Đất đai là một yếu tố sản xuất không thể thiếu của mỗi doanh nghiệp. Để đầu t sản xuất trớc hết các doanh nghiệp phải có một quỹ đất nhất định. Nói chung quỹ đất dùng cho SX-KD là không nhỏ. Trên mảnh đất của mình các doanh nghiệp sẽ tiến hành xây dựng nhà xởng, đầu t máy móc trang thiết bị và đi vào hoạt động SX-KD. Do đó, nếu quỹ đất của mỗi doanh nghiệp là ổn định thì quá trình SX-KD sẽ nhanh chóng đợc tiến hành và phát huy hiệu quả.Trên thực tế, không phải doanh nghiệp nào cũng may mắn có đợc quỹ đất đáp ứng đợc nhu cầu và ổn định trong quá trình hoạt động, đặc biệt là các DNNQD.
a. Về thủ tục xin giao đất hoặc cho thuê đất đối với DNNQD.
Theo điều 13 của nghị định 12/2000/NĐ-CP ngày 5-5-2000 của CP về việc sửa đổi, bổ xung một số điều về qui chế quản lý đầu t và xây dựng ban kèm theo nghị định số 52/1999/NĐ-CP ngày 8-7-1999 của CP đối với các dự án SX-KD của t nhân, tổ chức kinh tế không phải là DNNN có yêu cầu giao đất hoặc thuê đất thì
chủ đầu t phải có đơn đề nghị kèm theo dự án SX-KD đã đợc chấp thuận về địa điểm, diện tích đất cần có của dự án và làm thủ tục giao đất hoặc thuê đất theo qui định của pháp luật về đất đai hiện hành.
Trên thực tế, việc thuê đất lại là một quá trình hết sức phức tạp, đặc biệt là ở các thành phố lớn nh Hà Nội, Tp Hồ Chí Minh...
Khó khăn đầu tiên khi các DNNQD đi thuê đất là các thủ tục quá phiền hà và rắc rối. Hiện không có một cơ quan chuyên trách nào quản lý các vấn đề liên quan đến đất đai. Do vậy, doanh nghiệp phải chờ phê duyệt của rất nhiều cơ quan quản lý địa phơng.
Theo số liệu từ một chuyên đề nghiên cứu t nhân, để thuê đợc đất, doanh nghiệp phải chờ từ 3 đến 8 tháng. Một số doanh nghiệp nói rằng họ phải chờ lấy “dấu đỏ” của hơn 20 bộ phận khác nhau. Tất nhiên đi kèm với nó sẽ có nhiều khoản chi phí không chính thức tơng ứng với mỗi con dấu.
Một minh chứng cho việc rờm rà, phức tạp của các thủ tục liên quan đến đất đai là: Luật đất đai qui định điều kiện để đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất là dự án đã đợc cấp có thẩm quyền “phê duyệt”. Trong khi Qui chế quản lý đầu t và xây dựng ban hành kèm theo nghị định 52/1999/NĐ-CP ngày 08-7-1999 của chính phủ qui định dự án của các thành phần kinh tế ngoài quốc doanh do chủ đầu t tự quyết định.
Ngay cả nghị định 12/2000/NĐ-CP của CP về việc sửa đổi bổ xung một số điều của qui chế quản lý đầu t và xây dựng ban hành kèm theo nghị định 52 đã nêu trên mới qui định rõ về việc UBND cấp có thẩm quyền của địa phơng “chấp thuận” về địa điểm đất của dự án để làm thủ tục thì mới có cơ sở pháp lý để giải quyết vấn đề này. Tuy nhiên, nghị định này lại qui định thêm một điều kiện phi thực tế là dự án đầu t SX-KD đã đợc chấp nhận trong giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh trong khi từ tháng 1/2000 luật doanh nghiệp có hiệu lực thi hành đã bãi bỏ thủ tục nộp dự án, phơng án đầu t ban đầu trong hồ sơ đăng ký kinh doanh.
Tất cả những sự chồng chéo không hợp lý này đã cản trở sự năng động của các DNNQD. Không thuê đợc đất, không quỹ đất, không có đất các doanh nghiệp phải chờ đợi quá lâu để có thể tiến hành hoạt động SX-KD của mình. Điều này đã làm giảm khả năng cạnh tranh của các DNNQD.
b. Về công tác quản lý đất đai của các cấp chính quyền:
Về qui hoạch sử dụng đất, điều 6 nghị định 51 có qui định “UBND tỉnh, TP trực thuộc trung ơng định kỳ hàng năm công bố qui hoạch sử dụng đất đã đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền xét duyệt, công bố quĩ đất cha sủ dụng , quĩ đất đang có nhu cầu cho thuê để các nhà đầu t, các doanh nghiệp có nhu cầu đăng ký nhận thuê”. Song cho đến nay, nhiều địa phơng vẫn cha làm đợc việc này, điều đó
dẫn đến tình trạng quĩ đất có nhng các doanh nghiệp thì vẫn không thể thuê đợc đất để hoạt động.
Xin tiếp tục đa ra đây một số thực trạng về hầu hết các chính quyền cơ sở buông lơi trách nhiệm trong công tác quản lý đất đai :
Việc giao đất, cho thuê đất từ năm 1993 đến năm 2001, chỉ tính có 8 tỉnh trọng điểm đã có trên 1 vạn tổ chức, ban Quản Lý dự án, doanh nghiệp đợc Nhà n- ớc giao đất, cho thuê đất. Tp Hồ Chí Minh có trên 3000 dự án, Bình Dơng có 1856 dự án, Đồng Nai có 1600 dự án, Bà Rịa-Vũng Tàu 1400 dự án, Hà Nội có trên 1000 dự án, Hà Tây và Quảng Ninh mỗi tỉnh có trên 100 dự án. Tình trạng chung là các chính quyền chỉ thực hiện giao đất, cho thuê đất còn không kiểm tra thực trạng sử dụng đất của các tổ chức, ban Quản Lý dự án và các doanh nghiệp. Vì vậy, nhiều dự án đợc giao đất, cho thuê đất nhng không sử dụng hoặc sử dụng sai mục đích. Qua sơ bộ kiểm tra đã có 55 doanh nghiệp ở Tp Hồ Chí Minh “om” 62 ha, 11 doanh nghiệp ở Đồng Nai “om” 45 ha, 1 công ty ở Bình Dơng “om” 2,04 ha.
Nhiều tổ chức sử dụng không đúng mục đích đất đợc giao. Sơ bộ có 79 tổ chức ở Tp Hồ Chí Minh sử dụng sai 34,7 ha, 7 tổ chức ở Lạng Sơn sử dụng sai 1,25 ha. Qua kiểm tra việc sử dụng đất còn phát hiện ra nhiều doanh nghiệp “ma” nh ở Bình Dơng có 180 doanh nghiệp “ma” và Đồng Nai là 43...
Tình trạng chính quyền tỉnh, thành phố cho phép các doanh nghiệp nhận tr- ớc quyền sử dụng đất của dân kể cả đất nông nghiệp để xây dựng công trình rồi mới làm thủ tục giao đất cho thuê đất sau cũng sảy ra ở nhiều nơi. Điều này khiến cho chính quyền địa phơng không kiểm soát đợc đất đai, không hiếm trờng hợp chuyển nhợng đất đã lâu nhng vẫn không làm thủ tục giao đất, cho thuê đất.
Việc thu hồi đất bỏ hoang, đất của các DNNN không sử dụng để chuyển quyền sử dụng cho các DNNQD cũng đang gặp nhiều khó khăn. Nh ở Hà Nội, trong năm 2002, thành phố Hà Nội đề ra chỉ tiêu thu hồi đất bỏ hoang, không sử dụng của 45 trờng hợp. Nhng trong quá trình tiến hành thu hồi đất đã gặp rất nhiều sự chống đối. Đặc biệt một số công ty để tránh bị thu hồi đất đã tìm cách “lách luật”- hợp thức hoá các vi phạm của mình. Công ty khi nghe tin bị thu hồi đã nhanh cháng lập 1 dự án SX-KD trình lên cơ quan chủ quản phê duyệt và chính cơ quan chủ quản đã đề nghị hoãn quyết định thu hồi đất. Điều đáng lu ý ở đây là một khi vài doanh nghiệp đã lách luật thành công thì nó sẽ trở thành 1 tiền lệ xấu gây cản trở cho việc xử lý các trờng hợp vi phạm đất đai khác. Và cuối cùng vẫn có doanh nghiệp giữ đất mà không làm gì cả còn các doanh nghiệp khác không tìm đâu ra đất để sử dụng, tình trạng “kẻ ăn không hết, ngời lần chẳng ra” sẽ vẫn còn tồn tại nếu ta không có biện pháp hữu hiệu nào để quản lý chặt chẽ hơn việc sử dụng đất đai.
c. Sự bất bình đẳng trong sử dụng đất.
Trong lúc các DNNQD phải chờ đợi hoặc không thể thuê đợc đất thì nhiều DNNN hiện nay đang đợc hởng những lợi thế không công bằng về đất đai. Nhiều DNNN hiện đang nắm giữ những diện tích đất lớn bỏ không hoặc sử dụng sai mục đích ở những vị trí trung tâm thuận tiện tại các thành phố lớn nh Hà Nội, Tp Hồ Chí Minh...trong khi hầu hết những doanh nghiệp vừa và nhỏ mới đăng ký không thể kiếm đợc một mảnh đất trống phù hợp để thuê hoặc mua lại. Chính tình hình này đã làm nảy sinh quan hệ cung cầu về đất đai, những giao dịch ngầm trái với chủ trơng chính sách của Nhà nớc và có khi là trái pháp luật.
Giải pháp mà hiện nay một số DNNQD lựa chọn là thuê lại đất từ các DNNN - những DNNN làm ăn bi bét nhng lại nắm giữ những miếng đất thuận lợi. Khảo sát thực tế ở một số tỉnh thành về tình trạng thuê lại đất cho thấy nhiều DNNQD phải thuê lại đất của các DNNN để sản xuất, nh tại Hà Nội và Tp Hồ Chí Minh chỉ có 51% doanh nghiệp sử dụng đất tự có để SX-KD, số còn lại đi thuê của t nhân hoặc thuê lại của các DNNN hoặc của các tổ chức khác.
Ngoài thiệt thòi phải trả chi phí cao (tiền thuê đất, tiền đền bù...), các trờng hợp thuê lại không đợc áp dụng bất kỳ biện pháp u đãi nào về miễn giảm tiền thuê đất (vì luật KKĐTTN không có qui định nào về trờng hợp thuê lại đất). Một bất bình đẳng nữa là trong quĩ đất dành cho các doanh nghiệp thuê thì DNNN đợc thuê tới 86% diện tích đất, còn lại 14% là dành cho các DNNQD.
Sau khi đi thuê đất, việc chuyển mục đích sử dụng đất là một trong những khâu khó khăn nhất. Nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn, thiệt thòi trong trong việc chuyển mục đích sử dụng đất. Chẳng hạn, doanh nghiệp phải nộp thuế chuyển mục đích sử dụng đất và tiền thuê đất cho chính mảnh đất mà mình đã sử dụng tr- ớc đó. Đây là những khoản tiền không nhỏ đối với họ. Hoặc nhiều doanh nghiệp t nhân đã bỏ vốn ra mua đất của dân rồi nhng do chính sách quản lý đất đai thay đổi lại phải làm thủ tục thuê đất của Nhà nớc.
Nhng giải pháp thuê lại đất của DNNN cũng chỉ tạm thời và không đợc bảo đảm, thời hạn thuê thờng rất bấp bênh. Phần lớn các trờng hợp là thuê không có hợp đồng, thờng chỉ có những thoả thuận miệng, có thể gia hạn theo từng năm và có thể bị huỷ bỏ bất kỳ lúc nào. Điều này làm cho các doanh nghiệp không yên tâm đầu t nâng cấp nhà xởng, cơ sở hạ tầng. Do đó đã kìm hãm sự phát triển của công ty, làm giảm khả năng cạnh tranh của các DNNQD.
d. Thực trạng thuê đất trong các khu công nghiệp.
Chính phủ và các địa phơng luôn luôn khuyến khích và tạo điều kiện u đãi cho các doanh nghiệp đầu t vào khu công nghiệp (KCN). Trong những năm gần đây, hàng loạt KCN mọc lên ở cả 3 miền Bắc Trung Nam với cơ sở hạ tầng tốt và điều kiện u đãi nhằm thu hút sự đầu t của các doanh nghiệp.
Theo nghị định số 192/CP ngày 25-12-1994 của chính phủ ban hành về qui chế KCN ở Việt Nam, nghị định số 36/CP ngày 24-4-1997 của CP về qui chế KCN, khu chế xuất (KCX), khu công nghệ cao, các khu chế xuất Tân Thuận, Đà Nẵng, Hải Phòng, Cần Thơ, Linh Trung...lần lợt đợc thành lập. Tính đến cuối năm 2001 đã có 69 khu công nghiệp đợc quyết định thành lập. Điều này tạo điều kiện cho các DNNQD có thể tham gia vào KCN (thuê đất) và tiến hành hoạt động một cách nhanh chóng mà không phải chờ đợi quá lâu để thuê đất sử dụng nữa. Nhng trên thực tế, giá thuê đất trong các KCN còn quá cao đối với phần nhiều các DNNQD nhỏ mới đăng ký.
