KIL O B
1.2.3 Kinh nghiệm phát triển thị trường Bất ựộng sả nở Mỹ:
Thị trường Bất ựộng sản ở Mỹ ngày nay rất phát triển nhờ vào những chắnh sách thúc ựẩy thị trường. Trong ựó, hai chắnh sách ựóng vai trị quan trọng nhằm kắch thắch thị trường phát triển là chắnh sách về thuế, chắnh sách tắn dụng ựể ựầu tư và phát triển thị trường Bất ựộng sản, và chắnh sách phát triển nhà cho người thu nhập thấp.
Với chắnh sách thuế, do thị trường bất ựộng sản ở Mỹ phát triển mạnh và hoàn thiện nên chắnh sách thuế cho thị trường này cũng rất thoáng và linh hoạt theo từng tiểu bang nhưng vẫn dựa trên nền tảng của Cục thuế Liên Bang. Về cơ bản, có 2 sắc thuế quan trọng ựối với thị trường Bất ựộng sản, bao gồm:
Thuế chuyển nhượng bất ựộng sản: Khi mua bán bất ựộng sản, người mua lẫn người bán phải chịu một số chi phắ liên quan và thuế chuyển nhượng. Người bán phải chịu chi phắ và thuế khi sang nhượng quyền sở hữu (thông thường người mua nào cũng yêu cầu như vậy). Còn người mua nhà, từ ựó trở ựi, ựóng thuế bất ựộng sản dựa theo giá mua có thể cao gấp nhiều lần so với giá mua của người chủ cũ. Tại một số tiểu bang, hội ựồng thành phố ựã thông qua nghị quyết yêu cầu quốc hội tiểu bang làm luật ựể cho phép chắnh quyền thành phố quyền quyết ựịnh mức thuế chuyển nhượng bất ựộng sản. Trong một số trường hợp, việc ựịnh mức thuế cao là ựể giúp cho những ựịa phương có ngân khoản xây nhà bán rẻ cho người nghèo, giảm bớt khoảng
KILOB OB OO KS .CO M
cách giàu nghèo. Giá trị nhà càng cao, mức thuế càng cao. Cơ bản mức thuế chuyển nhượng vẫn là 10 xu cho mỗi $100 cho những căn nhà trị giá dưới $600,000. Nhưng người dân phải ựóng thuế chuyển nhượng bất ựộng sản lên tới 20 xu cho mỗi $100 nếu căn nhà bán với giá trên $600,000, và nó cịn tăng lên tới 30 xu cho mỗi $100 nếu căn nhà bán với giá trên 1 triệu ựô la.
Thuế Bất ựộng sản: Ở Mỹ, sở hữu nhà phải ựóng thuế bất ựộng sản cho ựịa phương, ựó cũng là khoản tiền ựịa phương dùng ựể trang trải chi phắ giáo dục, cảnh sát, cứu hoả... Tuy nhiên, tỷ lệ ựóng thuế ựối với từng ựịa phương khơng giống nhau. Ở California, thì thuế bất ựộng sản là 1,25% trên trị giá của nhà ựất và cung cấp ựến 50% nguồn ngân sách tiểu bang. Ở tiểu bang Texas, thì tỷ lệ thuế bất ựộng sản lên cao ựến 2,5%, tùy từng vùng hay khu học chắnh. Tại nhiều khu vực, luật lệ ựịa phương cho phép chắnh quyền ựiều chỉnh mức thuế lên xuống tùy trị giá bất ựộng sản vào năm ựó. Theo nguyên tắc, ngân sách ựịa phương không thể ựể thâm hụt như ngân sách liên bang nên chắnh quyền ựịa phương tìm nhiều cách ựể tăng thuế. Nhiều gia ựình cho biết, họ ựang sống ở gần trung tâm thành phố, giá nhà lên hay khơng thì chưa biết nhưng thuế bất ựộng sản hàng năm cứ tăng nên buộc họ phải bán ựể dọn ra ngoại ô, nơi thuế còn thấp. Thuế bất ựộng sản tăng cao ựến mức người dân nhiều tiểu bang ựịi thơng qua luật hạn chế mức tăng hằng năm. Tuy vậy, nhưng nhiều ựịa phương muốn thu hút ựầu tư kinh doanh nên ựã thành lập các khu ựặc biệt và giảm thuế bất ựộng sản cho các khu này. Thơng thường thì giới kinh doanh nộp thuế bất ựộng sản cao hơn dân cư, chắnh việc làm này làm nhiều người Mỹ phản ựối hệ thống thu thuế bất ựộng sản. Thuế bất ựộng sản là nguồn thu chắnh của ngân sách ựịa phương nên ựược tắnh toán rất kỹ. Hàng năm, các ựịa phương ựều ựịnh giá lại nhà ựất ựể áp thuế cho ựúng giá thị trường. Việc ựịnh giá bất ựộng sản do một hội ựồng tư vấn mà các thành viên của hội ựồng này ựược các văn phòng mua bán bất ựộng sản cử ựại diện tham gia hàng năm hoặc do các cơ quan tư vấn tư nhân nghiên cứu thị trường rồi cho ra giá. Khi ựánh thuế, các ựịa phương tham khảo giá này ựể quyết ựịnh giá tắnh thuế. Thuế bất ựộng sản nằm trong một hệ thống luật lệ mà người dân có thể khiếu nại. Nếu thấy bị áp ựặt sắc thuế này quá ựáng hay bất cơng, người dân có thể khiếu nại
KILOB OB OO KS .CO M
với chắnh quyền quận hạt ựịa phương. Nộp ựơn xin chắnh phủ cho hoãn nộp thuế bất ựộng sản nếu thấy số tiền phải ựóng thuế là một gánh nặng không kham nổi trong khi lợi tức có giới hạn (nhất là những người ựã nghỉ hưu và trơng cậy hồn tồn vào tiền an sinh xã hội ựể sống). Tại một số tiểu bang, có luật cho phép người chủ nhà hỗn ựóng thuế bất ựộng sản, một phần hay toàn bộ, cho tới khi chủ nhà qua ựời hoặc bán nhà. Một số tiểu bang trả bớt tiền thuế bất ựộng sản lại cho dân tùy theo tuổi tác và lợi tức. Tiểu bang California có luật giảm bớt một số tiền thuế cho dân ựối với một phần trị giá của căn nhà, mặc dù số tiền này không lớn lắm.
Thuế thu nhập từ việc bán bất ựộng sản: Quy ựịnh cơ bản như sau: Một cặp vợ chồng bán căn nhà cư ngụ chắnh có lãi, thì ựược hưởng $500,000 tiền lãi không tắnh thuế thu nhập, trong khi người ựộc thân chỉ hưởng ựược một nửa, tức $250,000. đó là mức ấn ựịnh. Tất cả số lãi từ việc bán nhà cao hơn mức quy ựịnh ựều phải chịu thuế suất thông thường là 15%. Cá biệt, nếu lợi tức chịu thuế thấp, thì chỉ ựóng thuế 5%. Tuy nhiên ựể ựược hưởng mức ưu ựãi trên, người bán nhà phải sở hữu và sống trong ngôi nhà này ắt nhất là hai năm ( hai năm này không bắt buộc là 24 tháng liên tục), trừ những trường họp bất khả kháng như bệnh tật, thay ựổi nơi cư trú do thay ựổi chỗ làm, Ầ Ngồi thuế bất ựộng sản, khi bán nhà có lãi, mà nhà ở chưa quá 2 năm, chủ nhà cịn phải ựóng thuế thu nhập từ khoản lãi (chừng 15%). Tiền hoa hồng cho giới ựịa ốc (vì mua bán nhà cửa ở Mỹ ắt khi thực hiện trực tiếp) cũng khá cao, khoảng 6% trị giá căn nhà.
Chắnh sách tắn dụng ựể ựầu tư phát triển thị trường bất ựộng sản ở Mỹ: Việc vay tiền ựể mua bất ựộng sản ở Mỹ rất dễ dàng, chỉ cần người mua
có thu nhập gia ựình bằng ba lần số tiền phải trả hàng tháng cho ngân hàng và người mua có ựủ tiền trả trước 20% giá trị bất ựộng sản. Bên cạnh ựó, ựiểm số tắn nhiệm tắn dụng cao sẽ ựựơc ngân hàng chấp nhận mức vay cao mà khơng ựịi bất kỳ ựiều kiện nào khác. Việc cầm cố thế chấp bất ựộng sản ựược tiến hành rất ựơn giản tại văn phịng quận hạt mà khơng cần phải qua chắnh quyền thành phố. Bên cạnh ựó, nhờ vào các cơng cụ tài chắnh rất ựa dạng ở Mỹ mà khá nhiều bộ phận dân cư với nhiều mức thu nhập khác nhau có thể tham gia vào thị trường bất ựộng sản.
KILOB OB OO KS .CO M
Chắnh sách phát triển nhà cho người thu nhập thấp:
được làm chủ một căn nhà phù hợp với khả năng tài chắnh ựối với người có thu nhập thấp là nhu cầu cấp thiết, tuy nhiên, có rất nhiều người mà nơi chốn ựi về ựối với họ vẫn chỉ là một chỗ tạm bợ. Không những thế, số lượng người có hồn cảnh như thế lại chiếm một tỉ lệ khá lớn. Vì lẽ ựó, trong các ựộng thái phát triển thị trường Bất ựộng sản, chắnh phủ Mỹ ựã không quên ựưa ra nhiều biện pháp phát triển thị trường nhà cho người có thu nhập thấp.
Một trong những nỗ lực trước tiên ở Mỹ phải kể ựến là chắnh sách hỗ trợ thuế cho các công ty Bất ựộng sản mỗi khi họ phát triển các dự án nhà cho người thu nhập thấp. Với phần thuế ựược giảm, các công ty Bất ựộng sản ở Mỹ có thể cung cấp những sản phẩm Bất ựộng sản với giá thấp hơn giá thị truờng, giúp nhiều tầng lớp dân cư có thể sở hữu nhà trong khả năng tài chắnh của họ. Chắnh sách hỗ trợ này ựã phát huy ựược hiệu quả rất lớn trong việc khuyến khắch các công ty Bất ựộng sản ựầu tư vào lĩnh vực nhà cho người thu nhập thấp. Chắnh sách này ựã thu hút ựược 7 tỷ ựô la vốn ựầu tư mỗi năm, tạo ra hơn 70.000 căn hộ cho người thu nhập thấp.
Một số bang ở Mỹ như Connecticut, Maryland, Minnesota, New Jersey, North Carolina, Pennsylvania, and Virginia còn sử dụng trợ cấp TANF ựể hỗ trợ các tầng lớp dân cư có thu nhập thấp . Trợ cấp TANF có thể sử dụng ựể hỗ trợ việc thuê hoặc mua nhà. Các bang có thể xác ựịnh mực trợ cấp TANF theo nhiều cách khác nhau, có thể dựa trên loại Bất ựộng sản nào có thể trợ cấp, ựối tượng nào ựược nhận trợ cấp. Mỗi bang có những hình thức tài trợ khác nhau, bang Connecticut sử dụng TANF ựể trợ cấp cho các gia ựình lao ựộng ựể mua hoặc thuê nhà trong thời gian 21 tháng, bang Virginia sử dụng TANF ựể hỗ trợ việc thuê nhà ựối với những người chưa có nhà. Dù hỗ trợ dưới nhiều hình thức khác nhau, nhưng tất cả ựều có ựiểm chung là tất cả hỗ trợ ựều nâng cao khả năng sở hữu nhà của các tầng lớp dân cư. Nhờ ựó, thị trường nhà cho người thu nhập thấp ở Mỹ sối ựộng hơn, ựồng thời kắch thắch nhiều hơn các dự án ựầu tư xây nhà cho người thu nhập thấp