Nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Vì thế, vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết thị trường bất động sản sao cho thị trường này hoạt động theo hướng tích cực là cực kỳ quan trọng. Hàng hóa bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, cần có thời gian đầu tư dài và kéo theo nguồn vốn đầu tư dài hạn. Khi vay ngân hàng không ổn định, huy động vốn từ khách hàng bị giới hạn bởi quy định phải xây xong móng, phát hành cổ phiếu cũng không còn hiệu quả. Tất cả đang khiến cho các đối tượng liên quan đến bất động sản như các doanh nghiệp, các nhà đầu tư, người có nhu cầu về nhà ở … gặp nhiều khó khăn. Khó khăn trong cách huy động vốn cho bất động sản đã dẫn đến việc đền bù, xây dựng đều dở dang, không có vốn để thực hiện dự án, giá bất động sản, giao dịch giảm, nhưng lãi suất vay ngân hàng dao động và giá nguyên vật liệu đầu vào thường xuyên thay đổi. Ngoài ra, nguồn vốn nước ngoài đầu tư mạnh vào lĩnh vực bất động sản cũng đặt ra một thách thức lớn cho các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản trong nước.
Nhu cầu nhà ở của người dân đô thị Việt Nam hiện nay và tương lai rất lớn. Mà nhà ở thì có nhiều loại hình, đặc biệt là nhà cho thuê trong khi chúng ta chưa có thị trường này. Nhà ở đòi hỏi vốn rất lớn, cho thuê thì thời hạn kéo dài nên chưa khuyến khích được các doanh nghiệp dù Nhà nước đang khuyến khích các nhà đầu tư (cả trong và ngoài nước) có tiềm lực tài chính, vốn ngân hàng, vốn trong dân. Chủđộng chuẩn bị tốt tiềm lực và nâng cao tính chuyên nghiệp để cạnh tranh thì về trung và dài hạn sẽ vẫn gặt hái được thành công. Ngoài ra, các nhà đầu tư bất động sản trong nước phải liên doanh, liên kết để huy động và tập trung nguồn lực, chia sẻ lợi nhuận và rủi ro. Có như vậy mới có thể giải được bài toán nhu cầu vốn trước mắt cũng như lâu dài.
Hiện tại thị trường bất động sản nhìn ở khía cạnh đầu tư phát triển dự án đang hình thành một số xu hướng. Các doanh nghiệp trong nước với tiềm lực tài chính
mạnh, vững, chủ yếu là các tập đoàn vẫn tiếp tục phát triển, nhưng tiến độ có thể chậm hơn trước đây. Một phần lớn các doanh nghiệp vẫn mong muốn và cố gắng cầm cựđể tiếp tục giữ chân trong lĩnh vực này, nhưng thay vì tự thân vận động như cách trước đây, nay các đơn vị này chuyển sang hình thức liên doanh, kêu gọi hợp tác, đầu tư, liên kết. Điều này dẫn đến một thực tế là có rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài đang săn lùng các dự án của các công ty trong nước để mua, sang nhượng hoặc hợp tác liên doanh. Một số thuận lợi khiến cho các nhà đầu tư nước ngoài rất thích hình thức này, đó là tình trạng pháp lý của dự án đã rõ ràng, tránh đi các khâu đền bù giải toả. Thậm chí một số dự án chỉ cần đầu tư và có thể tiến hành triển khai nhanh chóng. Thêm vào đó là chi phí đầu tưđôi khi còn thấp hơn thực tế chút ít do chủ dự án lo bị thu hồi đất dự án do chậm triển khai theo quy định.
Nói đến đầu tư bất động sản thì không có một doanh nghiệp nào đủ vốn lớn để làm hết cả dự án. Với lãi suất, lạm phát như hiện nay thì gần như thị trường bất động sản phải chững lại. Đối với doanh nghiệp làm một dự án cấp phép đầu tư, cấp giấy tờ để triển khai dự án là rất khó, trung bình mất 3-5 năm. Với đồng vốn có lãi suất bình thường thì thủ tục kéo dài đã tăng gấp đôi, gánh nặng đó đè lên người tiêu dùng, nguồn cung thì tăng chậm và vòng quay tài chính càng chậm hơn. Hiện nay có xu hướng các doanh nghiệp huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu. Xu hướng này đang là một trong những kênh nhưng không phải là kênh chính trong việc tìm vốn. Lúc thì chúng ta quá phụ thuộc vào ngân hàng, lúc thì quá phụ thuộc vào nguồn thu từ dân và các nhà đầu tư nước ngoài. Việc huy động vốn bằng phát hành trái phiếu là việc tạm thời và mang tính chất vay mượn tiền. Hợp đồng góp vốn vẫn tốt hơn hợp đồng vay mượn này bởi nó sẽ bị chi phối bởi luật dân sự.
3.3.1 Tín dụng qua ngân hàng:
Rút ra bài học từ cuộc khủng hoảng nhà đất tại Mỹ đã làm cho hàng loạt ngân hàng bị phá sản hay sáp nhập với các ngân hàng khác. Các ngân hàng thương mại tại Việt Nam cần phải cẩn thận hơn đối với những khoản cho vay liên quan đến bất động
sản, để không đi vào vết xe đổ của các ngân hàng tại Mỹ. Do đó, các ngân hàng thương mại tại Việt Nam phải có biện pháp và chính sách phát triển phù hợp, vừa ngăn ngừa được rủi ro vừa đảm bảo cung cấp đủ vốn cho thị trường bất động sản.
Để hạn chế rủi ro trong cho vay lĩnh vực này, đòi hỏi các ngân hàng thương mại phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định an toàn trong hoạt động cho vay và quy định về cho vay bất động sản của Ngân Hàng Nhà Nước; xây dựng quy trình cho vay chặt chẽ, đảm bảo khoản cho vay bất động sản là không dưới chuẩn. Bên cạnh đó, Ngân Hàng Nhà Nước cần tiếp tục tăng cường công tác thanh tra, giám sát việc cho vay của các ngân hàng thương mại trong lĩnh vực bất động sản; đồng thời, giữa các bộ, ngành cần có sự phối hợp triển khai những giải pháp nhằm phát triển ổn định thị trường bất động sản, như hoàn thiện môi trường pháp lý, xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản, minh bạch hoá thông tin về năng lực tài chính của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản …
Các ngân hàng thương mại nên đánh giá lại toàn bộ khoản vay bất động sản trong toàn hệ thống ngân hàng. Mục đích việc đánh giá này tập trung vào các yếu tố sau đây :
+ Rà soát lại và thường xuyên kiểm tra mục đích sử dụng vốn của khách hàng vay.
+ Tỷ lệ cho vay trên giá trị căn nhà thấp và chỉ cho vay đối với khách hàng có tiền sử tín dụng tốt.
+ Thẩm định thật kỹ các dự án nhà đất và phải thẩm định cả phần rủi ro nếu thị trường rơi vào tình trạng đóng băng.
+ Đối tượng khách hàng (doanh nghiệp, cán bộ công nhân viên, hộ kinh doanh cá thể …)
+ Mức độ ổn định nguồn thu nhập để trả nợ (từ lương, từ cho thuê nhà, từ kinh doanh …)
+ Khả năng tài chính hiện tại của khách hàng và trong tương lai + Lịch sử trả nợ.
Sau khi đánh giá xong, ngân hàng thương mại nên sắp xếp các khoản vay theo từng nhóm và tương ứng với mỗi nhóm sẽ có các giải pháp thích hợp. Việc phân chia nhóm cho khoản vay tùy theo tình hình cụ thể của từng ngân hàng và có thể áp dụng một trong các biện pháp sau để xử lý khoản vay:
+ Cơ cấu lại đối tượng cho vay, chuyển món vay từđối tượng là đầu cơ sang đối tượng có nhu cầu thật sự về chỗ ở. Điều đó có nghĩa là ngân hàng sẽ cho khách hàng vay mua lại bất động sản, đối tượng này phải đáp ứng đầy đủ điều kiện vay vốn. Tuy nhiên, để có thể thu hút được các khách hàng mua bất động sản vào thời điểm này cần có các chính sách ưu đãi tín dụng như thời hạn vay, thời gian ân hạn và nếu được là lãi suất cho vay. Ưu điểm của giải pháp này là giải quyết triệt để khoản vay bất động sản nhưng với tình hình hiện tại có thể hiệu quả sẽ không đạt như mong muốn.
