CHƯƠNG 1 : MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
2.3. Những thuận lợi và khó khăn khi áp dụng các biện pháp thực hiện giao dịch
dịch bảo đảm
2.3.1. Những thuận lợi khi áp dụng khi áp dụng các biện pháp thực hiện giao dịch bảo đảm dịch bảo đảm
Trong thực tiễn các giao dịch dân sự bị Tịa tun bố vơ hiệu do chưa đăng ký giao dịch bảo đảm là khá phổ biến.
Điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực
Chủ thể có năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập, chủ thể tham gia giao dịch dân sự hồn tồn tự nguyện, mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định (Điều 117 BLDS năm 2015).
Giao dịch dân sự vơ hiệu do khơng tn thủ quy định về hình thức:
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vơ hiệu, trừ trường hợp giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định cơng nhận hiệu lực của giao dịch đó
Hoặc giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tịa án ra quyết định cơng nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên khơng phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Giao dịch dân sự vô hiệu từng phần (Điều 130 BLDS)
Giao dịch dân sự vô hiệu từng phần khi một phần nội dung của giao dịch dân sự vô hiệu nhưng không ảnh hưởng đến hiệu lực của phần còn lại của giao dịch.
Hiệu lực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm được đăng ký vào sổ địa chính.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai : “Việc chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Việc đăng ký vào sổ địa chính phải thực hiện các bước sau:
Trên cơ sở hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của người khác, bên thế chấp công chứng, chứng thực hợp đồng hoặc xác nhân theo quy định pháp luật, sau đó nộp kèm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trường hợp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được ký kết trước hoặc cùng thời điểm ký kết hợp đồng tín dụng thì nộp hồ sơ đăng ký thế chấp trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng
Sau khi tiếp nhận yêu cầu, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đăng ký thế chấp vào hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp trong ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ, thì hồn thành việc đăng ký ngay trong ngày làm việc tiếp theo; trong trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì cũng khơng q 03 ngày làm việc.
Giao dịch bảo đảm
Đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan đăng ký nhập vào cơ sở dữ liệu tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo yêu cầu của các bên. Các giao dịch bảo đảm bắt buộc phải đăng ký gồm: Thế chấp quyền sử dụng đất; thế chấp rừng sản xuất là rừng trồng; thế chấp, cầm cố tàu bay; thế chấp, cầm cố tàu biển; các trường hợp khác nếu pháp luật có quy định.
Theo quy định tại Nghị định hợp nhất số 8019/VBHN-BTP ngày 10/12/2013 của Bộ tư pháp, hợp nhất các quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm tại Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm; Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 của Chính phủ và Nghị định số11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 năm 2012 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm như sau:
Bên bảo đảm là bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình, dùng quyền sử dụng đất của mình, dùng uy tín hoặc cam kết thực hiện cơng việc đối với bên nhận bảo đảm để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của chính mình hoặc của người khác, bao gồm bên cầm cố, bên thế chấp, bên đặt cọc, bên ký cược, bên ký quỹ, bên bảo lãnh và tổ chức chính trị – xã hội tại cơ sở trong trường hợp tín chấp.
Theo quy định tại Điều 297 BLDS 2015 về hiệu lực đối kháng với người thứ ba: Biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba từ khi đăng
ký biện pháp bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm nắm giữ hoặc chiếm giữ tài sản bảo đảm. Khi biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì bên nhận bảo đảm được quyền truy đòi tài sản bảo đảm và được quyền thanh toán theo quy định tại Điều 308 của Bộ luật này và luật khác có liên quan.
Điều 298. Đăng ký biện pháp bảo đảm
Biện pháp bảo đảm được đăng ký theo thoả thuận hoặc theo quy định của luật.
Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp luật có quy định.
Trường hợp được đăng ký thì biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.
Việc đăng ký biện pháp bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm
Do đó, hợp đồng thế chấp sau khi công chứng phải đăng ký giao dịch bảo đảm.
Giao dịch bảo đảm vô hiệu khi vi phạm các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Điều 117 BLDS năm 2015. Khi giao dịch bảo đảm vơ hiệu các bên có quyền tự quyết định, định đoạt yêu cầu hoặc không yêu cầu giao dịch bảo đảm vô hiệu. Thẩm quyền tuyên bố giao dịch bảo đảm vơ hiệu thuộc về tồ án, thời hiệu yêu cầu toà án tuyên bố giao dịch bảo đảm vô hiệu theo Điều 125, 126, 127, 128, 129 BLDS năm 2015 là 02 năm kể từ ngày hợp đồng được xác lập. Đối với các hợp đồng được quy định tại Điều 123, 124 BLDS năm 2015 thì thời hiệu u cầu Tồ án tuyên bố giao dịch bảo đảm vô hiệu không bị hạn chế.
Giao dịch bảo đảm vô hiệu sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm xác lập hợp đồng. Các bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, hịan trả cho nhau những gì đã nhận, khơng hịan trả được bằng hiện vật thì phải hịan trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
2.3.2. Một số khó khăn khi áp dụng các biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự dân sự
Vướng mắc pháp lý trong quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015
Về tên gọi các biện pháp bảo đảm
Bộ luật Dân sự năm 2015 chỉ quy định 3 biện pháp bảo đảm có kèm theo từ “tài sản”, đó là cầm cố tài sản, thế chấp tài sản và cầm giữ tài sản. Đây là cách sử dụng thuật ngữ thiếu chính xác của Bộ luật. Vì, chỉ có tín chấp mới khơng phải là biện pháp bảo đảm bằng tài sản (và cũng khơng chịu trách nhiệm về tài sản), cịn 4 biện pháp đặt cọc, ký cược, ký quỹ và bảo lưu quyền sở hữu thì đều ln phải kèm theo tài sản. Riêng biện pháp bảo lãnh thì có 3 giai đoạn khác nhau: Chỉ là “bảo lãnh tài sản” theo quy định tại Pháp lệnh Hợp đồng kinh tế năm 1989, chỉ là biện pháp không kèm theo tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 và có thể có hoặc không kèm theo tài sản theo Bộ luật Dân sự năm 2015 (nhưng vẫn luôn phải chịu trách nhiệm về tài sản).
Điều này cũng là sai sót kéo dài chung của cả 3 Bộ luật Dân sự, cũng giống như sai sót của Pháp lệnh Hợp đồng kinh tế năm 1989 trước đây quy định “thế chấp tài sản”, nhưng lại không quy định là “cầm cố tài sản”, mà chỉ là “cầm cố” (không
kèm theo từ “tài sản”)4