2.2.1.7 .Thời gian sử dụng và thời gian sử dụng còn lại
2.3. NGHĨA CỦA VIỆC XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ Ở
Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ở chính là cơ sở cho việc xây dựng mơ hình ước lượng các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ở. Trong đó, giá nhà ở là biến phụ thuộc, còn các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ở là các biến độc lập của mơ hình. Tất nhiên, chúng ta không thể biết hết được số lượng các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ở. Có những yếu tố không được đề cập tới và chúng tồn tại dưới dạng nhiễu ngẫu nhiên của mơ hình. Đến lượt mình, mơ hình ước lượng sau khi được xây dựng sẽ cho thấy
ảnh hưởng của từng yếu tố đến giá nhà ở ra sao. Ảnh hưởng này có thể khơng giống nhau ở các phân đoạn thị trường xét theo giá nhà ở hoặc xét theo vùng miền. Ví dụ, số phịng ngủ có thể có hiệu ứng dương đối với giá cả ở vùng này, nhưng lại có hiệu ứng âm hoặc khơng có ảnh hưởng gì tới giá cả ở vùng khác.
Kết quả ước lượng của mơ hình ý nghĩa quan trọng đối với những người tham gia thị trường. Những người tham gia thị trường gồm người mua, người bán và giới trung gian. Căn cứ trên mức độ ảnh hưởng của từng nhân tố tới giá nhà, người mua và
người bán xác định mức giá hợp lý đối với mỗi bên trước khi tiến hành đàm phán giao
dịch. Nhờ thế, bên bán khơng bị bán q rẻ, cịn bên mua không bị mua quá đắt. Hơn thế nữa, bên bán cịn có thể nâng cao giá trị cho ngơi nhà bằng cách bổ sung những yếu tố có ảnh hưởng dương và loại đi những yếu tố có ảnh hưởng âm tới giá mà ngơi nhà của mình.
Việc xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá nhà ở cịn rất hữu ích đối với những nhà quản lý và hoạch định chính sách. Các chính sách ban hành nhằm can thiệp vào thị trường nhà ở cần phải trên cơ sở phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới giá nhà ở. Ví dụ, để khuyến khích sự phát triển của thị trường nhà ở, chính quyền đẩy nhanh tốc độ cấp sổ đỏ cho các hộ gia đình.
2.4. Một số mơ hình ước lượng các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ở
2.4.1. Mơ hình giá Hedonic
Mơ hình giá Hedonic là mơ hình phân tích giá của một mặt hàng thành các yếu tố riêng biệt ảnh hưởng đến giá. Theo đó, mơ hình này có thể được dùng để đo lường mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá hàng hóa.
Áp dụng với giá nhà ở, mơ hình này thường có dạng phổ biến như sau:
i ki k i i i x x x p =α+β +β +...+β +ε ln 1 1 2 2 (2.1) trong đó:
x1−k là các thuộc tính của ngơi nhà như: số sàn, có vườn, số phịng ngủ, số phịng tắm, diện tích sàn ngơi nhà, loại nhà, tuổi thọ, nguyên vật liệu,...hay khoảng cách đến phương tiện công cộng, khoảng cách đến trung tâm thành phố, khoảng cách đến các tuyến đường chính, khoảng cách đến trung tâm mua sắm, tiện ích thể thao, tỷ lệ tội phạm, thu nhập trung bình của người dân, sự hiện diện của trường đại học,...
k
− 1
β cho biết mức độ ảnh hưởng của các yếu tố thuộc tính đến giá của
ngơi nhà.
Mơ hình Hedonic đã được sử dụng trong khá nhiều các nghiên cứu. Một trong số đó là mơ hình giá bất động sản ứng dụng lý thuyết vị thế chất lượng của Trần Thanh Hùng cùng các cộng sự (năm 2008). Nghiên cứu được tiến hành trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Hay một tác giả khác cũng sử dụng mơ hình này trong nghiên cứu của mình là Bover (2002) với thị trường nhà ở Tây Ban Nha. Đây là một mơ hình tương đối đơn giản và dễ áp dụng. Tuy nhiên, mơ hình địi hỏi một tập dữ liệu lớn và kết quả nghiên cứu lại phụ thuộc nhiều vào sự lựa chọn mơ hình.
2.4.2. Mơ hình ước lượng ảnh hưởng của yếu tố lãi suất tới giá nhà ở
Mơ hình này được nghiên cứu bởi Iossifov cùng đồng sự (2008) nhằm ước lượng ảnh hưởng của yếu tố lãi suất tới giá nhà ở. Nghiên cứu được tiến hành với số liệu được thu nhập trên 20 quốc gia phát triển ở Tây Âu và châu Á trong thời kỳ từ năm 1980 đến năm 2007.
