Chương 1 : TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.3. Cơ sở thực tiễn
1.3.2. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam
1.3.2.1.Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở ViệtNam
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hố đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa. Nội dung về quyền sử dụng đất của Luật Đất đai 1987 là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất. Họ khơng có quyền chuyển quyền sử dụng đất đai dưới mọi hình thức khác nhau. Điều 5 của Luật đất đai 1987 quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tơ dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà khơng sử dụng, sử dụng khơng đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nơng nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác,làm huỷ hoại đất đai”
Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới (dù quy định chế độ sở hữu đối với đất đai khác nhau) đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai trị quản lí của Nhà nước đối với đất đai. Xu thế này phù hợp với sự phát triển ngày càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu hướng tồn cầu hóahiện nay. Mụctiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lí chặt
ch , hiệu quả tài nguyên trong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh, để phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời có những quy định phù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để pháttriển hợptácđầu tư giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường, cởi mở nhưng vẫn giữ được ổn định vềan ninh kinhtếvà an ninhquốcgia.
Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự khơng có quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển quyền sử dụng đất trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đồn sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đồn sản xuất nơng nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó. Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được quyền sử dụng đất ở có ngơi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cơng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở.
Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngồi. Đặc biệt, Quốc hội thơng qua Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05- NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn” đã khẳng định cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất theo những điều kiện cụ thể do pháp luật quy định.
Luật Đất đại 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều so với Luật Đất đai 2003, trên cơ sở đánh giá tổng kết thực tiễn quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003; đồng thời đã thể chế hóa đầy đủ quan điểm, định
hướng đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai theo tinh thần Nghị quyết số 19- NQ/TW Ban chấp hành Trung ương Đảng (khóa XI); thể hiện được ý chí, nguyện vọng của đã số tầng lớp nhân dân.
Luật Đất đai 2013 đã quy định một cách cụ thể hơn quyền và trách nhiệm Nhà nước, những đảm bảo của Nhà nước đối với người sử dụng đất; các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất phù hợp với từng đối tượng, từng hình thức sử dụng đất, điều kiện để thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2013 đã kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 2003 đồng thời bổ sung quyền thế chấp, góp vốn QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không; không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDĐ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước. Cụ thể nội dung của QSDĐ như sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 167)
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất đai Việt Nam: Luật Đất đai 2013 quy định tổ chức, cá nhân nước ngồi th đất có các quyền sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, đúng quy định về độ sâu...; Thực hiện kê khai đăng ký đất đai, thực hiện các thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng , cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng QSD đất; thực hiện nghĩa vụ tài chính; thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường...; tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lịng đất.; giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất... (Điều 170 Luật Đất đai 2013).
Qua các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận
những thực tế của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu tồndân.
1.3.2.2. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam
Theo nhóm đất sử dụng,tổng diện tích tự nhiên của cả nước là 33.123.077 ha, trong đó 31.000.035 ha đất đã được sử dụng vào các mục đích nông nghiệp và phi nông nghiệp, chiếm 93,59% tổng diện tích tự nhiên; cịn 2.123.042 ha đất chưa được sử dụng vào các mục đích, chiếm 6,41% tổng diện tích tự nhiên. Trong đó, nhóm đất nơng nghiệp có diện tích là 27.302.206 ha, chiếm 82,43% tổng diện tích tự nhiên và chiếm 87,07% tổng diện tích đất đã sử dụng; nhóm đất phi nơng nghiệp có diện tích là 3.697.829 ha, chiếm 11,16% tổng diện tích tự nhiên và chiếm 11,93% tổng diện tích đất đã sử dụng; nhóm đất chưa sử dụng có diện tích là 2.123.042 ha, chiếm 6,41 % tổng diện tích tự nhiên cả nước.
Diện tích và cơ cấu sử dụng đất nơng nghiệp có sự chuyển dịch theo hướng tăng diện tích đất cây trồng có giá trị, thích ứng với biến đổi khí hậu đặc biệt là sau đợt hạn hán ở Miền Trung, Tây Nguyên và hạn hán xâm nhập mặn ở Đồng bằng sông Cửu Long.
