CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH
2.2. THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG THANH
2.2.2. Thực trạng chất lượng thẩm định tài chính trong hoạt động cho vay tại chi nhánh ngân hàng Công Thương Thanh Xuân
Để đánh giá một cách chính xác về chất lượng thẩm định tài chính trong hoạt động cho vay tại chi nhánh ngân hàng Công Thương Thanh Xuân, chúng ta có thể xem xét một dự án thực tế mà cán bộ thẩm định của ngân hàng đã thực hiện thẩm định và cho vay. Cụ thể chúng ta xem xét dự án “ Đầu tư xây dựng nhà làm việc và dịch vụ cho thuê ” của Công ty cổ phần thiết bị xây dựng
a ) Giới thiệu tổng quan về dự án.
Dự án: Đầu tư xây dựng công trình nhà làm việc 4 tầng và dịch vụ cho thuê - Công ty cổ phần thiết bị và vật liệu xây dựng Duy Nam
Chủ đầu tư: Công ty cổ phần thiết bị và vật liệu xây dựng Duy Nam
Địa điểm đầu tư: km số 6 đường Nguyễn Trãi – Thanh xuân - Hà nội
Sản phẩm của dự án: công trình xây dựng toà nhà làm việc và cho thuê
Tổng vốn đầu tư: 13.015.407.000 đồng
Trong đó: - Vốn tự có, tự huy động: 9.015.407.000 đồng (chiếm 69% tổng vốn đầu tư)
- Vốn vay ngân hàng: 4.000.000.000 đồng (chiếm 31% tổng vốn đầu tư) Một số lợi ích dự án đem lại khi toà nhà được đầu tư xây dựng:
- Đáp ứng nhu cầu của các tổ chức, cá nhân muốn thuê văn phòng giới thiệu sản phẩm, trụ sở làm việc… khu vực giáp ranh Hà Nội – Hà Tây
- Xây dựng mới trụ sở làm việc, tạo sự thuận tiện cho quá trình giao dịch của công ty với khách hàng.
- Khai thác hiệu quả hơn tiềm năng lợi thế của đơn vị, tăng thu nhập cho các cổ đông của công ty.
b)Thẩm định khách hàng - năng lực pháp lý
Tên doanh nghiệp: Công ty cổ phần thiết bị xây dựng Duy Nam
Đại diện doanh nghiệp: ông Doãn Thanh Tùng
Chức vụ: Tổng giám đốc kiêm chủ tịch hội đồng quản trị
Trụ sở: Km số 6 đường Nguyễn Trãi , quận Thanh Xuân, Hà Nội
Vốn điều lệ: 5.140.000.000 đồng.
Giấy đăng ký kinh doanh số 0103005071 ngày 10/04/1999
Ngành nghề kinh doanh:
- Sửa chữa gia công, phục hồi, chế tạo thiết bị máy móc xây dựng - Sửa chữa máy móc, ô tô và xe máy thi công
- Lắp ráp sửa chữa phần cơ khí, điện các công trình xây dựng dân dụng và công nghiệp
3 0 - Thi công xây lắp điện hạ thế và trung thế
- Kinh doanh nhà ở, khách sạn, du lịch, dịch vụ cho thuê văn phòng, kho bãi, nhà xưởng
Tài khoản giao dịch : 10381 00000 52923 tại chi nhánh ngân hàng Công Thương Thanh Xuân
Nhu cầu của doanh nghiệp :
-Số tiền đề nghị vay: 4.000.000.000 đồng.
-Thời gian xin vay: 39 tháng, trong đó thời gian ân hạn là 3 tháng.
-Lãi suất vay: 12%/ năm
-Mục đích: Đầu tư xây dựng công trình nhà làm việc và dịch vụ cho thuê 4 tầng -Hình thức trả vốn, gốc, lãi: Lãi trả hàng tháng, gốc trả theo kỳ hạn quy định trong hợp đồng tín dụng.
-Tài sản bảo đảm: Cho vay có bảo đảm bằng tài sản.
Giá trị tài sản được định giá: 6.233. 400.000 đồng.
Kết luận: Hồ sơ pháp lý của khách hàng đầy đủ, hợp lý, hợp lệ. Công ty có đủ tư cách năng lực pháp lý để thực hiện đối với khoản vay trên
- năng lực tài chính khách hàng vay vốn
Sau khi cổ phần hóa, công ty có khả năng huy động vốn và chiếm dụng vốn tốt, hoạt động sản xuất kinh doanh có thuận lợi.
* Doanh thu đạt được tăng trưởng rừ rệt qua cỏc năm, doanh thu ước tớnh năm 2005 công ty đạt được là 40.000 triệu đồng, tăng 32% doanh thu đạt được năm 2004.
