các thông tin từ các trung gian tài chính. Do đó, thị trường tài chính chưa thể hiện được vai trò là thị trường “nền” để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.
2.3.3.2 Các công cụ của thị trường tài chính chưa đủ mạnh để thu hút giao dịch bất động sản động sản
Hiện nay, mặc dù luật doanh nghiệp nhà nước, luật doanh nghiệp cho phép các loại hình doanh nghiệp, công ty phát hành trái phiếu để huy động vốn. Tuy nhiên, cho đến nay chỉ có vài doanh nghiệp phát hành trái phiếu công trình để huy động vốn. Điều này có nhiều nguyên nhân khác nhau. Nguyên nhân đầu tiên là thủ tục phát hành trái phiếu chưa được cụ thể hóa và hướng dẫn. Do đó, khi phát hành các loại chứng khoán này, các tổ chức phải xin chủ trương và hướng dẫn của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, làm cho các tổ chức phát hành mất nhiều thời gian. Một nguyên nhân khác nữa là giao dịch các loại trái phiếu trên thị trường chứng khoán chưa sôi động, do các tổ chức tài chính chưa cung cấp kịp thời thông tin cần thiết về trái phiếu, các dịch vụ tài chính phái sinh để hạn chế rủi ro trong các giao dịch kinh doanh chứng khoán trên thị trường chứng khoán. Đặc biệt là các chứng khoán được hình thành từ giá trị của bất động sản (giá trị của bất động sản được chứng khoán hóa) thì mức độ rủi ro rất lớn và có sự biến động về giá rất cao. Ngoài ra, thị trường tài chính chưa thiết lập được những định chế để đánh giá mức độ tín nhiệm của các loại chứng khoán, nhất là trái phiếu công trình từ các doanh nghiệp. Từ đó cho thấy, đường dịch chuyển từ một loại bất động sản vào thị trường tài chính gặp rất nhiều trở ngại: từ cơ chế, chính sách của nhà nước đến những dịch vụ tài chính cần thiết để tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch giá trị bất động sản. Điều này cho thấy tính thiếu đồng bộ giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay.
2.3.3.3 Giao dịch thứ cấp bất động sản còn gặp nhiều vướng mắc
Hiện nay, khi có nhu cầu về vốn, các nhà đầu tư thường dùng bất động sản để cầm cố và thế chấp. Mặc dù việc cầm cố, thế chấp bất động sản đã có nhiều cải tiến, tuy nhiên vẫn còn nhiều vướng mắc về thủ tục, từ thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo, công chứng đến việc xác định giá trị tài sản thế chấp, cầm cố. Do đó, nguồn lực tài chính từ thị trường vốn để đầu tư vào bất động sản còn diễn ra rất chậm chạp làm cho các nhà đầu tư bất động sản mất đi rất nhiều cơ hội đầu tư. Bên cạnh đó, việc phát mãi các tài sản này gặp rất nhiều khó khăn về thủ tục hành chính, làm cho nguồn cung tín dụng của các trung gian tài chính cho các giao dịch bất động sản bị hạn chế và chậm chạp hơn. Ngoài ra, các bất động sản được cầm cố và thế chấp ở các tổ chức tín dụng không có tính thanh khoản do chưa được chứng khoán hóa. Nếu các tài sản này được chứng khoán hóa thì các tổ chức tín dụng sẽ có
một lượng vốn lớn để phục vụ cho các nhà đầu tư, chứ không chờ đến lúc thu hồi được lượng tín dụng đã cho vay. Điều đó cho thấy, sự luân chuyển bất động sản từ tổ chức này đến tổ chức khác hay từ nhà đầu tư này đến nhà đầu tư khác trên thị trường tài chính còn gặp vướng mắc do thủ tục giao dịch và phát mãi bất động sản, đồng thời công cụ tài chính hỗ trợ chuyển nhượng bất động sản chưa được đa dạng hóa.
2.3.3.4 Nguồn vốn cho giao dịch và đầu tư bất động sản chưa được đáp ứng
Hiện nay, kênh tín dụng chính thức cho giao dịch và đầu tư bất động sản chủ yếu là từ các tổ chức tín dụng trong nước. Tuy nhiên, kênh tín dụng này còn rất hạn chế, đặc biệt, đối với những dự án đầu tư lớn, các tổ chức tín dụng phải phối hợp mới có khả năng đáp ứng được một phần vốn cho các nhà đầu tư. Theo tính toán sơ bộ, chi phí xây dựng một đô thị như Phú Mỹ Hưng cần khoảng 8.6 triệu USD/ha. Như vậy tổng chi phí để xây dựng khu dân cư 20 ha khang trang khoảng trên 150 triệu USD. Đây là số tiền khá lớn đối với nguồn lực đầu tư của một doanh nghiệp hay một ngân hàng Việt Nam hiện nay.
2.3.3.5 Thời hạn tín dụng của thị trường vốn chưa tương xứng với thời hạn hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản đầu tư kinh doanh bất động sản
Tất cả các nhà đầu tư bất động sản đều ý thức rằng, việc xây dựng chung cư, nhà cho thuê, nhà trả góp là việc làm rất cần thiết, giải quyết nhu cầu về nhà ở cho người dân thành phố. Tuy nhiên, khi xây dựng nhà cho thuê, nhà trả góp cho người dân (đặc biệt là người có thu nhập thấp) thì cần từ 20 đến 30 năm mới thu hồi được vốn. Do đó, nhà đầu tư rất cần nguồn tín dụng dài hạn để đầu tư kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, hiện nay, tín dụng trung – dài hạn trong các tổ chức tín dụng rất hạn chế. Các tổ chức tín dụng phải sử dụng khoảng 30% tín dụng ngắn hạn để cho vay trung – dài hạn cho nền kinh tế. Vì vậy, các nhà đầu tư bất động sản thường rất bị động trong việc vay vốn để đầu tư kinh doanh bất động sản. Vì vậy, các nhà đầu tư bất động sản thường rất bị động trong việc vay vốn để đầu tư kinh doanh bất động sản. Vì vậy, tín dụng của thị trường vốn chưa đáp ứng được điều kiện tín dụng về bất động sản.
Thực trạng này cho thấy, vai trò của thị trường vốn đối với thị trường bất động sản còn mờ nhạt, chưa đáp ứng được nhu cầu về vốn, về tính thanh khoản cho việc đầu tư vào bất động sản của các nhà đầu tư.
2.4 Sự tồn tại các công cụ tài chính trên thị trường bất động sản Việt Nam
2.4.1 Phát hành trái phiếu
Đây là một hình thức huy động vốn được các doanh nghiệp bất động sản chú ý vì phương thức huy động vốn này có nhiều ưu thế. Đây là cách huy động vốn dài hạn từ nhiều đối tượng khác nhau như quỹ đầu tư, công ty bảo hiểm, các tập đoàn tài chính, từ chính các khách hàng và các nhà đầu tư bất động sản. Trái phiếu phát hành có lãi suất linh
hoạt, thậm chí thấp hơn lãi suất của các ngân hàng thương mại cho vay do bớt đi phần chi phí trung gian. Doanh nghiệp sẽ không bị động trong việc trả lãi và gốc. Đặc biệt đối với vấn đề trả lãi, doanh nghiệp có thể áp dụng nhiều cách trả lãi khác nhau sao cho phù hợp với đặc điểm dòng tiền của dự án thông qua việc lựa chọn phát hành các loại trái phiếu khác nhau. Doanh nghiệp có thể phát hành trái phiếu trả lãi một lần khi đáo hạn hoặc phát hành trái phiếu chiết khấu để trả lãi ngay khi phát hành bằng cách bán với giá thấp hơn mệnh giá… Doanh nghiệp sẽ chủ động hơn trong việc quản trị tài chính bằng cách thực hiện việc mua đi bán lại trái phiếu của chính mình trên thị trường thứ cấp.
Trong thời điểm các Ngân hàng kiểm soát chặt chẽ việc cho vay bất động sản thì việc phát hành trái phiếu để huy động vốn là một giải pháp hữu ích. Công ty Vincom phát hành thành công 1.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp để huy động vốn cho cụm dự án bất động sản cao cấp tại trung tâm Quận 1 vào tháng 10/2007. Vào đầu năm 2008, Công ty cổ phần Đầu tư Masan đã phát hành 720 tỷ đồng trái phiếu để thực hiện dự án 289 Trần Hưng Đạo và một số dự án khác. Cuối tháng 1.2008 công ty cổ phần địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) phát hành 100 tỷ đồng trái phiếu công ty kèm theo quyền mua sản phẩm căn hộ chung cư cao cấp Phú Lợi với chiết khấu 5% trên giá bán, quận 8. Mỗi trái phiếu Sacomreal phát hành có mệnh giá 500 triệu đồng, lãi suất 4,4% trong vòng 6 tháng, khách hàng không phải chịu ràng buộc, có thể tự do chuyển nhượng trên thị trường. Khi đến thời điểm đáo hạn mà người sở hữu trái phiếu không muốn mua căn hộ, nền nhà của doanh nghiệp thì sẽ được hoàn trả vốn và lãi như đã thỏa thuận trong hợp đồng. Với thành công của đợt phát hành trước Sacomreal tiếp tục phát hành trái phiếu riêng lẻ với tổng giá trị lên đến 750 tỷ đồng cho dự án Phú Mỹ (Quận 7, TP.HCM). Ngoài ra còn có thêm một số doanh nghiệp khác như CTCP dệt may Thành Công, CTCP Bê Tông và Xây Dựng Vinacomex Xuân Mai, hay điển hình như Euro Capital phát hành 500 tỷ đồng trái phiếu cho dự án The Long Châu.
Như vậy, đầu tư trái phiếu bất động sản thực chất là đầu tư bất động sản. So với việc đầu tư bất động sản và chịu 100% rủi ro khi thị trường có diễn biến xấu, đầu tư trái phiếu bất động sản nhà đầu tư có hai sự lựa chọn, vào thời điểm đáo hạn, thị trường không thuận lợi có thể nhận tiền mặt và khoản lãi suất tương ứng, còn khi bất động sản tăng giá thì rõ ràng quyền mua căn hộ là khoản đầu tư rất lời. Với đặc điểm của mình thì trái phiếu bất động sản thực sự có sức thu hút đối với nhà đầu tư. Về phía doanh nghiệp, để có thể phát hành thành công , ngoài điều kiện dự án bất động sản hội tụ được những điều kiện hấp dẫn, doanh nghiệp có uy tín, phương án đầu tư đầy thuyết phục, bản thân trái phiếu bất động sản, quyền và nghĩa vụ của trái chủ phải được quy định rõ ràng, minh bạch. Mặt khác, lãi suất của tổ chức phát hành không vượt tỷ suất sinh lợi 3 năm trước đó, vì vậy đối
với trái phiếu của một số doanh nghiệp có thể không cạnh tranh được với lãi suất huy động của các ngân hàng. Doanh nghiệp phát hàng còn phải đối mặt với rủi ro là khi đáo hạn, nhà đầu tư có thể đồng loạt rút tiền mà không mua bất động sản, doang nghiệp có thể mất khả năng thanh toán…
2.4.2 Các quỹ đầu tư
Có vài hình thức quỹ đầu tư địa phương được thành lập trên thị trường trong nước nhưng vẫn chưa có quỹ nào chuyên về thị trường bất động sản.
Quỹ Đầu tư Phát triển Đô thị thành phố Hồ Chí Minh (HIFU) là quỹ đầu tư nhà nước đầu tiên được thành lập vào năm 1997 như một thí điểm để hỗ trợ tài chính cho các dự án phát triển kinh tế và xã hội của thành phố Hồ Chí Minh. Với vốn điều lệ hiện tại là 1.700 tỷ đồng (100 triệu USD), HIFU còn cung cấp các khoản vay trung và dài hạn từ 5-10 năm cho các dự án bất động sản thuộc chương trình phát triển của chính quyền thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, hoạt động này của HIFU vẫn còn hạn chế và chưa được xem là hoạt động đầu tư dài hạn chủ yếu. Các Quỹ phát triển nhà ở như Quỹ Phát triển Nhà Thành phố Hồ Chí Minh (HOF), một quỹ đầu tư thuộc sở hữu nhà nước và phi lợi nhuận có vốn điều lệ là 1.000 tỷ VND (60 triệu USD), được thành lập vào năm 2004 để cung cấp các nguồn tài chính cho các dự án phát triển nhà cho những người thu nhập thấp của thành phố. Quỹ này vừa mới chính thức đi vào hoạt động trong năm 2005 với các hoạt động liên quan đến cho đối tượng vay mua nhà là cá nhân.
2.5 Hạn chế của các nguồn tài trợ cho các dự án bất động sản
2.5.1 Giới hạn về khoản vay dài hạn của ngân hàng
Theo thống kê ở trên, số vốn đầu tư vào bất động sản hiện nay có tới hơn 60% là vốn vay ngân hàng. Hầu hết dòng tiền vào của các ngân hàng là các khoản ngắn hạn. Theo chi nhánh Ngân hàng Nhà nước tại thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 20% trên tổng số tiền gửi huy động có kỳ hạn trên 12 tháng. Do đó, những ngân hàng cung cấp khoản vay trung và dài hạn phải đối mặt với rủi ro tín dụng tiềm ẩn cao và rủi ro lãi suất bởi tình trạng mất cân bằng giữa kỳ hạn tiền gửi và thời hạn cho vay.
Tại thành phố Hồ Chí Minh, chỉ có khoảng 7/17 ngân hàng cổ phần có tỷ lệ dư nợ tín dụng so với tổng huy động vốn dưới 100%, còn lại đều trên 100%. Điều này có nghĩa là nguồn vốn huy động từ các tổ chức kinh tế và người dân đều được ngân hàng triệt để sử dụng. Số vốn còn lại (tỷ lệ dư nợ tín dụng so với huy động vượt 100%) được các ngân hàng sử dụng vốn trên thị trường liên ngân hàng để cho vay.
Các khoản vay ngân hàng thường tiến hành bằng việc thế chấp để bảo đảm nợ vay. Tuy nhiên, các thủ tục luật pháp và việc đăng ký thế chấp, định giá và bán tài sản hiện nay khá
phức tạp và chưa bám sát tình hình thực tế. Tình trạng này có thể làm hạn chế khả năng thực tế trong cung cấp hoặc vay mượn nợ ngân hàng.
Trong khi đó tỷ lệ nợ xấu đang có xu hướng tăng lên theo dư nợ cho vay đầu tư bất động sản của các ngân hàng. Tỷ lệ nợ xấu trong cho vay bất động sản vào cuối năm 2007 là 4,8%. Trước tình trạng trên, sau một thời gian “mở cửa” cho vay bất động sản thì hiện nay, các ngân hàng đã trở nên thận trọng hơn, từ chối nhiều dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Vì vậy, tỷ trọng cho vay đầu tư bất động sản trong tổng dư nợ tín dụng trung dài hạn của hệ thống ngân hàng đã giảm từ 40,3% năm 2005, xuống còn 35,6% năm 2006, năm 2007 là 26,9% đặc biệt tính đến 30.9
Tỷ lệ cho vay bất động sản là 9,15% tổng dư nợ nền kinh tế. Tỷ lệ nợ xấu cho vay bất động sản tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là 2,5%.
Vào giữa tháng 2.2008, các ngân hàng đua nhau nâng lãi suất lên tới 12%/năm, có ngân hàng huy động tới 14%/năm nhằm thu hút lượng tiền gửi tiết kiệm. Đến giữa tháng 6 khi lãi suất cơ bản tăng lên 14%/năm thì lãi suất huy động tăng lên đỉnh điểm là 19,2%/năm. Cùng với việc lãi suất huy động liên tục tăng cao thì lãi suất cho vay cũng sẽ tăng. Đồng thời ngân hành nhà nước cũng yêu cầu các Ngân hàng kiểm soát chặt chẽ việc cho vay bất động sản. Điều đó sẽ dẫn tới việc làm hạn chế nguồn cung tiền cho các nhà đầu tư bất động sản. Đến cuối năm 2008 mặc dù lãi suất cơ bản đã điều chỉnh giảm xuống còn 8%/năm nhưng các ngân hàng vẫn rất khắt khe trong việc thẩm định các dự án cho vay bất động sản.
Ngoài ra, Luật Đất đai chưa quy định việc xử lý giá trị quyền sử dụng đất thế chấp để thu hồi nợ, chưa có các quy định về căn cứ để xác định giao dịch bất động sản (hợp pháp) để cho vay cũng như những quy định về việc xác định giá trị tài sản là quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp Nhà nước được giao đất trước đây nay chuyển sang thuê…đã khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn từ các ngân hàng.
2.5.2 Hạn chế của hoạt động mua bán tài sản nợ và chứng khoán hóa nợ vay trên thị trường tài chính thứ cấp trường tài chính thứ cấp
Tại Việt Nam, các ngân hàng thương mại gặp khó khăn khi mở rộng thời hạn vay trong khi hầu hết các khoản tiền gửi đều là ngắn hạn. Trên thế giới, một số ngân hàng có thể đưa ra những khoản vay có thời gian từ 20 tới 30 năm bởi vì ngân hàng có thể bán những khoản nợ như thế cho một số tổ chức đặc biệt như quỹ bảo hiểm, quỹ phúc lợi …