ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐÔNG ANH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
3. Kết quả nghiên cứu
Dựa trên tài liệu tham khảo và điều kiện thực tế trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Nhóm tác giả đã tiến hành điều tra 10 chuyên gia thuộc lĩnh vực tài nguyên và môi trường;
Trung tâm phát triển quỹ đất; Các chủ đầu tư dự án về đấu giá đất và viện nghiên cứu và phát triển bất động sản. Kết quả phỏng vấn lấy theo sự phân tích và nghiên cứu khách quan của một số chuyên gia.
Tiến hành điều tra các chuyên gia nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Các nội dung trong phiếu câu hỏi xoay quanh 2 vấn đề:
- Xếp hạng mức độ ưu tiên của các yếu tố cấp 1 và các yếu tố cấp 2.
- Đánh giá và cho điểm đối với từng cặp yếu tố theo thang đánh giá của Satty (Bảng 2).
Tổng hợp kết quả phỏng vấn và tính toán mức độ ưu tiên của từng cặp yếu tố bằng phương pháp trung bình cộng [7]. Kết quả thể hiện tại (Bảng 4 và 5).
Bảng 4. Tổng hợp mức độ ưu tiên của các yếu tố cấp 1
STT Yếu tố so sánh Điểm trung bình
1 Thị trường quyền sử dụng đất ở và thửa đất 7 2 Thị trường quyền sử dụng đất ở và pháp luật về đấu giá 4 3 Thị trường quyền sử dụng đất ở và tài chính về đấu giá 5 4 Thị trường quyền sử dụng đất ở và thực hiện đấu giá 4 5 Thị trường quyền sử dụng đất ở và sau trúng đấu giá 3
6 Thửa đất và pháp luật về đấu giá 3
STT Yếu tố so sánh Điểm trung bình
7 Thửa đất và tài chính về đấu giá 7
8 Thửa đất và thực hiện đấu giá 5
9 Thửa đất và sau trúng đấu giá 4
10 Pháp luật về đấu giá và tài chính về đấu giá 4 11 Pháp luật về đấu giá và thực hiện đấu giá 5 12 Pháp luật về đấu giá và sau trúng đấu giá 3 13 Tài chính về đấu giá và thực hiện đấu giá 6 14 Tài chính về đấu giá và sau trúng đấu giá 4 15 Thực hiện đấu giá và sau trúng đấu giá 3
Bảng 5. Tổng hợp mức độ ưu tiên của các yếu tố cấp 2
STT Yếu tố so sánh Điểm trung bình
Yếu tố nhóm 1 (Nhóm yếu tố thị trường quyền sử dụng đất ở) 1 Cung quyền sử dụng đất ở và cầu quyền sử dụng đất ở 6 2 Cung quyền sử dụng đất ở và dự báo diễn biến của thị trường QSDĐƠ 5 3 Cầu quyền sử dụng đất ở và dự báo diễn biến của thị trường QSDĐƠ 2
Yếu tố nhóm 2 (Nhóm yếu tố thửa đất) 4 Vị trí thửa đất đấu giá và diện tích, hình thể thửa đất đấu giá 5
5 Vị trí thửa đất đấu giá và hướng thửa đất 4
6 Diện tích, hình thể thửa đất đấu giá và hướng thửa đất 5 Yếu tố nhóm 3 (Pháp luật về đấu giá QSDĐƠ )
7 Quy chế bán đấu giá QSDĐƠ và phổ biến quy chế bán đấu giá QSDĐƠ 4 8 Quy chế bán đấu giá QSDĐƠ và mức độ hiểu biết của người dân về quy chế bán đấu giá QSDĐƠ 3
9 Phổ biến quy chế bán đấu giá QSDĐƠ và mức độ hiểu biết của người dân về quy chế bán đấu giá QSDĐƠ 4 Yếu tố nhóm 4 (Tài chính về đấu giá QSDĐƠ )
10 Phí tham gia đấu giá QSDĐƠ và giá khởi bán đấu giá QSDĐƠ 4 11 Phí tham gia đấu giá QSDĐƠ và khoản tiền đặt trước 5 12 Giá khởi bán đấu giá QSDĐƠ và khoản tiền đặt trước 3
Yếu tố nhóm 5 (Thực hiện đấu giá QSDĐƠ) 13 Thông tin dự án bán đấu giá QSDĐƠ và bán, nhận hồ sơ tham gia đấu giá QSDĐƠ 5 14 Thông tin dự án bán đấu giá QSDĐƠ và ý thức chấp hành quy chế đấu giá QSDĐƠ của người tham gia đấu giá 6
15 Bán và nhận hồ sơ tham gia đấu giá QSDĐƠ và ý thức chấp hành quy chế đấu giá QSDĐƠ của người tham gia đấu giá 6 Yếu tố nhóm 6 (Sau trúng đấu giá QSDĐƠ)
16 Thủ tục hành chính sau trúng đấu giá và bàn giao đất tại thực địa 3 17 Thủ tục hành chính sau trúng đấu giá và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 4 18 Bàn giao đất tại thực địa và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 5
Từ kết quả so sánh mức độ ảnh hưởng ở Bảng 4 và 5, ma trận so sánh cặp được xây dựng để tính trọng số phù hợp, phản ánh vai trò của các yếu tố ảnh hưởng tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên cơ sở điểm của 6 yếu tố cấp 1 và 18 yếu tố cấp 2 bằng phương pháp phân tích so sánh cặp của Saaty (Saaty’s Analytical Hierarchy Process - AHP) (Bảng 6 và 7).