* Về tình hình tài chính của Công ty, hệ số tự tài trợ của Công ty >10%, Công ty có khả năng tự chủ về tài chính.
c)Thẩm định tài chính dự án vay vốn “ Dự án đầu tư xây dựng nhà làm việc và dịch vụ cho thuê“ của Công ty cổ phần xây dựng Duy Nam
*Thẩm định Tổng mức vốn đầu tư và nguồn vốn đầu tư.
Tổng mức đầu tư theo báo cáo thẩm định đã phê duyệt: 12.622.764 nghìn đồng Trong
đó:
- Chi phí xây lắp gói thầu 1,2:
- Chi phí dự phòng:
- Chi phí khác:
- Lãi vay vốn cố định và chi phí vốn góp:
10.403.743 nghìn đồng 1.127.138 nghìn đồng 867.483 nghìn đồng 224.400 nghìn đồng
(Phần Chi phí khác và Chi phí dự phòng được phân bổ theo tỷ trọng giá trị xây lắp của từng gói thầu trong tổng dự toán đã được thẩm tra)
Tổng vốn đầu tư sau khi thẩm định lại: 13.015.407 nghìn đồng Trong
đó:
- Chi phí xây lắp gói thầu 1,2:
- Chi phí dự phòng:
- Chi phí khác:
- Lãi vay vốn cố định và chi phí vốn góp:
10.778.289 nghìn đồng 1.137.317 nghìn đồng 875.401 nghìn đồng 224.400 nghìn đồng Nguyên nhân chênh lệch tổng vốn đầu tư:
Đơn giá trúng thầu đối với 02 gói thầu trên đã được Hội đồng quản trị công ty phê duyệt gồm khối lượng xây dựng, điện, nước theo hồ sơ mời thầu và phần khối lượng bổ sung, cụ thể như sau:
Đơn vị tính: nghìn đồng
Chỉ tiêu
Gói thầu số 01
Gói thầu số 02
Chi phí xây lắp theo dự toán đã được phê duyệt 3.403.945 6.999.798 Chi phí xây lắp theo đơn giá trúng thầu: 3.472.214 7.306.075 Trong đó:
- Phần xây dựng, điện, nước theo khối lượng mời thầu - Khối lượng bổ sung
3.398.040 74.174
6.879.023 427.052 Như vậy, sau khi thẩm định lại, trong tổng vốn đầu tư của dự án, chi phí xây lắp 2 gói thầu tăng lên và do đó, các chi phí dự phòng, chi phí khác phân bổ có sự thay đổi so với báo cáo thẩm định của đơn vị:
Đơn vị tính: nghìn đồng Chỉ tiêu Theo báo cáo thẩm
định của đơn vị
Kết quả thẩm
định lại Chênh lệch
Vốn đầu tư 2 gói thầu số 1 và 2 12.622.764 13.015.407 392.643 - Chi phí xây lắp 10.403.743 10.778.289 374.546 - Lãi vay ngân hàng trong thời gian ân
hạn và chi phí vốn góp 224.400 224.400 - - Chi phí khác 867.483 875.401 7.918
3 2
- Chi phí dự phòng 1.127.138 1.137.317 10.179
Nguồn vốn đầu tư 12.622.764 13.015.407 392.643 - Vốn tự có 8.622.764 9.015.407 392.643 - Vốn vay Ngân hàng 4.000.000 4.000.000 -
Kết luận: Như ví dụ minh hoạ ở trên, việc thẩm định tổng mức vốn đầu tư của dự án được chi nhánh thẩm định một cách kỹ càng, không phải dựa vào những số liệu khách hàng cung cấp mà đó có sự tính toán lại một cách kỹ lưỡng để đưa ra tổng mức đầu tư chính xác hơn, làm cơ sở cho những tính toán sau này
* Thẩm định nguồn vốn đầu tư:
- Vốn tự có, tự huy động: 9.015.407.000 đồng (tương đương 69% tổng vốn đầu tư của dự án)
Trong đó:
Giá trị vốn góp của các khách hàng đặt thuê trước là 4.400 triệu đồng.
Nguồn từ các quỹ đầu tư phát triển, lợi nhuận chưa phân phối, nguồn vốn khấu hao cơ bản: 2.536 triệu đồng.
- Vốn vay ngân hàng: 4.tỷ đồng (tương đương 31% tổng vốn đầu tư của dự án) - Kết luận: Cơ cấu nguồn vốn được tính toán tương đối hợp lý, đảm bảo độ an toàn
cao cho dự án khi sử dụng phần vốn vay chiếm 31% trên tổng mức đầu tư. Việc sử dụng lượng lớn vốn tự có đối với dự án sẽ đảm bảo cho việc luân chuyển vốn trong từng thời kỳ của dự án được liền mạch, việc giải ngân nguồn vốn cũng dễ dàng và thuận tiện hơn.