Đối với đất phi nông nghiệp đặt biệt là đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp biến động tăng, chủ yếu do xây dựng các cơng trình cơng cộng, hình thành các cơ sở sản xuất kinh doanh, khu dân cư trong đô thị, các tuyến dân cư nông thôn do nhu cầu tăng dân số.
Đất chưa sử dụng tiếp tục được đưa vào sử dụng cho mục đích nơng nghiệp, trồng rừng, khoanh nuôi rừng với quy mô khác nhau, đất chưa sử dụng là đất bãi bồi ven biển, đã được khai thác để đưa vào sử dụng, trong những năm tới những vùng đất bãi bồi ven biển cũng phải được quy hoạch, trồng rừng lấn biển, góp phần phát triển sản xuất nông, lâm nghiệp, tạo thêm công ăn việc làm, thu nhập cho nông dân và cải thiện môi trường sinh thái ở các địa phương.
1.3.2.3. Tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của Việt Nam,
a.Tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở Việtnam
Theo các kết quả nghiên cứu khoa học, nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Trong giai đoạn từ năm 1990 đến năm 2000, Nhà nước đã trao quyền sử dụng bằng hình thức giao đất khơng thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho khoảng 12 triệu hộ gia đình, cá nhân (trong đó có 60.000 hộ làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000 hợp tác xã, 5.000 doanh nghiệp nhà nước; 70.000 công ty và doanhnghiệp tư nhân; 4.000 tổ chức, cá nhân nướcngoài.
Về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã thực sự đáp ứng được nhucầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh. Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nơng thơn, mỗi năm có khoảng 200.000 đến 300.000 hộ gia định nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con đường chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại như chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp chỉ được thực hiện có điều kiện đã khơng hỗ trợ cho q trìnhchuyển đổi cơ cấu lao động tại nơng thơn, có đến trên 30% số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng cịn q phứctạp.
Về tình hình tặng cho bằng QSDĐ : bổ sung quy định về quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân nhằm phù hợp với thực tế sử dụng đất. Hiện nay ở nước ta khi con cái trưởng thành lập gia đình, cha mẹ thường cho một phần đất để họ làm nhà ở hoặc sử dụng vào mục đích sản xuất. Đây là tình trạng sử dụng đất phổ biến cần phải được pháp luật điều chỉnh nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người được tặng cho quyền sử dụng đất.
Những tồn tại của việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam: Việc thực hiện các quyền sử dụng đất tuy đã được pháp luật quy định song những quyđịnh còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, đồng thời về giá đất tuy đã có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định giá trị đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Do những tồn tại nêu trên, các hoạt động chuyển quyền sử dụng đất phi chính quy vẫn diễn ra ở nhiều nơi tác động xấu đến thị trường bất động sản mới hoạt động, ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhândân.
b.Tình hìnhcấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tỉnhThái Nguyên
Trong những năm gần đây, thực hiện các Chỉ thị của Thủ tướng chính phủ, bộ TNMT và các bộ ngành có liên quan về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức và cá nhân, UBND tỉnh Thái Nguyên và Sở TNMT tỉnh đã triển khai nhiều biện pháp đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQSDĐ), quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có hiệu lực thi hành cơ bản đã giải quyết được các vướng mắc trước đây khi thực hiện cấp giấy CNQSDĐ. Trong những năm qua, dưới sự chỉ đạo của Tỉnh ủy, Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân và đồng thuận cao của các sở, ban ngành địa phương trong công tác giao đất, cấp giấy CNQSDĐ và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; ngày càng được quan tâm, minh bạch, giảm bớt thủ tục hành chính, thuận lợi cho nhân dân. Cơ sở vật chất đáp ứng công tác cấp giấy CNQSDĐ đã được quan tâm đầu tư, trang bị máy móc, thiết bị ngày càng hiện đại; cán bộ được đào tạo bài bản về chun mơn nghiệp vụ, có tinh thần trách nhiệm cao trong cơng việc.
Chương 2
ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU