- Các sản phẩm tín dụng thông qua ngân hàng, bao gồm:
+ Tín dụng bất động sản thế chấp: với hình thức này khách hàng phải có tài sản để thế chấp đảm bảo cho khoản tín dụng này hoặc phải đảm bảo bằng tài sản hình
thành từ vốn vay. Đểđược cấp tín dụng, người đi vay phải có vốn tối thiểu là bao nhiêu phần trăm của tài sản hình thành tùy theo quy định của từng nước, ở Việt Nam thông thường thì người đi vay phải có vốn tự có tối thiểu là 30% giá trị tài sản hình thành. Tín dụng bất động sản thế chấp này thường là các khoản tín dụng dài hạn, và được giải ngân trong một thời gian ngắn. Sự kết hợp giữa ngân hàng và chủ đầu tư để cấp các khoản tín dụng trả góp cho người mua các sản phẩm của chủđầu từ theo hình thức trả góp là một sản phẩm điển hình.
+ Tín dụng xây dựng: là các khoản cho vay để xây dựng các công trình như nhà ở, chung cư, cao ốc văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cơ sở sản xuất, các công trình xây dựng khác. Các khoản tín dụng này được thanh toán cho bên xây dựng (thi công) khi đã hoàn thành toàn bộ công trình hoặc từng hạn mục công trình theo thỏa thuận hợp đồng nhận thầu. Ngân hàng cấp cho khách hàng một khoản tín dụng tương ứng một số phần trăm nào đó giá trị dự án xây dựng. Khoản tín dụng này chỉ được giải ngân khi có đủ chứng từ chứng minh là việc xây dựng đã diễn ra. Loại tín dụng này được đảm bảo hoặc bằng quyền sử dụng đất, hoặc bằng tài sản hình thành từ vốn vay, hoặc khoản phải thu từ bên chủđầu tư theo hợp đồng nhận thầu, hoặc bằng tài sản đảm bảo khác. Đây là sản phẩm tín dụng dễ quản lý nhưng phải theo dõi, lãi suất cho vay tương đối cao và chỉ tính trên số tiền đã giải ngân. Và khoản tín dụng này chuyển thành một khoản tín dụng bất động sản trong tương lai. Tín dụng xây dựng có thể là khoản tín dụng ngắn hạn hoặc dài hạn tùy thuộc vào đối tượng đi vay, kế hoạch của dự án. Thông thường, nếu người đi vay là các chủ đầu tư thì đây thường là các khoản tín dụng dài hạn, nếu người đi vay là các nhà thầu xây dựng thì đây thường là các khoản tín dụng ngắn hạn, và nguồn để trả nợ là các khoản thanh toán của chủ đầu tư.
+ Tín thác đầu tư bất động sản: là nghiệp vụ mà ởđó giao dịch ủy thác được thực hiện giữa người ủy thác và người nhận ủy thác. Người ủy thác được hiểu là chủ dự án hay chủ đất đai trong khi người nhận ủy thác là ngân hàng. Bằng một hợp đồng
ủy thác, ngân hàng sẽ được chủđất chuyển quyền sử dụng đất đai và chịu trách nhiệm quản lý chúng khi việc xây dựng dự án và chuyển giao bất động sản hoàn tất. Người nhận ủy thác sẽ được nhận thù lao tín thác và khi đáo hạn có trách nhiệm chuyển trả quyền sở hữu tài sản tín thác về cho người ủy thác hoặc người được chỉ định thụ hưởng. Sau khi một khếước tín thác được ký kết, ngân hàng nhận ủy thác sẽ tiến hành cho vay thực hiện dự án bất động sản dựa trên tài sản tín thác được xem như tài sản thế chấp cho ngân hàng (lúc này được xem là chủ sở hữu tạm thời của tài sản tín thác). Nghiệp vụ tín thác bất động sản huy động được bốn nguồn vốn bao gồm vốn tự có của chủ dự án, của đơn vị xây dựng, vốn vay của ngân hàng và vốn đóng góp của khách hàng. Nhờ hình thức huy động theo hình thức tứ trụ này mà việc thực hiện dự án sẽ được đảm bảo kể cảđầu ra và đầu vào của dự án bất động sản.
- Các sản phẩm tín dụng huy động trực tiếp thông qua người mua bất động sản: đây là kênh mà các chủ đầu tư các dự án xây dựng chung cư, căn hộ thường sử dụng để huy động vốn với giá rẻ (không phải trả lãi), và có thể huy động vốn theo từng giai đoạn nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng vốn. Huy động vốn của khách hàng thì có hai cách:
+ Thứ nhất là huy động vốn theo hợp đồng mua bán nhà trong tương lai, theo đó khách hàng sẽ ứng trước cho chủ đầu tư các khoản tiền nhất định theo từng giai đoan quy định trong hợp đồng.
