PHẦN 2 : NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
2.2. PHÂN TÍCH QUY TRÌNH CHO VAY MUA BĐS TẠI NGÂN HÀNG
2.2.9. Ví dụ cụ thể về trường hợp vay mua BĐS tại MSB – chi nhánh Huế
Ơng Đặng Xn P. có nhu cầu muốn vay vốn mua BĐS và muốn thế chấp bằng tài sản là BĐS khác. Cụ thể ông P muốn vay để mua đất tại Khu đô thị Mỹ
Thượng, xã Phú Mỹ, huyện Phú Vang,tỉnh Thừa Thiên Huế và dùng đất tại Khu đơ thị sinh thái ven sơng Hịa Xn,Đà Nẵng để thế chấp cho khoản vay.
Quy trình vay vốn diễn ra như sau:
- Ông P. đến ngân hàng và nói với CBTD về nhu cầu, mục đích vay vốn và điền vào mẫu đơn đề nghị cấp tín dụng.
- Sau khi đã có được u cầu vay vốn của khách hàng, ĐVKD tiến hành tiếp
nhận hồ sơ. Hồ sơ cần tiếp nhận bao gồm Hồ sơ pháp lý, Hồ sơ quan hệ tín dụng, Hồ sơ tài chính và Hồ sơ về TSBĐ,….. Ngoài ra, dựa vào những thông tin khách
hàng cung cấp, ĐVKD cũng tiến hành tra cứu lịch sử tín dụng cá nhân của khách hàng (CIC) và chấm điểm xếp hạng tín dụng (CSS).
- Sau khi đã tiếp nhận đầy đủ hồ sơ, CBTD tiến hành xác nhận lại thông tin khách hàng đã cung cấp (Hồ sơ pháp lý, hồ sơ tài chính, hồ sơ TSBĐ và các hồ sơ liên quan) để chứng minh tính chính xác của hồ sơ. Ngồi ra, CBTD cần xác minh
thực địa nơi ở của khách hàng, BĐS mà khách hàng thế chấp và BĐS mà khách hàng sẽ mua. Từ đó CBTD sẽ lập ra bản xác nhận thơng tin khách hàng đã cung cấp.
-Bên cạnh đó, khách hàng cần cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hợp đồng đặt cọc với bên bánđể chứng minh mục đích vay vốn.
- Sau khi đã cóđầy đủ và xác minh được tính chính xác của hồ sơ, CBTD tiến
hành lập tờ trình đề xuất cấp tín dụng. Trong tờ trình sẽ ghi rõ thơng tin của khách hàng, phương án vay (gồm số tiền vay, mục đích vay của khách hàng), các khoản dư
nợ hiện tại, nghĩa vụ trả nợ hàng tháng,…Một số thông tinvề khoản vay như sau: + Số tiền vay: 1.700.000.000 vnđ
+ Mục đích vay: Mua BĐS + Thời gian vay: 240 tháng
+ Trong tờ trình cịn nêu rõ dư nợ hiện tại của khách hàng tại các tổ chức tín dụng, các chỉ số của khoản vay đang đề xuất (LTV, LTD, DTI) để xác thực rằng khoản vay này đủ điều kiện để trình lên phịng phê duyệt tín dụng. Cụ thể các chỉ số
được tính như sau:
o LTV (Tỷ lệ cho vay trên giá trị) = Số tiền cho vay tối đa/Giá trị TSBĐ. Tỷ lệ này được tính để đánh giá mức độ rủi ro cảu khoản vay mà các tổ chức tài chính và các nhà cho vay khác kiểm tra trước khi phê duyệt thế chấp. LTV càng cao thì rủi ro của khoản vay càng lớn.
Cụ thể ở đây khách hàng vay số tiền là 1.700.000.000 vnđ và thế chấp bằng
o LTD (Tỷ lệ cho vay trên tổng nhu cầu vốn) = Số tiền cho vay/Tổng nhu cầu vốn.
Cụ thể khách hàng muốn mua BĐS được định giá là 2.050.000.000 vnđ, trong khi
đó khách hàng vay 1.700.000.000 vnđ. Do đó tỷ lệ LTD của khách hàng là 82.92%
o DTI (Hệ số nợ trên thu nhập) = Nghĩa vụ trả nợ của khách hàng tại các TCTD/Thu nhập của khách hàng. Chỉ số này được tính để đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng.
Cụ thể ở đây khách hàng đang có các khoản vay như sau: Vay thế chấp TSĐB tại NH TMCP Quốc tế - CN Đà Nẵng với số tiền là 1.473.000.000 vnđ và có 2 thẻ
tín dụng với hạn mức 150.000.000 vnđ. Thu nhập được ghi nhận từ lương của khách hàng và vợ khách hàng là 51.060.000 vnđ. Do đó, tỷ lệ DTI của khách hàng
là 64.68%.