Mơ hình được biểu diễn dưới dạng tuyến tính bán logarit. Biến phụ thuộc của mơ hình là chỉ số giá nhà ở. Biến này được đặt bằng dạng logarit. Các biến độc lập của mơ hình gồm:
Tổng sản phẩm quốc nội tính trên đầu người thực (GDP/ người): Tổng sản
phẩm quốc nội GDP được tính theo giá sức mua tương đương (PPP). GDP/ người cao tương ứng với giá nhà ở cao. Biến này được thể hiện ở dạng logarit.
Tỷ lệ lãi suất trong ngắn hạn đại diện cho chi phí cơ hội của hoạt động đầu
tư vào nhà ở. Chi phí cơ hội cao làm giảm cầu về sở hữu nhà ở, và do đó làm giảm giá nhà.
Tỷ lệ lạm phát đại diện cho gánh nặng hoàn trả của các khoản vay thế chấp
(Poterba, 1984). Lạm phát làm tăng khối lượng các khoản vay thế chấp về mặt danh nghĩa. Lạm phát cao tương ứng với giá nhà cao.
Độ dốc của đường cong lợi tức là đường biểu diễn quan hệ giữa tỷ lệ lãi suất và
thời điểm đến hạn của khoản vay. Sự trải rộng giữa tỷ lệ lãi suất ngắn hạn và dài hạn cho thấy hướng dịch chuyển của tỉ lệ lãi suất ngắn hạn trong tương lai và do đó cho thấy các lợi tức tiềm năng có được hay mất đi của việc sở hữu nhà ở (Himmelberg cùng đồng sự, 2005).
Tỷ lệ thất nghiệp ảnh hưởng tới về sự phân bổ thu nhập giữa các hộ gia đình
(Blinder and Esaki, 1978). Tỷ lệ thất nghiệp cao làm giảm bớt số tiền dành để mua nhà ở.
Tỷ lệ cân đối ngân sách ban đầu của chính phủ trên GDP là tỷ lệ cân đối ngân
sách chính phủ sau khi trừ đi khoản trả lãi. Cân bằng giá nhà ở và ngân sách chính phủ có thể có tương quan dương bởi giá nhà cao hơn làm tăng thu nhập từ thuế bất động sản do chúng có đồng chu kỳ.
Tỷ lệ cán cân tài khoản vãng lai trên GDP- sự tăng lên của giá nhà dẫn tới mức
tiêu dùng cao hơn và tiết kiệm thấp hơn, gây ảnh hưởng âm với cân bằng đầu tư – tiết kiệm, do đó làm giảm tài khoản vãng lai và ngược lại
Lượng cung tiền mở rộng thực tế (M2) lớn làm tăng khả năng tiếp cận tới những
dịch vụ tài chính và kích thích cầu về nhà ở. M2 được thể hiện ở dạng logarit.
Tỷ lệ dân số hoạt động là tỷ lệ những người có việc làm hoặc đang tích cực tìm
việc trong tổng dân số. Đây chính là những khách hàng tiềm năng của thị trường. Tỷ lệ này càng cao, giá nhà sẽ càng cao.
2.4.3. Mơ hình kinh tế vĩ mơ xác định giá nhà ở
Mơ hình này được nghiên cứu bởi Stepanyan cùng đồng sự (2010) nhằm ước lượng ảnh hưởng của một số yếu tố kinh tế vĩ mô tới giá nhà ở trên cấp độ quốc gia. Địa bàn nghiên cứu được tiến hành là các quốc gia thuộc Liên bang Xô Viết cũ. Số liệu được thu thập là các giao dịch được thực hiện trong khoảng thời gian từ năm 1994 đến năm 2009. Biến phụ thuộc của mơ hình là chỉ số giá nhà. Các biến độc lập của mơ hình gồm tổng sản phẩm quốc nội (GDP), sự chuyển tiền và dòng ngoại tệ.
Mối liên hệ dài hạn giữa giá nhà và các yếu tố ảnh hưởng của nó được biểu diễn như sau:
HPit = Ɵ0 + Ɵ1GDPit + Ɵ2REMit + µi + Ɛit (2.2)
trong đó, i và t lần lượt chỉ quốc gia và thời gian; HP là logarit của chỉ số giá nhà;
GDP là logarit của chỉ số GDP thực; REM là logarit của chỉ số chuyển tiền;
µi là hiệu ứng cố định đặc thù cho mỗi quốc gia;
GDP và REM được chuyển thành chỉ số bằng cách so sánh với quý I năm 2008. (REM (remittance) là hiệu số giữa số tiền chuyển của lao động nước ngoài về trong nước và lao động trong nước ra nước ngoài).
Nếu các biến là đồng liên kết bậc 1 I(1) [cointegration of degree one], thì sai số Ɛit là đồng liên kết bậc 0 I(0) với tất cả các nước i.
