Những kết quả của hoạt động đầu tư tại công ty cổ phần Đầu tư tài chính Vuieetj Thành đạt được trong thời gian qua đã khẳng định được mục tiêu và chiến lược của công ty đã và đang thực hiện.
Trong những năm tiếp theo, nhu cầu phát triển nhà ở và đô thị rất lớn, nhiều dự án có quy mô lớn được triển khai. Từ trước tới nay, cơ chế đầu tư các dự án phát triển nhà và đô thị thực tế là cơ chế “xin-cho”. Theo xu hướng phát triển của nền kinh tế thị trường thì cơ chế “xin-cho” sẽ
không thể còn tồn tại, việc tham gia của chủ đầu tư xây dựng các dự án sẽ
thông qua đấu thầu. Để đảm bảo thắng thầu, liên tục có dự án thực hiện,
đồng thời thực hiện tốt phương châm: Nhanh chóng kết thúc có hiệu quả
các dự án đang triển khai, nhanh chóng triển khai thực hiện các dự án đã
được duyệt, tích cực tìm kiếm các dự án mới thì yêu cầu đặt ra đối với công ty là phải có những giải pháp đúng đắn nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả
công tác đầu tư thực hiện dự án..
Sau đây là một số giải pháp của Tổng công ty nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả của đầu tư phát triển đô thị mới trong thời gian tới:
1. Phát triển các đô thị thông qua những khu đô thị mới phải được thực hiện đồng bộ hạ tầng kỹ thật và hạ tầng xã hội theo tiêu chuẩn hiện đại.
Thực tế cho thấy, hiện nay điều kiện hạ tầng kỹ thuật ở Việt Nam đã trở nên quá tải không đáp ứng được với yêu cầu phát triển đô thị. Yếu tố đồng bộ không chỉ là hệ thống hạ tầng kỹ thuật hiện đại như giao thông, các tuyến điện sinh hoạt, điện thoại chôn ngầm, hệ thống thoát nước mưa và nước bẩn tách riêng, mà còn các công trình hạ tầng xã hội khác như nhà trẻ, trường học, bệnh viện, khu thương mại, công viên vui chơi giải trí, văn hoá thể thao, cây xanh.v.v. đảm bảo phục vụ nhu cầu sinh hoạt có chất lượng ngày càng cao của nhân dân.
2. Các khu đô thị mới phải được thực hiện với một cơ cấu sử dụng đất hợp lý trong từng giai đoạn phát triển, trong đó cần phải tính đến xu hợp lý trong từng giai đoạn phát triển, trong đó cần phải tính đến xu hướng phát triển lâu dài.
Hiện nay trong cơ cấu quy hoạch của một khu đô thị mới có nhiều loại đất với chức năng sử dụng khác nhau, ngoài đất dành cho hệ thống hạ
tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đất công trình công cộng và các loại đất sử
dụng mục đích khác, thành phần quan trọng nhất là đất ở bao gồm đất xây dựng nhà ở thấp tầng và cao tầng. Hiện nay, hiệu quả về tài chính của các dự án phát triển khu đô thị mới phụ thuộc rất nhiều vào tỷ trọng đất ở thấp tầng do tập quán và lối sống của người dân đô thị Việ Nam. Trong điều kiện diện tích đất đô thị ngày càng chật hẹp và khan hiếm, việc xây dựng các công trình kiến trúc cao tầng (trong đó có nhà ở) là xu hướng chủ yếu của đô thị hiện đại, vấn đề đặt ra là cần phải xác định một cơ cấu hợp lý giữa đất xây dựng nhà ở thấp tầng và cao tầng trong quy hoạch khu đô thị
mới để vừa đảm bảo tính khả thi trong giai đoạn hiện nay vừa phù hợp với xu hướng phát triển sau này.
3. Trong việc phát triển các khu đô thị mới, cần xây dựng tập quán, lối sống đô thị hiện đại với việc sống và sinh hoạt tại công trình cao sống đô thị hiện đại với việc sống và sinh hoạt tại công trình cao tầng.
Nhà ở là một trong những cơ cấu quy hoạch quan trọng của khu đô
thị mới, được xây dựng không những phải phù hợp với tập quán, lối sống của người dân Việt Nam mà còn cần phải phù hợp với xu hướng phát triển của đô thị hiện đại. Hiện nay, trong các khu đô thị mới có các loại nhà ở
cao tầng và thấp tầng. Xét về hiệu quả thì nhà ở cao tầng có nhiều ưu điểm hơn như: Hiệu quả sử dụng đất cao, là giải pháp tốt nhất về mặt quy hoạch
đô thị, đảm bảo việc phát triển các đô thị mang tính cộng đồng, tính xã hội cao và đặc biệt là giá thành các căn hộ chung cư thấp hơn nên có thể đáp
ứng được nhu cầu nhà ở của nhiều tầng lớp dân cư, trong đó có những người có thu nhập thấp. Vì vậy, cần phải có các giải pháp thiết thực để xoá bỏ tâm lý e ngại sống trên tầng cao của người Việt Nam như giải quyết vấn
đề giao thông đứng bằng việc trang bị các thang máy, thiết kế mẫu mã các căn hộ phù hợp và đặc biệt là thực hiện quản lý cung cấp các dịch vụ hàng
ngày cho những người dân đến định cư tại các khu nhà cao tầng. Tính đến nay,
4. Việc phát triển các khu đô thị mới phải được xây dựng kết hợp giữa tính hiện đại với việc coi trọng giữ gìn bản sắc văn hoá dân tộc. tính hiện đại với việc coi trọng giữ gìn bản sắc văn hoá dân tộc.
Các khu đô thị mới ở Việt Nam hiện nay hầu hết được xây dựng trên cơ sở đất nông nghiệp thuộc các huyện ngoại thành nơi thường có những công trình kiến trúc có giá trị và di tích lịch sử. Vì vậy, khi quy hoạch các khu đô thị mới cần phải có giải pháp đúng đắn để khu đô thị mới với các công trình kiến trúc hiện đại phù hợp với lối sống công nghiệp hiện đại, nâng cao giá trị của của những di tích lịch sử hoặc công trình kiến trúc cổ
trong khu vực. Đây là yếu tố rất quan trọng đối với những khu đô thị mới nằm trong khu vực có nhiều công trình đình, chùa và có truyền thống văn hoá lâu đời.
5. Để thực hiện phát triển các khu đô thị mới đạt hiệu quả về các mặt cần phải có biện pháp huy động mọi nguồn vốn đầu tư. cần phải có biện pháp huy động mọi nguồn vốn đầu tư.
Vốn đầu tư là yếu tố hết sức quan trọng và khó khăn chung cho các chủđầu tư vì các dự án phát triển khu đô thị mới thường đòi hỏi lượng vốn
đầu tư lớn. Thực tế cho thấy ngoài các nguồn vốn vay Nhà nước (ưu đãi), vay của các tổ chức tín dụng trong và ngoài nước, vốn phát hành trái phiếu, cổ phiếu…thì vốn huy động từ nhân dân là rất lớn chiếm khoảng 40% lượng vốn cần thiết cho mỗi dự án. Vì vậy việc huy động được nguồn vốn này có ý nghĩa cực kỳ quan trọng, nếu các doanh nghiệp thực hiện các dự
án phát triển đô thị biết khai thác nguồn vốn này thì có thể đảm bảo thực hiện có hiệu quả các dự án. Có thể thấy được ý nghĩa của vấn đề là ở chỗ: Thực hiện các dự án phát triển khu đô thị mới một mặt đem lại hiệu quả về
quy hoạch, tạo ra chỗ ở khang trang, nâng cao điều kiện sống, mặt khác kích thích tiêu dùng trong nhân dân tạo điều kiện đẩy nhanh quá trình thực hiện hoàn chỉnh các dự án, góp phần vào quá trình đô thị hoá các khu dân cư..
6. Cần có sự tham gia phối hợp của các cơ quan quản lý chuyên ngành. trong quá trình thực hiện các dự án phát triển đô thị mới. ngành. trong quá trình thực hiện các dự án phát triển đô thị mới.
Sự tham gia phối hợp của các cơ quan quản lý chuyên ngành trong quá trình thực hiện các dự án phát triển đô thị mới cũng là một yếu tố hết sức quan trọng, nâng cao tính khả thi của dự án và đảm bảo việc bàn giao vận hành các hạng mục công trình khi hoàn thành. Trong một dự án khu đô thị
mới có rất nhiều chuyên ngành như giao thông, cấp nước, thoát nước, cấp
điện, nhà ở.v.v. với các hạng mục công trình riêng biệt đòi hỏi phải có sự
phối hợp thực hiện và tham gia đầu tư của các ngành, các cấp, trong đó sự
phối hợp quản lý có một ý nghĩa quan trọng.
Với các bài học kinh nghiệm mà công ty đã đúc rút được qua việc thực hiện dự án, có thể thấy rõ ràng việc phát triển đô thị theo mô hình các khu đô thị mới đồng bộ kết hợp với việc cải tạo các khu đô thị cũ là hướng
đi đúng đắn trong điều kiện phát triển của nước ta hiện nay. Nó đòi hỏi những chính sách hợp lý, có sự quản lý thống nhất và sự đầu tư xây dựng
đồng bộ hiện đại theo xu hướng thời đại kết hợp với việc bảo tồn, coi trọng và phát huy những bản sắc văn hoá, truyền thống dân tộc.
7. Giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.
Hiện nay, đối với các dự án phát triển nhà và đô thị, yếu tố chủ yếu tác
động ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ thực hiện dự án là công tác thoả thuận
đền bù giải phóng mặt bằng. Xác định được vấn đề này công ty cần phải tập trung nhân lực, trí lực vào công việc này.
Về mặt bản chất, việc đền bù giải phóng mặt bằng không chỉ là giải quyết các mối quan hệ kinh tế vốn đã rất phức tạp và nan giải mà còn liên quan đến một loạt các vấn đề pháp lý và chính sách xã hội như: quyền sở hữu cá nhân, việc làm, môi trường sống, sự công bằng và sự hài hoà giữa các nhóm lợi ích. Do đó công tác đền bù giải phóng mặt bằng vừa cần có sự thận trọng vừa đòi hỏi các giải pháp toàn diện, đồng bộ cả từ góc độ pháp lý lẫn thực tiễn mà có thể quy tụ thành các nhóm giải pháp sau:
khảo sát thực tếđịa bàn nhằm xây dựng chỗở mới, chính sách tạo việc làm,… phải được xem xét một cách kỹ lưỡng thông qua các Hội đồng chuyên gia. Nên đầu tư một phần thích đáng chi phí của dự án cho phần việc này; Chuẩn bị đầy đủ cơ sở vật chất để phục vụ cho việc đền bù và tái định cư. Vấn đề
chuẩn bị quỹ đất ở và nhà ở đủ điều kiện hạ tầng cho các đối tượng phải di chuyển là vấn đề quan trọng quyết định kết quảđền bù giải phóng mặt bằng; Các phương án đền bù giải phóng mặt bằng, xây dựng khu định cư mới, đào tạo chuyển nghề tạo việc làm cho người dân có đất bị thu hồi phải là một phần bắt buộc của một dự án và phải trình cơ quan có chức năng của Thành phố
phê duyệt.
- Coi trọng các phương thức hỗ trợ tài chính: Khuyến khích các cơ sở
thuộc diện phải di chuyển hiện đang sử dụng vị trí thuận lợi cho kinh doanh dịch vụ có giá đất cao, tổ chức đấu thầu, thương lượng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các đối tác khác nhằm tạo kinh phí thích đáng hỗ trợ cho các cơ sở di chuyển; Đối với các hộ làm nông nghiệp cần được thông báo sớm kế hoạch đền bù giải phóng mặt bằng, các hộ này định hướng lại trong công tác và hình thành các công việc mới. Hỗ trợ đào tạo nghề, đặc biệt khơi dậy các nghề truyền thống. Ưu tiên tuyển dụng các đối tượng này trong các chương trình việc làm của công ty.
- Phát huy vai trò của các tổ chức quần chúng, lôi cuốn cộng đồng tham gia vào công tác đền bù giải phóng mặt bằng: quán triệt nguyên tắc công khai hoá và dân chủ hoá các phương án đền bù đền bù giải phóng mặt bằng để mọi
đối tượng có liên quan đến đều biết, thống nhất tránh so bì thắc mắc và tiêu cực; Tiến hành các điều tra xã hội học đối với các dự án lớn, tiến hành phỏng vấn hộ gia đình trong khu vực sẽ tiến hành đền bù giải phóng mặt bằng, đồng thời tổ chức các cuộc gặp gỡ giữa chủ dự án các cấp, các ngành với nhân dân; Phát huy vai trò của các Hội trong công tác vận động quần chúng như Hội phụ nữ, Hội cựu chiến binh… của các địa phương có đất bị thu hồi. Thực hiện phương châm "Sống giữa lòng dân" bám sát và nắm vững tư tưởng của người dân để có giải pháp thích hợp theo từng thời điểm. Trên cơ sở những diễn
biến thực tế để vận dụng những quy định của Nhà nước và Thành phố để đề
xuất các hình thức hỗ trợ khi thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng.
Đối với giai đoạn thi công xây lắp, để đảm bảo thực hiện đúng tiến độ đề ra thì phải lựa chọn thông qua đấu thầu các đơn vị thi công có trình độ
năng lực và tiềm lực kinh tế lớn, với thiết bị thi công hiện đại đảm bảo thi công đúng chất lượng, đúng yêu cầu kỹ thuật, không bị phá bỏ làm lại,…
đồng thời phải có đủ nguồn vốn để thanh toán kịp thời các hạng mục công trình, giám sát liên tục chặt chẽ và nghiệm thu kịp thời. Ngoài ra việc điều phối công việc giữa các đơn vị thi công các hạng mục công trình cũng được quan tâm và chỉ đạo khoa học nhằm giảm sự chồng chéo công việc gây chậm tiến độ, tập trung nguồn lực cho các công việc ưu tiên,…
8. Tăng cường công tác quản lý đánh giá xây dựng công trình.
Giá thành sản phẩm xây dựng là một trong những vấn đề nóng bỏng, nhất là trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị trường thì vấn đề này càng trở nên phức tạp và sôi động. Việc giảm giá thành xây dựng thông qua việc lập dự toán và xét duyệt dự toán. Việc lập dự toán phải được lập chính xác, có căn cứ. Đồng thời việc thẩm định dự toán cũng phải là người có trình độ năng lực, có tinh thần trách nhiệm, đểđảm bảo chi phí theo đúng quy định của Nhà nước ban hành, chống thất thoát, lãng phí.
Đồng thời việc tổ chức đấu thầu cũng là một hình thức làm giảm giá thành. Thông qua đấu thầu, các nhà thầu muốn thắng thầu phải tính toán, huy
động mọi khả năng, tiềm tàng, áp dụng công nghệ hiện đại, tiên tiến, phương pháp quản lý khoa học để giảm giá thành, đảm bảo tính cạnh tranh. Thông qua đấu thầu, có những gói thầu có thể giảm hàng chục phần trăm giá thành so với dự toán ban đầu. Như vậy, chủđầu tưđã thành công trong việc quản lý giá xây dựng thông qua công tác đấu thầu. Tuy nhiên, việc xét chọn thầu phải cần chú ý kiểm tra, tính toán thẩm định kỹ trách tình trạng giảm giá thành làm giảm theo chất lượng và tăng thời gian thi công công trình. Ngoài ra, trong ký kết hợp đồng và giám sát thi công phải chú ý tránh tình trạng khối lượng công việc phát sinh lớn so với dự toán, so với hợp đồng.
9.Một số giải pháp từ các cơ quan quản lý Nhà nước.
- Cần phải đơn giản hoá các thủ tục đầu tư. Vấn đềđơn giản thủ tục đầu tư không phải là soạn thảo văn bản mới mà là tổ chức công việc tốt hơn. Với nhận thức về sự tồn tại của mỗi cơ quan nằm trong hệ thống tổ chức Nhà nước, trước hết là nhằm hỗ trợ, phục vụ rồi sau đó mới là thực hiện kiểm tra việc thi hành pháp luật.
- Trong định hướng phát triển, Nhà nước cần xác định rõ phát triển nhà
ở và đô thị là lĩnh vực quan trọng nhằm đáp ứng mục tiêu quy hoạch tổng thể
của Nhà nước, nâng cao mức sống cho nhân dân về lĩnh vực nhà ở, nghỉ ngơi, vui chơi, môi trường sinh thái… Trong những năm qua vốn đầu tư cho lĩnh vực này còn hạn chếảnh hưởng không nhỏ đến tiến trình đô thị hoá phục vụ
công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước. Vậy Nhà nước cần ưu tiên hơn nữa