4.2 .Đề xuất một số giải pháp cho các doanh nghiệp
4.2.1. Trong ngắn hạn
- Tăng giao dịch
Để có giao dịch, doanh nghiệp phải có chính sách để có được những sản phẩm mà những người có nhu cầu có khả năng thanh tốn có thể mua được. Khi cung- cầu gặp nhau thì các vấn đề cịn tồn tại của doanh nghiệp bất động sản sẽ được giải quyết.Bất động sản tồn kho hầu hết được hình thành trong thời kỳ sốt giá, chủ yếu là những bất động sản giá cao đáp ứng cho nhu cầu đầu cơ chứ không đáp ứng cho nhu cầu người sử dụng. Hiện nay, cầu đầu cơ khơng cịn nữa, cầu nhà ở thực thì khơng có khả năng thanh tốn. Cung thừa, cầu cao nhưng cung- cầu không gặp nhau nên doanh nghiệp phải điều tra nhu cầu của thị trường để điều chỉnh sản phẩm cung ra thị trường sao cho phù hợp với nhu cầu người sử dụng. Vấn đề đặt ra là phải nắm bắt được nhu cầu của người dân, phải điều tra nhu cầu nhà ở một cách tương đối để xác
định được lượng nhà ở xã hội như thế nào cho phù hợp. Căn hộ giá thấp thì khơng phải nơi nào cũng có người mua, vì thế phải điều tra xem ai mua, có người mua rồi thì mới tính được cung và cầu. Khi người bán đáp ứng được nhu cầu của người mua thì sẽ có giao dịch, thị trường sẽ nóng lên.
- Điều chỉnh hoạt động kinh doanh, tái cơ cấu doanh nghiệp
Nghiên cứu, bổ sung các quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng các loại hình nhà ở sinh thái - nhà ở xanh, nhà ở tiết kiệm năng lượng và thân thiện với môi trường phù hợp với xu hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 của đất nước.
Doanh nghiệp phải giảm giá bán và điều chỉnh cơ cấu hàng hóa cho phù hợp với khả năng chi trả của thị trường.Trên thị trường, số lượng người có thu nhập thấp chưa có nhà ở rất lớn, do đó nhu cầu về nhà cho người thu nhập thấp rất cao, nhưng số lượng sản phẩm tại phân khúc này lại q ít. Trong khi đó, nguồn cung tại phân khúc nhà cao cấp lại cao còn cầu lại thấp gây mất cân bằng tại phân khúc này. Do đó, trong từng giai đoạn hoạt động kinh doanh, doanh nghiệp cần phải xác định được khách hàng mục tiêu của mình, khơng nên đầu tư tràn lan vào tất cả các loại sản phẩm và cần đặt ra chiến lược marketing cũng như chiến lược về giá riêng biệt phù hợp với bản thân doanh nghiệp nhằm hướng tới đúng đối tượng khách hàng. Trong thời gian dài nếu phát triển sai phân khúc nhà sẽ dẫn đến sự lệch pha giữa cung và cầu: khối lượng cung trên thị trường rất lớn nhưng với giá cả cao còn người có nhu cầu thật với thu nhập thấplạikhơng có đủ khả năng để mua.
Để giảm giá bán xuống mức thấp nhất có thể thì doanh nghiệp phải tối thiểu hóa được chi phí sản xuất. Ngay từ khâu lập dự án, doanh nghiệp phải đánh giá hiện trạng của khu đất đó về mọi mặt (kinh tế, văn hóa, xã hội,..) để dự tính mọi chi phí và lên kế hoạch sử dụng vốn có hiệu quả nhất, tránh tình trạng dự án đưa vào hoạt động lại phát sinh q nhiều chi phí ngồi dự kiến, làm tăng giá thành sản phẩm. Tiếp đó là doanh nghiệp cần ứng dụng công nghệ khoa học- kĩ thuật hiện đại vào sản xuất, tăng tỷ trọng sản xuất trong nhà
xưởng, rút ngắn thời gian và nhân cơng xây dựng trực tiếp ngồi công trường, sử dụng các nguyên vật liệu hiện đại giá thành thấp như: vật liệu không nung, vật liệu tái chế,… và áp dụng những công nghệ mới như: công nghệ sàn rỗng C- Deck, phương pháp top- base gia cố nền đất yếu, công nghệ tường betong nhẹ, công nghệ panel 3D, cơng nghệ khung thép so le, betong bọt chống nóng mái,… để giảm chi phí sản xuất.
Áp dụng các phương thức bán hàng linh hoạt để phù hợp với nhiều đối tượng. Trên thực tế, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đã bán hàng cứng nhắc với phương thức cũ như phải trả tiền một lần mà bất động sản lại là hàng hóa có giá trị lớn, khơng phải khách hàng nào có nhu cầu cũng sẵn có tiền để mua nhà. Thay vào đó, các doanh nghiệp cần đa dạng hóa phương thức bán hàng như: trả góp đối với nhà ở sẵn sàng đưa vào sử dụng, trả từng phần theo tiến độ cơng trình đang thi cơng,… để phù hợp với khả năng tài chính của nhiều đối tượng khách hàng thì mới bán được nhiều nhà. Đối với sản phẩm có giá trị cao như bất động sản thì cho thuê cũng là một giải pháp hợp lý để tránh tình trạng hàng tồn kho mà cơng ty vẫn thu lại được một khoản chi phí nhất định hàng tháng. Cơng ty có thể ký hợp đồng cho thuê dài hạn với khách hàng và khi hợp đồng kết thúc thì bán sản phẩm cho khách hàng với giá ưu đãi. Như vậy sẽ dễ dàng được khách hàng đón nhận và ủng hộ.