* Thẩm định doanh thu và chi phí của dự án.
- Doanh thu dự kiến = diện tích cho thuê mỗi tầng * Đơn giá * Công suất sử dung mỗi tháng * 12 tháng
- Chi phí hàng năm = Khấu hao cơ bản + Chi phí quản lý + Chi phí sửa chữa + Chi phí thuê đất + Lãi vay ngân hàng + Chi phí khác
Bảng 2.4:Doanh thu và chi phí hàng năm của dự án.
Năm Doanh thu Chi phí
1 2,749,964 1,907,914
2 2,749,964 1,747,914
3 2,839,636 1,624,575
4 2,839,636 1,493,339
5 2,839,636 1,493,339
6 2,839,636 1,524,575
7 2,839,636 1,493,339
8 2,839,636 1,493,339
9 2,749,964 1,518,163
10 2,749,964 1,487,914
- Chi nhánh khi tiến hành thẩm định doanh thu của dự án này dựa vào việc tính tổng doanh thu của 4 tầng sau khi đi vào hoạt động.
Việc xác định diện tích cho thuê mỗi tầng là 1.370m2 dựa trên cơ sở đo đạc thực tế khi xuống hiện trường dự án của cán bộ thẩm định kết hợp với cơ quan thẩm tra là Công ty tư vấn Đại học xây dựng, vì thế số liệu đưa ra là chính xác.
Việc xác định công suất sử dụng từng tầng trong từng năm được cán bộ thẩm định sử dụng phương pháp dự báo để phân tích.
Việc xác định đơn giá từng tầng dựa trên cơ sở giá cho thuê thực tế của khách hàng với các đơn đặt hàng đồng thời so sánh với thực tế thị trường giá cho thuê của các toà nhà trong khu vực.
- Cán bộ thẩm định tính toán chi phí của dự án trên cơ sở:
Chi phí quản lý doanh nghiệp phân bổ cho dự án: 4.5% doanh thu.
Chi phí sửa chữa lớn: dự kiến tiến hành sửa chữa lớn 3 năm 1 lần, với chi phí 1% doanh thu năm.
Chi phí khác dự kiến 1% doanh thu năm, bao gồm các chi phí bảo trì bảo dưỡng thường xuyên, chi phí vốn ngoài vốn vay ngân hàng và chi phí dự phòng.
Chi phí thuê đất: đối với toàn bộ lô đất 22.316m2, hàng năm, đơn vị đang nộp tiền thuê đất vào ngân sách Nhà nước số tiền 51.731.000 đồng/năm (trích nộp qua kho bạc nhà nước). Do lợi thế mặt tiền của dự án nên việc đơn vị dự kiến phân bổ chi phí thuê đất hàng năm nêu trên cho 02 toà nhà thuộc dự án là 20 triệu đồng/năm là mức chi phí hợp lý.
3 4
Chi phí khấu hao: áp dụng phương pháp khấu hao theo đường thẳng với thời gian khấu hao 10 năm
Lãi vay trung hạn: lãi suất 1%/tháng được tính trên tổng số tiền vay dự kiến là 4 tỷ đồng, lãi giảm dần theo dư nợ gốc, nợ gốc dự tính trả đều hàng quý với 12 kỳ trả nợ.
Các chi phí nêu trên được cán bộ thẩm định dựa trên cơ sở tính toán của khách hàng.
Đây là những chi phí dự tính vì thế trong thực tế có những sai lệch
* Thẩm định dòng tiền của dự án.
Chi phí lãi vay ngân hàng trong thời gian ân hạn = vốn vay ngân hàng x lãi suất x thời gian ân hạn
= 4 triệu đồng x 1%/tháng x 3 tháng = 120 triệu đồng
Chi phí vốn góp trong thời gian thi công xây dựng công trình dự tính:
= Tổng số vốn góp trong thời gian thi công x 1%/tháng x 6 tháng
= 1.740.000.000 x 1% x 6 tháng = 104.400.000 đồng
Doanh thu nhận trước của người góp vốn: Doanh thu tầng 1 trên thực tế chủ đầu tư đã nhận vốn góp của các đối tác từ khi dự án được triển khai. Theo hợp đồng cho thuê nhà ký với các đối tác góp vốn, doanh thu cho thuê hàng tháng theo đơn giá có góp vốn được tính như sau: 30% thu ngay, 70% còn lại được trừ dần vào số tiền góp vốn ban đầu của đối tác thuê nhà. Ước tính thời gian hoàn trả vốn góp khoảng từ 6 đến 8 năm. Do vậy, tổng số tiền vốn góp 4,4 tỷ đồng được xem là 1 phần doanh thu tầng 1 của các năm, thu ngay tại năm đầu của dự án.
