Bất động sản là mối quan tâm trường trực của mỗi cá nhân khi tiềm lực kinh tế được cải thiện hoặc vào lúc cơ cấu lại tài sản nắm giữ. Điều này thể hiện rõ hơn khi nền kinh tế phát triển, của cải tích lũy được nhiều hơn. Bất động sản trở thành phương tiện lưu trữ giá trị bên cạnh vàng và ngoại tệ mạnh. Xu hướng tăng giá bất động sản là động lực quan trọng khiến thị trường ngày một sôi động hơn, lấn át các hình thức tiết kiệm và đầu tư truyền thống.
Từ khi Việt Nam tiến hành đổi mới toàn diện nền kinh tế (năm 1986), tầm quan trọng của thị trường bất động sản và tài chính từng bước được khẳng định. Năm 2000, một thể thức mới ở mức tinh vi cao độ của thị trường vốn Việt Nam ra đời, đó là thị trường chứng khoán, thị trường chứng khoán mang lại một phương thức mới để sử dụng nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội, không chỉ lưu trữ giá trị mà còn có khả năng mạng lại nguồn lợi đáng kể trong thời gian ngắn.
Trong 6 năm hoạt động đầu tiên, thị trường chứng khoán không nhận được nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, với sự thăng hoa của thị trường này từ nữa cuối năm 2006 và trong năm 2007, đầu tư trên thị trường chứng khoán thực sự trở thành lựa chọn luôn được đưa ra cân nhắc cùng với bất động sản. Thậm chí, ở nhiều thời điểm cao trào, tập trung đầu tư vào kinh doanh chứng khoán còn là lý do rời bỏ bất động sản.
Năm 2007, nền kinh tế Việt Nam chứng kiến một lần nữa giá bất động sản tăng lên nhanh chóng. Một trong những nguyên nhân chính là do cuối năm 2006, thị trường chứng khoán tăng giá mạnh, một phần lãi đáng kể đã được những nhà buôn chứng khoán Việt Nam và không loại trừ cả những người nước ngoài nhạy bén chuyển thành tiền mặt, rồi đầu tư vào bất động sản đô thị. Lợi nhuận thu được từ thị trường chứng
khoán không chỉ góp phần gia tăng số lượng giao dịch bất động sản mà còn tạo tính thanh khoản rất cao cho thị trường này.
Sau khi thị trường chứng khoán đạt đỉnh, cụ thể là VN-Index đạt 1.170,67 điểm vào ngày 12/3/2007, thì đã liên tục trồi sụt, xu hướng đầu tư bất động sản trở nên rõ nét, với mức giá ngày càng cao hơn. Hoạt động kinh doanh bất động sản rất nhộn nhịp, không chỉ trong giới đầu tư, đầu cơ, kinh doanh bất động sản, mà cả các cơ quan cung cấp tài chính như quỹđầu tư, ngân hàng thương mại và các doanh nghiệp có thặng dư vốn cổ phần.
Giá nhà đất trong quý 2/2007 tăng chóng mặt. Tác động tâm lý thể hiện khá rõ trong hành vi vội vã tham gia thị trường bất động sản. Những người thực sự có nhu cầu sử dụng cố gắng tìm và sở hữu món bất động sản phù hợp với nguyện vọng và khả năng tài chính trước khi giá leo thang. Một nhóm khác, chiếm từ 50 - 60% người mua bất động sản, nhanh chân thực hiện các giao dịch đểđầu cơ, chờ giá lên.
Sự trồi sụt của thị trường chứng khoán từ sau tháng 4/2007 phần nào buộc công chúng điều chỉnh mức kỳ vọng lợi nhuận đầu tư và xem xét lại tiềm lực tài chính, cân nhắc một trong hai lựa chọn chính là: bất động sản hay chứng khoán. Sang đầu quý 3/2007, giá nhà đất bình ổn hơn. Và rồi, trước những biến động khó lường của tài sản tài chính, nguồn lực đầu tư một lần nữa được quả quyết tập trung vào bất động sản với những tài sản thực. Giá bất động sản không tăng đột ngột nhưng duy trì liên tục xu thế đi lên, tập trung vào khu vực căn hộ cao cấp.
Tới thời điểm cuối năm 2007, đầu năm 2008, những kết quả thất vọng trên thị trường chứng khoán càng thu hút thêm nhiều đầu tư chứng khoán tìm đến bất động sản. Giá nhà đất bước vào vòng xoáy tăng cao mới
Bảng 2.2: So sánh thị trường chứng khoán và giá bất động sản Giá bất động sản Vn-Index Quí 1/2007 Tăng Tăng Quí 2/2007 Tăng mạnh Giảm Quí 3/2007 Ổn định Giảm Quí 4/2007 Tăng mạnh Giảm mạnh
Bắt đầu từ năm 2008 cho đến nay, thị trường chứng khoán liên tục mất điểm, nguồn tiền rút ra từ kinh doanh chứng khoán không còn những đồng lợi nhuận, điều này gần như phản ánh ngay trên thị trường bất động sản, số lượng giao dịch nhà đất giảm rõ rệt, giá nhà đất cũng vận động cùng xu hướng.
Bảng trên cho thấy, quan hệ tương quan giữa bất động sản và chứng khoán rất rõ ràng. Các tác động có khi cùng chiều, lúc lại ngược chiều do chịu nhiều ảnh hưởng của yếu tố tâm lý. Khi thị trường chứng khoán rơi vào trạng thái giảm sâu như thời gian vừa qua, cả lượng giao dịch và mức giá trên thị trường bất động sản đều suy giảm mạnh.
Hiện tượng này phần nào phản ánh tính “bầy đàn” của công chúng đầu tư Việt Nam, đặc biệt trong tình huống bất lợi của thị trường, đã được chứng minh bằng dữ liệu thống kê của thị trường chứng khoán Việt Nam.
Các giao dịch bất động sản có quy mô chiếm tỷ trọng lớn tương đối so với nguồn thu nhập và năng lực đầu tư. Các ngân hàng thương mại rõ ràng không thể bỏ qua thị trường quá tiềm năng này. Ngay trong năm 2007, nhiều chương trình tín dụng bất động sản hấp dẫn được giới thiệu tại Eximbank, ABBank, Techcombank, Habubank…
Các chương trình tín dụng bất động sản nhà ở này có chung một số đặc điểm đáng chú ý: bất động sản hình thành từ nguồn tín dụng đi vay được sử dụng làm tài sản thế chấp; thời hạn cho vay 10 - 15 năm, có khoản vay tới 30 năm; lãi suất được điều chỉnh theo từng kỳ ngắn hạn, thường là 3 tháng; mức lãi suất được áp dụng thống nhất cho các khách hàng theo quy định của mỗi ngân hàng.
Quy trình thực hiện tín dụng bất động sản tại hệ thống ngân hàng thương mại hiện tại đảm bảo an toàn. Khả năng vỡ nợ hầu như không thể xảy ra. Trên thực tế, hạn mức tín dụng được các ngân hàng cung cấp thường không quá 50% của 70% giá trị thị trường bất động sản thế chấp.
Nghĩa là, tỷ lệ tài trợ của ngân hàng với một khoản đầu tư bất động sản của cá nhân thông thường dừng ở mức 35% giá trị tài sản. Điều này là động lực thúc đẩy người sử dụng tín dụng thanh toán đầy đủ phần lãi thường xuyên do thiệt hại của họ có thể lên tới 65% giá trị tài sản. Trường hợp hi hữu phải phát mại tài sản thì tính thanh khoản cũng được bảo đảm chắc chắn nhờ mức định giá tài sản thế chấp khá thấp.
Với các dự án phát triển bất động sản kinh doanh, phần thẩm định của ngân hàng rất chặt chẽ và tập trung vào tính khả thi, mức độ sinh lời của dự án, tiềm lực tài chính, kế hoạch bán hàng... của đơn vị chủ dự án.
Trong lịch sử, bất động sản từng là nguyên nhân duy nhất gây ra sự phá sản của 4.800 ngân hàng của Mỹ trong giai đoạn 1931 - 1933. Với các cấu trúc chi tiêu, hàng trăm thành phố và chính quyền địa phương đã bị vỡ nợ, mất khả năng chi trả vào năm 1933 cũng chỉ vì dự báo khả năng nguồn thu dựa chủ yếu vào hoạt động kinh doanh bất động sản và giả định căn cứ vào lúc tăng trưởng trông có vẻ khả quan nhất. Thời kỳ này, các ngân hàng khi gặp vấn đề phá sản với hàng đống tài sản đóng băng do đầu tư quá nhiều vào bất động sản cũng thường đổ lỗi cho tình trạng: “đầu cơ quá mức”.
Đối với các tổ chức kinh doanh bất động sản, khoản thu trước từ khách hàng rất hấp dẫn. Bởi vậy, họ đưa ra nhiều công cụ tài chính và cách thức sáng tạo để tối đa dòng vốn này. Quy mô đáng chú ý của các khoản ứng trước từ khách hàng còn được
thể hiện qua quy định của Chính phủ không cho phép “bán sớm” bất động sản trên giấy.
Nhưng như vậy không có nghĩa là các doanh nghiệp từ bỏ nguồn thu này. Khoản tiền ứng trước có những tên gọi mới như “tiền đặt mua”, “tiền thành ý…”. Trong tháng 2/2008, một sản phẩm tài chính mới đã được giới thiệu: trái phiếu doanh nghiệp kèm theo quyền mua căn hộ chung cư trong dự án sắp khởi công.
Dấu hiệu của sự liên thông giữa thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản còn được ghi nhận thông qua sự tham gia của đông đảo công ty có dư tiền vốn hoặc năng lực tín dụng (có phần đóng góp quan trọng của các khoản thặng dư vốn cổ phần) vào lĩnh vực bất động sản, mặc dù đó không phải là ngành nghề kinh doanh chính. Tiềm năng tăng trưởng của thị trường này cũng là yếu tố hấp dẫn nhiều nhà đầu tư tài chính với cổ phiếu của nhóm doanh nghiệp bất động sản.
2.2 Những rủi ro của thị trường bất động sản Việt Nam:
Phương thức cho vay của ngân hàng thương mại Việt Nam chủ yếu dựa vào thế chấp là bất động sản nhằm tìm kiếm sự an toàn cao nhất. Hầu hết dư nợ được bảo đảm bằng cách này, trong khi đó định giá ban đầu đã bắt đầu trở nên quá cao so với giá hiện thời, chưa kể một số hành vi tự định giá quá cao để nâng mức cho vay lên. Đây chính là nguy cơ rủi ro lớn nhất hiện nay.
Nhiều ngân hàng cho vay bất động sản với quy mô lớn nhưng cân đối vốn không vững chắc. Nếu làm một cuộc khảo sát kỹ thì hầu hết các ngân hàng mở rộng tín dụng bất động sản đều dựa vào vốn kỳ hạn ngắn là chính (không quá 01 năm), đây là rủi ro thanh khoản có tính tiềm ẩn lâu dài. Và cách đối phó hiện nay có thể là phải đảo nợ và cơ cấu lại vốn thường xuyên.
Cho vay bất động sản là con đường nhanh nhất để mở rộng dư nợ, đặc biệt đối với những ngân hàng mới ra đời buộc phải làm như vậy để có mức tăng trường ban đầu làm thành tích. Kiểu tư duy như vậy luôn đi kèm với rủi ro do bỏ trứng quá nhiều vào một giỏ.
Tình trạng đầu cơ trên thị trường BĐS là rất lớn, giá cảđược các nhà đầu cơ đẩy lên cao làm cho những người có nhu cầu thực sự về nhà ở đã không thể mua được, mà nằm trong tay các nhà đầu cơ. Bên cạnh đó còn diễn ra tình trạnh làm giá của các chủ đầu tư bán sản phẩm theo kiểu nhỏ giọt để tăng giá sản phẩm của mình lên.
2.3 Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam:
2.3.1 Các hình thức tín dụng chủ yếu trên thị trường bất động sản hiện nay - Vay ngân hàng: đây là hình thức tín dụng bất động sản chủ yếu hiện nay, luôn - Vay ngân hàng: đây là hình thức tín dụng bất động sản chủ yếu hiện nay, luôn chiếm tỷ trọng lớn trong tín dụng bất động sản. Xu hướng dư nợ bất động sản của các ngân hàng biến động cùng chiều với sự biến động của thị trường bất động sản. Khi thị trường bất động sản phát triển, giao dịch tăng cũng là lúc dư nợ cho vay bất động sản của ngân hàng cũng tăng, ngược lại, khi thị trường bất động sản trầm lắng, ảm đạm hoặc đóng băng thì dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng giảm hoặc tăng trưởng chậm.