Mơ hình tự hồi quy trễ phân phối của (1) trong dài hạn được biểu diễn như sau: HPit = δ10iGDPit + δ11iGDPit-1 + δ20iREMit + δ21iREMit-1 + λ HPit-1 + µi + Ɛit (2.3)
Mơ hình hiệu chỉnh sai số trong ngắn hạn được biểu diễn như sau:
trong đó, Фi = - (1 – λi); Ɵ0i = i - 1 µi λ ; Ɵ1i = i i i λ δ δ − + 1 11 10 ; Ɵ2i = i i i λ δ δ − + 1 21 20 ;
Ước lượng nhóm trung bình gộp PMG (Pooled Mean Group) địi hỏi tính đồng
nhất của hệ số của các yếu tố ảnh hưởng tới giá nhà trong dài hạn Ɵ1, Ɵ2, trong khi hệ
số chặn Ɵ0i cùng tốc độ hiệu chỉnh sai số của tham số điều chỉnh Фi và hệ số hiệu chỉnh
trong ngắn hạn δ11i và δ21i thay đổi giữa các quốc gia. Tốc độ của tham số điều chỉnh Фi được dự báo là âm cho thấy xu hướng giá nhà trở về mức cân bằng trong dài hạn.
2.3.3. Lựa chọn mơ hình ước lượng các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ở
Các mơ hình nêu trên đều được nghiên cứu với quy mơ một hoặc nhiều quốc gia, vùng lãnh thổ trong một thời kỳ là vài năm hoặc vài chục năm. Luận văn này chỉ nghiên cứu trên phạm vi một quận trong thời điểm hiện tại. Do đó, ở cùng một thời điểm điều tra, giả thiết các yếu tố thuộc mơ trường vĩ mơ khơng thay đổi là có thể chấp nhận được. Mơ hình tập trung nghiên cứu ảnh hưởng của ba nhóm yếu tố cịn lại là đặc điểm của ngôi nhà, đặc điểm người mua nhà và các yếu tố thuộc môi trường bên ngồi ngơi nhà.
Quan hệ giữa các nhóm biến được biểu diễn theo sơ đồ trên hình 2.1:
Hình 2.1: Sơ đồ biểu diễn quan hệ giữa giá nhà ở và các yếu tố ảnh hưởng tới giá nhà ởvà các yếu tố ảnh hưởng tới giá nhà ở và các yếu tố ảnh hưởng tới giá nhà ở
Đặc điểm nhà ở
Tình trạng pháp lý
Khoảng cách đến UBND quận Diện tích mảnh đất Chiều rộng mảnh đất Diện tích sử dụng Vị trí Thiết kế Số phịng ngủ Số nhà vệ sinh Thời điểm xây xong
Đặc điểm người mua nhà
Giới tính Tuổi
Nghề nghiệp Trình độ học vấn Thu nhập
Các yếu tố liên quan đến môi trường bên ngồi ngơi nhà
Tình trạng giao thơng Tình trạng điện Tình trạng nước
Truyền hình cáp hoặc internet Bệnh viện
Khoảng cách từ ngôi nhà đến chợ gần nhất Trường học
Người mua có quan tâm tới hướng hay khơng An ninh khu vực
CHƯƠNG 3
SỐ LIỆU SỬ DỤNG VÀ MƠ HÌNH ƯỚC LƯỢNG
3.1. Thị trường nhà ở tại Hải Phòng
Hải Phòng là một thành phố biển nằm ở vùng Duyên Hải Bắc Bộvới diện tích đất tự nhiên 1.519 km2 và số dân 1.855.675 người (số liệu năm 2010). Về kinh tế, Hải Phòng giữ vai trò quan trọng đối với sự phát triển kinh tế của cả nước. Năm 2010, GDP của Hải Phòng đạt 24.003 tỷ đồng, bằng 35% GDP thủ đô Hà Nội và 4,4% GDP cả nước. Từ năm 2005 đến nay luôn là một trong năm tỉnh thành phố đóng góp ngân sách nhiều nhất cả nước. Năm 2009, thu ngân sách nhà nước của địa phương đạt 34.000 tỉ đồng. Dự kiến trong năm 2011, thành phố Hải Phịng sẽ đóng góp cho ngân sách nhà
nước 43.480 tỉ đồng.Hải Phịng có nhiều khu cơng nghiệp, thương mại lớn và trung
tâm dịch vụ, du lịch, giáo dục, y tế của vùng duyên hải Bắc Bộ. Với cảng biển nước sâu, thành phố có vận tải biển rất phát triển và là đầu mối giao thơng đường biển phía Bắc. Đây là trung tâm xuất phát luồng hàng xuất nhập khẩu lớn nhất miền Bắc.
