Đơn vị tính: 1.000 đồng STT Xã Diện tích đấu giá ( m2) Tổng thu dự kiến theo giá khởi điểm Tổng thu thực tế theo giá trúng đấu giá Chênh lệch C.Lệch % so với giá k/điểm 1 TT. Nam Sách 1,108 4,432,000 5,520,525 1,088,525 24.56 2 An Lâm 1,714 17,140,000 17,142,210 2,210 0.01 3 Nam Hồng (đ.1) 1,367 4,870,000 4,955,964 85,964 1.77 4 Phú Điền 500 1,895,000 1,912,000 17,000 0.90 5 Nam Hồng (đ 2) 1,106 4,980,000 5,055,065 75,065 1.51 6 Quốc Tuấn 1,567 2,200,000 2,276,541 76,541 3.48 7 Thanh Quang 441 1,620,000 1,656,150 36,150 2.23 8 Hiệp Cát 2,125 6,800,000 6,937,500 137,500 2.02 9 Hồng Phong 875 1,750,000 1,773,125 23,125 1.32 Cộng 45,687,000 47,229,080 1,542,080
1.4.1.7. Nhận xét, đánh giá hiệu quả của từng năm
Qua bảng nhận xét trên ta thấy, tài sản là QSDĐ từ năm 2007 đến năm 2012 hoàn toàn của các dự án nhà nước, còn QSDĐ do người dân trao đổi, mua bán trên thị trường hồn tồn là mua bán theo phương thức đơi bên, thuận mua vừa bán. Như vậy người dân chưa thấy được hiệu quả trong việc đấu giá bởi có nhiều lý do.
+ Thói quen của người dân từ trước đến nay là mua bán trao tay, thuận mua vừa bán.
+ Người dân chưa am hiểu nhiều về đấu giá tài sản như các nước phát triển trên thế giới, đặc biệt là đấu giá QSDĐ.
+ Những năm trước kia, chưa được xã hội hóa cơng tác đấu giá nên cả tỉnh Hải Dương chỉ duy nhất có một trung tâm bán đấu giá thuộc sở tư pháp, thực hiện các công việc đấu giá tài sản trong tồn tỉnh do đó ít có thời gian quan tâm đến các tài sản tư nhân.
+ Do cơ chế độc quyền nên các cán bộ thực thi công tác đấu giá thường gây phiền phức, thủ tục rườm rà làm cho người dân khó tiếp cận, khó hiểu.
Năm 2007, thị trường BĐS đang sốt giá, giá BĐS có thể thay đổi theo từng tháng, thậm chí có những nơi cịn theo từng ngày, giá BĐS biến động quá lớn, người dân đua nhau đi mua đất, nhất là đất của các dự án. Giai đoạn này nhiều dự án chưa đền bù và giải phóng mặt bằng xong đã bán hết, nhà nước khơng thể kiểm sốt được, nhưng đến cuối năm 2008 thị trường BĐS bắt đầu giảm giá do kiềm chế lạm phát. Năm 2009 và năm 2010, thị trường BĐS vẫn ổn định và giữ nguyên giá như cuối năm 2008 do có gói kích cầu của chính phủ gần 1tỷ đô la mỹ.
Năm 2011 thị trường BĐS bắt đầu giảm giá mạnh do lạm phát quay trở lại và chính phủ lại phải dùng các biện pháp để kiềm chế lạm phát nhưng vẫn không vực được thị trường BĐS bởi suy thối tồn cầu.
Tuy thị trường sốt giá như vậy nhưng tỉ lệ thu vượt bình quân so với giá khởi điểm cũng chỉ đạt 14,41%. Xét về trình tự hủ tục phê duyệt giá khởi điểm của Hải Dương thì qua quá nhiều khâu, nhiều cấp, từ UBND huyện lập tờ trình báo cáo sở tài chính, sau đó sở tài chính thẩm định và xây dựng giá khởi điểm trình UBND tỉnh phê duyệt, căn cứ vào tờ trình của sở tài chính, lúc đó UBND tỉnh xem xét để phê duyệt giá khởi điểm.
Chính vì nhiều khâu như vậy, trong thời gì sốt giá, các ơng “Cị” thường tìm mọi cách để săn tin kiếm lời, thậm chí cịn có thể bắt tay được với ngay người trong sở tài chính… làm cho giá khởi điểm bị lộ giá hoặc dự đoán trong khoảng max, min để kiếm lời chia nhau. Mặt khác trình độ chun mơn của các tổ chức đấu giá chuyên nghiệp và các đấu giá viên thực hiện chưa có kinh nghiệm nhiều, đặc biệt là đấu giá QSDĐ, yếu tố này cũng phần nào ảnh hưởng
đến chất lượng cuộc đấu giá.
Thông qua bán đấu giá QSD 189.873 m2 đất ở, thu về tổng số tiền 438,561 tỷ đồng.
Theo quyết định số 34/2009/QĐ- UBND tỉnh, số tiền thu được từ đấu giá QSDĐ được phân chia theo tỷ lệ 5; 3; 2 tức là 50% trích lại cho xã, 30% để cho huyện cịn 20% trả về cho tỉnh.
Mỗi tỉnh có đặc thù riêng, đối với tỉnh Hải Dương, Theo nghị quyết số 21/2011/NQ- HĐND tỉnh ngày 09/12/2011 và quyết định số: 32/2011/QĐ- UBND tỉnh Hải Dương ban hành ngày 20/12/2011, kể từ ngày 01/01/2012, Số tiền thu được từ bán đấu giá QSDĐ được phân chia theo tỷ lệ 6; 3; 1 tức là 60% trích lại cho xã, 30% để cho huyện cịn 10% trả về cho tỉnh. Với sự phân chia trên thì lượng tiền để lại cho xã và huyện là rất lớn.
1.4.1.8. Mốc đánh giá để so sánh (Từ năm 2007 đến 2012) có 2 mốc:
a) Giá khởi điểm được bảo mật cho đến khi hoàn tất các thủ tục trả giá của khách hàng sau đó mới cơng bố giá khởi điểm.
Sau khi nghị định 05/2005/NĐ – CP ngày 18/01/2005 về bán đấu giá tài sản. Nghị định này cho phép các địa phương tuỳ theo vào tình hình thực tế có thể bảo mật giá khởi điểm hoặc công bố giá khởi điểm trước khi thực hiện cuộc đấu giá.
Riêng đối với tỉnh Hải Dương giai đoạn từ 2007 đến 2011 đấu giá QSDĐ thì UBND tỉnh quyết định giá khởi điểm được bảo mật cho đến khi khách hàng hoàn tất việc trả giá, sau đó ban điều hành cuộc đấu giá mới cơng bố giá khởi điểm. Nếu khách hàng nào trả giá bằng hoặc cao hơn giá khởi điểm thì sẽ trúng đấu giá, nếu trả thấp hơn giá khởi điểm sẽ không đúng.
Tất cả các khách hàng trúng đấu giá sẽ được xét giá từ cao xuống thấp. Nếu số ơ đất ít hơn số người được xét giá thì sẽ xét từ người trả giá cao nhất đến hết số ô đât của dự án. Trường hợp có từ 2 đến 3 người có cùng một giá thì sẽ bốc thăm, ai thứ nhất, thứ nhì, thứ 3…
Mặt khác, tỉnh Hải Dương được bộ tư pháp chọn là đơn vị thí điểm về bán đấu giá QSDĐ, trên cơ sở đó rút kinh nghiệm và nhân rộng trong cả nước. Nghị định số 17 về đấu giá tài sản có hiệu kực từ ngày 01/7/2010 nhưng mãi đến cuối năm 2011, Hải Dương mới thông báo giá khởi điểm trước khi mở cuộc bán đấu
giá, chắc phải có lý do riêng của Hải Dương, bởi vì trong giai đoạn 2007 đến 2010 trung tâm bán đấu giá tài sản tỉnh Hải Dương là đơn vị bán đấu giá QSDĐ nhiều nhất trong cả nước. Ngay ở thành phố lớn như Hà Nội, tính đến hết 31/12/2010, trung tâm bán đấu giá tài sản của Hà Nội cũng chưa thực hiện được 1 cuộc bán đấu giá nào là QSDĐ,mà chủ yếu bán đấu giá QSDĐ là các tổ chức phát triển quỹ đất và hội đồng bán đấu giá cấp quận, huyện.
(Theo báo cáo của Bộ tư pháp)
+ Ưu điểm của hình thức này.
Khách hàng khơng biết trước giá khởi điểm khi tiến hành cuộc đấu giá, khi trả giá xong, mọi thủ tục hồn tất mới được cơng bố giá khởi điểm nên thường là giá rất cao so với giá khởi điểm nhất là lúc BĐS sôi động.
Do khách hàng không biết trước giá khởi điểm nên các khách hàng không thông đồng bảo nhau cùng trả giá thấp được vì sợ thấp hơn giá khởi điểm khơng mua được đất.
+ Nhược điểm của hình thức này
Do có nhiều khâu phải tham gia nên rất dễ bị lộ giá làm giảm hiệu quả của cuộc đấu giá, gây thất thoát nguồn thu cho nhà nước.
Khách hàng tham gia đấu giá khơng được lựa chọn mảnh đất mà mình ưa thích gì phải qua việc xét giá ngay tại cuộc đấu giá (xét từ cao xuống thấp nhưng không thấp hơn giá khởi điểm).
b) Giá khởi điểm được công bố trước khi thực hiện cuộc đấu giá.
Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 về bán đất giá tài sản. Thay thế nghị định 05/2005/NĐ-CP. Tại điểm đ khoản 2 và tại khoản 1 điều 23 nghị định 17/2010/NĐ – CP đã quy định rất rõ về giá khởi điểm. Giá khởi điểm phải được công bố trước, và phải được xác định trước khi ký hợp đồng bán đấu giá giữa chủ tài sản và tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp.
Trong niêm yết, thông báo công khai bán tài sản cũng đã yêu cầu phải ghi rõ giá khởi điểm của tài sản (điểm d khoản 3, điều 28 nghị định 17/2010).
Nghị định 17/2010/NĐ – CP có hiệu lực từ ngày 01/7/2010 nhưng mãi đến cuối năm 2011 Hải Dương mới thực hiện việc công khai giá khởi điểm.
+ Ưu điểm của hình thức thơng báo giá khởi điểm
Khách hàng tham gia đấu giá biết trước giá khởi điểm nên chủ động trong việc trả giá.
Lựa chọn được mảnh đất mình thích mà khơng cần phải xét giá chỉ cạnh tranh bằng việc trả giá mà thôi.
+ Nhược điểm:
Do khách hàng biết trước giá khởi điểm nên việc thông đồng cùng trả một giá cao hơn giá khởi điểm 1 chút là điều dễ có thể xảy ra, gây thiệt hại cho nguồn thu ngân sách nhà nước.
Cho dù thị trường BĐS có sơi động thì khách hàng cũng ít khi bỏ gấp đơi hoặc gấp rưỡi giá khởi điểm mà tự khách hàng thoả thuận với nhau bỏ thấp còn phần chênh sẽ tự phân chia.
Cụ thể là cuộc đấu giá của xã Hiệp Cát – Nam Sách (Phụ lục: 7.2/2012) do trung tâm đấu giá tài sản thuộc sở tư pháp Hải Dương thực hiện. Với giá khởi điểm là 3.200.000 đồng/m2, tổng số có 47 khách hàng tham gia thì có 17 khách hàng trúng đấu giá. Trong số 17 thì có 10 khách hàng bỏ đúng bằng giá khởi điểm và 7 khách hàng bỏ cao hơn giá khởi điểm là 50.000 đ/m2. Nên mức thu vượt chỉ có 2,02%. Trong khi đó xác định giá thị trường BĐS cùng cấp tại thời điểm đó là 3.700.000 đ/m2. Như vậy đã làm thất thu cho nhà nước ít nhất từ 500.000 đ/m2 trở lên.
1.4.2. Hiệu quả về xã hội.
+ Thị trường BĐS ở Nam Sách – tỉnh Hải Dương cũng mới chỉ ở giai đoạn đầu của quá trình hình thành và phát triển. Sự ra đời của hình thức đấu giá sẽ góp phần làm sơi động cho thị trường BĐS, thúc đẩy sự phát triển thị trường BĐS chung trong toàn tỉnh Hải Dương.
+ Tạo ra các khi dân cư đồng bộ với hệ thống hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng được nhu cầu ở của người dân, tạo điều kiện và môi trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch chung.
+ Với nguồn thu lớn từ đấu giá QSDĐ, bên cạnh việc đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng, hệ thống đường giao thông, trường học, bênh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thủy lợi, hệ thống điện, công viên, vườn hoa… Nguồn vốn huy động được từ đấu giá QSDĐ còn hỗ
trợ đắc lực cho việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu ngành nghề, áp dụng các mơ hình sản xuất mới trong nơng nghiệp. Nhiều mơ hình sản xuấ nơng nghiệp mới như (trồng rau sạch, chăn nuôi đặc sản…) được phổ biến, chuyển giao rộng rãi đến người nơng dân, do đó đã góp phần nâng cao hiệu quả sản xuất, tăng thu nhập cho bà con nông dân. Nhiều ngành nghề mới được đầu tư, phát triển, ngành nghề thủ công cũng được đầu tư một lượng vốn đáng kể, tạo việc làm cho lực lượng lao động dư thừa tại vùng nông thôn.
+ Đặc biệt với nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất, các xã đã quy hoạch và xây dựng bãi giác thải… Nhữnng đoạn đường được xây dựng, nên tình trạng lấn chiếm đất ven đường, vứt rác bừa bãi đã được chấm dứt.
+ Đấu giá đất là một trong những cách xã hội hóa để thu hút với người dân tham gia vào phát triển quỹ đất, quỹ nhà, từ đó tạo được nguồn vốn để giả quyết các chính sách xã hội khác như: tạo quỹ nhà cho người thu nhập thấp, hỗ trợ các gia đình chính sách khó khăn cải thiện chỗ ở…
+ Sự ra đời các hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đã góp phần làm sôi động cho thị trường bất động sản ở Hải Dương nói chung và Nam Sách nói riêng. Giá đất được cơng bố trong đấu giá sẽ loại bỏ tâm lí hoang mang, dao động về giá đất của các chủ thể tham gia thị trường, xóa “giá ảo” về BĐS, góp phần tạo sự bình ổn về giá cả đất đai, tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triền lành mạnh, bền vững.
1.4.3. Hiệu quả về công tác quản lý đất đai
Hiệu quả trong quản lí và sử dụng đất đai, thể hiện ở nội dung sau:
+ Đất đai, tư liệu sản xuất đặc biệt, đấu giá QSDĐ khẳng định vai trò của đất đai trong nền kinh thế thị trường, thừa nhận đất đai QSDĐ là hàng hóa trong hoạt động thị trường BĐS.
+ Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể triển khai thực hiện nhanh chóng, thuận lợi đối với các cơ quản lý đất đai, tạo niềm tin đối với người sử dụng đất
+ Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo ra một sự cạnh tranh lành mạnh giữa các đối tượng tham gia đấu giá nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời loại bỏ được yếu tố tiêu cực trong cơ chế “Xin, cho” hiện đang tồn tại
ở nhiều địa phương, góp phần lành mạnh hóa thủ tục hành chính + Giải quyết chuyển mục đích cho các khu vực đất nông nghệp nằm xen lẫn trong khu dân cư, các khu vực đất cho các đơn vị không sử dụng, các thửa đất nằm lẫn giữa các cơng trình khác.
+ Tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất được sử dụng để xây dựng các cơng trình hạ tầng kĩ thuật đã góp phần cho việc sử dụng đất trong khu vực được đầu tư cơng trình kỹ thuật đi vào nền nếp hơn, giảm tình trạng lấn chiếm đất đai trái phép.
+ Việc đấu giá quyền sử dụng đất đã đưa giá đất sát với thực tế, phản ánh được nhu cầu thực tế của thị trường hạn chế những tiêu cực xảy ra trong giao đất, cho thuê đất.
+ Đấu giá quyền sử dụng đất đã đưa quyền sử dụng đất đến với tay những chủ thể có nhu cầu và khả năng sử dụng thực sự, tránh tình trạng “xin – cho” trước đây đã để nhiều diện tích đất có tiềm năng khơng được sử dụng hoặc sử dụng khơng hợp lí, gây lãng phí
1.5. Đánh giá hiệu quả đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện nam Sách với hiệu quả đấu giá tài sản trong cả nước
Tỷ lệ thu vượt so với giá khởi điểm bình quân trong đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Nam Sách từ năm 2007 đến năm 2012 là 24.11%
Tỷ lệ thu vượt so với giá khởi điểm bình quân trong đấu giá tài sản từ 2005 đến 2010 trong cả nước là 10,03%
Như vậy hiệu quả đấu giá QSDĐ của huyện Nam Sách cao hơn hiệu quả đấu giá tài sản trong cả nước là 14,08%
1.6. Một số hạn chế của công tác đấu giá QSDĐ hiện nay
Kể từ khi chính phủ ban hành văn bản chuyên ngành đầu tiên điều chỉnh về lĩnh vực bán đấu giá tài sản là nghị định số 86/1996/NĐ-CP ngày 19/12/1996. Để thay thế nghị định 86/1996, khi khơng cịn phù hợp, ngày 18/01/2005 chính phủ ban hành nghị định số 05/2005/NĐ-CP. Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg của thủ tướng chính phủ về bán đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
Để xã hội hóa cơng tác đấu giá tài sản, ngày 04/3/2010 chính phủ đã ban hành nghị định số 17/2010/NĐ-CP thay cho nghị định số 05/2005. Qua đó cho thấy chính phủ đã lỗ lực đẩy mạnh công tác đấu giá nhất là bán đấu giá QSDĐ, song lượng văn bản áp dụng cũng khá nhiều làm cho các tổ chức thực hiện đôi khi áp dụng chưa đúng nhất là người dân tham gia đấu giá lại càng khó khăn, ít khi có điều kiện nghiên cứu văn bản, hoặc khơng nghiêm.