III. Thực tiễn ký kết và thực hiện hợp đồng kinh tế về việc thuê nhà xởng tại Công ty Quan hệ quốc tế Đầu t sản xuất (CIRI)
1. Quá trình ký kết hợp đồng kinh tế về việ thuê nhà xởng tại Công ty Quan hệ quốc tế Đầu t sản xuất
1.4. Nội dung hợp đồng thuê nhà xởng
Trong tất cả các loại hợp đồng kinh tế nói chung và hợp đồng thuê nhà x- ởng nói riêng của cơng ty ln có đầy đủ các điều khoản chủ yếu của loại hợp đồng đó do pháp luật qui định. Một hợp đồng thuê nhà xởng của công ty Công ty Quan hệ quốc tế - Đầu t sản xuất gồm 3 phần: (chẳng hạn, hợp đồng thuê nhà xởng số 05/2001/CIRI-NNN).
* Phần đầu mang tính hình thức bao gồm: Quốc hiệu Việt Nam, tên hợp đồng, số hợp đồng, ngày tháng năm thiết lập hợp đồng, nơi ký kết hợp đồng. Căn cứ xác lập hợp đồng, bên cho thuê, bên thuê (gồm: địa chỉ, điện toại, fax, đại diện, số tài khoản, mã thuế). Hai bên cùng thoả thuận và nhất trí hợp đồng thuê nhà xởng với những nội dung sau:
* Phần nội dung bao bồm các điều khoản:
Theo qui định của chế độ hợp đồng kinh tế mà nội dung hợp đồng thêu nhà xởng tại Công ty Quan hệ quốc tế - Đầu t sản xuất (CIRI) bao gồm các điều khoản chủ yếu sau:
- Điều khoản về đối tợng cho thuê: Đây là điều khoản quan trọng để xác lập nên quan hệ hợp đồng trong việc thuê nhà xởng. Nó bao gồm: Nhà xởng, sân bãi.
Điều khoản này nói lên rằng, bên cho thuê (bên A) đồng ý cho bên thuê (bên B) th nhà xởng trên một diện tích nào đó, đợc tính bằng đơn vị do lờng
m2 (thí dụ: diện tích tối thiểu 2000m2 nhà xởng + 3000m2 sân bãi….) thuộc quyền quản lý, quyền sở hữu của bên cho th.
Với một mục đích cụ thể nào đó mà hai ben cam kết nhằm phục vụ trong sản xuất kinh doanh (nh là:mục đích liên kết sản xuất, lắp ráp phụ tùng, lắp ráp xe máy, ô tô…). Tuy nhien, nó chỉ đợc phục vụ cho việc sản xuất kinh doanh theo đăng ký kinh doanh của bên thuê, trên phạm vi phần mặt bằng diện tích nhà xởng mà bên cho thuê bán giao khi thuê hiện hợp đồng thuê nhà xởng sở dĩ nh vậy bởi vì điều khoản này do hai bên thoả thuận nhằm đảm bảo tính khơng trái với lợi ích của hai bên và với pháp luật.
- Điều khoản về thời gian thuê; điêu khoản này qui định về thời hạn mà bên thu nhà xởng, sân bãi. Tức là trong khoảng thời gian thuê bãi thuê có quyền sử dụng phần diện tích nhà xởng, sân bãi đó để phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh của mình. Thời hạn này bắt đầu từ lúc nào và kết thúc lúc nào là do hai bên thoả thuận tỏng hợp đồng (ví dụ: thời gian thuê tối thiểu là 7 năm, đợc tính từ ngày bên thuê nhận bàn giao nhà xởng; hoặc là 15 năm tính từ ngày 1/5/2002 đến 1/5/2017…).
- Điều khoản về giá cả, điều kiện thanh toán và thời hạn thanh toán. + Giá cả: Là tổng giá trị tiền thuê mà bên thuê phải thanh toán cho bên cho thuê khi nhận bàn giao nhà xơngr. Giá cả có thể tính chung (Tổng giá trị của hợp đồng) hoặc có thể đợc tính riêng cho từng phần riêng (tiền thuê nhà x- ởng, tiền thuê đất, cdác chi phí khác....) rồi sau đó tổng hợp lại (ví dụ: tiền th nhà xởng với đơn giá: 17.000 đồng /m2/tháng = (2000m2 x 17.000đ) = 34.00.000 đ/tháng; Tiền thuê đất (sân bãi, tập kết vật t) với đơn giá: 12.000đ/m2/ tháng = (3000m2 x 1200đ) = 36.000.000 đ/tháng; chi phí khác; 1000.000đ/tháng. Nh vậy, tổng giá trị hợp đồng là: 49.000.000đ/tháng). Tổng giá trị của hợp đồng phải đợc ghi bằng số và bằng chữ. Giá trị này đợc hiểu là giá thuê toàn bộ mặt bằng nhà xởng, sân bãi và các điều kiện đợc ghi tại điều khoản về đối tợng hợp đồn.
Giá trị hợp đồng đợc thanh toán theo số m2 thực tế sau khi hai bên có biên bản nghiệm thu bàn giao nhà xởng.
+ Điều kiện thanh tốn (hay cịn gọi là phơng thức thanh tốn).
Đó là cách thức mà cơng ty thanh toán bằng tiền mặt, séc hoặc chuyển khoản.
+ Thời hạn thanh tốn là khoảng thời gian mà cơng ty phải trả tiền thuê nhà xởng cho bên thuê. Thời hạn thanh toán đợc các bên thoả thuận trong hợp đồng và tuỳ từng trờng hợp mà thời hạn thanh tốn sẽ khác nhau (trong vịng
03 ngày khi ký hợp đồng bên B trả 50% số tièn thuê và sau khi bên A 50% còn lại của 06 tháng đầu tiên, 10 ngày trớc kết thúc thời gian của 06 tháng đầu, bên B sẽ phải thanh toán cho bên A 03 tháng tiếp theo và sẽ áp dụng phơng thức thanh toán nh vaạy cho đến khi hết hạn hợp đồng, hoặc bên B thanh toán coh bên A mỗi năm một lần vào ngày đầu năm (từ ngày 01 đến 05) v.v....
Điều khoản về giao nhận: Trong từng hợp đồng th nhà xởng thì có qui định về điều khoản giao nhận khác nhau do hai bên thoả thuận. Song trên thực tế điều khoản này thờng quy định “Sau khi ký kết hợp đồng, hai bên tiến hành bàn giao mốc giới các hạng mục cơng trình và hạn trạng khu nhà xởng”. Nh vậy, so với qui định của pháp luật vê điều khoản này là phải quy định rõ thời gian, địa điểm giao nhận hợp đồng kinh tế. Nhng trên thực tế thời gian và địa điểm bàn giao nhà xởng. Tức là khơng nói rõ ngày giờ cụ thẻ và địa điểm của nhà xởng, sân bãi mà bên thuê sắp sửa nhận bàn giao sau khi ký kết.
Trên đây là nội dung chủ yếu của một hợp đồng thuê nhà xởng tại công ty quan hệ quốc tế - đầu t sản xuất (CIRI). Nó chứa đựng các điều khoản chủ yếu trong hợp đồng theo quy định của chế độ pháp lý hợp đồng kinh tế. Tuy nhiên, do tính chất của hợp đồng thuê nhà xởng nên một số điều khoản không đa vào hợp đồng nh: điều khoản về chất lợng, chủng loại, quy cách, tính đồng bộ của sản phẩm hàn hoá hoặc yêu cầu kỹ thuật của cơng việc.
Bên cạnh đó, tuy một số điều khoản đợc áp dụng vào hợp đồng nhng lại có qui định khơng rõ ràng, chẳng hạn nh điều khoản về giá cả, chỉ tính giá trị hợp đồng tại thời điểm hiện tại chứ không thoả thuận với nhau đối với khả năng điều chỉnh giá khi có biến động giá cả của thị trờng.v.v... Vì thế, có thể dễ làm phát sinh tranh chấp hợp đồng.
Bên cạnh các điều khoản chủ yếu thì nội dung của hợp đồng cũng có những điều khoản sau:
- Điều khoản trách nhiệm của các bên:
Tức là xác định trách nhiệm của bên cho thuê và bên thuê nh thế nào. Điều này đợc xác định cụ thể rõ ràng đối với từng hợp đồng thuê nhà x- ởng riêng, và thờng gắn với lợi ích kinh tế riêng của từng bên tham gia hợp đồng cụ thể.
Trách nhiệm cua rcác bên là điều khoản tuỳ nghi mà hai bên thoả thoả thuận trong qua trình ký kết, nhằm bảo đảm cho quyền lợi cũng nh nghĩa vụ của hai bên tham gia hợp đồng, đồng thời cũng là điều kiện bảo đảm cho việc thc hiện hợp đồng sau khi có hiệu lực của hớp đồng. Là điều khoản “đụng chạm” đến lợi ích của các bên tham gia hợp đồng nên có qui định rất cụ thể,
ví dụ: Trong một hợp đồng thuê nhà xởng tại công ty quan hệ quốc tế - đầu t sản xuất, trong điều khoản trách nhiệm của các bên có qui định.
+ Trách nhiệm của bên cho th phải:
• Đảm bảo tính hợp pháp quyền sở hữu của khu nhà xởng cho th.
• Giải phóng mặt bằng, dọn dẹp sửa sang nhà xởng đảm bảo điều kiện để lắp dây chuyền sản xuất, lắp ráp xe gắn máy.
• Tạo điều kiện cho bên thuê tiếp nhận mặt bằng và chủ động trong sản xuất kinh doanh.
• Tạo điều kiện cho bên thuê đợc sử dụng nguồn điện, nớc riêng.
• Khi cần thiết tạo điều kiện cho bên thuê cải tạo xây dựng nhà xởng để mở rộng sản xuất.
• Tồn bộ chi phí trên do bên cho thuê giám sát để thanh tốn và nghiệm thu v.v...
• Trách nhiệm của bên th.
• Sử dụng đúng mục đích kinh doanh khi th nhà xởng, khơng đợc sang tên, nhợng quyền sử dụng cho ngời khác.
• Đảm bảo vệ sinh môi trờng khu vực theo qui định của Nhà nớc.
• Thanh tốn tiền th nhà xởng đầy đủ đúng thời hạn.
• Thanh tốn kịp thời tiền điện, nớc đã sử dụng (theo đồng hồ đo).
• Tự bảo vệ khu vực sản xuất của mình v.v...
Trên đây là những qui định cụ thể về trách nhiệm của các bên tại một hợp đồng thuê nhà xởng của công ty.
- Điều khoản vèe hủy hợp đồng hoặc chấm dứt hợp đồng trớc thời hạn. Đây là điều khoản nói lên rằng: nếu một trong hai bên vi phạm hợp đồng hay không thực hiện nghĩa vụ đã cam kết của mình khi ký kết thì hợp đồng th nhà xởng đó có thể bị huỷ bỏ hoặc chấm dứt trớc thời hạn.
* Phần cuối (hay còn gọi là phần chung) gồm:
Hiệu lực của hợp đồng và qui định số bản hợp đồng, hai bên giữ cuối cùng là đại diện của bên thuê và bên cho thuê ký tên.