+ Xử lý đối với các món vay không có khả năng thanh toán, đây là giải pháp cuối cùng mà muốn hay không ngân hàng phải thực hiện để giảm thiệt hại xuống mức thấp nhất. Các khoản vay mất khả năng thanh toán không phải là đơn lẻ mà là các con số đến hàng trăm, hàng ngàn tỉ đồng. Vì vậy, cần phải có một biện pháp toàn diện áp dụng hết cho các trường hợp trên, ngân hàng có thể thành lập hoặc liên kết với công ty xử lý nợ hay chủ động liên hệ với các đối tác trong và ngoài nước để thỏa thuận mua bán lại một số dự án hay bất động sản. Trong thời gian vừa qua, khi thị trường bất động sản nóng lên, các ngân hàng thương mại cho vay ồạt, với các điều kiện cho vay tương đối dễ dàng, người đi vay không cần tài sản thế chấp bằng bất động sản có sẵn mà thế chấp bằng bất động sản đi vay, với điều kiện là người vay chứng minh được thu nhập và khả năng chi trả. Các ngân hàng căn cứ chủ yếu vào bản khai của người đi vay và điều tra, thẩm định dựa trên bản khai đó. Nhưng ngân hàng không bao giờ biết được chắc chắn người vay có khai đúng không và thực sựđang có bao nhiêu khoản vay. Do Việt Nam chưa có hệ thống dữ liệu tín dụng đáng tin cậy để thẩm định lịch sử tín dụng
của mỗi cá nhân, đây là thiếu sót của hệ thống dữ liệu tín dụng quốc gia, khác với những thị trường đã ổn định. Do vậy để giảm bớt rủi ro và lành mạnh hóa tín dụng bất động sản, các ngân hàng cần báo cáo về việc cho vay vào hệ thống …Các ngân hàng cần có sự liên kết và chia sẽ cho nhau về thông tin lý lịch của khách hàng.
Bênh cạnh đó, trong giai đoạn thẩm định cho vay các ngân hàng phải tiến hành phân loại khách hàng, đâu là khách hàng có nhu cầu thực sự và đâu là khách hàng vay đầu cơ, để tránh tình trạng cho vay tràn lan tiếp tay cho bong bóng bất động sản, và làm cho môi trường tín dụng minh bạch hơn. Riêng cho vay với các dự án, các ngân hàng cần thẩm định xem đây có phải là dự án tốt hay không? Khả năng hoàn thành đúng tiến độ hay không? Phân khúc sản phẩm có thực tế hấp dẫn không? Và chỉ cho vay với những dự án thực sự tốt. Trong tình hình thiếu nguồn cung tiền như hiện nay, các ngân hàng cũng có thể nghĩ giải pháp huy động vốn ở thị trường vốn quốc tế, như: đề nghị bảo lãnh phát hành trái phiếu ra thị trường quốc tế, hoặc liên kết cho vay với một số ngân hàng nước ngoài có tiềm lực về vốn mạnh. Tuy nhiên cả hai giải pháp này còn vướng hành lang pháp lý, hiện Chính Phủ chưa ban hành văn bản quy phạm pháp luật đểđiều chỉnh hai động thái này.
Trong phương thức huy động vốn các NHTM cần phải:
+ Nghiêm túc chấp hành các chủ trương, chính sách, biện pháp của Nhà nước về kiềm chế lạm phát
+ Mở rộng huy động vốn bằng nhiều hình thức khác nhau như : mở rộng mạng lưới chi nhánh và phòng giao dịch toàn quốc, bảo đảm thuận tiện cho huy động vốn; hiện đại hóa công nghệ gắn liền với đổi mới phong cách giao dịch của nhân viên, tạo sự tôn trọng của ngân hàng đối với người gửi tiền. Đồng thời, các NHTM cần đẩy mạnh các hoạt động maketing, quảng cáo, khuyến mại trong huy động vốn, tạo thông tin minh bạch, rộng rãi cho người dân chủđộng lựa chọn các hình thức gửi tiền với lãi suất, kỳ hạn khác nhau.
+ Đa dạng hóa các sản phẩm gữi tiền tiết kiệm, các hình thức huy động vốn đáp ứng nhu cầu của nhân dân. Trong việc huy động vốn, các NHTM tạo sự chủđộng lựa chọn linh hoạt cho khách hàng như : gửi một lần nhưng rút gốc linh hoạt vẫn được lãi suất cao, lãi suất bậc thang; gửi tiết kiệm gắn với bảo hiểm nhân thọ, các chương trình khuyến mãi , trúng thưởng; gửi càng nhiều lãi suất càng cao, tăng lãi suất huy động để cạnh tranh huy động vốn và mở rộng thị phần tiền gửi... Tuy nhiên, các NHTM không nên dùng lãi suất như là một phương tiện cạnh tranh. Việc các NH tăng lãi suất huy động có thể dẫn đến sư cạnh tranh không lành mạnh giữa các NH và tác động xấu đến nền kinh tế.