(Các chỉ số trên được tính và xác nhận đủ điều kiện cho vay theo quy định của ngân hàng MSB)
- Sau khi đã lập tờ trình với các thông tin cần thiết, CBTD tiến hành gửi tờ
trình cùng các hồ sơ liên quan lên phòng phê duyệt tín dụng. Phịng phê duyệt tín dụng sẽ tiến hành xác minh lại thơng tin. Cụ thể:
o Phịng phê duyệt tín dụng: tái thẩm định lại hồ sơ và thông tin của khách
hàng (điện thoại tới khách hàng, người hôn phối hay điện thoại tới công ty khách hàng để xác thực những thông tin khách hàng cung cấp có chính xác khơng cũng như để xác thực nhu cầu vay vốn của khách hàng). Trong quá trình tái thẩm định,
nếu có phát hiện sai sót, phịng PDTD sẽ thông báo cho ĐVKD để chỉnh sửa và bổ sung hồ sơ. Sau khi đã tái thẩm định và thông tin đãđược xác thực đầy đủ, bộ phận
phê duyệt sẽ tiến hành phê duyệt khoản vay và soạn biên bản phê duyệt như sau:
- Sau khi phòng PDTD đã lập biên bản phê duyệt, bộ phận HTTD sẽ tiến hành
o Hợp đồng cho vay + Phụ lục: Điều khoản chung giữa ngân hàng và khách hàng về khoản vay.
o Biên bản định giá: Thỏa thuận riêng giữa ngân hàng với khách hàng về việc thống nhất giá trị TSBĐ.
o Văn bản đồng thuận: Thống nhất nghĩa vụ đồng trả nợ của khách hàng và người hôn phối.
o Hợp đồng thế chấp: Văn bản kí kết giữa: khách hàng, ngân hàng và phịng cơng chứng về việc thế chấp tài sản để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ cho khoản vay(Phụ lục).
o Đơn đăng ký thế chấp: Dùng để đăng kí giao dịch đảm bảo tài sản với
phịngđăng kí thế chấp.
- Sau khi đã soạn thảo đầy đủ hồ sơ, bộ phận HTTD sẽ liên hệ khách hàng để
thống nhất các nội dung của hồ sơ và ký vào hồ sơ. Riêng hợp đồng thế chấp, khách hàng cần lên phịng cơng chứng và ký,điểm chỉ tay trước mặt công chứng viên. Đối
với phiếu yêu cầu đăng ký thế chấp, đại diện bên ngân hàng (cóủy quyền của ngân
hàng) sẽ đến phòng đăng ký thế chấp để nộp hồ sơ thế chấp bao gồm: giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp, phiếu yêu cầu đăng ký thế chấp. Sau 1 ngày làm việc, phòngđăng ký thế chấp sẽ trả lại kết quả.
- ĐVKD tiến hành nhập kho vật lí TSBĐ (bao gồm biên bản bàn giao, biên
bản định giá, đơn đăng ký thế chấp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng cho vay, hợp đồng thế chấp.
- Sau khi ĐVKD đã nhập kho vật lí đầy đủ hồ sơ, bộ phận HTTD sẽ tiến hành
nhập kho hồ sơ vào hệ thống.
- Sau khi đã nhập kho hệ thống, ĐVKD sẽ tiến hành mở hạn mức cho khách hàng. Tuy nhiên để mở hạn mức, khách hàng cần thực hiện những điều khoản được quy định trong hợp đồng. Cụ thể ở trường hợp này, khách hàng đang có khoản vay
và thẻ tín dụng tại ngân hàng VIB và cần phải tất toán khoản vay đồng thời đóng thẻ tại VIB trước khi mở hạn mức tại ĐVKD.
- Sau khi mở hạn mức cho khách hàng, ĐVKD sẽ tiến hành giải ngân phong tỏa. Lúc này tiền đã vào tài khoản của bên bán tuy nhiên số tiền này bị phong tỏa và
chưa thể sử dụng. Sau khi giải ngân phong tỏa, khách hàng đã được ghi nhận là có
khoản vay tại ngân hang.
- Khách hàng và người bán sẽ đến phịng cơng chứng để được cơng chứng
viên xác minh rằng có tồn tại hợp đồng mua bán giữa 2 bên. Sau đó khách hàng sẽ cung cấp hợp đồng 3 bên (khách hàng, người bán và phịng cơng chứng) cho
ĐVKD, ĐVKD sẽ tiến hành nhập kho hồ sơ này
- Sau khiđã nhậpkho hợp đồng 3 bên do khách hàng cung cấp, ĐVKD sẽ mở phong tỏa tài khoản của bên bán, người bán sẽ chính thức được sử dụng số tiền này
- Sau 6 tháng kể từ ngày mở phong tỏa, khách hàng cần cung cấp cho ĐVKD hình
ảnh BĐS hình thành từ vốn vay để chứng minhrằng khách hàng vay vốn với đúng mục đích
là mua BĐS. Nếu trong thời hạn nêu trên khách hàng không thực hiện theo đúng quy định, ĐVKD có quyền yêu cầu khách hàng tất tốn sớm khoản vay.
(Hìnhảnh hồ sơcụ thể được đính kèm trong tập Số liệu thô)