1. Sự hình thành và nhu cầu phát triển các khu đô thị mới.
Cũng như hầu hết các quốc gia trên thế giới, trong thời gian qua, quá trình đô thị hoá của Việt Nam diễn ra hết sức mạnh mẽ.
Thập kỷ 60 và 70 là thời kỳ hình thành và phát triển khá mạnh mẽ các
đô thị mới và khu đô thị mới. ở miền Bắc thực hiện đường lối Công nghiệp hoá xã hội chủ nghĩa, Nhà nước đã chủ trương phát triển công nghiệp nặng, do đó tại các thành phố lớn trên cơ sở các khu công nghiệp đã hình thành thêm nhiều khu đô thị mới như ở Hà Nội là các khu nhà ở Kim Liên (xây dựng năm 1954), Trung Tự, Thành Công, Giảng Võ, Thanh Xuân…; tại Hải Phòng là khu Vạn Mỹ; tại Thành phố Vinh là khu Quang Trung (xây dựng năm 1960) và tại ngoại thành Hà Nội là khu đô thị mới Xuân Hoà, Xuân Mai, Vĩnh Yên.v.v.
Cũng trong thời gian này, nhiều Thành phố mới được xây dựng như
Thành phố Thái Nguyên, Việt Trì, Uông Bí, Bỉm Sơn, Hoà Bình,Chí Linh – Phả Lại…
Sau khi miền Nam được giải phóng, thời kỳ 1976 –1985 là thời kỳ trì trệ của đô thị hoá Việt Nam. Với số dân thành thị cả nước là 11,36 triệu người, chiếm gần 19% dân số cả nước. Tại các đô thị sự phát triển còn nặng nề về cục bộ do thiếu các nguồn vốn và thiếu động lực phát triển. Từ năm 1986, sau Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ VI dưới sự tác động của nền kinh tế thị trường và chính sách mở cửa, các chính sách mới về nhà đất và sự
quan tâm của Nhà nước đối với công tác đầu tư và xây dựng cơ sở hạ tầng, nên đô thị nước ta phát triển nhanh chóng cả về số lượng và chất lượng. Dân số đô thị từ 11,8 triệu người năm 1986 đã tăng lên 14,6 triệu người vào năm 1995, giữ vững tỷ lệ đô thị hoá 20%. Từ năm 1995 đến nay dân số thành thị
liên tục được tăng lên. Nếu như năm 1995 tỷ lệ tăng dân số của khu vực thành thị là 3,08% thì năm 1998 con số này là 4,58% và năm 2000 là 7,55%, số dân thành thị năm 1998 là 16,4 triệu người, chiếm 21,3% dân số cả nước, năm 2000 là 18,8 triệu người, chiếm 23,52%. Theo định hướng quy hoạch tổng thể
phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2020 của Thủ tướng Chính phủ, dân số
thành thị của nước ta năm 2010 sẽ là 30,4 triệu người, chiếm 33% dân số cả
nước và tương ứng đến năm 2020 sẽ là 46 triệu người, chiếm 45%.
Như vậy, dân số ở các đô thị không ngừng tăng trong thời gian qua và trong tương lai chắc chắn sẽ tăng với rốc độ ngày càng cao. Điều này đòi hỏi phải có chính sách phát riển đô thị cho phù hợp với tốc độ gia tăng dân số.
Thực tế trong 5 năm qua khối lượng xây dựng nhà ở tại các đô thị, nhất là đô thị lớn đã tăng lên vượt bậc. Tại thành phố Việt Nam, , nhiều khu đô thị
mới, phố mới đã được xây dựng hoặc trong quá trình chuẩn bị đầu tư. Tuy nhiên nét đặc trưng nhất của tình hình phát triển đô thị của nước ta trong thời gian qua chủ yếu vẫn là xây dựng tự phát cục bộ. Một số khu xây dựng mới tập trung đã hình thành nhưng vẫn theo hình thức chia lô, giao đất lẻ cho hộ
Nắm bắt được chủ trương đó, trong thời gian qua công ty đã có định hướng phát triển đúng đắn. Đó là đầu tư phát triển kinh doanh nhà và hạ tầng
đô thị theo dự án đồng bộ, đặc biệt quan tâm phát triển nhà ở mà trọng tâm là nhà ở bán cho cán bộ, công nhân viên nhà nước,. Do đầu tưđúng hướng, công ty đã nhanh chóng đạt được những thành qủa to lớn và có uy tín lớn trong lĩnh vực phát triển nhà và đô thị.
