3. MỤC ĐÍCH YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI
1.7.4. Cơ sở pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Căn cứ Luật đất đai 2003 được Quốc hội khố XI kỳ họp thứ IV thơng qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai. Nghị định đã quy định các trường hợp đất được tham gia thị trường bất động sản, các hoạt động được pháp luật thừa nhận của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản và giải quyết một số vấn đề cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất.
1.7.4.1. Các trường hợp đấu giá và không đấu giá QSDĐ
dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Không đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:
+ Các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 60 của Luật Đất đai; + Trường hợp tổ chức kinh tế chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử
dụng đất;
+ Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Trường hợp đất đưa ra đấu giá mà khơng có người tham gia hoặc đấu giá khơng thành.
1.7.4.2. Đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất được sửdụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng
Việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được thực hiện theo một trong hai hình thức sau:
+ Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho
đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
+ Đấu thầu xây dựng cơng trình và đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơng trình đó trong cùng một gói thầu.
Trường hợp sử dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì được thực hiện theo nguyên tắc:
+Việc đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu xây dựng cơng trình được tiến
hành độc lập
+ Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phải xác định rõ
mục đích và cơ cấu sử dụng đất đối với đất đưa ra đấu giá.
Trường hợp sử dụng hình thức đấu thầu xây dựng cơng trình và đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơng trình đó trong cùng một gói thầu thì được
thực hiện theo ngun tắc:
+ Thang điểm để chấm thầu xây dựng cơng trình và thang điểm để chấm đấu
giá quyền sử dụng đất được xây dựng riêng;
+ Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải xác định rõ
mục đích và cơ cấu sử dụng đất đối với đất đưa ra đấu giá;
+ Khi sử dụng đất trúng đấu giá, người trúng đấu giá phải lập dự án và dự
án phải được ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xét duyệt. Trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu cơng trình có sử dụng đất được thực hiện theo quy chế do Thủ tướng Chính phủ ban hành.
Hàng năm, ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua danh mục các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được sử dụng quỹ đất để tạo vốn và diện tích khu đất được sử dụng để tạo vốn thực hiện các dự án đó.
Ngồi hệ thống cơ quan quản lý đất đai, Chương 2 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV đã quy định cụ thể việc thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ đất và tổ chức hoạt động dịch vụ trong quản lý và sử dụng đất đai nhằm mục đích thúc đẩy thị trường bất động sản và tăng tính minh bạch khi người sử dụng đất thực hiện các giao dịch. Để tạo thêm “sân chơi” Nghị định 181/2004/NĐ-CP cũng đã tạo hành lang cho việc xây dựng các sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
1.7.4.3. Sàn giao dịch về QSDĐ, tài sản gắn liền trên đất.
Sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là nơi thực hiện các hoạt động sau:
+ Là cầu nối giữa người bán và người mua QSDĐ được gặp nhau
+ Giới thiệu người có nhu cầu chuyển quyền hoặc nhận chuyển quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền trên đất.
+ Giới thiệu người có nhu cầu thuê, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,
gắn liền với đất.
+ Giới thiệu địa điểm đầu tư, cung cấp thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất, giá đất, tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, các thông tin khác về đất đai và tài sản gắn liền với đất.
+ Tổ chức phiên giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. + Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu.
Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế có đăng ký kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tư vấn dịch vụ trong quản lý, sử dụng đất đai; dịch vụ bán đấu giá bất động sản được tổ chức sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
1.8. Hiệu quả hoạt động bán đấu giá tài sản từ 2005 đến 2010
(bài giảng đào tạo nghề ĐG- Học viện tư pháp)
Sau khi thành lập và đi vào hoạt động, các tổ chức bán đấu giá tài sản (động sản và BĐS) đã đạt được những kết quả nhất định, góp phần khơng nhỏ vào phát triển kinh tế xã hội. Theo thống kê của Bộ Tư Pháp từ năm 2005 đến 2010 thì các tổ chức bán đấu giá đạt được những kết quả như sau:
1.8.1. Hiệu quả mà các trung tâm dịch vụ BĐG tài sản đạt được.
Theo báo cáo của 51 tỉnh thành thì số liệu cụ thể là. + Số hợp đồng ủy quyền đã ký: 15.064 hợp đồng + Số hợp đồng đã thực hiện xong: 9.260 hợp đồng
+ Tổng giá trị tài sản tính theo giá khởi điểm: 4.310,58 tỷ đồng + Tổng giá trị tài sản đã bán đấu giá thành: 4.842,89 tỷ đồng.
+ Hiệu quả là giá trị chênh lệch so với giá khởi điển: 532,31 tỷ đồng.
Hiệu quả đạt được vượt so với tổng thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 12,35%
1.8.2. Hiệu quả mà các hội đồng bán đấu giá tài sản đạt được
Theo báo cáo của 16 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì: + Tổng số vụ việc thực hiện đấu giá: 8.687 cuộc
+ Tổng giá trị tài sản đã bán đấu giá thành: 4.119,33 tỷ đồng.
+ Hiệu quả là giá trị chênh lệch so với giá khởi điển: 513,11 trỷ đồng.
Hiệu quả đạt được vượt so với tổng thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 14,23%
1.8.3. Hiệu quả mà các doanh nghiệp bán đấu giá tài sản đã đạt được
Theo con số thống kê của Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh (Các tỉnh trong giai đoạn này hầu như khơng có) thì từ 16 doanh nghiệp bán đấu giá tài sản đã thực hiện được là.
+ Tổng số vụ việc thực hiện đấu giá: 818 cuộc
+ Tổng giá trị tài sản tính theo giá khởi điểm: 2.009,54 tỷ đồng + Tổng giá trị tài sản đã bán đấu giá thành: 2.436,219 tỷ đồng.
+ Hiệu quả là giá trị chênh lệch so với giá khởi điển: 426,68 trỷ đồng.
Hiệu quả đạt được vượt so với tổng thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 21,23%
1.8.4. Hiệu quả mà các tổ chức phát triển quỹ đất đã đạt được
Theo thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV, Thi hành nghị định số 181/2004/NĐ- CP ngày 29/10/2004 về thi hành luật đất đai thi trung tâm phát triển quỹ đất thuộc sở tài nguyên & môi trường được thành lập. Báo cáo của 16 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cho thấy:
+ Tổng số vụ việc thực hiện đấu giá: 106 cuộc
+ Tổng giá trị tài sản tính theo giá khởi điểm: 295,88 tỷ đồng + Tổng giá trị tài sản đã bán đấu giá thành: 302,71 tỷ đồng.
+ Hiệu quả là giá trị chênh lệch so với giá khởi điển: 6,83 trỷ đồng. Hiệu quả đạt được vượt so với tổng thu dự kiến theo giá khởi điểm là : 2,31%
1.8.5. Hiệu quả mà các tổ chức tín dụng đã đạt được
Theo số liệu thống kê của 4 tỉnh thành trực thuộc trung ương là Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phịng thì một số các tổ chức tín dụng cũng tự tổ chức bán đấu giá các tài sản bảo đảm bằng BĐS, tài sản thanh lý, kết quả thu được là:
+ Tổng số vụ việc thực hiện đấu giá: 698 cuộc
+ Tổng giá trị tài sản tính theo giá khởi điểm: 157,86 tỷ đồng + Tổng giá trị tài sản đã bán đấu giá thành: 158,10 tỷ đồng.
1.8.6. Hiệu quả của cả 5 loại hình thực hiện trong việc bán đấu giá
Tổng cộng 5 loại hình thực hiện đấu giá thành cơng được:19.569 cuộc. Tổng cộng các tài sản tính theo giá khởi điểm: 10.380,08 tỷ đồng. Tổng 5 loại hình đấu giá thu về cho nhà nước: 11.859,25 tỷ đồng
Hiệu quả mà 5 loại hình bán đấu giá đạt được vượt so với tổng thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 1.479,17 tỷ đồng.
1.8.7. Nhận xét đánh giá hiệu quả của 5 loại hình đấu giá
Kết quả trên cho ta thấy chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm là 1.479,17 tỷ đồng.
Song đối chiếu các cuộc đấu giá của 5 loại hình trên thì doanh nghiệp bán đấu giá mang lại hiệu quả cao nhất (21,23%), cịn các tổ chức tín dụng mang lại hiệu quả thấp nhất (0,02%).
Chính vì lẽ đó mà bộ tư pháp tham mưu cho chính phủ cần sớm xã hội hóa trong cơng tác đấu giá và nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 được ban hành.
CHƯƠNG 2
ĐỐI TƯỢNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu là “Đánh giá hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất” với các vấn đề chủ yếu:
+ Chính sách, pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất + Cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất
+ Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất
+ Hình thức tổ chức thực hiện của cơng tác đấu giá đất + Đánh giá hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu của đề tài
Đề tài chỉ giới hạn phạm vi nghiên cứu, đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số Dự án đã tiến hành đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương, từ năm 2007 đến năm 2012.
2.2. Nội dung nghiên cứu
Nội dung nghiên cứu tập trung các vấn đề:
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương
Đặc điểm tự nhiên. Đặc điểm kinh tế xã hội. Mục tiêu phát triển.
2.2.2. Tình hình QLDĐ và thị trường BĐS của huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương
Hiện trạng sử dụng đất. Tình hình quản lý đất đai.
Tình hình quản lý thị trường bất động sản.
2.2.3. Tình hình đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương
2.2.4. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ qua các mặt
Hiệu quả về mặt kinh tế. Hiệu quả về mặt xã hội.
Hiệu quả đối với công tác quản lý Nhà nước.
2.3. Phương pháp nghiên cứu
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp
Tìm hiểu, thu thập, hệ thống hóa và kế thừa các tài liệu đã nghiên cứu hoặc có liên quan đến mục tiêu của đề tài.
Nguồn tham khảo từ các cơ quan trong tỉnh, từ các huyện, viện nghiên cứu, trường Đại học…
2.3.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp
Thu thập các tài liệu liên quan đến công tác đấu giá QSDĐ, nguồn gốc đất, các bước xây dựng giá khởi điểm.
Phỏng vấn 3 người tham gia đấu giá.
Đối tượng và phương pháp lựa chọn người phỏng vấn là lãnh đạo địa phương đã nghỉ hưu đi tham gia đấu giá, nhười dân có trình độ học hwts cấp 3 (phổ thông trung học) và người không được đi học mà chỉ học qua các buổi tối Bình dân học vụ (Mới chỉ biết đọc, biết viết).
2.3.3. Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính
Tổng hợp và phân tích số liệu thuộc tính bằng phần mềm Microsoft office Excel
Kết hợp các yếu tố định tính với định lượng, các vấn đề vĩ mô và vi mô trong phân tích, mơ tả, so sánh và đánh giá cơng tác đấu giá QSDĐ.
CHƯƠNG 3
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU, KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
I: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Huyện Nam Sách - Tỉnh Hải Dương
1.1.1. Đặc điểm tự nhiên
Nam Sách là một đơn vị hành chính cấp huyện thuộc tỉnh Hải Dương, Nam Sách nằm ở phía Tây Bắc của thành phỗ Hải Dương và cách trung tâm hành chính tỉnh khoảng 10 km về phía Tây Bắc. Huyện Nam Sách có 19 đơn vị hành chính gồm 18 xã và 1 thị trấn.
a) Vị trí địa lý:
Phía Bắc giáp huyện Chí Linh, phía đơng giáp huyện Kim Mơn, Phía Tây giáp huyện Cẩm Giàng và huyện Gia Bình (tỉnh Bắc Ninh).
Tính chất đất đai cũng như địa hình của huyện mang tính chất phù sa sơng Thái Bình, độ cao so với mực nước biển trung bình là 0,60m. Khí hậu mang rõ nét tính chất khí hậu nhiệt đới gió mùa, hội tụ đầy đủ để phát triển nền nơng nghiệp tồn diện.
b) Kinh tế:
Nơng nghiệp: Khuyến khích phát triển kinh tế hộ gia đình và kinh tế trang trại. Hiện nay tồn huyện có trên 800 hét ta ni trồng thủy sản, 1.038,5 hét ta sơng ngịi tự nhiên và 500 hét ta đất bãi trũng cấy lúa 1 vụ hoặc trồng mầu được chuyển sang đào ao, lập vườn phát triển kinh tế trang trại nuôi trồng thủy sản.
Công nghiệp: Trước kia Nam Sách có làng nghề gốm cực kỳ nổi tiếng là gốm chu đậu thời tiền Lê nhưng đã bị thất truyền làng nghề gốm chu đậu được khôi phục từ năm 1995. Huyện đã được Chính phủ phê duyệt khu cơng nghiệp Nam Sách 63 ha, cụm công nghiệp An Đồng do tỉnh phê duyệt 35 ha, hiện các doanh nghiệp hoạt
động trên 70%. Khu cơng nghiệp Cộng Hịa tỉnh Hải Dương đã phê duyệt năm 2009 đang chuẩn bị thực hiện.
Ngoài ra một số doanh nghiệp đã đầu tư vào thị trấn Nam Sách, Xã Minh Tân. Khả năng giành đất cho công nghiệp và dịch vụ ở dọc đường 183, đường 17 và đường 5B của huyện còn rất lớn.
b) Kiến trúc:
Cầu Bình bắc qua Sơng Kinh Thầy nối liền Nam Sách với Chí Linh.
Nam sách nằm ở trung tâm của tam giác kinh tế Hà Nội - Hải Phịng - Quảng Ninh, có hệ thống giao thông đường bộ và đường thủy thuận lợi, có sơng bao bọc gần như bốn phía, có đường sơng dài gần 50 km, đây là một huyện có đầy đủ các điều kiện về địa lý, giao thông, cơ sở hạ tầng để phục vụ cho phát triển kinh tế khu công nghiệp, kinh tế trang trại, mặt khác theo chủ trương phát triển tổng thể của tỉnh đến năm 2015 thì việc xây dựng thêm các cầu nối liền thành phố Hải Dương qua đường Vanh đai xuyên thẳng với đường 183 để hình thành một tuyến lộ Hải Dương - Quảng Ninh. Đây chính là tiền đề biến Nam Sách thành một trung tâm khu vực,