Bảng 6. Ma trận so sánh cặp của các yếu tố cấp 1
Tiêu chí Thị trường quyền sử
dụng đất ở Thửa
đất Pháp luật về đấu giá Tài chính
về đấu giá Thực hiện
đấu giá Sau trúng
đấu giá
Thị trường quyền sử
dụng đất ở 1 7 4 5 4 3
Thửa đất 0,143 1 3 7 5 4
Pháp luật về đấu giá 0,25 0,333 1 4 5 3
Tài chính về đấu giá 0,2 0,143 0,25 1 6 4
Thực hiện đấu giá 0,25 0,2 0,2 0,167 1 3
Sau trúng đấu giá 0,333 0,25 0,333 0,25 0,333 1
Tổng cột 2,176 8,926 8,783 17,417 21,333 18
Bảng 7. Ma trận so sánh cặp của các yếu tố cấp 2
Tiêu chí yếu tố nhóm 1 Cung quyền sử
dụng đất Cầu quyền sử
dụng đất ở Dự báo diễn biến của
thị trường QSDĐƠ
Cung quyền sử dụng đất 1 6 5
Cầu quyền sử dụng đất ở 0,167 1 2
Dự báo diễn biến của thị trường QSDĐƠ 0,2 0,5 1
Tổng 1,367 7,5 8
Tiêu chí yếu tố nhóm 2 Vị trí thửa đất đấu
giá Diện tích, hình thể
thửa đất đấu giá Hướng thửa đất
Vị trí thửa đất đấu giá 1 5 4
Diện tích, hình thể thửa đất đấu giá 0,2 1 2
Hướng thửa đất 0,25 0,5 1
Tổng 1,45 6,5 7
Tiêu chí yếu tố nhóm 3 Quy chế bán đấu
giá QSDĐƠ
Phổ biến quy chế bán đấu giá
QSDĐƠ
Mức độ hiểu biết của người dân về quy chế bán đấu giá QSDĐƠ
Quy chế bán đấu giá QSDĐƠ 1 3 5
Phổ biến quy chế bán đấu giá QSDĐƠ 0,333 1 2
Mức độ hiểu biết của người dân về quy
chế bán đấu giá QSDĐƠ 0,2 0,5 1
Tổng 1,533 4,5 8
Tiêu chí yếu tố nhóm 4 Phí tham gia đấu
giá QSDĐƠ Giá khởi bán đấu
giá QSDĐƠ Khoản tiền đặt trước
Phí tham gia đấu giá QSDĐƠ 1 5 5
Giá khởi bán đấu giá QSDĐƠ 0,2 1 2
Khoản tiền đặt trước 0,2 0,5 1
Tổng 1,4 6,5 8
Tiêu chí yếu tố nhóm 5 Thông tin dự
án bán đấu giá QSDĐƠ
Bán và nhận hồ sơ tham gia đấu giá
QSDĐƠ
Ý thức chấp hành quy chế đấu giá QSDĐƠ
của người tham gia đấu giá
Thông tin dự án bán đấu giá QSDĐƠ 1 5 6
Bán và nhận hồ sơ tham gia đấu giá
QSDĐƠ 0,2 1 3
Ý thức chấp hành quy chế đấu giá QSDĐƠ
của người tham gia đấu giá 0,167 0,333 1
Tổng 1,367 6,333 10,000
Tiêu chí yếu tố nhóm 6 Thủ tục hành
chính sau trúng đấu giá
Bàn giao đất tại thực địa Cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất
Thủ tục hành chính sau trúng đấu giá 3
Bàn giao đất tại thực địa 0,5 1 4
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 0,333 0,25 1
Tổng 1,833 3,25 8
Để tính toán trọng số từng tiêu chí có thể sử dụng 2 phương pháp: Phương pháp véc tơ riêng và phương pháp chuẩn hóa ma trận. Nghiên cứu này áp dụng phương pháp chuẩn hóa ma trận so sánh cặp để xây dựng trọng số các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Trọng số xác định bằng cách tính tỷ lệ của các thành phần theo hàng và cột. Giá trị này cho thấy các yếu tố chiếm tỷ lệ bao nhiêu phần trăm trong tổng các thành phần và tính bằng giá trị các phần tử trong ma trận so sánh chia cho tổng số cột tương ứng [6, 7]. Dựa vào ma trận chuẩn hóa tiến hành xác định trọng số của các yếu tố được thể hiện trên Bảng 8 và 9, từ đó biết được mức độ quan trọng của từng yếu tố ảnh hưởng tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
Bảng 8. Trọng số các tiêu chí thuộc yếu tố cấp 1
Tiêu chí Trọng số
Thị trường quyền sử dụng đất ở 0,39
Thửa đất 0,23
Pháp luật về đấu giá 0,15
Tài chính về đấu giá 0,12
Thực hiện đấu giá 0,06
Sau trúng đấu giá 0,05
Tổng cột 1
Bảng 9. Trọng số các tiêu chí thuộc yếu tố cấp 2
Tiêu chí Trọng số
Cung quyền sử dụng đất 0,719
Cầu quyền sử dụng đất ở 0,168
Dự báo diễn biến của thị trường QSDĐƠ 0,113
Vị trí thửa đất đấu giá 0,677
Diện tích, hình thể thửa đất đấu giá 0,192
Hướng thửa đất 0,131
Quy chế bán đấu giá QSDĐƠ 0,648
Phổ biến quy chế bán đấu giá QSDĐƠ 0,23
Mức độ hiểu biết của người dân về quy chế bán đấu giá QSDĐƠ 0,122
Phí tham gia đấu giá QSDĐƠ 0,703
Giá khởi bán đấu giá QSDĐƠ 0,182
Khoản tiền đặt trước 0,115
Thông tin dự án bán đấu giá QSDĐƠ 0,707
Bán và nhận hồ sơ tham gia đấu giá QSDĐƠ 0,201
Ý thức chấp hành quy chế đấu giá QSDĐƠ của người tham gia đấu giá 0,092
Thủ tục hành chính sau trúng đấu giá 0,512
Bàn giao đất tại thực địa 0,36
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 0,128
Bảng 10. Các thông số của AHP của yếu tố cấp 1
Thông số Giá trị
Giá trị riêng của ma trận (λmax) 6,5
Số yếu tố ảnh hưởng (n) 6
Chỉ số nhất quán (CI) 0,1
Chỉ số ngẫu nhiên (RI) 1,24
Tỷ số nhất quán (CR) 0,081
Bảng 11. Các thông số của AHP của yếu tố cấp 2
Thông số Giá trị Thông số Giá trị
Nhóm 1 Nhóm 4
Giá trị riêng của ma trận (λmax) 3,087 Giá trị riêng của ma trận (λmax) 3,054
Số yếu tố ảnh hưởng (n) 3 Số yếu tố ảnh hưởng (n) 3
Chỉ số nhất quán (CI) 0,044 Chỉ số nhất quán (CI) 0,027
Chỉ số ngẫu nhiên (RI) 0,58 Chỉ số ngẫu nhiên (RI) 0,58
Tỷ số nhất quán (CR) 0,075 Tỷ số nhất quán (CR) 0,047
Nhóm 2 Nhóm 5
Giá trị riêng của ma trận (λmax) 3,096 Giá trị riêng của ma trận (λmax) 3,092
Số yếu tố ảnh hưởng (n) 3 Số yếu tố ảnh hưởng (n) 3
Chỉ số nhất quán (CI) 0,048 Chỉ số nhất quán (CI) 0,046
Chỉ số ngẫu nhiên (RI) 0,58 Chỉ số ngẫu nhiên (RI) 0,58
Tỷ số nhất quán (CR) 0,082 Tỷ số nhất quán (CR) 0,079
Nhóm 3 Nhóm 6
Giá trị riêng của ma trận (λmax) 3,004 Giá trị riêng của ma trận (λmax) 3,109
Số yếu tố ảnh hưởng (n) 3 Số yếu tố ảnh hưởng (n) 3
Chỉ số nhất quán (CI) 0,002 Chỉ số nhất quán (CI) 0,054
Chỉ số ngẫu nhiên (RI) 0,58 Chỉ số ngẫu nhiên (RI) 0,58
Tỷ số nhất quán (CR) 0,003 Tỷ số nhất quán (CR) 0,094
Tất cả các RC đều ≤ 10 %, do đó các bộ trọng số đều đảm bảo tính nhất quán.