+ Về chiến lược thu hút tiền gửi, cần xây dựng một hệ thống thanh toán điện tử rộng khắp tạo cho người dân có thói quen sử dụng tài khoản NH. Số dư tiền gửi trên tài khoản của khách hàng là nguồn vốn rất quan trọng để các NHTM sử dụng cho vay, đầu tư cho các nhu cầu của nền kinh tế. Đồng thời, những thủ tục rắc rối cần được cắt giảm để tạo thuận lợi tối đa cho khách hàng .
+ Việc phát hành cổ phiếu tăng vốn điều lệ chẳng những nâng cao năng lực tài chính, mà còn là điều kiện để tăng cường huy động vốn trên thị trường để đáp ứng nhu cầu vay vốn của các thành phần kinh tế.
Đối với Ngân hàng Nhà nước :
+ Tiếp tục hoàn chỉnh để tiến tới ban hành Cơ chế tiếp nhận xử lý tổ chức tham gia Bảo hiểm tiền gửi. Nếu được thực hiện tốt thì lần đầu tiên Việt Nam sẽ có một cơ chế tiếp nhận và xử lý đồng bộ các ngân hàng khi khủng hoảng và đổ vỡ. Như vậy, kể từ nay các tổ chức tín dụng khi gặp sự cố, có nguy cơ dẫn đến đổ vỡ sẽđược tiếp nhận và xử lý theo một quy trình chuẩn, hạn chế hậu quả ở mức thấp nhất và bảo vệ quyền lợi của người gửi tiền. Bên cạnh đó, sẽ tạo ra một môi trường pháp lý cho việc giải quyết phá sản, giải thể phù hợp với đặc thù của hoạt động tiền tệ và ngân hàng, thiết lập được một tổ chức đầu mối chịu trách nhiệm trong xử lý khủng hoảng.
+ Theo dõi sát diễn biến cuộc khủng hoảng này để có những động thái phù hợp, đặc biệt trong bối cảnh thị trường chứng khoán Việt Nam vẫn trên đà suy giảm và lạm phát trong nước tăng cao như hiện nay.
3.3.2 Phát triển thị trường cầm cố, thế chấp: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Để giải quyết vấn đề tài chính cho thị trường nhà ở, tại các nền kinh tế phát triển, Nhà nước tập trung phát triển thị trường cầm cố, thế chấp với mục đích tạo ra các nguồn tài chính phục vụ sản xuất và tiêu dùng nhà ở, được đảm bảo bởi chính các tài sản là nhà ở đã hình thành hoặc chắc chắn sẽ hình thành trong tương lai. Thị trường trực tiếp cho vay của tổ chức tín dụng đến người mua hoặc doanh nghiệp đi vay được gọi là thị trường cầm cố sơ cấp. Thị trường này có thể xảy ra rủi ro về tính thanh khoản cho các tổ chức tín dụng cho vay khi người vay trả lãi - gốc không đúng hạn hoặc đơn giản là tổ chức tài chính cần tiền cho mục đích kinh doanh khác nhưng các khoản cho vay thì chưa đến hạn trả, tổ chức tín dụng sẽ bị lâm vào “thế kẹt” tiền mặt. Cao hơn, hệ thống tín dụng còn có thể chứng khoán hoá các khoản tín dụng tại thị trường tài chính tạo tính thanh khoản cho tín dụng cầm cố nhà ở. Tham gia vào thị trường cầm cố thứ cấp này là rất nhiều tổ chức tài chính, các quỹ nhà ở, quỹđầu tư, ngân hàng, quỹ bảo hiểm, tiêt kiệm, hưu trí, công ty tài chính... Thị trường cầm cố thứ cấp càng phát triển thì nguồn tài chính dành cho vay đầu tư, kinh doanh và tiếp thị sản phẩm nhà ở càng dồi dào, dài hạn với lãi suất chấp nhận được, làm tăng sức mua của thị trường.
Nguyên tắc hoạt động của thị trường thế chấp - cầm cố thứ cấp: tại thị trường cho thế chấp cầm cố sơ cấp, người có nhu cầu về tín dụng sẽ ký một hợp đồng vay với tổ chức tín dụng và được đảm bảo bởi tài sản đã hình thành hoặc sẽ hình thành trong