2.2. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
2.2.2. Hình thức hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Như phân tích trong chương 1 thì thế chấp quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự, được giao kết trên cơ sở thoả thuận của các bên bằng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được lập thành văn bản [6].
- Theo quy định tại Thông tư 07/ 2003/TT-NHNN ngày 19/05/2003 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn thực hiện một số quy định về bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có thể lập thành văn bản riêng hoặc được ghi trong hợp đồng tín dụng bằng một điều khoản riêng. Nếu hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất được lập thành một văn bản riêng thì nội dung chủ yếu của hợp đồng bao gồm: Tên và địa chỉ các bên; ngày, tháng, năm; mục đích của hợp đồng thế chấp; mô tả tài sản thế chấp, thời hạn của hợp đồng thế chấp, bên giữ giấy tờ thế chấp; quyền và nghĩa vụ của các bên; Thoả thuận về trường hợp xử lý và phương thức xử lý quyền sử dụng đất và các thoả thuận khác [26].
Về việc đưa những thoả thuận về thế chấp quyền sử dụng đất thành một điều khoản trong hợp đồng tín dụng hay lập thành một hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tách rời cịn có nhiều quan điểm, cụ thể:
(*) Quan điểm thứ nhất cho rằng nên đưa thế chấp quyền sử dụng đất thành một điều khoản trong hợp đồng tín dụng vì cho rằng đây chỉ là một điều khoản bảo đảm trong các hợp đồng tín dụng thơng thường, khơng nhất thiết phải tách rời hợp đồng tín dụng. Quan điểm này có ưu điểm, là khi xem xét hợp đồng tín dụng có thể thấy ngay được khoản vay này được bảo đảm bằng tài sản là quyền sử dụng đất nào. Các bên tham gia ký hợp đồng không cần thiết phải chứng minh mối quan hệ của thế chấp quyền sử dụng đất với khoản vay. Trong thực tế, nhiều tổ chức tín dụng khi lập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tách rời hợp đồng tín dụng khơng để ý đến mối quan hệ của hai hợp đồng, nên khi xảy ra tranh chấp bên vay có cơ sở để viện dẫn hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất này để bảo đảm cho khoản vay khác đang hoặc chưa hình thành, chứ khơng phải bảo đảm cho hợp đồng tín dụng mà thực chất tài sản thế chấp đó đang bảo đảm. Có thể nêu một ví dụ để minh chứng cho trường hợp trên như sau:
Ngày 25/09/1996 Công ty TNHH sản xuất và chế biến tinh dầu có ký hợp đồng tín dụng với Ngân hàng nơng nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam Chi nhánh Hà nội vay số tiền là: 383,350USD. Để bảo đảm cho khoản vay này, Công ty TNHH sản xuất và chế biến tinh dầu đã thế chấp quyền sử dụng đất của Công ty
tại Tân mai, Hai bà Trưng, Hà nội. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ký ngày 27/05/1996 được Công chứng nhà nước chứng nhận. Tại khoản 3 điều 2 của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất này có ghi “Bên cho vay chấp nhận tài sản nói trên của bên vay và đồng ý cho bên vay được vay số tiền là 4.200.000.000 đồng”. Trong q trình thực hiện hợp đồng tín dụng Cơng ty TNHH sản xuất và chế biến tinh dầu đã khơng thanh tốn cho Ngân hàng nơng nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam Chi nhánh Hà Nội theo đúng cam kết. Căn cứ vào khoản 1 điều 3 của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có ghi “ Bên vay đồng ý nếu đến hạn trả nợ mà bên vay không trả đủ (cả gốc và lãi) số tiền vay trên thì Ngân hàng có quyền phát mại tồn bộ tài sản thế chấp nói trên để thu hồi nợ“. Căn cứ vào Thông tư liên tịch số 03/2001/TTLT-NHNN-BTP- BCA-BTC-TCĐC hướng dẫn xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ cho các tổ chức tín dụng, Ngân hàng nơng nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam Chi nhánh Hà nội đã ra thông báo xử lý tài sản thế chấp trên để thu hồi nợ. Tuy nhiên, Công ty TNHH sản xuất và chế biến tinh dầu đã khơng chấp nhận. Phía Ngân hàng sau khi khơng thể chủ động phát mại tài sản là quyền sử dụng đất của Công ty TNHH sản xuất và chế biến tinh dầu đang thế chấp, Ngân hàng buộc phải khởi kiện Cơng ty ra Tịa kinh tế để giải quyết. Sau q trình hịa giải khơng thành, tại phiên tịa sơ thẩm 25/08/2004 Tòa kinh tế Tòa án nhân dân thành phố Hà nội đã xác định quyền sử dụng đất của Công ty TNHH sản xuất và chế biến tinh dầu không bảo đảm cho hợp đồng tín dụng vay 383,350USD theo hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà hai bên đã ký. Hệ quả pháp lý là khoản vay 383,350USD từ khoản vay có tài sản bảo đảm sang khoản vay khơng có tài sản bảo đảm, khả năng thu hồi hết nợ khoản vay này là rất khó (vì Cơng ty TNHH sản xuất và chế biến tinh dầu cịn nợ các tổ chức tín dụng khác và các cá nhân rất nhiều). Tòa kinh tế xác định như trên vì xét thấy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và hợp đồng tín dụng khơng có mối quan hệ với nhau như:
- Hợp đồng tín dụng ký ngày 25/09/1996 vay 383,350USD không ghi được bảo đảm bằng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ngày 27/05/1996.
- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ngày 27/05/1996 cũng không ghi là để bảo đảm cho hợp đồng tín dụng vay 383,350USD ngày 25/09/1996.
- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ghi bảo đảm cho khoản vay 4.200.000.000 đồng trong khi đó hợp đồng tín dụng ngày 27/09/1996 cho vay 383,350 USD, ở đây có sự mâu thuẫn về loại tiền.
Trong trường hợp này có thể suy đoán hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ngày 27/05/1996 ký để bảo đảm cho một khoản vay bằng tiền đồng Việt Nam, nhưng vì lý do nào đó hai bên khơng thực hiện tiếp việc ký hợp đồng tín dụng vay tiền đồng, như vậy hợp đồng thế chấp khơng có hiệu lực (hợp đồng này khơng thể đứng độc lập vì nó xây dựng lên để đảm bảo cho một quan hệ tín dụng, nhưng quan hệ tín dụng đó khơng xảy ra cho nên hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất này khơng cịn đối tượng để bảo đảm).
Trên đây có thể thấy đó là thực trạng trước đây các tổ chức tín dụng hay gặp, một phần do các cán bộ tín dụng gần như chỉ chú trọng cho vay mà không nghĩ đến khả năng rủi ro, tranh chấp từ hình thức, sự liên kết, các mối quan hệ giữa các hợp đồng bảo đảm (bao gồm cả hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất) và hợp đồng tín dụng, trong khi đó hệ thơng pháp luật vừa thiếu, khơng hồn chỉnh, đồng bộ cũng là điều khó cho các tổ chức tín dụng.
(*) Quan điểm thứ hai là lập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tách rời hợp đồng tín dụng. Việc lập như vậy chủ yếu xuất phát từ thực tiễn áp dụng, vì các lý do sau:
Thứ nhất, việc xây dựng một hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ghi vào
Có nhiều điều khoản bắt buộc phải ghi trong cùng một hợp đồng dẫn đến sự hiểu lầm. Ví dụ về thời hạn cho vay và thời hạn thế chấp, hai thỏa thuận này thường khơng trùng với nhau vì thời hạn cho vay theo quy định ngắn hạn là không quá 12 tháng, nếu có gia hạn khơng q 12 tháng, trong khi đó thời hạn thế chấp khơng xác định cụ thể mà thường xác định kể từ khi bên vay nhận tiền vay đến khi bên vay trả hết nợ gốc và lãi. Hoặc các trường hợp tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất mang tên nhiều người, nhưng khi vay trên hợp đồng tín dụng chỉ có tên một người mà yêu cầu tất cả ký vào hợp đồng tín dụng.
Thứ hai, về ngun tắc thì hợp đồng tín dụng khơng bắt buộc phải có chứng
nhận của cơng chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền. Có thể nhận thấy rằng, một đặc thù trong hợp đồng tín dụng là hợp đồng có những điều khoản sẽ được thay đổi phù hợp với hoạt động kinh doanh của tổ chức tín dụng, của bên vay vốn theo đúng quy định của pháp luật. Ví dụ: điều khoản về thời hạn cho vay trong hợp đồng tín dụng (trường hợp gia hạn hợp đồng), điều khoản về lãi suất (đặc biệt trong các hợp đồng vay trung hạn, dài hạn thì việc giải ngân làm nhiều lần tương ứng với lãi suất khác nhau tại thời điểm giải ngân). Như vậy, nếu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được xây dựng là một điều khoản cùng với hợp đồng tín dụng, thì mỗi lần điều chỉnh nội dung của các điều khoản trong hợp đồng tín dụng như vậy, các bên phải cơng chứng, chứng thực lại hợp đồng. Việc công chứng (hoặc chứng thực) lại như vậy thật sự là mất thời gian, chi phí cho các bên trong hợp đồng, làm chậm tiến độ và cơ hội kinh doanh của các bên, nếu các bên khơng cơng chứng, chứng thực lại thì hợp đồng tín dụng này có thể bị vơ hiệu theo quy định của pháp luật (Điều 417 – Bộ luật dân sự).
Từ những khó khăn trên, mà thực tế các tổ chức tín dụng thường lựa chọn lập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tách rời (một phụ lục chi tiết hóa điều khoản bảo đảm cho hợp đồng tín dụng) với hợp đồng tín dụng để khi cần thiết xử
lý các vấn đề liên quan đến nghiệp vụ tín dụng dễ dàng, thuận tiện hơn cho cả tổ chức tín dụng và khách hàng vay.