng là điều hết sức chú ý trong thẩm định giá đối với đất ở hoặc đất chuyên dùng. Bởi vì đối với các loại đất chuyên dùng cách tính diện tích hàng nghìn m2 không đơn giản như cách tính một lô đất có diện tích 60 – 100m2.
19
Địa điểm:
Khi xét đến yếu tố địa điểm làm xem xét khả năng tiếp cận bất động sản và môi trường chung quanh ra sao.
Khả năng tiếp cận tài sản ở gần các phương tiện thuận lợi như trường học, chợ, địa điểm, làm việc, vui chơi giải trí và các phương tiện công cộng khác.
Môi trường xung quanh đóng góp với giá trị của bất động sản là các đặc trưng vật chất và kinh tế – xã hội, như các nhà láng giềng, dòng giao thông, các công viên và khu vườn, sử dụng đất gần cạnh.
Địa thế lô đất có ý nghĩa quan trọng đối với người phương Đông, những lô đất có địa thế tốt sẽ có giá trị hơn lô đất có địa thế xấu sẽ kém giá trị.
Tình trạng pháp lý bất động sản:
Cần xem xét mức độ hoàn chỉnh về pháp lý của bất động sản, mức độ hoàn chỉnh càng cao thì giá trị càng lớn. Để có thể xem xét, đánh giá đúng ảnh hưởng của tình trạng pháp lý đối với giá trị của các bất động sản cần nắm vững các quy định của Nhà nước về nhà và đất, đặc biệt là các quy định về nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất.
Thực trạng pháp lý về quyền sử dụng đất ở nước ta hết sức phức tạp. Vì vậy, khi thẩm định giá trước hết cần xem xét kỹ pháp lý về quyền sử dụng đất, các nội dung cần xem xét là:
Đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay các giấy tờ xác nhận quyền sở hữu về nhà ở gắn liền với đất của các cấp có thẩm quyền theo pháp luật hay chưa?
Nếu chưa có các loại giấy tờ như trên thì có giấy tờ gì liên quan đến quyền sử dụng lô đất?
Mục đích của việc xem xét này nhằm xác định xem lô đất đã hoàn chỉnh pháp lý về quyền sử dụng đất hay chưa? Nếu như chưa hoàn thiện thì phải hoàn thiện thêm các thủ tục gì? Nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước để hoàn chỉnh pháp lý về quyền sử dụng đất ra sao? Đây là điều rất quan trọng vì nó ảnh hưởng đến giá trị lô đất cần thẩm định.
20
Khi xem xét so sánh giá bán của các bất động sản cần chú ý đến bất động sản cần thẩm định giá đối với các bất động sản đối chiếu so sánh có đồng dạng với nhau về mặt phù hợp với quy hoạch của khu vực không. Thường những bất động sản không phù hợp với quy hoạch sẽ có giá trị kém.
Các công trình xây dựng trên đất:
Là ngôi nhà chính và các hạng mục xây dựng khác như gara, nhà phụ, đường đi, các bức tường xây, hàng rào, phong cảnh và bãi cỏ, cây cối và vườn.
Các công trình xây dựng trên đất là một bộ phận quan trọng cấu thành bất động sản và đóng góp vào chi phí hình thành, tính hữu dụng, tính thẩm mỹ của bất động sản do đó khi xem xét so sánh giá trị của các bất động sản cần phải xem xét tỉ mỉ yếu tố này.
Thông thường hiện nay trong thẩm định giá bất động sản, ta mới chú ý so sánh chi phí hình thành các công trình xây dựng hơn là tính hữu dụng và tính thẩm mỹ của các công trình xây dựng.
Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường:
Giá một bất động sản phải được trả tiền ngay chắc chắn là khác với giá bán bất động sản tương tự được trả góp và ngay giá bán các bất động sản theo phương thức trả góp cũng khác nhau tuỳ thuộc vào điều kiện trả góp.
Trách nhiệm về nghĩa vụ thuế, thời gian chuyển giao bất động sản, các yếu tố chủ quan, khách quan khác trong việc mua bán bất động sản cũng cần được xem xét phân tích kỹ khi so sánh giá bán giữa các bất động sản.