Cùng với sự phát triển kinh tế của thành phố là q trình đơ thị hóa đang diễn ra nhanh chóng. Nhiều khu đơ thị trung tâm và nhiều khu đô thị vệ tinh hiện đại đang được triển khai xây dựng như khu đô thị ngã Năm – sân bay Cát Bi, khu đô thị Xi măng Hải Phịng, khu đơ thị bắc sơng Cấm, khu đô thị Cái Giá – Cát Bà…Các giao dịch nhà đất tại các khu vực này diễn ra hết sức sôi động với mức giá tăng khá nhanh. Đầu năm 2010, đất tại tuyến 2, khu ngã Năm sân bay Cát Bi có giá từ 26 đến 28 triệu
đồng/ m2 thì đến đầu năm nay, giá đã là 65 triệu đồng/ m2. Khu Hồ Sen – Cầu Rào 2,
tại vị trí đường 51m, giá cũng tăng từ 12 triệu đồng/ m2 đến 40 triệu đồng/ m2 chỉ trong
vòng một năm. Bên cạnh những khu vực trên, các khu đô thị cũ, các khu dân cư, khu tập thể vẫn có giao dịch. Mức giá tại các khu vực này có tăng, nhưng khơng tăng nhiều. Đây là giao dịch của những người có nhu cầu thực sự về nhà ở. Sở dĩ có sự khác biệt
giữa hai phân khúc nhà ở này là do nhà đầu tư và đầu cơ thường hướng đến các khu đô thị mới để đón đầu nhu cầu của các khách hàng tiềm năng hơn là các khu vực khác.
Tuy nhiên, cơ cấu sản phẩm của thị trường còn chưa đáp ứng được nhu cầu của người mua. Nhu cầu sản phẩm nhà ở của đa số người dân là những căn nhà giá thấp trong khi phần lớn những sản phẩm cung ra thị trường là đất nền hoặc những căn hộ chung cư cao cấp. Thu nhập bình quân đầu người của người dân thành phố là 1.742 USD/người, nghĩa là khoảng hơn 3 triệu đồng một tháng. Những căn hộ chung cư cao cấp như khu Thụy Dương Plaza giá từ 3 đến 3,5 tỷ là một khoản chi vượt quá khả năng của đa số người dân. Những căn hộ chung cư khác có giá thấp hơn, khoảng hơn một tỷ đồng/căn hộ như dự án Tinh thành Quốc tế, thì lại ở cách xa trung tâm thành phố. Hiện tại, chỉ duy nhất dự án Sunlight Tower với những căn hộ có giá từ 1,3 đến 1,8 tỷ nằm trong khu vực nội thành. Tuy nhiên, ngay cả mức giá này cũng không thật sự hấp dẫn người mua vì nhà chung cư cịn là một khái niệm khá xa lạ với người dân Hải Phòng. Một sản phẩm nữa là đất nền cũng trong tình trạng tương tự. Đối tượng mua sản phẩm này đa số là giới đầu cơ. Có thể thấy như dự án ngã năm sân bay Cát Bi với đa số các lơ đất đều đã bán hết nhưng khơng có mấy ngơi nhà được xây dựng tại đây vì người mua đất để đầu cơ thay vì có nhu cầu thực sự.
Dự kiến đến năm 2025, Hải Phòng sẽ trở thành đô thị đặc biệt và thành phố quốc tế. Hàng loạt những dự án lớn về xây dựng cơ sở hạ tầng của thành phố đang được triển khai như dự án đường ô tố cao tốc Hà Nội - Hải Phòng, dự án khu kinh tế Đình Vũ – Cát Hải, dự án sân bay quốc tế Tiên Lãng…Đến năm 2025, thành phố sẽ có khoảng 3 triệu dân với khoảng 80% là dân cư đô thị. Điều này cho thấy tiềm năng phát triển của thị trường nhà ở tại Hải Phòng là rất lớn. Tuy nhiên, để có thể cụ thể hóa tiềm năng đó, các nhà đầu tư cần chủ động hơn trong việc thay đổi cơ cấu sản phẩm sao cho phù hợp với nhu cầu của thị trường. Ngồi ra, một điều kiện khơng thể thiếu được là sự thơng thống của chính quyền thành phố trong cơng tác cấp giấy chứng nhận đầu tư, đền bù, giải phóng mặt bằng..đối với những dự án nhà ở đem lại hiệu quả xã hội cao.
3.2. Số liệu sử dụng
3.2.1. Xác định số liệu cần thu thập
Về mặt lý thuyết, giá nhà ở chịu ảnh hưởng của bốn nhóm yếu tố. Các nhóm đó là đặc điểm của ngơi nhà, đặc điểm người mua nhà, các yếu tố liên quan tới môi trường