4. Kết luận
Dựa trên các kết quả tính toán trọng số của các yếu tố ta rút ra kết luận như sau:
Đối với các yếu tố cấp 1, từ bộ trọng số thể hiện trên Bảng 8 cho thấy có 2 yếu tố ảnh hưởng nhiều nhất trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất là thị trường quyền sử dụng đất ở và thửa đất chiếm trọng số lần lượt là 39 % và 23 %. Tiếp theo là yếu tố ảnh hưởng ở mức độ trung bình là pháp luật và tài chính với 15 % và 12 % và yếu tố ảnh hưởng ít là thực hiện đấu giá và sau trúng đấu giá chỉ với 6 % và 5 %.
Đối với các yếu tố cấp 2 tại Bảng 9 cho thấy các yếu tố điển hình ảnh hưởng nhiều tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất là cung quyền sử dụng đất; Thông tin dự án bán đấu giá quyền sử dụng đất; Phí tham gia đấu giá QSDĐƠ; Vị trí thửa đất đấu giá.
Trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất có rất nhiều các yếu tố ảnh hưởng tới hiệu quả kinh tế chính vì vậy cần được phân tích đánh giá tổng hợp tác động tương hỗ giữa các yếu tố ảnh hưởng trong mối quan hệ giữa tự nhiên và con người. Cần phải xác định đúng, đủ các yếu tố ảnh hưởng quan trọng nhất, yêu cầu phải đánh giá rất nhiều các tiêu chí khác nhau. Việc kết hợp nhiều yếu tố trong phương pháp này sẽ cho ra kết quả đáng tin cậy hơn so với việc chỉ xét đến một yếu tố chủ chốt. Ưu điểm của phương pháp là thu thập số liệu từ các chuyên gia đã nhiều năm nghiên cứu trong công tác quản lý đất đai và bất động sản. Điều này dẫn đến tăng mức độ tin cậy trong
quá trình tính toán. Việc lựa chọn phương pháp phân tích cấp bậc (AHP) để xác định các yếu tố ảnh hưởng tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất hoàn toàn phù hợp và tiện ích.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
[1]. Bharat, P. B., Keshab, D. A., Binod, P. H., Thakur, S., Gandhiv, K. F. (2013). Using Geographic Information System and Analytical Hierarchy Process in Landslide hazard zonation. Applied Ecology and
Environmental Sciences 2, 14 - 22.
[2]. Đào Văn Khánh (2017). Ứng dụng quá trình phân cấp thứ bậc (AHP) trong việc xác định các yếu tố
ảnh hưởng tới hiệu quả công tác trắc địa. Tạp chí Khoa học kỹ thuật Mỏ - Địa chất, tr. 106 - 112.
[3]. Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006). Định giá đất. Nxb. Nông nghiệp, Hà Nội.
[4]. Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005). Giáo trình thị trường BĐS. Nxb. Nông nghiệp, Hà Nội.
[5]. UBND huyện Đông Anh (2021). Báo cáo công tác đấu giá quyền sử dụng đất một số dự án thuộc địa
bàn huyện Đông Anh.
[6]. Thomas L. Saaty, F (2000). Fundamentals of the Analytic Hierarchy Process. RWS Publications.
[7]. Saaty, T. L. (1970). How to make a decision: The Analytic Hierarchy Process. European Journal of
Operational Research, 48, 9 - 26.
BBT nhận bài: 28/9/2022; Chấp nhận đăng: 31/10/2022