QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ

3. Trường hợp tổ chức, cỏ nhõn thi cụng xõy dựng hoặc bỏn nhà ở mà khụng thực hiện nghĩa vụ bảo hành nhà ở theo quy định tại Điều 74 của Luật Nhà ở và quy định tạ

QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ

Điều 49. Phõ̀n sở hữu riờng, phõ̀n sở hữu chung trong nhà chung cư cú nhiều chủ sở hữu

1. Phõ̀n sở hữu riờng và các thiờ́t bị sử dụng riờng trong nhà chung cư cú nhiều chủ sở hữu bao gụ̀m:

a) Phõ̀n diện tớch bờn trong căn hụ̣ (kờ̉ cả diợ̀n tích ban cụng, lụ gia gắn liờ̀n với căn hụ̣ đó) của chủ sở hữu căn hụ̣; phõ̀n diợ̀n tích khác trong nhà chung cư mà chủ đõ̀u tư bán hụ̣ đó) của chủ sở hữu căn hụ̣; phõ̀n diợ̀n tích khác trong nhà chung cư mà chủ đõ̀u tư bán cho riờng từng chủ sở hữu căn hụ̣ hoặc bán cho cỏc tổ chức, cỏ nhõn khác;

b) Phõ̀n diện tớch thuộc sở hữu riờng của chủ đõ̀u tư (chủ đõ̀u tư giữ lại, khụng bỏn và

cũng khụng phõn bụ̉ giá trị phõ̀n diện tớch thuộc sở hữu riờng này vào giá bán căn hụ̣ cho các chủ sở hữu căn hụ̣);

c) Các thiờ́t bị sử dụng riờng trong căn hụ̣, trong phõ̀n diợ̀n tích khỏc thuụ̣c sở hữu

riờng của chủ sở hữu căn hộ hoặc của cỏc chủ sở hữu khỏc.

Chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu cỏc phần diện tớch khỏc trong nhà chung cư

quy định tại điểm a và điểm b khoản này được gọi chung là cỏc chủ sở hữu nhà chung cư.

2. Phõ̀n sở hữu chung nhà chung cư cú nhiều chủ sở hữu bao gụ̀m phõ̀n diợ̀n tích

và các thiờ́t bị sử dụng chung cho nhà chung cư được quy định như sau:

a) Phõ̀n diợ̀n tích thuụ̣c sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư bao gụ̀m: khụng gian, hành lang, cõ̀u thang bụ̣, cõ̀u thang máy, sõn thượng, khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngụi nhà, tường phõn chia các căn hụ̣, sàn, mỏi, đường thoỏt hiểm, hệ thống bể phốt, lối đi bộ, sõn chơi chung và cỏc phần khỏc khụng thuộc sở hữu riờng của cỏc chủ sở hữu nhà chung cư;

b) Phõ̀n diợ̀n tích khác khụng phải là phõ̀n diợ̀n tích thuụ̣c sở hữu riờng của cỏc chủ sở hữu nhà chung cư quy định tại khoản 1 Điờ̀u này; sở hữu nhà chung cư quy định tại khoản 1 Điờ̀u này;

c) Nơi đờ̉ xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe đụ̣ng cơ hai bánh) được xõy

dựng theo quy chuẩn xõy dựng và cú thể bố trớ tại tõ̀ng hõ̀m hoặc tại tõ̀ng một hoặc tại phõ̀n diợ̀n tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư. Đối với khu vực để xe ụ tụ thỡ phải xõy dựng theo quy chuẩn xõy dựng nhưng do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của cỏc chủ sở hữu nhà chung cư hoặc thuộc sở hữu riờng của chủ sở hữu nhà chung cư quy định tại khoản 1 Điều này;

d) Các thiờ́t bị sử dụng chung cho nhà chung cư quy định tại khoản 3 Điờ̀u 70 của

Luọ̃t Nhà ở.

Phõ̀n diợ̀n tích thuụ̣c sở hữu chung quy định tại khoản này được dùng đờ̉ sử dụng chung cho các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luọ̃t Nhà ở, Nghị định này và quy định vờ̀ quản lý sử dụng nhà chung cư.

3. Phõ̀n sở hữu riờng và phõ̀n sở hữu chung nhà chung cư quy định tại Điều này phải

được ghi rõ trong hợp đụ̀ng mua bán căn hụ̣ chung cư.

Điều 50. Quản lý vọ̃n hành nhà chung cư

1. Nhà chung cư cú nhiều chủ sở hữu phải có Ban quản trị do các chủ sở hữu và

người sử dụng nhà chung cư bõ̀u theo quy định tại Điờ̀u 71 của Luọ̃t Nhà ở và quy định vờ̀ quản lý sử dụng nhà chung cư. Chủ đõ̀u tư có trách nhiợ̀m chuõ̉n bị nụ̣i dung đờ̉ thành lọ̃p Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của Luọ̃t Nhà ở.

2. Ban quản trị nhà chung cư có quyờ̀n và trách nhiợ̀m theo quy định tại Điờ̀u 72 của

Luọ̃t Nhà ở và quy định vờ̀ quản lý sử dụng nhà chung cư. Đối với nhà chung cư là nhà ở xó hội thỡ quyền hạn và trỏch nhiệm của Ban Quản trị nhà chung cư được thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Xõy dựng.

3. Viợ̀c quản lý vọ̃n hành nhà chung cư do doanh nghiợ̀p có năng lực chuyờn mụn

vờ̀ quản lý vọ̃n hành nhà chung cư thực hiợ̀n.

4. Dịch vụ quản lý vọ̃n hành nhà chung cư được hưởng các cơ chờ́ như đụ́i

với dịch vụ cụng ích theo hướng dõ̃n của Bụ̣ Tài chính.

5. Cỏc chi phớ dịch vụ khi sử dụng nhà chung cư, kể cả phớ dịch vụ trụng giữ xe

ụ tụ khụng được cao hơn mức giỏ dịch vụ do Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh quy định, trừ trường hợp cỏc bờn cú thỏa thuận khỏc.

6. Đối với nhà chung cư chỉ cú một chủ sở hữu thỡ chủ sở hữu cú trỏch nhiệm tổ chức quản lý vận hành nhà chung cư đú.

Bụ̣ Xõy dựng ban hành quy định vờ̀ quản lý sử dụng nhà chung cư đờ̉ áp dụng

thụ́ng nhṍt trong cả nước.

Điều 51. Kinh phớ bảo trỡ phần sở hữu chung của nhà chung cư cú nhiều chủ sở hữu

1. Kinh phí bảo trì phõ̀n sở hữu chung của nhà chung cư cú nhiều chủ sở hữu được quy định như sau:

a) Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bỏn căn hộ kể từ ngày Luật Nhà ở cú hiệu lực thi hành thỡ chủ đầu tư cú trỏch nhiệm nộp cỏc khoản kinh phớ sau đõy:

- Đối với diện tớch nhà bỏn thỡ phải nộp 2% tiền bỏn, khoản tiền này được tớnh vào tiền bỏn căn hụ̣ hoặc diện tớch khỏc mà người mua phải trả và được quy định rõ trong hợp đụ̀ng mua bán;

- Đối với phần diện tớch nhà mà chủ đầu tư giữ lại, khụng bỏn (khụng tớnh phần diện tớch thuụ̣c sử dụng chung) thỡ chủ đầu tư phải nộp 2% giỏ trị của phần diện tớch đú; phần giỏ trị này được tớnh theo giỏ bỏn căn hộ cú giỏ cao nhất của nhà chung cư đú.

b) Khoản kinh phớ quy định tại điờ̉m a khoản này được trớch trước thuế để nộp (Nhà nước khụng thu thuế đối với khoản kinh phớ này) và được gửi vào ngõn hàng thương mại do Ban quản trị nhà chung cư quản lý để phục vụ cho cụng tỏc bảo trỡ phõ̀n sở hữu chung theo quy định vờ̀ quản lý sử dụng nhà chung cư;

c) Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bỏn căn hộ trước ngày Luật Nhà ở cú hiệu lực thi hành mà chủ đầu tư chưa thu 2% tiền bỏn thỡ các chủ sở hữu căn hụ̣ chung cư có trách nhiợ̀m đóng góp khoản kinh phớ đờ̉ bảo trỡ phõ̀n sở hữu chung. Kinh phí đóng góp chỉ được thu khi phỏt sinh cụng tỏc bảo trỡ và được xỏc định đụ́i với từng cụng viợ̀c bảo trì cụ thờ̉.

2. Trường hợp kinh phớ bảo trì quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điờ̀u này khụng đủ để thực hiợ̀n bảo trỡ phõ̀n sở hữu chung thỡ cỏc chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiợ̀m đóng góp thờm kinh phí tương ứng với phần diện tớch thuụ̣c sở hữu riờng của từng chủ sở hữu. Trong trường hợp nhà chung cư phải phỏ dỡ mà kinh phớ bảo trỡ quy định tại khoản 1 Điều này chưa sử dụng hết thỡ được sử dụng để hỗ trợ tỏi định cư khi xõy dựng lại nhà chung cư hoặc đưa vào quỹ bảo trỡ nhà chung cư sau khi xõy dựng lại.

Điều 52. Cải tạo, phỏ dỡ nhà chung cư

1. Nhà chung cư cũ bị hư hỏng nghiờm trọng, xuống cấp cú nguy cơ sập đổ đó cú kết luận của cơ quan cú thẩm quyền về kiểm định chất lượng cụng trỡnh xõy dựng thỡ Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh cú trỏch nhiệm tổ chức di chuyển cỏc hộ gia đỡnh đang sống trong nhà chung cư tới địa điểm khỏc để thực hiện phỏ dỡ nhà ở đú.

Cỏc hộ gia đỡnh cú trỏch nhiệm di chuyển theo quyết định của Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh và được hưởng cỏc quyền và lợi ớch như đối với trường hợp giải phúng mặt bằng.

2. Đối với nhà chung cư cú nhiều chủ sở hữu mà thực hiện phỏ dỡ theo yờu cầu của cỏc chủ sở hữu để xõy dựng lại thỡ phải được hai phần ba tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đú đồng ý. Số chủ sở hữu cũn lại khụng đồng ý phỏ dỡ thỡ sẽ bị Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh cưỡng chế di chuyển và phải chi trả cỏc chi phớ cho việc cưỡng chế phỏ dỡ nhà ở.

Nhà nước cú chớnh sỏch ưu đói và khuyến khớch đối với trường hợp chủ sở hữu tự nguyện di chuyển đến nơi ở khỏc (khụng tỏi định cư tại chỗ) sau khi xõy dựng lại nhà chung cư.

3. Trường hợp nhà chung cư cũ chưa thuộc diện phải phỏ dỡ theo quy định tại khoản 1 Điều này nhưng cỏc chủ sở hữu cú nhu cầu cải tạo nõng cấp hoặc mở rộng thờm diện tớch thỡ phải được hai phần ba tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đú đồng ý. Việc cải tạo nhà chung cư phải phự hợp quy hoạch xõy dựng và tuõn thủ cỏc quy định của phỏp luật về xõy dựng.

Việc cải tạo nhà chung cư được thực hiện theo nguyờn tắc xó hội húa, bảo đảm nơi ở mới phải tốt hơn nơi ở cũ về chất lượng nhà ở và mụi trường sống. Nhà nước khuyến khớch việc thực hiện cải tạo cỏc khu chung cư cũ đó xuống cấp theo dự ỏn tổng thể, đồng bộ về hạ tầng của cả khu vực.

4. Căn cứ vào quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này, Bộ Xõy dựng trỡnh Chớnh phủ ban hành chớnh sỏch riờng về việc cải tạo, xõy dựng lại nhà chung cư cũ.

Mục 3

Điờ̀u 53. Nguyờn tắc quản lý sử dụng nhà biợ̀t thự

1. Viợ̀c quản lý sử dụng nhà biợ̀t thự phải tuõn thủ quy hoạch được cơ quan cú thẩm quyền phờ duyệt, theo quy định của Nghị định này và pháp luọ̃t cú liờn quan.

2. Việc bảo trỡ, cải tạo và xõy dựng lại nhà biệt thự phải phự hợp với quy hoạch đó được cơ quan cú thẩm quyền phờ duyệt, tuõn thủ cỏc quy định về bảo trỡ cụng trỡnh xõy dựng, Nghị định này và phỏp luật về quản lý di sản văn húa.

3. Đụ́i với nhà biợ̀t thự thuụ̣c sở hữu nhà nước thì cũn phải thực hiợ̀n quản lý theo quy định vờ̀ quản lý tài sản thuụ̣c sở hữu nhà nước; trong trường hợp được sử dụng làm nhà ở cụng vụ thì phải tuõn thủ các quy định vờ̀ quản lý, sử dụng nhà ở cụng vụ quy định tại Luọ̃t Nhà ở và Nghị định này.

4. Bụ̣ Xõy dựng ban hành quy định vờ̀ quản lý sử dụng nhà biợ̀t thự đờ̉ áp dụng thụ́ng nhṍt trong cả nước.

Điều 54. Phõn loại nhà biợ̀t thự

Nhà biợ̀t thự được phõn thành ba nhóm sau đõy:

1. Biợ̀t thự nhóm một là biợ̀t thự được xờ́p hạng di tích lịch sử - văn hoá theo quy định của pháp luọ̃t vờ̀ di sản văn hoá; biợ̀t thự có giá trị điờ̉n hình vờ̀ kiờ́n trúc, nhà cổ do các cơ quan có thõ̉m quyờ̀n vờ̀ xõy dựng, kiờ́n trúc và văn hoá cṍp tỉnh phụ́i hợp xác định, lọ̃p danh sách và trình Ủy ban nhõn dõn cṍp tỉnh phờ duyợ̀t. Cỏc biệt thự thuộc nhúm một phải được giữ nguyờn hỡnh dỏng kiến trỳc bờn ngoài, cấu trỳc bờn trong, mật độ xõy dựng, số tầng và chiều cao;

2. Biợ̀t thự nhóm hai là biợ̀t thự khụng thuụ̣c nhóm một nhưng có giá trị vờ̀ kiờ́n trúc do cơ quan có thõ̉m quyờ̀n vờ̀ xõy dựng, kiờ́n trúc cṍp tỉnh phụ́i hợp xác định, lọ̃p danh sách trình Ủy ban nhõn dõn cṍp tỉnh phờ duyợ̀t. Cỏc biệt thự thuộc nhúm hai phải được giữ nguyờn kiến trỳc bờn ngoài;

3. Biợ̀t thự nhóm ba là biợ̀t thự khụng thuụ̣c diợ̀n quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.

Điờ̀u 55. Bảo trì nhà biợ̀t thự

1. Trường hợp bảo trì nhà biợ̀t thự là di tích lịch sử - văn hoá thỡ phải tuõn thủ các quy định vờ̀ sửa chữa, tu bụ̉, bảo quản và phục hụ̀i di tích lịch sử - văn húa.

2. Trường hợp bảo trì nhà biợ̀t thự thuụ̣c nhóm một mà có thay đụ̉i vờ̀ màu sắc, vọ̃t liợ̀u xõy dựng thì phải được sự chṍp thuọ̃n của Ủy ban nhõn dõn cṍp tỉnh nơi cú biệt thự trước khi thực hiợ̀n bảo trì.

1. Đối với trường hợp cải tạo, xõy dựng lại nhà biệt thự mà thuộc diện phải xin Giấy phộp xõy dựng thì chỉ được thực hiợ̀n cải tạo, xõy dựng lại sau khi đã có Giṍy phép xõy dựng.

2. Đụ́i với biợ̀t thự thuụ̣c nhóm một và nhóm hai còn phải tuõn thủ cỏc quy định sau đõy:

a) Đụ́i với biợ̀t thự nhóm một:

- Khụng được làm thay đụ̉i nguyờn trạng ban đõ̀u của nhà biợ̀t thự;

- Khụng được phá dỡ nhà biợ̀t thự cũ. Trường hợp phải phá dỡ đờ̉ xõy dựng lại do bị hư hỏng nặng có nguy cơ sọ̃p đụ̉ theo kờ́t luọ̃n của đơn vị có chức năng vờ̀ kiờ̉m định chṍt lượng cụng trình xõy dựng thì phải xõy dựng theo đúng kiờ́n trúc ban đõ̀u, sử dụng đỳng loại vật liệu và phải tuõn thủ quy hoạch (đúng mọ̃t đụ̣ xõy dựng, đúng sụ́ tõ̀ng và chiờ̀u cao) của biợ̀t thự cũ;

- Đụ́i với nhà biợ̀t thự là di tích lịch sử - văn hoá thì phải thực hiợ̀n đúng quy định vờ̀ bảo quản, tu bụ̉ và phục hụ̀i di tích lịch sử - văn húa;

- Khụng được tạo thờm kờ́t cṍu bằng các loại vọ̃t liợ̀u khác đờ̉ làm tăng diợ̀n tích hoặc cơi nới, chiờ́m dụng khụng gian bờn ngoài nhà biợ̀t thự.

b) Đụ́i với biợ̀t thự nhóm hai:

- Phải giữ nguyờn kiến trỳc bờn ngoài;

- Trường hợp phải phá dỡ đờ̉ xõy dựng lại do bị hư hỏng nặng có nguy cơ sọ̃p đụ̉ theo kờ́t luọ̃n của đơn vị có chức năng vờ̀ kiờ̉m định chṍt lượng cụng trình xõy dựng thì phải xõy dựng theo đúng kiờ̉u dáng kiờ́n trúc bờn ngoài của biợ̀t thự cũ, phải tuõn thủ quy hoạch (đúng mọ̃t đụ̣ xõy dựng, đúng sụ́ tõ̀ng và chiờ̀u cao).

Chương IV