+ Thứ hai là huy động vốn theo kiểu góp vốn để xây dựng sau này được chia lợi nhuận hoặc được quyền mua nhà.
- Cho thuê tài chính bất động sản: là một hoạt động tín dụng trung dài hạn, theo đó ngân hàng hoặc công ty tài chính mua lại cơ sở rồi sau đó cho doanh nghiệp thuê lại. Sản phẩm này chỉ áp dụng được cho cơ sở thương mại hay công nghệ đang được xây cất hoặc mua và cho thuê lại. Với hình thức này thì người đi vay không cần bỏ vốn, ngân hàng hoặc công ty cho thuê bỏ toàn bộ vốn để đầu tư hoặc mua bất động sản sau đó cho thuê lại. Đây là một hình thức tín dụng dài hạn, có lãi suất cao.
- Trái phiếu công trình: phát hành trái phiếu là một giải pháp hiệu quả cho các công ty bất động sản để huy động vốn khi phải đối mặt với tình trạng hạn chế cho vay của Ngân hàng. Phát hành trái phiếu cho phép công ty bất động sản tích cực quản lý tỉ lệ lãi suất, đồng thời có khả năng kiểm soát tốt hơn khung thời gian cho dự án. Tuy nhiên, huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu là huy động một lượng vốn nhiều trong một lần, nhưng việc sử dụng vốn thì sẽ dàn trải theo từng giai đoạn của dự án nên việc sử dụng vốn của chủ đầu tư sẽ kém hiệu quả, phải trả lãi cho những đồng vốn chưa sử dụng đến.
- Chứng chỉ bất động sản: đây là sản phẩm gắn kết thị trường bất động sản và thị trường tài chính. Thông qua thị trường chứng khoán, nhà đầu tư sẽ có cơ hội quảng bá hình ảnh, còn hoạt động thị trường được minh bạch và ổn định hơn. Sản phẩm này trước hết sẽ nhắm đến đối tượng các khách hàng chuyên nghiệp là ngân hàng, công ty bảo hiểm, chứng khoán... sau đó sẽ mở rộng đối tượng khách hàng là những người thực sự có nhu cầu về nhà ở. Nếu mua trái phiếu công trình, nhà đầu tư không kiểm soát được việc sử dụng vốn của đơn vị phát hành trái phiếu. Nhưng đối với chứng chỉ bất động sản, nhà đầu tư sẽ yên tâm hơn, vì đã có ngân hàng kiểm soát, giải ngân theo tiến độ triển khai dự án.
1.2.6 Mối quan hệ phát triển thị trường BĐS và thị trường tín dụng BĐS Việt Nam:
Trước những thách thức lớn bởi sự suy thoái kinh tế đang trực tiếp tác động vào VN; thị trường BĐS có xu hướng giảm hẳn các giao dịch và đi xuống. Điều đó gây ra sự lúng túng và phân tâm cho mọi người muốn tham gia, nhất là đối với những thị trường đang phát triển như VN.
Tuy nhiên, sự biến động của nền kinh tế, sóng gió của thị trường tài chính là những yếu tố mà thị trường BĐS không thể đứng ngoài cuộc. Nhiều hợp đồng vay ở đỉnh sốt, lãi suất điều chỉnh cao, giá BĐS giảm mạnh.
Tác động qua lại lẫn nhau giữa thị trường BĐS, chứng khoán, tiền tệ đã ảnh hưởng tới nền kinh tế khi mà suy thoái kinh tế toàn cầu ảnh hưởng đến nền kinh tế VN. Mặc dù vậy, thị trường BĐS vẫn đầy tiềm năng và mở ra nhiều cơ hội tốt. Nhưng để phát triển nó không những đòi hỏi sự nỗ lực, kinh nghiệm của các nhà đầu tư mà còn cần có cơ chế chính sách phù hợp để phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và an sinh xã hội.
Là thị trường non trẻ nên thị trường BĐS VN vẫn phổ biến là các giao dịch bằng tiền mặt, thị trường trả góp chưa phát triển. Người dân có nhu cầu BĐS, khi mua vẫn thường trả một hoặc nhiều lần bằng tiền mặt. Đây là yếu tố khác biệt cơ bản so với thị trường BĐS ở các nước phát triển.
Dẫu là thị trường tiền mặt nhưng khi nền kinh tế biến động, nhất là chính sách tín dụng thì thị trường BĐS vẫn tiềm ẩn không ít rủi ro. Rủi ro trên thị trường BĐS sẽ tác động trực tiếp đến hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại.
Dấu hiệu của sự liên thông giữa các thị trường BĐS - vốn - tiền tệ còn được ghi nhận thông qua sự tham gia của đông đảo Cty có dư tiền vốn hoặc năng lực tín dụng vào lĩnh vực BĐS, mặc dù đó không phải là ngành nghề kinh doanh chính.
1.3 Tín dụng bất động sản tại Mỹ và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam
Trong xu thế toàn cầu hóa, hội nhập kinh tế quốc tế thì tác động qua lại giữa các nền kinh tế, trong đó có tác động tích cực và tiêu cực là không thể tránh khỏi, việc cần thiết là chủ động phân tích, đánh giá, rút ra bài học kinh nghiệm để phát huy mặt tích cực và hạn chế tối đa mặt tiêu cực đối với nền kinh tế của mỗi quốc gia.
Khủng hoảng tài chính của Mỹ năm 2007 là cuộc khủng hoảng trong nhiều lĩnh vực tài chính (tín dụng, bảo hiểm, chứng khoán) diễn ra từ năm 2007 cho đến tận nay. Cuộc khủng hoảng này bắt nguồn từ cuộc khủng hoảng tín dụng nhà ở thứ cấp. Và bản thân nó lại là nguồn gốc trực tiếp của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008
1.3.1 Tín dụng bất động sản tại Mỹ
Nền kinh tế Mỹ là nền kinh tế dẫn đầu thế giới về quy mô, mức độ phát triển và phức tạp - tinh vi trong các giao dịch. Thị trường tín dụng bất động sản ở Mỹ đã phát triển ở một trình độ cao, bằng nghiệp vụ chứng khoán hóa các khoản cho vay cầm cố, thế chấp trên thị trường cầm cố thế chấp thứ cấp, đã huy động được nhiều ngân hàng và nhà đầu tư trên thế giới tham gia vào việc tài trợ vốn cho thị trường bất động sản Mỹ. Tuy nhiên các trái phiếu này lại được đảm bảo bằng các khoản nợ xấu, khả năng trả nợ của người đi vay là thấp.
Hình 1.1: Chỉ số giá nhà, chi phí xây dựng, dân số và lãi trái phiếu 10 năm tại Mỹ
Nguồn: Irrational Exuberance
1.3.1.1 Qúa trình phát triển tín dụng bất động sản tại Mỹ
- Trước năm 1930, tín dụng bất động sản Mỹ có các tính chất như: lãi suất linh hoạt, tỷ lệ thanh toán lần đầu cao, khoản tín dụng có thời hạn ngắn.
- Cuộc khủng hoảng 1929 - 1933 dẫn tới giai đoạn giá trị bất động sản giảm mạnh, chỉ còn khoảng 50% của thời kỳ đỉnh cao trước khủng hoảng. Người mua nhà thấy tình trạng bất trắc đã chấp nhận tuyên bố mất khả năng thanh toán với các ngân hàng, chấm dứt nghĩa vụ tài chính cá nhân. Làn sóng phát mại tài sản điển hình lên tới
250.000 vụ mỗi năm trong giai đoạn 1931 - 1935. Vào lúc xấu nhất, 10% số bất động sản bị siết nợ.
- Tới năm 1980 thì chứng khoán hóa đã trở thành nguồn tài chính chủ yếu tài trợ cho hoạt động vay bất động sản nhà ở. Sự liên thông này khá toàn diện. Điều này làm thay đổi cơ cấu tiêu dùng của người dân Mỹ rất rõ rệt:
Bảng 1.1: Động thái về tiền vay khếước bất động sản Mỹ
Năm 1949 1979 2001
Nợ mua BĐS/Tổng thu nhập hộ gia đình 20% 46% 73% Nợ mua BĐS/Tổng tài sản hộ gia đình 15% 28% 41%
Nguồn: Green & Watcher (2005)
Và nó giúp đẩy toàn bộ thị trường bất động sản Mỹ lên mức giá trị 8.370 tỷ USD năm 2003. Giá nhà tăng đỉnh điểm vào năm 2005, sau đó, giảm nhanh trong năm 2006. Tỷ lệ nhà bị tịch thu do không trả được nợ vay tăng nhanh trong năm 2006 – 2007, dẫn đến cuộc khủng hoảng vào tháng 8/2007 cho các thị trường cho vay, thị trường tín dụng bất động sản tại Mỹ lâm vào một cuộc khủng hoảng mới với quy mô rất lớn là nguồn gốc trực tiếp dẫn đến cuộc khủng hoảng toàn cầu năm 2008.
- Tháng 8 năm 2007, một số tổ chức tín dụng của Mỹ như New Century Financial Corporation phải làm thủ tục xin phá sản. Một số khác thì rơi vào tình trạng cổ phiếu của mình mất giá mạnh như Countrywide Financial Corporation. Nhiều người gửi tiền ở các tổ chức tín dụng này đã lo sợ và đến rút tiền, gây ra hiện tượng đột biến rút tiền gửi khiến cho các tổ chức đó càng thêm khó khăn. Nguy cơ khan hiếm tín dụng hình thành. Cuộc khủng hoảng tài chính thực thụ chính thức nổ ra.
Hình 1.2: Tình trạng phá sản từ năm 2007 – 2008 tại Mỹ
Nguồn: Ngân Hàng Thế Giới (World Bank)
Từ Mỹ, rối loạn này lan sang các nước khác. Ở Anh quốc, ngân hàng Northern Rock bị chao đảo vì người gửi tiền xếp hàng đòi rút tiền gửi của mình ra.
- Trước tình hình đó, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ đã tiến hành các biện pháp nhằm tăng mức độ thanh khoản của thị trường tín dụng chẳng hạn như thực hiện nghiệp vụ thị trường mở mua vào các loại công trái Mỹ, trái phiếu cơ quan chính phủ Mỹ và trái phiếu cơ quan chính phủ Mỹđảm bảo theo tín dụng nhà ở. Tháng 09/2007, Cục Dự trữ Liên bang còn tiến hành giảm lãi suất cho vay qua đêm liên ngân hàng (Fed fund rates) từ 5,25% xuống 4,75%. Trong khi đó, Ngân hàng Trung ương Châu Âu đã bơm 205 tỷ USD Mỹ vào thị trường tín dụng để nâng cao mức thanh khoản.
- Tháng 12 năm 2007, cuộc khủng hoảng tiến sang nấc thang trầm trọng hơn khi những báo cáo kinh tế cuối năm cho thấy sựđiều chỉnh của thị trường bất động sản diễn ra lâu hơn dự tính và quy mô của khủng hoảng cũng rộng hơn dự tính. Tình trạng đói tín dụng trở nên rõ ràng. Hệ thống dự trữ liên bang cố gắng giảm mạnh lãi suất liên ngân hàng vào tháng 12/2007 và tháng 2 năm 2008 nhưng không có hiệu quả như mong đợi.
- Tháng 3 năm 2008, Ngân hàng dự trữ liên bang New York cố cứu Bear Sterns, nhưng không nổi. Công ty này chấp nhận để JP Morgan Chase mua lại với giá
10 dollar một cổ phiếu, nghĩa là thấp hơn rất nhiều với giá 130,2 USD một cổ phiếu lúc đắt giá nhất trước khi khủng hoảng nổ ra. Việc Ngân hàng dự trữ liên bang New York cứu không nổi Bear Sterns và buộc lòng để công ty này bị bán đi với giá quá rẻ đã khiến cho sự lo ngại về năng lực can thiệp của chính phủ cứu viện các tổ chức tài chính gặp khó khăn. Sự sụp đổ của Bear Stern đã đẩy cuộc khủng hoảng lên nấc thang trầm trọng hơn.
- Tháng 8 năm 2008, đến lượt Lehman Brothers, một tổ chức tài chính vào loại lớn nhất và lâu đời nhất của Mỹ, bị phá sản. Tiếp sau Lehman là một số công ty khác. Tháng 9 năm 2008, Thượng viện Hoa Kỳ thông qua Đạo luật Ổn định Kinh tế Khẩn cấp 2008 cho phép bộ trưởng Tài chính Hoa Kỳ chi tới 700 tỷ USD cứu nền tài chính của nước này bằng cách mua lại các khoản nợ xấu của ngân hàng, đặc biệt là các chứng khoán đảm bảo bằng bất động sản.
- Sang năm 2009, các ngân hàng bị đóng cửa tiếp tục kéo dài trong danh sách, chỉ trong 4 tháng đầu năm đã có 29 ngân hàng Mỹđổ vỡ, tăng 4 ngân hàng so với con số 25 ngân hàng đổ vỡ trong năm ngoái. Cuộc khủng hoảng kinh tế và thị trường địa ốc vẫn chưa tìm thấy đáy vẫn đang tiếp tục, tỷ lệ nợ quá hạn và vỡ nợ leo thang, khiến số lượng ngân hàng Mỹ bị đóng cửa tăng nhanh. Từ đầu năm tới nay, đã có tới 29 ngân hàng ở Mỹ bị đóng cửa, so với con số 25 ngân hàng bị giải tán ở nước này trong năm