Vay vốn ngân hàng luôn là kênh huy động vốn chủ yếu của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tại TP.HCM có trên 67 ngân hàng thực hiện cung cấp cho vay đầu tư vào các dự án bất động sản. Những ngân hàng dẫn đầu trong lĩnh vực này là Ngân hàng Đầu tư và Phát Triển Việt Nam, Ngân hàng Ngoại thương, Ngân hàng Công thương, Ngân hàng Á Châu, Ngân hàng Sài Gòn Thương tín…Hầu hết các ngân hàng này đều cung cấp các khoản vay ngắn và trung hạn (từ 2 – 5 năm), rất ít dự án có thể nhận được khoản vay dài hạn lên tới 8 – 10 năm. Bên vay thường phải thế chấp các quyền sử dụng đất, tài sản… hoặc thậm chí cả những tài sản hình thành từ vốn vay.
Tuy nhiên, cho vay thời hạn càng dài thì rủi ro tiềm ẩn sẽ càng cao. Về khách quan sẽ có rủi ro về kinh tế, về chính sách,về lãi suất và cả về sức khỏe của người đi vay,… Còn về chủ quan, là rủi ro trong việc huy động vốn ngắn hạn nhưng lại cho vay dài hạn. Chẳng hạn vào thời điểm lãi suất tăng cao trong năm 2008, tại đa số các ngân hàng thương mại cổ phần của Việt Nam, có hơn 80% là huy động với kỳ hạn từ 12 tháng trở xuống.
Biểu đồ 2.1: Tăng trưởng huy động vốn và cho vay trên địa bàn TP.HCM qua các năm
Nguồn: Thời báo kinh tế Việt Nam
Trong quá trình phát triển của thị trường bất động sản, ngay cả trong thời kỳ từ 2003 đến 2006 khi thị trường bất động sản đóng băng thì tín dụng bất động sản vẫn tiếp tục tăng. Trong thời kỳ này dư nợ cho vay bất động sản liên tục tăng với tốc độ khoảng 33%/năm
Đến năm 2007, vốn vay bất động sản qua kênh ngân hàng phát triển rất mạnh mẽ. Các hợp đồng tài trợ vốn cho các dự án với giá trị lớn đã liên tục được ký kết, bên cạnh đó, tín dụng cho người mua bất động sản diễn ra rất sôi động. Điều đáng chú ý là các ngân hàng đã nâng giá trị khoản vay, thời hạn trả nợ lên cao hơn rất nhiều so với trước. Trong khi, lãi suất cho vay đối với loại hình tín dụng này lại được điều chỉnh giảm khoảng 0,1 – 0,2%/tháng so với trước đây. Với các điều kiện linh hoạt và thuận lợi hơn cho khách hàng trong các hợp đồng tín dụng thì tín dụng bất động sản tăng trưởng chưa từng có. Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh, tính đến 31.10.2007 tổng dư nợ tín dụng của các ngân hàng trên địa bàn tăng 50% so với cuối năm 2006 và tăng đến 63% so với cùng kỳ.
Tính đến hết tháng 4.2008 dư nợ cho vay bất động sản của hệ thống ngân hàng thương mại đạt 135.000 tỷ đồng. Trong đó có cho vay mua nhà ở, cho các doanh nghiệp vay đầu tư cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất – kinh doanh, cho vay xây dựng nhà và văn phòng để bán và cho thuê. Với số tín dụng trực tiếp và có liên quan bất động sản tăng mạnh trong năm 2007 và tháng đầu năm 2008 đã tạo ra mức độ rủi ro cho hệ thống ngân hàng, đồng thời được xem là tác nhân cung tiền chủ yếu gây lạm phát.
Theo quy định để đảm bảo an toàn trong tín dụng của Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam thì tổng dư nợ cho vay trung và dài hạn của một ngân hàng chỉ chiếm tối đa 30% tổng số dư nợ của Ngân hàng. Để cho vay một dự án lớn, các ngân hàng Việt Nam thường dàn xếp những khoản vay có sự tham gia đồng tài trợ với các ngân hàng khác để cùng các ngân hàng này có thể quản lý rủi ro, tái cấu trúc các khoản nợ… và đồng thời cũng khắc phục tình trạng các khoản vay như trên sẽ làm vượt quá mức tín dụng quy định cho các khoản vay trung và dài hạn.
Mặt khác, hầu hết các ngân hàng đều định giá các khoản vay dựa trên lãi suất thả nổi mà hàng năm hoặc mỗi sáu tháng sẽ được điều chỉnh đối với dịch vụ cho vay. Năm 2006 và 2007, lãi suất trung và dài hạn tại các ngân hàng hầu hết xoay quanh mức 11,6% - 12,5%/năm. Tại thời điểm tháng 3.2007, các khoản vay đầu tư trung dài hạn tăng cao 18% - 20%/năm do lãi suất huy động tiền gửi tăng lên tới 12%/năm. Truớc chính sách thắt chặt tiền tệ của ngân hang nhà nước từ tháng 6/2008, nhiều ngân hàng đã ngừng cho vay lĩnh vực bất động sản, đặc biệt với các nhu cầu kinh doanh và đầu tư. Ngoài việc gần như ngừng cho vay, các ngân hành cố gắng giảm dần dư nợ cho vay bất động sản bằng các biện pháp đôn đốc thu hồi nợ. Mặt khác, với việc Ngân hàng Nhà Nước từ đầu năm đã điều chỉnh lãi suất cơ bản ba lần từ 8,25% lên 14% năm, điều này đẩy lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại lên cao 21%/năm. Đây thực sự là một gánh nặng lãi suất cho cả các chủ đầu tư, các nhà đầu tư cũng như khách hàng. Tuy nhiên, không hẳn chấp thuận lãi suất
cao là đã được cho vay vì nhiều ngân hàng đã gặp khó khăn về vấn đề cung tiền. Từ đầu năm 2008 giá bất động sản đang có chiều hướng giảm, các ngân hàng càng siết chặt tín dụng hơn nữa. Theo báo cáo Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam đến hết tháng 9.2008 dư nợ cho vay bất động sản toàn hệ thống ngân hàng vào khoảng 115.000 tỷ đồng, 73,9% số dư nợ này tập trung tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh. Đến đầu tháng 11.2008 dư nợ cho vay bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh là 61.200 tỷ đồng, của Hà Nội là 23.796 tỷ đồng. So với cuối năm 2007 dư nợ cho vay bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh giảm khá mạnh nhưng tại Hà Nội vẫn tăng 18,4%. Tại hai địa bàn này tỷ lệ dư nợ cho vay trung và dài hạn trên tổng dư nợ chiếm khoảng 75%.
Từ 20.10.2008 đến 22.12.2008 Ngân hàng Nhà Nước có 5 đợt giảm lãi suất cơ bản liên tục từ 14%/năm xuống còn 8,5%/năm. Việc cắt giảm lãi suất này là cơ hội cho các doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên các doanh nghiệp này cần chứng minh được dự án có khả thi và phương thức trả nợ tốt. Sau ba tháng mở rộng cho vay bất động sản các ngân hàng trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh đã tăng dư nợ cho vay lên khoảng 2.000 tỷ đồng, tính đến tháng 3.2009 đã cho vay gần 63.000 tỷ đồng trong lĩnh vực nhà đất.
Trong suốt quá trình phát triển của thị trường bất động sản, ngân hàng vẫn là kênh huy động chủ yếu và có ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường.