Chương 3 : NỘI DUNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀĐẤT ĐAI
3.6. ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, LẬP VÀ QUẢN LÝ HỒ SƠĐỊA CHÍNH,
3.6.3. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
3.6.3.1. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất là một nội dung của công tác quản lý nhà nước về đất đai đã được đề cập đến từ Luật Đất đai 1987 nhưng sang giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 1993 mới được quan tâm nhiều. Tuy nhiên, vì nhiều lý do khác nhau nên kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ờ còn rất thấp. Theo báo cáo ngày 10 tháng 4 năm 2003 của Bộ Tài nguyên và Môi trường tổng kết 10 năm thi hành Luật Đất đai 1993 [4] thì đến hết năm 2002 toàn quốc mới cấp được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 92,7% số hộ gia đình và tổ chức sử dụng, tương ứng với 97,8% diện tích đất nơng nghiệp; 35% tổng diện tích đất lâm nghiệp; 35% số hộ, ứng với 25% số diện tích đất ở tại đô thị.
Theo Khoản 20, Điều 4, Luật Đất đai 2003 "Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. "
Như vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Quá trình tổ chức thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quá trình xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mọi quan hệ về đất đai. Chúng ta cần phân biệt ý nghĩa pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với quyết định giao đất. Quyết định giao đất là cơ sở làm phát sinh quyền sử dụng đất của người sử dụng; còn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý thể hiện mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
Pháp luật đất đai quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành và được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật vềđăng ký bất động sản.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất gồm 2 bản, trong đó một bản cấp cho người sử dụng đất và một bản được lưu tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trường hợp có nhiều thửa đất nông nghiệp liền kề nhau thuộc quyền sử dụng của cùng một người sử dụng đất mà người đó có u cầu thì được cấp một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các thửa đất nơng nghiệp liền kềđó mà khơng phải thực hiện thủ tục hợp các thửa đất đó thành một thửa (Điều 4, Bản quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ban hành kèm theo Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21 tháng 7 năm 2006 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - Sau đây gọi tắt là Bản quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ban hành kèm theo Quyết định số 08/2006/QĐBTNMT).
3.6.3.2. Một số quy định chung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng. Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng tổ chức đồng quyền sử dụng. Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cưđó. Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cơ sở tơn giáo và trao cho người có trách nhiệm cao nhất của cơ sở tơn giáo đó.
Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đơ thị thì khơng phải đổi giấy chứng nhận đó sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2003. Khi chuyển quyền sử dụng đất thì người nhận quyền sử dụng đất đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý của người sử dụng đất, chỉ khi người sử dụng đất được cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất đã được pháp luật đất đai quy định. Vì tính chất quan trọng về mặt pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như vậy nên pháp luật đất đai đã quy định mọi tổ chức, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư sử dụng đất đều được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét nếu đủ điều kiện sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể, gồm các trường hợp sau: - Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trước ngày 1 tháng 7 năm 2004 mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích của xã, phường, thị trấn.
Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế (sau đây gọi chung là khu công nghiệp).
Người mua nhà ở gắn liền với đất ở; được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở.
-Những trường hợp khác đang sử dụng đất sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, nếu đủ điều kiện sẽ được cấp giấy chứng nhận.
Nói cách khác, mọi người sử dụng đất đều được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trừ các trường hợp sau:
Đất do Nhà nước giao để quản lý, gồm: đất để xây dựng cơng trình đường giao thơng, cầu, cống, vỉa hè, bến phà; hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, hệ thống cơng trình thuỷ lợi, đê, đập; quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm; đất sử dụng vào mục đích cơng cộng giao cho ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý.
Đất có mặt nước của các sơng lớn và đất có mặt nước chun dùng được giao cho các tổ chức quản lý.
Đất chưa sử dụng tại các đảo chưa có người (do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc quản lý).
Đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền được giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất quản lý hoặc Uỷ ban nhân dân quản lý.
Đất nơng nghiệp thuộc quỹ đất cơng ích do Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý sử dụng; đất lâm nghiệp được giao cho cộng đồng dân cư để bảo vệ, phát triển rừng.
Đất được giao cho tổ chức kinh tế quản lý để thực hiện các dự án đầu tư theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT).
Đất thuê hoặc thuê lại của người sử dụng mà không phải là đất thuê, thuê lại trong khu công nghiệp; đất nhận khốn trong các nơng trường, lâm trường.
Đất đang sử dụng mà không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.
Trong quá trình sử dụng, đất đai ln ln có sự biến động; có thể là biến động về hình dạng thửa đất, có thể là biến động về mục đích sử dụng, có thể biến động về tên chủ sử dụng đất, có thể biến động về diện tích thửa đất, có thể biến động về thời hạn sử dụng đất... Những biến động này có thể xảy ra đối với cả thửa đất, có thể chỉ xảy ra đối với một phần thửa đất. Do đó, sau khi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong quá trình sử dụng nếu có biến động thì những biến động này phải được ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Có như vậy, khi đất đai đã có biến động mà người sử dụng đất thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thì các đối tượng giao dịch và cơ quan quản lý nhà nước về đất đai mới dễ dàng nhận biết được điều này. Để đảm bảo việc này được thực hiện, pháp luật đất đai quy định trong quá trình sử dụng đất, những biến động sau đây phải được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: - Những biến động khi người sử dụng đất thực hiện chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới đối với cả thửa đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất (trừ trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp) hoặc thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà khơng hình thành pháp nhân mới đối với cả thửa đất hoặc
một phần thửa đất.
Những biến động đối với cả thửa đất khi thực hiện kết quả hoà giải thành về tranh chấp đất đai được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thực hiện quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức; thực hiện văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật; thực hiện việc xử lý nợ theo thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh; thực hiện quyết định hành chính giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai, thực hiện bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; thực hiện văn bản công nhận kết quảđấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với cả thửa đất; thực hiện việc chia tách quyền sử dụng đất theo văn bản phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung.
Những biến động khi người sử dụng đất được phép đổi tên; giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên; tăng hoặc giảm diện tích thửa đất do sai số khi đo đạc; có thay đổi thông tin về số hiệu, tên đơn vị hành chính nơi có thửa đất; chuyển mục đích sử dụng đất; có thay đổi thời hạn sử dụng đất; chuyển từ hình thức được Nhà nước cho thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất; có thay đổi về nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện.
Tuy nhiên, trong quá trình sử dụng có những trường hợp biến động về đất đai mà pháp luật đất đai quy định phải cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đó là những trường hợp sau:
-Tạo thửa đất mới do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; do hơn nhiều thửa đất thành một thửa; do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất, chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, Nhà nước thu hồi một phần thửa đất, người sử dụng đất đề nghị tách thửa đất thành nhiều thửa mà pháp luật cho phép.
-Khi người sử dụng đất cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp.
-Ranh giới thửa đất bị thay đổi khi thực hiện kết quả hoà giải thành về tranh chấp đất đai được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cơng nhận; thực hiện quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức; thực hiện văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật; thực hiện việc xử lý nợ theo thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh; thực hiện quyết định hành chính giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai, thực hiện bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; thực hiện văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp pháp luật; thực hiện việc chia tách quyền sử dụng đất theo văn bản phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung.
-Trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bịố, nhịe, rách, hư hỏng hoặc bị mất thì người sử dụng đất sẽ được cấp đổi hoặc cấp
lại.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được quy định từ Luật Đất đai 1987. Đến khi thực hiện Luật Đất đai 2003 đã có rất nhiều người sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, Luật Đất đai 2003 quy định: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp theo quy định của Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo quy định tại Nghị định số 60/CP ngày 5 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đơ thị có giá trị pháp lý như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật Đất đai 2003 và được gọi chung là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi có biến động về sử dụng đất thuộc các trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường trực thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có trách nhiệm thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.
Ngoài ra, pháp luật đất đai cũng quy định trường hợp khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì phải ghi phần nghĩa vụ tài chính chưa thực hiện trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trong hồ sơđịa chính.
Việc ghi tên người sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng cần chú ý trong khi làm cơng tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng. Bởi lẽ, với từng đối tượng sử dụng đất khác nhau và từng trường hợp sử dụng đất cụ thể việc ghi tên trên giấy chứng nhận cũng khác nhau. Theo nguyên tắc chung thì tên người sử dụng ghi trên giấy chứng nhận quyền sử đụng đất là tên người đại diện hợp pháp của hộ gia đình, tập thể, tổ chức, hoặc pháp nhân (trừ cá nhân). Vấn đề này được pháp luật đất đai quy định như sau:
Đối với tổ chức, tổ chức nước ngồi sử dụng đất thì ghi tên tổ chức theo quyết định thành lập, giấy đăng ký kinh doanh, giấy phép đầu tư; đối với cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất thì ghi tên cơ sở tơn giáo, cộng đồng dân cưđó; đối với cá nhân người Việt Nam định cưở nước ngoài, cá nhân nước ngoài