2. Nguồn vốn đầu tư cho các dự án phát triển đô thị mới.
Để thực hiện một dự án phát triển khu đô thị mới quy mô lớn ngoài nguồn vốn tự có của chủ đầu tư còn cần phải huy động rất nhiều nguồn vốn khác trong đó có vốn Ngân sách Nhà nước, vốn vay tín dụng ưu đãi, vốn vay tín dụng thương mại, vốn do phát hành trái phiếu công trình và các nguồn vốn huy động từ các thành phần kinh tế, các tổ chức và cá nhân. Tính chất quan trọng của từng nguồn vốn được xác định căm cứ vào thời điểm và tỷ trọng, mức độ tham gia vào việc thực hiện dự án. Khi bắt đầu triển khai thực hiện dự
án phát triển khu đô thị mới, trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư thường chỉ có vốn tự có của chủđầu tư, trong một số trường hợp được cấp vốn Ngân sách. Nguồn vốn này thường có hạn, chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng mức đầu tư của dự án nhưng chính là khởi điểm để chủđầu tư triển khai những bước đầu của dự án.
Khi tiến hành đền bù giải phóng mặt bằng các dự án khu đô thị mới Cổ
Mễ,đòi thủy sản –Hạ Long cần phải có ngay lượng vốn rất lớn. Trong khi đó
vốn tự có của chủđầu tư lại rất ít, vốn Ngân sách nhà nước cũng không nhiều, công ty phải vay ngân hàng với lãi suất thương mại (1,25%/tháng) để đáp
ứng. Nguồn vốn này đáp ứng ngay nhu cầu nhưng lãi suất cao làm cho chi phí dự án tăng lên. chưa thểđáp ứng đủđược nhu cầu của dự án.
Trong dự án phát triển khu đô thị mới, một nguồn vốn quan trọng nữa cũng đóng vai trò quan trọng cho việc đảm bảo thực hiện dự án thành công là vốn huy động từ nhân dân. Nguồn vốn này thường rất lớn, nếu huy động được tối đa có thể lên tới 70% tổng vốn mà chủđầu tư cần có trong quá trình thực hiện dự án. Qua bài học thực tiễn đăng ký góp vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại khu đô thị mới Định Công có thể thấy được tiền nằm trong túi người dân rất
dồi dào, điều quan trọng là phải biết khai thác nó. Qua bước đầu huy động, dự
án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Cổ Mễ-Bắc Ninh đã huy động được 500 tỷ đồng, tương đương 50% tổng vốn đầu tư cần thiết,Ngoài nhiệm vụ chính thực hiện các dự án phát triển khu đô thị mới có quy mô lớn (vài chục haMột nguồn vốn nữa cũng không thể không kểđến trong các dự án phát triển đô thị
do công ty làm chủđầu tư. Đó là nguồn tiền sử dụng đất được chậm nộp cho Nhà nước, mà được tạm thời giữ lại để tái đầu tư.
Ngoài các nguồn vốn nêu trên, công ty còn kêu gọi các nguồn vốn từ
các nhà đầu tư khác dưới hình thức liên doanh, liên kết, cho thuê mặt bằng xây dựng các công trình chuyên ngành trong các khu đô thị mới
Vốn góp của công ty ngoài phần góp vốn tự có, công ty góp vốn liên doanh chủ yếu bằng vật tư, thiết bị, vật liệu xây dựng, quyền sử dụng đất… Nhờ tham gia liên doanh với nước ngoài mà công ty có thêm được kinh nghiệm trong công tác đầu tư, đào tạo cán bộ, cơ chế quản lý… (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
3. Thực trạng đầu tư phát triển đô thị mới của công ty cổ phần Đầu tư
tài chính Việt Thành
Tuy mới ra nhưng công ty đã từng bước tích lũy kinh nghiện và khẳng định mình trên bước đường sự nghiệp trong các lĩnh vực mà mình kinh doanh. công ty đã kiên trì định hướng phát triển là đầu tư phát triển kinh doanh nhà và hạ tầng đô thị theo các dự án đồng bộ.Thực tếđã chứng minh định hướng
đó của công ty là đúng đắn. Những công trình, dự án của công ty đã nối tiếp nhau hình
Trong thời gian qua ngoài việc thực hiện những dự án trên, công ty còn tham gia thi công xây lắp các công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, bưu chính viễn thông, công trình hạ tầng, công trình đường dây và trạm biến thế điện, điện nước cho các công trình dân dụng, công nghiệp.
3.1. Vốn đầu tư thực hiện.
Do đặc điểm của từng dự án có quy mô, thời gian thực hiện khác nhau và thời điểm khởi công xây dựng cũng khác nhau nên lượng vốn đầu tư phân
bố cho các năm không đều. Nhưng nhìn chung từ năm 2006 tới nay vốn đầu tư thực hiện liên tục tăng qua các năm. Sự tăng trưởng của vốn đầu tư đã kích thích sự tăng trưởng của kết quả sản xuất kinh doanh và sự chuyển dịch cơ
cấu đầu tư từ những dự án có quy mô nhỏ sang dự án có quy mô lớn của công ty. Vốn đầu tư thực hiện trong giai đoạn này được chi tiết qua các dự án
3.2. Thành phần vốn đầu tư thực hiện.
Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị là một doanh nghiệp thuộc ngành xây dựng luôn coi trọng uy tín và chất lượng công trình xây dựng. Chính vì vậy trong cơ cấu nội dung vốn đầu tư thực hiện, có những đặc
điểm nổi bật: lượng vốn đầu tưđược tập trung chủ yếu cho phần hạ tầng kỹ
thuật và nhà ở, ngoài ra công tác đền bù giải phóng mặt bằng cũng được Tổng công ty rất coi trọng. Cho nên những dự án mà Tổng công ty đã thực hiện khâu đền bù giải phóng mặt bằng được thực hiện tương đối thuận lợi, phần hạ
tầng kỹ thuật và nhà ở xây dựng xong được tiêu thụ rất nhanh. Cơ cấu vốn
được thể hiện cụ thể trong bảng 6.
Như vậy trong cơ cấu thành phần vốn đầu tư thì phần dành cho xây dựng hạ tầng kỹ thuật và nhà ở chiếm tỷ trọng cao nhất, gần 44%. Sở dĩ như
vậy là vì việc phát triển hạ tầng kỹ thuật và nhà ở là những hạng mục chủ yếu trong các dự án phát triển đô thị và đây cũng là lĩnh vực kinh doanh chính của Tổng công ty, hơn nữa Tổng công ty luôn coi việc đảm bảo chất lượng hàng
đầu. Để tiến hành khởi công xây dựng được thuận lợi, Tổng công ty đã phải chi một lượng tiền lớn chiếm 23,46% tổng vốn đầu tư cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Tổng công ty xác định rằng đây là công đoạn phức tạp nhất trong quá trình thực hiện đầu tư nên phải có biện pháp thích hợp kết hợp
đồng bộ giữa chính quyền địa phương với Tổng công ty sao cho người dân
được đền bù thoảđáng.
ở các dự án phát triển khu đô thị mới đồng bộ, phần hạ tầng xã hội cũng được Tổng công ty quan tâm đầu tư như trường học, nhà trẻ, bệnh viện, khu công viên cây xanh… Phần này chỉ chiếm khoảng 13% vốn đầu tư nhưng nếu được đầu tư xây dựng hoàn chỉnh thì nó sẽ giúp cho việc kinh doanh phần hạ tầng kỹ thuật và nhà ởđược thuận lợi hơn.
Tóm lại, trong thời gian qua tình hình thực hiện đầu tư theo chiều hướng tích cực và thu được những thành quả rất khả quan. Để hoạt động sản xuất kinh doanh của Tổng công ty liên tục gặt hái được những thành công hơn nữa thì cần phải đẩy mạnh việc đầu tư có trọng tâm, trọng điểm và đúng hướng.
4. Hiệu quảđầu tư phát triển đô thị mới tại Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và đô thị.
Từ khi thành lập cho đến nay công ty cổ phần Đầu tư tài chính Việt
Thành là một trong những doanh nghiệp sản xuất kinh doanh đạt hiệu quả
cao. Các chỉ tiêu kinh tế quan trọng như giá trị tổng sản lượng, tổng doanh thu và nộp Ngân sách Nhà nước, thu nhập của Cán bộ công nhân viên đều tăng hàng năm từ 12% trở lên và năm nào cũng có lãi.