Sử dụng đúng mục đích các khoản vay và huy động vốn từ khách hàng. Thực hiện công khai, minh bạch, đúng cam kết tiến độ tạo niềm tin với khách hàng. Nếu sử dụng khơng đúng mục đích ban đầu khi huy động vốn sẽ gặp rủi ro. Thứ nhất, mất uy tín với chủ nợ và khách hàng, việc huy động vốn cho những lần sau là rất khó; thậm chí đối với khách hàng, họ sẽ khơng mua sản phẩm của công ty nữa và doanh thu của công ty sẽ giảm. Thứ hai, khi không đảm bảo vốn dài hạn tài trợ cho tài sản dài hạn, vốn ngắn hạn tài trợ cho tài sản ngắn hạn mà sử dụng sai mục đích thì sẽ dẫn đến rủi ro thanh khoản.
Chuyển các dự án nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội để cho thuê, thuê mua hoặc mua đối với người có thu nhập thấp như: Người lao động thu
nhập thấp, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân, sinh viên. Đầu tư xây dựng đa dạng hóa loại hình căn hộ, nhà ở để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho mọi đối tượng trong xã hội ở mỗi giai đoạn khác nhau đặc biệt là căn hộ cho đối tượng độc thân.
Đầu tư vào các cơng trình cơng cộng: Bệnh viện, trường học, dịch vụ thương mại là những cơng trình có nhu cầu rất lớn. Tuy nhiên cần chú ý là phải có sự phù hợp với quy hoạch và điều kiện cơ sở hạ tầng. Khi đầu tư vào các dự án loại này phải nghiên cứu, đảm bảo yêu cầu của quy hoạch tổng thể, phù hợp với hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật, giữ gìn, phát huy được bản sắc, khơng gian kiến trúc và cảnh quan đô thị. Đặc biệt chú ý, không được đầu tư theo hướng chỉ tập trung vào trung tâm các đơ thị. Đối với doanh nghiệp,do chi phí đầu tư vào các đơ thị cao hơn so với nông thơn, làm tăng chi phí sản xuất dẫn đến tăng giá thành sản phẩm, tính cạnh tranh giảm. Đối với xã hội, đầu tư tập trung vào trung tâm các đô thị làm tăng mật độ dân số ở khu vực này trong khi ở khu vực nông thôn ngày càng giảm làm mất cân bằng sinh thái, ô nhiễm môi trường.
- Liên kết giữa các doanh nghiệp trong hợp tác đầu tư vào dự án, sử dụng các sản phẩm của nhau
Một giải pháp rất hiệu quả làm giảm hàng tồn kho cho doanh nghiệp đó là sử dụng các sản phẩm của nhau đặc biệt đối với các doanh nghiệp thuộc ngành xây dựng và bất động sản lại càng phải dùng biện pháp này nhiều hơn. Đơn giản là vì sản phẩm đầu ra của các doanh nghiệp xây dựng là sắt, thép, xi măng,… lại chính là nguyên vật liệu đầu vào của các doanh nghiệp xây dựng bất động sản. Nhà của các doanh nghiệp bất động sản xây ra lại cung cấp cho thị trường để các doanh nghiệp xây dựng thuê, thuê mua, mua làm văn phịng và cán bộ, cơng nhân của họ cũng mua, thuê mua hay thuê nhà của công ty bất động sản để ở,… Chính vì vậy, các doanh nghiệp có thể sử dụng sản phẩm của nhau để giảm chi phí đầu vào.Giải pháp này sẽ giúp giảm bớt gánh nặng lớn hàng tồn kho cho thị trường.
Để đầu tư vào một dự án cần một nguồn lực rất lớn. Hơn nữa, trong điều kiện thị trường gặp nhiều khó khăn như hiện nay, đặc biệt là vấn đề tiếp cận vốn
thì các doanh nghiệp cùng hợp tác được xem là một giải pháp hiệu quả. Việc liên kết giữa các doanh nghiệp có thể tận dụng tối đa nguồn lực của mình trong khi nếu hoạt động đơn lẻ thì gặp nhiều khó khăn thậm chí khơng thực hiện được. Ví dụ như: một doanh nghiệp có quyền sử dụng đất nhưng khơng có đủ năng lực tài chính, khơng có uy tín hoặc uy tín thấp trên thị trường có thể bắt tay với một doanh nghiệp khác có năng lực tài chính mạnh để thực hiện dự án đầu tư,…
- Phân loại dự án
Phân loại các dự án để tiếp tục thực hiện, các dự án cần tạm dừng, các dự án cần điều chỉnh cơ cấu, loại hình nhà ở, chuyển đổi sang phát triển nhà ở xã hội cho phù hợp với nhu cầu của thị trường và nguồn lực xã hội để nhanh chóng thu hồi vốn đang đọng lại ở các dự án.
- Ưu tiên dùng nguyên vật liệu sản xuất trong nước
Một trong những mặt hàng tồn kho khá lớn đó là thép sản xuất trong nước nhưng nó lại phải đối diện với thực tế khó khăn đó là sản lượng thép được sử dụng trong xây dựng phần lớn được nhập khẩu từ Trung Quốc với giá rẻ rất nhiều. Tuy nhiên, chất lượng thép của họ lại không được tốt bằng thép của Việt Nam nên các doanh nghiệp Việt Nam phải dựa vào điểm mạnh này của mình để đánh bật hàng của Trung Quốc. Đối với các doanh nghiệp bất động sản, phải nhìn nhận rõ vấn đề này, khơng chỉ chạy theo lợi nhuận trước mắt của bản thân mà không lường trước những hệ lụy sau này của nó. Các doanh nghiệp phải chọn mua hàng của những doanh nghiệp trong nước vừa đảm bảo chất lượng, vừa giải quyết được hàng tồn kho của thị trường trong nước lại tạo được mối quan hệ trong kinh doanh.