Theo khảo sát mới đây của Ban quản lý các KCN, KCX Hà Nội có tới 68,7% doanh nghiệp đợc hỏi đều trả lời là đang gặp nhiều khó khăn về mặt bằng SX-KD. Tuy nhiên khi đợc hỏi lý do tại sao cha tìm đến KCN để thuê đất thì hầu hết các DNNQD đều cho rằng việc thuê lại đất trong các KCN là điều xa xỉ đối với họ. Cũng có các chính sách giao đất tại các KCN cho các doanh nghiệp trong nớc để thuê đất thế nhng thời hạn trả tiền thuê đất, giá thuê của các KCN này cha phù hợp với phần đông doanh nghiệp trong nớc.
Xin đa ra đây một số ví dụ:
- Theo báo cáo đến cuối tháng 3/2001, tại KCN Đông Xuyên mới có 7 dự án thuê 5,4 ha đất (tỷ lệ lấp đầy 5%). Với giá thuê đất là 1,5$/m2/năm, tính ra doanh thu đợc khoảng 848 triệu đồng/ năm, trong khi tổng số lãi phải trả là 16,142 tỷ đồng đến 18,625 tỷ đồng/ năm tơng đơng với lãi suất u đãi là 7,8% hay lãi suất cơ bản là 9%/ năm nhân với số vốn đã thực hiện là 207 tỷ đồng.
- KCN Phú Mỹ có 14 dự án chiếm 221,56 ha (tỷ lệ lấp đầy bằng 33,4%). Thực tế chỉ có 10 doanh nghiệp hiện phải trả tiền thuê đất với nhiều mức giá từ 0,18; 0,54; 0,6 đến 1,4 $/m2/năm. Tính chung doanh thu đợc khoảng 4,428 tỷ đồng/ năm, trong khi vốn đầu t hạ tầng đã thực hiện trên 62 tỷ đồng, lãi suất phải trả mỗi năm cũng từ 4,838 tỷ đến 5,583 tỷ đồng/ năm. - Tại KCN Mỹ Xuân A, có 5 dự án thuê 42,4 ha (lấp đầy đợc 56,53%)
nhng trừ dự án nhà máy kính (30 ha) đang xin hoãn còn lại thì thu đợc khoảng 989 triệu đồng/ năm. Trong khi đó phải trả lãi vay 4,108 ữ 4,470 tỷ đồng do vốn đầu t hạ tầng đã thực hiện là 52,676 tỷ đồng.
Tóm lại là không có một KCN nào có doanh thu đủ để trang trải lãi vay. Gần đây, vụ việc xảy ra tại khu công nghiệp An Khánh (Hà Tây) càng làm cho các doanh nghiệp “chùn chân” khi đầu t vào các khu công nghiệp. Hiện có gần 23 doanh nghiệp vẫn trong tình trạng “nằm chờ” vì những vấn đề cơ sở hạ tầng, đất đai cha đợc giải quyết. Tất cả các hạng mục hạ tầng cụm công nghiệp
vẫn cha biết bao giờ và do đơn vị nào thực hiện. Nhiều diện tích trong các khu công nghiệp cha đợc giải phóng mặt bằng mặc dù 23 doanh nghiệp này đã thực hiện giao nộp tiền cho các cơ quan chức năng Hà Tây theo thoả thuận để các cơ quan này tự thực hiện đền bù cho dân. Và thế là các doanh nghiệp trong khu An Khánh (Hà Tây) tiếp tục bị “bủa vây” và dồn vào chân tờng. Hàng nghìn công nhân đang phải nghỉ việc vì những rắc rối này.
Có thể nói, tất cả những vấn đề này nảy sinh là do ta cha có một chính sách cụ thể, chi tiết và thống nhất về đất đai, cha có một cơ chế tạo điều kiện thuận lợi cho DNNQD trong việc sử dụng đất.
Trong quá trình phát triển, thành phần DNNQD ngày càng tỏ rõ u thế của mình, đóng góp ngày càng lớn và giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Tuy vậy, việc tạo điều kiện thuận lợi và u đãi cho DNNQD cha nhiều, nhất là những u đãi trong sở hữu và sử dụng đất đai. Để nâng cao khả năng phát triển, cạnh tranh của DNNQD, thiết nghĩ cần có sự chuyển biến, điều chỉnh tích cực hơn nữa trong lĩnh vực quản lý đất đai. Mà vai trò chủ yếu ở đây là Nhà nớc, các chính quyền địa phơng và các cơ quan chủ quản về quản lý đất đai.