Việc đánh giá hiệu quả đầu tư sẽ rút ra được những bài học bổ ích trong quá trình quản lý đầu tư giúp cho hoạt động đầu tư ngày càng đạt hiệu quả cao hơn. Đây là việc làm cần thiết đối với Chủ đầu tư nói chung và đối với công ty nói riêng. Hiệu quảđầu tư có liên quan chặt chẽ tới hiệu quả sản xuất xã hội bởi bất cứ hoạt động đầu tư nào nẩy sinh thì trước tiên phải xem xét lợi ích của nó cho cộng đồng và cho xã hội. Nâng cao hiệu qủa đầu tư không chỉ phụ thuộc vào số lượng, chất lượng của sản phẩm xây dựng cơ bản mà còn phụ thuộc rất nhiều vào việc tổ chức quản lý khai thác và sử dụng các sản phẩm đó tốt thì chắc chắn hiệu quảđầu tưđạt được sẽ là không nhỏ.
Vấn đề nghiên cứu hiệu quả kinh tế đầu tư có ý nghĩa quan trọng và thiết thực, mục tiêu chủ yếu của các hoạt động đầu tư chính là hiệu quả
kinh tế. Kết quả đầu tư sẽ rất đa dạng nên phương pháp đánh giá hiệu quả
kinh tế trong những trường hợp khác nhau tuỳ thuộc vào nội dung, mức độ và phạm vi của các kết quả đó. Muốn đánh giá hiệu quả đầu tư một cách chính xác và hoàn chỉnh ta phải dùng một hệ thống các chỉ tiêu, hệ thống các chỉ tiêu này sẽ phản ánh một cách toàn diện và đầy đủ nhất tình hình hiệu quảđầu tư. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Nhìn chung các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính của công ty đều có xu hướng tăng. Giá trị sản xuất không ngừng gia tăng hàng năm từ 600 tỉ đồng năm 2006 tăng lên 1000 tỉ đồng vào năm 2009, Trong khi đó tốc độ
của các năm khác là tương đối đều (khoảng 108%). Điều đó hoàn toàn hợp lý với quy mô hoạt động ngày càng mở rộng của công ty. Giá trị sản lượng gia tăng cho nên doanh thu hàng năm của Tổng công ty cũng tăng lên rất nhanh. Sản phẩm sản xuất ra được nhiều và tiêu thụ nhanh, Sở dĩ đạt được kết quả như vậy là do một bộ phận vốn đầu tư được phát huy tác dụng. Do
đặc điểm của việc đầu tư phát triển đô thi mới liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau, thời gian thực hiện lâu nên lượng vốn đầu tư nhiều lúc nằm khê
đọng là rất lớn và đầu tư thời kỳ này thì phải thời gian lâu sau mới phát huy hiệu quả.
Doanh thu tăng lên, tức là doanh nghiệp hoạt động ngày càng có hiệu quả thu nhập ngày càng tăng, gia tăng nguồn tích luỹ và lại tiếp tục đầu tư
mới. Từ đó hiệu quả kinh tế xã hội cũng được quan tâm hơn, thể hiện qua chỉ tiêu giá trị nộp Ngân sách Nhà nước và thu nhập bình quân của Cán bộ
công nhân viên liên tục tăng.
Nói chung, việc nghiên cứu hiệu quả kinh tế của hoạt động đầu tư là việc quan trọng, là một nội dung của kế hoạch đầu tư cho nên cần phải nghiên cứu, đánh giá đầy đủ. Nâng cao hiệu quả đầu tư là tiền đề cho sự
phát triển của công ty nói riêng và toàn bộ ngành kinh tế nói chung cũng như sự phát triển của toàn xã hội.
Ngoài ra để minh chứng cho hiệu quả của hoạt động đầu tư, xin được
đánh giá hiệu quả của một dự án cụ thể của công ty đã thực hiện. Đó là dự
án khu nhà ở Cổ Mễ. Đây là dự án thành phần (đợt I) được khởi công xây dựng vào tháng 7 năm 2008. Đến nay các hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật
đã hoàn thành. Hiện nay đã chuyển giao được 100% hạ tầng cho khách hàng để xây dựng nhà ở (biệt thự, thấp tầng liền kề) trong đó có nhà chung cư 9 tầng đã được xây dựng và sắp đưa vào sử dụng.
1. Khái quát tình hình thực hiện đầu tư của dự án.
1.1. Mục tiêu và cơ sở pháp lý thực hiện dự án.
1.1.1. Mục tiêu của dự án.
- Tiếp tục thực hiện những định hướng cải tạo và xây dựng thành phố
vệ tinh theo các dự án phát triển đô thị Hà Nội theo điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội và các tỉnh lân cận đến năm 2020 đã được Thủ tướng