Tín dụng bất động sản liên tục gia tăng từ năm 2003 đến cuối năm 2007: dù thời kỳ 2003 đến cuối năm 2006 là thời kỳ đóng băng của thị trường bất động sản, nhưng tín dụng bất động sản vẫn tiếp tục tăng. Theo một công bố của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ cho vay bất động sản trong giai đoạn 2003 - 2005 liên tục tăng với tốc độ bình quân khoảng 33%/năm. Tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản trong tổng dư nợ nền kinh tế tăng, từ khoảng 8% cuối năm 2003 lên khoảng 10,8% cuối 2007.Ở thời điểm cuối năm 2007, giá trị tài sản đảm bảo là bất động sản chiếm khoảng 50% tổng tài sản của hệ thống ngân hàng; dư nợ cho vay bất động sản chiếm khoảng 135.000 tỷ chiếm khoảng 10,8% tổng dư nợ toàn hệ thống. Đây là một trong những nguy cơ tiềm ẩn rủi ro lớn đối với hệ thống Ngân hàng, tính đến 31/12/2007 tổng dư nợ tín dụng của các ngân hàng tại TPHCM tăng đến 63% so với cùng kỳ, dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng tính đến hết năm 2007 đạt 34,700 tỷđồng, chiếm khoảng 11% tổng dư nợ của toàn hệ thống. Trong đó, hầu hết là cho vay trung hạn chiếm khoảng 79%, dư nợ dài hạn chiếm khoảng 21%. Tín dụng bất động sản qua kênh ngân hàng phát
triển rất mạnh mẽ. Các hợp đồng tài trợ vốn cho các dự án với giá trị lớn đã liên tục được ký kết, bên cạnh đó, tín dụng cho người mua bất động sản diễn ra rất sôi động. Sau 1 tháng kể từ khi bất động sản tái tăng giá, hầu hết các ngân hàng, nhất là khối cổ phần đã nhanh chóng bơm tiền cho khách hàng thông qua nhiều sản phẩm cho vay mua nhà, đất trả góp. Điều đáng chú ý là các nhà băng đã nâng giá trị khoản vay, thời gian trả nợ lên cao hơn nhiều so với trước. Trong khi, lãi suất cho vay đối với loại hình tín dụng này lại được điều chỉnh giảm so với trước đây.
Tín dụng bất động sản trong năm 2008: Trong năm 2008, lạm phát liên tục tăng cao và nguy cơ “bong bóng bất động sản” đã biểu hiện rõ ràng.
Hình 2.13: Tỷ lệ lạm phát ở Việt Nam
Nguồn: CB Richard Ellis Việt Nam
Các ngân hàng bắt đầu siết chặt hạn chế cho vay bất động sản, nhằm hạn chế lạm phát và làm xì hơi bong bóng bất động sản, Ngân hàng Nhà Nước tăng lãi suất cơ bản, tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, và quan trọng nhất là biện pháp phát hành tín phiếu hút 20,300 tỷđồng khỏi lưu thông, chính sách thắt chặt tín dụng định hình rõ nét. Với việc rút một lượng tiền lớn đang lưu thông ở ngoài thị trường về của Ngân hàng Nhà Nước làm cho khả năng cung tiền của các Ngân hàng thương mại gặp khó khăn rất lớn. Vì
thế nhiều ngân hàng thương mại đã hạn chế cho vay, chỉ tiếp tục giải ngân các hợp đồng đã ký trước đây, thậm chí có ngân hàng còn ngưng giải ngân và không cho vay mới vì ngân hàng không còn tiền để cho vay.
Hình 2.14: Biến động lãi suất của ngân hàng
Nguồn: Ngân hàng Nhà Nước và Ngân hàng Thương Mại
Trên thực tế, liên tục trong những tháng Quý II, III năm 2008 dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản của các ngân hàng giảm khá mạnh, đặc biệt là tại địa bàn Tp.HCM và Hà Nội. Chỉ tính riêng địa bàn Tp.HCM, đến cuối Quý III, dư nợ cho vay bất động sản đã giảm khoảng 4,000 tỷ đồng so cuối quý I năm 2008. Dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội cũng giảm tương đối mạnh, có ngân hàng thương mại cổ phần giảm một nửa. Từ tháng 5/2008 đến tháng 10/2008, nhiều ngân hàng đã ngừng cho vay lĩnh vực bất động sản, đặc biệt với các nhu cầu kinh doanh và đầu tư. Ngoài việc gần như ngừng cho vay, các ngân hàng cố gắng giảm dần dư nợ cho vay bất động sản bằng các biện pháp đôn đốc thu hồi nợ.
Mặt khác, với việc Ngân hàng Nhà Nước từ đầu năm đến tháng 6/2008 đã điều chỉnh lãi suất cơ bản ba lần từ 8.25% lên 14% năm, điều này đẩy lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại lên đến 21%/năm. Đây thực sự là một gánh nặng lãi suất
cho cả các chủ đầu tư, các nhà đầu tư gây rủi ro cho ngân hàng. Cùng với đó, giá bất động sản lại giảm mạnh, các ngân hàng càng siết tín dụng hơn nữa. Trái ngược với trước đây ngân hàng tranh nhau chào mời để cho vay mua bất động sản thì nay họ làm