Những dự án này là một thị trường tốt trong dài hạn và cũng đáp ứng nhu cầu nhà cửa của người dân, đặc biệt là người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, toàn thành phố hiện có khoảng 5.000 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhưng hầu hết doanh nghiệp đều nhắm đến thị phần nhà ở cao cấp. Do đó, nhà ở cho người thu nhập thấp cũng cần có sự hỗ trợ từ chính quyền như giảm thuế, hỗ trợ đền bù và giải tỏa …Tuy nhiên, theo ước tính, những dự án trên cần đến 20-30 năm để thu hồi chi phí đầu tư. Các doanh nghiệp vừa phải đảm bảo giá nhà bán hoặc nhà cho thuê thấp, trong khi các doanh nghiệp còn phải đối mặt với một khoản nợ vay lớn từ ngân hàng phải trả và vốn huy động.
Đầu tư nhà cho thuê và thế chấp đang rất phổ biến trên thế giới nhưng ở Việt Nam thì lĩnh vực này chưa thật sự thu hút các nhà đầu tư. Hiện tại, có một vài ngân hàng Việt Nam đề nghị cho vay thế chấp với thời hạn tối đa là 20 năm nhưng còn bị hạn chế vì vẫn chưa có
một định chế tài chính chuyên biệt như REITs...có thể mua lại hay bảo đảm cho những khoản vay này.
KẾT LUẬN PHẦN 2
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thì thị trường bất động sản Việt Nam cũng đã có những bước phát triển đáng ghi nhận. Tuy nhiên sự phát triển của thị trường còn nhiều bất cập, đó là nạn đầu cơ và khó khăn lớn nhất của thị trường là nhu cầu về vốn. Nhu cầu đầu tư, kinh doanh bất động sản hiện nay là rất lớn tuy nhiên tiềm lực tài chính của hầu hết các đối tượng tham gia trên thị trường như: doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, các nhà đầu tư, người mua …vẫn còn hạn chế. Từ trước đến nay việc huy động vốn cho thị trường bất động sản vẫn chỉ dựa vào các nguồn vốn truyền thống: vốn tự có, vốn vay ngân hàng, vốn huy động từ khách hàng nhưng các nguồn vốn này đang không đáp ứng đủ nhu cầu vốn cho các dự án lớn như hiện nay. Tại các nước có thị trường bất động sản phát triển việc huy động vốn chủ yếu thông qua các công cụ tài chính. Trong khi đó, trên thị trường bất động sản Việt Nam, ngoài một số doanh nghiệp phát hành trái phiếu cho các dự án đầu tư và một số quỹ đầu tư mới được thành lập thì phần lớn các công cụ tài chính vẫn chưa được áp dụng. Thị trường bất động sản cần liên thông với thị trường vốn, tiền tệ. Điều này đặt ra nhu cầu bức thiết để khai thông vốn cho thị trường bất động sản là phát triển các công cụ tài chính.
PHẦN 3
GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN CÁC CÔNG CỤ TÀI CHÍNH TRÊN
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
3.1 Quỹ tín thác đầu tư bất động sản
Một trong những kênh quan trọng thu hút vốn cho lĩnh vực bất động sản được nhiều nước trên thế giới áp dụng là Quỹ tín thác đầu tư bất động sản.
Quỹ tín thác đầu tư bất động sản ra đời sẽ là một kênh rất quan trọng để thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước vào bất động sản, nhất là các khu đô thị mới.
Quỹ tín thác đầu tư bất động sản là một mô hình đầu tư bất động sản dựa vào uy tín và kinh nghiệm của công ty thành lập Quỹ tín thác đầu tư bất động sản và hành lang pháp lý bảo vệ các nhà đầu tư mua chứng chỉ Quỹ tín thác đầu tư bất động sản.
Nhà đầu tư ủy thác cho công ty quản lý Quỹ tín thác đầu tư bất động sản đầu tư vốn của quỹ vào bất động sản kiếm lời. Vì là ủy thác nên ở các nước các công ty quản lý quỹ chuyển giao ít nhất hơn 90% lợi nhuận cho các nhà đầu tư vào Quỹ tín thác đầu tư bất động sản. Cổ phiếu của Quỹ tín thác đầu tư bất động sản luôn có tính thanh khoản cao và lợi nhuận thu nhập bình quân hàng năm của quỹ rất ổn định.
Trên thế giới, Quỹ tín thác đầu tư bất động sản được phân loại theo đối tượng đầu tư, gồm: Quỹ tín thác đầu tư bất động sản khai thác bất động sản (Equity REIT), quỹ này tìm cách sở hữu và điều hành khai thác bất động sản để tạo thu nhập. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản cho vay (Mortgage REIT) cho chủ sở hữu bất động sản hoặc những người khai thác một khách sạn trong vòng một số năm nhất định. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản cũng có thể mua lại một số khoản nợ hoặc các chứng khoán được đảm bảo bằng bất động sản. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản hỗn hợp vừa làm chủ hoặc/và khai thác các bất động sản vừa cho các chủ bất động sản khác vay tiền.
Quỹ tín thác đầu tư bất động sản còn được phân loại theo tổ chức: Quỹ tín thác đầu tư bất động sản là một pháp nhân được thành lập theo Luật Doanh nghiệp, có đại hội đồng cổ đông, hội đồng quản trị và ban kiểm soát do cổ đông bầu ra, cổ phiếu của Quỹ tín thác đầu tư bất động sản là chứng chỉ quỹ đầu tư và được chia cổ tức, có thể được mua bán trên thị trường chứng khoán sơ cấp và thứ cấp.
Quỹ tín thác đầu tư bất động sản là một quỹ hỗ tương: Tương tự các quỹ đầu tư chứng khoán như Nghị định số 144 do Chính phủ Việt Nam ban hành nhưng chỉ tập trung vào phát triển và khai thác bất động sản được mua hoặc thuê dài hạn quyền khai thác từ Quỹ tín thác đầu tư bất động sản và có hành lang pháp lý bảo vệ nhà đầu tư rất chặt chẽ.
Chứng chỉ Quỹ tín thác đầu tư bất động sản có dạng nửa như trái phiếu, nửa như cổ phiếu cụ thể: Người sở hữu chứng chỉ REIT được nhận lợi tức định kỳ, không tham gia quản lý đầu tư, việc quản lý giao cho những nhà quản lý chuyên nghiệp dưới sự giám sát của Nhà nước và các tổ chức chuyên nghiệp như ngân hàng giám sát, tổ chức kiểm toán, định giá.
Giống như cổ phiếu, người nắm giữ chứng chỉ Quỹ tín thác đầu tư bất động sản là nhà đầu tư nên phải chấp nhận rủi ro, các khoản đầu tư của quỹ có thể có lãi, có thể lỗ do thị giá của chứng chỉ Quỹ tín thác đầu tư bất động sản có thể tăng hoặc giảm, Quỹ tín thác đầu tư bất động sản có thể bị phá sản. Công ty quản lý Quỹ tín thác đầu tư bất động sản chỉ chịu trách nhiệm bồi thường cho nhà đầu tư về những sai sót của họ nếu trái pháp luật, trái điều lệ quỹ, trái khế ước quản lý.
Theo các chuyên gia trên thế giới, bốn điều kiện cơ bản để Quỹ tín thác đầu tư bất động sản thành công gồm:
- Có hiệu quả tài chính cao: Mục đích của nhà đầu tư là lợi nhuận, họ chỉ bỏ vốn đầu tư khi tin tưởng dự án họ ủy thác đầu tư có lợi ích tài chính cao hơn các dạng đầu tư khác. Nếu không họ sẽ gửi tiền vào ngân hàng hoặc mua trái phiếu Chính phủ tuy lãi ít nhưng an toàn. Để đảm bảo hiệu quả tài chính, Quỹ tín thác đầu tư bất động sản cần được đảm bảo một số yêu cầu:
+ Không được sử dụng Quỹ tín thác đầu tư bất động sản để cho vay.
+ Quỹ tín thác đầu tư bất động sản cần phải có Ban đại diện Quỹ do Đại hội nhà đầu tư bầu chọn.
+ Quỹ tín thác đầu tư bất động sản cần phải đáp ứng tính minh bạch trong báo cáo và công bố thông tin.
+ Quỹ tín thác đầu tư bất động sản phải có chính sách đánh giá, thẩm định tài sản trong giao dịch kinh doanh.
+ Các thành viên tham gia Quỹ tín thác đầu tư bất động sản phải độc lập về lợi ích nhằm đảm bảo mức độ độc lập trong hoạt động của REIT.
- Điều kiện thứ hai là uy tín của công ty quản lý quỹ, các doanh nghiệp và cá nhân chỉ đầu tư khi tin tưởng vào nguồn lực, kinh nghiệm kinh doanh bất động sản, kinh nghiệm quản lý vốn, có kỹ năng quản lý đầu tư, quản lý tài sản để đầu tư và khai thác có hiệu quả của các thành viên của công ty quản lý Quỹ tín thác đầu tư bất động sản.
- Thứ ba là phải có hành lang pháp lý chặt chẽ: Để đảm bảo tính minh bạch về tài chính của công ty quản lý Quỹ tín thác đầu tư bất động sản để bảo vệ các nhà đầu tư. Các nước phát triển Quỹ tín thác đầu tư bất động sản nói chung và nước ta nói riêng cần có những bộ luật, quy chế quy định chi tiết về các tiêu chuẩn hoạt động của công ty quản lý Quỹ tín thác
đầu tư bất động sản. Đồng thời cũng cần có các quy định nhằm bảo vệ các nhà đầu tư tham gia vào Quỹ tín thác đầu tư bất động sản. Các luật này cần phải đảm bảo được tính minh bạch về thông tin cũng như mức độ ưu đãi về thuế.
- Điều kiện thứ tư là miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp. Đây là điều kiện tiên quyết và cần phải phân định chức năng và đặc điểm của các tổ chức liên quan đến cấu trúc Quỹ tín thác đầu tư bất động sản để áp dụng thuế.
Đối với Việt Nam, đây là ngành nghề kinh doanh có điều kiện nên phải có sự đồng ý của Bộ Tài chính trước khi cấp phép thành lập. Về đơn vị quản lý Nhà nước đối với Quỹ tín thác đầu tư bất động sản, Công ty Quỹ tín thác đầu tư bất động sản có thể hoạt động dưới sự quản lý của Vụ Tài chính ngân hàng Bộ tài chính hoặc Ủy ban Chứng khoán Nhà nước. Trong trường hợp Bộ tài chính ủy quyền cho UBND Tỉnh, Thành phố thì Sở Tài chính sẽ là người đại diện quản lý Công ty Quỹ tín thác đầu tư bất động sản.
Hiện có nhiều quỹ đầu tư nước ngoài đang muốn đổ nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam. Do đó, để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài, Chính phủ nên sớm ban hành một bộ luật về Quỹ tín thác đầu tư bất động sản, các luật khác liên quan đến thị trường chứng khoán, ưu đãi về thuế…