Kế hoạch trả nợ vốn vay ngân hàng: dự tính nguồn trả nợ từ khấu hao (50%) và lợi nhuận (80%).
Hệ số chiết khấu: 12%
Từ các số liệu đã tính toán ở trên, cán bộ thẩm định tiến hành lập bảng tính dòng tiền và các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án như sau
BẢNG 2.5: DềNG TIỀN HÀNG NĂM CỦA DỰ ÁN
Đơn vị tính : triệu đồng
Nội dung Năm 0 Năm1 Năm2 Năm3 Năm 4 Năm5 Năm 6 Năm7 Năm 8 Năm 9 Năm 10 Doanh thu 2.750 2.750 2.840 2.840 2.840 2.840 2.840 2.840 2.750 2.750
Chi phí 1.908 1.748 1.625 1.493 1.493 1.525 1.493 1.493 1.518 1.488
LNTT 842 1.002 1.215 1.347 1.347 1.315 1.347 1.347 1.232 1.262
LNST 0 606 721 875 970 970 947 970 970 887 909
Khấu hao TSCD
0 1.302 1.302 1.302 1.302 1.302 1.302 1.302 1.302 1.302 1.302
Doanh thu nhận của bên
góp vốn
4.400 -806 -806 -806 -806 -806 -370
Thu nhập ròng
4.400 1.102 1.217 1.371 1.466 1.466 1.879 2.272 2.272 2.189 2.211 Vốn ban đầu 13.015
Dòng tiền ròng
-8.615 1.102 1.217 1.371 1.466 1.466 1.879 2.272 2.272 2.189 2.211
PV -8.615 984 970 976 932 832 952 1.028 1.028 789 712
Lũy kế PV -8.615 -7.631 -6.661 -5.685 -4.753 -3.921 -2.969 -1.941 -913 -124 588
Vậy:
- Thời gian thu hồi vốn của dự án : 9 năm
- NPV của dự án : 588 triệu đồng - IRR của dự án : 13.25%
Phương án thu hồi nợ
- Phương thức cho vay: Theo dự án đầu tư - Thời gian giải ngân: Trong quý I năm 2006
- Nguồn trả nợ: Từ 50% khấu hao và 80% lợi nhuận của dự án tại 3 năm đầu.
- Thời gian cho vay: 51 tháng - Thời gian ân hạn : 03 tháng - Thời gian trả nợ : 48 tháng
3 6
BẢNG 2.6: KẾ HOẠCH TRẢ NỢ NGÂN HÀNG
Đơn vị: triệu đồng
Năm 0 1 2 3 4
Dư nợ đầu năm
4.000 4.000 2.864 1.636 285
Trả gốc 0 1.136 1.228 1.351 285
KH TSCD 50%
0 651 651 651 651
Lợi nhuận 80%
0 484.8 577 700 776
Nguồn trả nợ hàng năm
0 1.136 1.228 1.351 1.427
Dư nợ cuối năm
4.000 2.864 1.636 285 0
Kết luận và đề xuất của cán bộ tín dụng :
Tại thời điểm trình, tình hình tài chính của khách hàng tương đối tốt, dự án có tính khả thi, có hiệu quả kinh tế với IRR = 13.25%, NPV = 588 triệu đồng; tỷ lệ vốn tự có, tự huy động tham gia vào dự án là 69%; cho vay có tài sản bảo (bao gồm cả tài sản hình thành từ vốn vay), tài sản bảo đảm tiền vay đáp ứng đủ điều kiện. Khách hàng đủ điều kiện vay vốn.
Ý kiến đề xuất:
- Phương thức cho vay: Cho vay theo dự án đầu tư.
- Số tiền cho vay cao nhất: 4.000.000.000 đồng.
- Thời hạn cho vay: 51 tháng - Thời gian thu nợ : 48 tháng - Thời gian ân hạn: 03 tháng
- Thời hạn giải ngân : trong quý I/2006
- Điều kiện giải ngân: Có đầy đủ các hợp đồng giao nhận thầu thi công xây lắp, hồ sơ nghiệm thu công trình, hoá đơn tài chính và các giấy tờ khác liên quan. Cho vay bằng chuyển khoản, chuyển trả thẳng cho người thụ hưởng.
- Lãi suất cho vay: 12%/năm. Lãi suất này sẽ thay đổi khi có sự thay đổi lãi suất của ngân hàng Nhà nước và ngân hàng Công Thương Việt nam.
- Lãi suất quá hạn: bằng 150% lãi suất nợ trong hạn đang áp dụng.
- Cách thức trả nợ gốc và lãi: Lãi trả hàng tháng, gốc trả nợ theo các kỳ hạn nợ được qui định trong hợp đồng tín dụng
2.3.ĐÁNH GIÁ CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH TRONG HOẠT ĐỘNG