HÌNH 2.1 : SƠ ĐỒ BIỂU DIỄN QUAN HỆ GIỮA GIÁ NHÀ Ở
4.3. KẾT QUẢ ƯỚC LƯỢNG
Sau khi thực hiện những kiểm định cần thiết, luận văn sử dụng phương pháp ước lượng OLS cho mô hình đã được kiểm định, kết quả ước lượng thu được trong bảng dưới đây:
Bảng 4.3: Kết quả ước lượng sau kiểm định
Tên biến Hệ số
Đặc điểm của ngôi nhà
Tên biến Hệ số
Khoảng cách tới UBND quận -0,0221615 **
Diện tích 0,0060035 *** Diện tích sử dụng 0,0021054 *** Mặt tiền 0,163827 *** Thiết kế 0,127063 *** Số phòng ngủ 0,08407 *** Thời gian đã sử dụng -0,005482
Đặc điểm người mua nhà
Giới tính 0,0168914
Tuổi 0,0109752 ***
Làm kinh doanh 0,0744507 *
Chưa tốt nghiệp PTTH -0,202588 ***
Thu nhập 0,0202236 ***
Các yếu tố liên quan tới mơi trường bên ngồi ngơi nhà
Hay tắc đường -0,0400648
Hay tai nạn 0,0906246
Mất điện -0,0037256
Mất nước 0,0295689
Truyền hình cáp hoặc internet -0,0230481
Bệnh viện cách 5 km 0,0821656
Khoảng cách tới chợ gần nhất -0,0322477
Có trường học trong phạm vi 3 km -0,1851974 ***
Có quan tâm tới hướng -0,0041351
An ninh khu dân cư tốt 0,0060357
Dân số phường 0,0003139
Hệ số chặn 5,628619
Số quan sát 300
Độ xác định R2 0,8140
Giá trị F 50,16
Giá trị P (của F-test) 0,0000
Mơ hình ước lượng có hệ số xác định bội R2 = 0,8140, nghĩa là mơ hình có khả
p-value=0,0000 < 0,05 chứng tỏ mơ hình là phù hợp với dữ liệu sử dụng.
Nhóm biến đặc điểm của ngơi nhà là nhóm biến chứa nhiều biến số ảnh hưởng
có ý nghĩa tới giá nhà nhất. Có đến 7/12 biến số ảnh hưởng có ý nghĩa tới giá nhà thuộc về nhóm biến này. Xét các biến có ý nghĩa thống kê, dấu của các hệ số ước lượng đều phù hợp với lý thuyết đã trình bày.
Tình trạng pháp lý là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới giá nhà ở. Tỷ lệ cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Hải An mới đạt 60%. Đây là một quận mới thành lập. Những địa bàn phường như Tràng Cát, Đằng Lâm, tỷ lệ này đạt rất thấp. Trong khi đó, người mua nhà lại chỉ thấy yên tâm khi mua những ngôi nhà đã được cấp sổ đỏ. Những ngơi nhà có giấy tờ hợp pháp được giao dịch với mức giá cao hơn hẳn những ngơi nhà có hoặc khơng có giấy tờ. Với mức ý nghĩa 1%, trong điều kiện các yếu tố khác khơng thay đổi, một ngơi nhà có giấy tờ đầy đủ có giá cao hơn những ngơi nhà khơng có giấy tờ hay có giấy tờ không đầy đủ 32,16%.
Các yếu tố khác trong nhóm biến này đều có ảnh hưởng lớn tới giá nhà theo cơ chế lý thuyết đã trình bày. Một ngơi nhà có thiết kế có giá cao hơn ngơi nhà khơng có thiết kế là 12,7%. Các yếu tố như diện tích đất, diện tích sử dụng, mặt tiền vốn dĩ là những yếu tố có ảnh hưởng tới giá nhà trong hầu hết các nghiên cứu. Theo kết quả hiện
có, diện tích đất tăng lên 1 m2 làm giá nhà ở tăng thêm 6%; diện tích sử dụng tăng thêm
1 m2 làm giá nhà ở tăng thêm 2,1%; vị trí mặt tiền làm ngơi nhà gia tăng 16,38% giá
trị. Yếu tố số phòng ngủ cũng có ảnh hưởng khá quan trọng theo kết quả nghiên cứu này. Ngơi nhà có thêm một phịng ngủ làm giá của nó tăng thêm 8,4% . Trong đó,
khoảng cách tới UBND quận có biến động trái chiều với giá nhà ở. Khoảng cách này
càng lớn, giá nhà ở càng giảm. Cụ thể, khi khoảng cách xa thêm 1 km thì giá nhà ở sẽ giảm đi 2,22%.
Trong nhóm biến này, biến thời gian sử dụng của ngơi nhà không ảnh hưởng tới giá nhà mặc dù theo lý thuyết, thời gian sử dụng có ảnh hưởng âm tới giá nhà. Điều này có thể giải thích do thơng tin về thời gian sử dụng được cung cấp khơng chính xác bởi người mua nhà. Một ngơi nhà có thể qua tay rất nhiều chủ nhà và người chủ nhà mới khó có thể xác định được thời điểm mà ngơi nhà được xây dựng để tính ra chính xác thời gian sử dụng của ngơi nhà.
Nhóm biến đặc điểm của người mua nhà có ba yếu tố ảnh hưởng tới giá nhà là
trình độ thu nhập và nghề nghiệp. Về trình độ, người mua nhà có trình độ chưa tốt nghiệp PTTH có xu hướng trả giá nhà thấp hơn các đối tượng khác tới 20,26%. Điều này có thể lý giải do những người có trình độ văn hóa thấp thường làm những nghề lao động phổ thông với mức thu nhập khơng cao. Do đó, họ cũng chi tiêu ít hơn cho nhà ở. Về nghề nghiệp, người làm nghề kinh doanh có xu hướng mua nhà giá cao hơn những người làm nghề nghiệp khác 7,44%. Việc kinh doanh đem lại cho họ mức thu nhập hầu như khá hơn các công việc khác. Hơn nữa, họ cũng là những người thường xuyên phải giao tiếp nên cũng có nhu cầu ở những ngơi nhà sang trọng và cao cấp hơn. Về thu nhập, biến này có ảnh hưởng dương đối với giá nhà ở. Một triệu đồng thu nhập tăng thêm tương ứng với 2,02% tăng thêm của giá nhà. So sánh với lý thuyết thì kết quả này có xu hướng san bằng ảnh hưởng của từng mức thu nhập tới giá nhà. Vì theo lý thuyết, các mức thu nhập khác nhau có ảnh hưởng khác nhau tới giá nhà. Đây cũng là một hạn chế do phương pháp ước lượng OLS mang lại. Phương pháp này chỉ cho phép hồi quy toàn bộ giá trị của tập dữ liệu về giá trị trung bình mà khơng thể phân nhóm dữ liệu.
Giới tính là biến duy nhất khơng ảnh hưởng tới giá nhà trong nhóm biến này. Trước đây, nam giới là đối tượng phổ biến nhất tham gia các giao dịch về bất động sản. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của xã hội, ngày càng nhiều phụ nữ ngày tham gia
vào các hoạt động kinh doanh, mua bán bất động sản. Do đó, giới tính khơng cịn là yếu tố ảnh hưởng tới giá nhà nữa.
Nhóm biến các yếu tố liên quan tới mơi trường bên ngồi ngơi nhà có duy
nhất một yếu tố ảnh hưởng có ý nghĩa tới giá nhà đó là yếu tố có trường học trong phạm vi 3 km quanh ngơi nhà. Theo lý thuyết đã trình bày, những ngơi nhà ở gần các trường học có giá cao hơn so với những ngơi nhà ở xa. Tuy nhiên, theo kết quả ước lượng thu được, những ngơi nhà ở gần trường học lại có giá thấp hơn so với những ngơi nhà khơng ở gần trường học. Cụ thể, việc ở gần trường học làm giá nhà giảm tới 18,52%. Điều này có thể giải thích là do trên địa bàn quận, các khu vực trường học như trường PTTH Lê Quý Đôn, trường PTTH Đằng Lâm, trường PTTH Hải An…thường xuyên xảy ra tắc đường. Thời điểm đầu và cuối các buổi học là lúc có rất đơng học sinh. Việc các em đi bộ và đi xe không theo hàng lối thường gây ra tình trạng giao thơng ách tắc khu vực gần cổng trường. Sự ồn ào cũng là một bất tiện khác nữa do trường học mang lại. Sự tấp nập đông đúc gần trường học là một thuận lợi đối với những hộ làm kinh doanh buôn bán nhỏ, nhưng lại là một bất lợi đối với những hộ có nhà chỉ để ở.
Trong nhóm biến các yếu tố liên quan tới mơi trường bên ngồi, hầu hết các biến này đều không ảnh hưởng tới giá nhà trong phạm vi nghiên cứu. Sau đây, tác giả sẽ lần lượt xét tới các yếu tố này.
Xét cặp biến phản ánh tình trạng giao thơng là hay tắc đường và hay xảy ra tai nạn. Sở dĩ các yếu tố này không ảnh hưởng tới giá nhà trên địa bàn quận Hải An vì tình trạng tắc đường và tai nạn xảy ra trên rất ít các tuyến đường của quận. Đó là đường bao Nguyễn Bỉnh Khiêm, đường bao Trần Hưng Đạo.
Xét các biến phản ánh cơ sở hạ tầng tại khu vực ngôi nhà tọa lạc là mất điện, mất nước và truyền hình cáp/ internet. Trong năm vừa qua, tình trạng mất điện và nước
hầu như không xảy ra trên địa bàn quận; trong khi truyền hình cáp và internet cũng trở nên phổ cập tại địa bàn này. Do đó, người mua nhà cũng không mấy quan tâm tới các yếu tố này.
Yếu tố khác cần xét đến là bệnh viện cách 5 km. Địa bàn quận có hai bệnh viện là bệnh viện Hải An và bệnh viện Văn Cao. Tuy nhiện, chất lượng dịch vụ khám chữa bệnh của các bệnh viện này không cao. Người dân khi bị bệnh thường đi khám chữa bệnh tại các bệnh viện tuyến trên như Việt Tiệp thay vì tới các bệnh viện này. Do đó, yếu tố có bệnh viện trong phạm vi 5 km không ảnh hưởng tới giá nhà.
Gần chợ là một yếu tố có ảnh hưởng tới giá nhà theo lý thuyết. Tuy nhiên, điều
này lại không đúng với giá nhà tại quận Hải An. Hải An có diện tích hơn 88 km2. Quận
này có 8 chợ lớn là siêu thị Big C, chợ Lũng, chợ Nam Hải, chợ Cát Bi, chợ Đằng Lâm, chợ Đổng Quốc Bình, chợ Cầu Rào, chợ Đoạn Xá. Ngồi ra, tại những khu dân cư đơng đúc cịn thêm những chợ cóc hoặc những hộ bn bán thực phẩm nhỏ. Như vậy, thực phẩm được cung cấp rất sẵn và chợ cũng rất gần các khu dân cư. Vì thế, yếu tố gần chợ khơng có ảnh hưởng gì nhiều tới giá nhà ở.
Yếu tố hướng nhà cũng khơng có ảnh hưởng tới giá nhà theo kết quả nghiên cứu. Xem hướng nhà vốn dĩ rất được người mua quan tâm khi chọn nhà. Người phương Đông trước kia quan niệm rằng cần phải chọn hướng nhà hợp với tuổi của mình để thuận lợi cho cơng việc làm ăn. Tuy nhiên, ngày nay, các ngôi nhà đều được xây hướng mặt ra phía đường thay vì xây theo hướng “hợp với tuổi của chủ nhà”. Với những người mua có quan tâm tới hướng nhà, họ cũng xem đó như một thơng tin tham khảo chứ khơng phải là một yếu tố ảnh hưởng tới giá nhà.
Xét một yếu tố khác là an ninh khu dân cư. Việc đánh giá tình hình an ninh một khu dân cư thường dựa trên cảm tính cá nhân người được hỏi. Với người này thì cho
rằng khu mình ở là tốt, người khác lại cho rằng không. Sự không đồng nhất về mặt thông tin này làm cho biến an ninh khu dân cư khơng có ý nghĩa thống kê.
Đối với yếu tố dân số phường, người mua nhà thường không nắm được thông tin này. Việc ngôi nhà có nằm trong khu vực đơng dân hay khơng có thể ảnh hưởng tới giá nhà. Nhưng khu vực có ngơi nhà đơng dân cũng khơng có nghĩa rằng phường nơi có ngơi nhà cũng đơng dân. Do đó, dân số phường không phải là một yếu tố ảnh hưởng tới giá nhà.